从“造房”到“造城” 上海万科的区域复兴探索

从“造房”到“造城” 上海万科的区域复兴探索

本报记者/刘媛媛/上海报道

在充满魔性的“魔都”上海，静安区地处中心城区，曾是上海棚户简屋较为密集的城区之一。2015年，原闸北区与静安区“撤二建一”，成立新的静安区，自此“旧改”成为了新静安区发展规划中的“关键词”。

近5年来，静安区积极在制度与手段上创新，留住历史文脉的同时，区域活力加速迸发。而这过程中，上海万科作为“城乡建设与生活服务商”的积极践行者，积极扛起激活区域生命力的“大旗”，针对中兴路片区的旧改制定了一个“静安中兴城五年计划”。

在这个计划中，中兴路一号项目成为了重要的一部分，以该项目为支点，联动上海的“文脉之源”商务印书馆，更新区域界面及配套，来为区域共创未来理想生活。

在多位业内人士看来，原闸北区自并入静安区之后，作为中心城区的城市功能得到提升。中兴路一号此类项目的推出，补充了上海内环住宅货源，预计该区域价值空间将继续上升。

区位优势凸显

从上世纪初期的石库门、百乐门舞厅、马勒别墅，到如今的“梅泰恒”、兴业太古汇……静安，见证了上海的百年风情，也迎来了一轮轮新的发展。

2015年，上海撤销闸北区、静安区，合并设立新的静安区，如今五年过去了，新静安形成了一条南北共享互融的复合发展轴。

中兴路，就位于新静安的苏州河畔，拥有“亚洲东方第一图书馆”的历史文脉，临近中国民族工商业发源地苏河湾，以及因高端百货、酒店启蒙上海世界生活方式的西藏北路。这里占据着静安内环内稀缺土地资源，价值颇受认可。

正因如此，2016年8月，融信以总价110.1亿元拍下上海静安中兴社区宅地，楼面价超过10万元/平方米，另需自持15%住宅、无偿建造5%保障房并自持全部商业。同年底，万科在公告中透露，以53.95亿元入股静安中兴路该项目，入股后持有49%的权益。

四年之后，上海万科交出了中兴路一号这一带有“城市文化新地标”光环的答卷。在上海万科看来，中兴路一号不仅仅是10.98万平方米的住宅用地，在联动周边商务印书馆、万科翡翠雅宾利四期城市综合体、更新区域界面及配套后，有望被打造成约100万平方米的“中兴城”，助推静安实现“国际文化大都市核心区”。

“原闸北区在与老静安区合并后，其作为中心城区的城市功能会得到提升，无论公共服务还是就业环境都会有较大的完善，土地资源优势进一步体现。”上海师范大学商学院房地产经济研究中心主任崔光灿认为，未来该区域无论是住宅小区的更新改造，还是工业存量用地的再利用，都会有更好的机遇。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从中兴路一号所在区域环境来看，后续新规划较多，内环住宅项目将成为稀缺品。

激发板块活力

根据上海万科中兴城计划的规划，除了中兴路一号之外，未来该区域还将会拥有公园空间（中兴绿地改造）、超大型的城市商办综合体（雅宾利四期规划中）、超级底盘（中兴路一号商业）、幼儿园（规划中）、小学（规划中）、社区艺术空间等，为整个区域注入活力。

此外，上海万科凭借丰富的城市更新经验，还构思出了一个完整的街区提升方案，每条街道的细节都会进行艺术化的提升，这些规划将在方案确定之后逐年实施。

这意味着，全部建成之后的中兴城，将兼具传统与国际、精细与厚重，成为上海宜居宜业的又一示范区域。而在此前，上海万科改造的上生·新所和新华路街道老旧社区，就是上海万科尊重历史文脉、激活了区域潜力的“金名片”。

“中兴路一号本身设计的定位较为前沿，外立面色彩醒目，为城市增添了活力。”在严跃进看来，这几年上海内环新推的住宅项目不多，所以此类项目的推出也补充了较多的货源。更为关键的是，内环宅地的地价将继续上升，这使得此类项目后续将会获得了较大的增值机会。

不过，崔光灿指出，从长期看，该区域市民的居住品质和产业用地的生产效率都会得到提升。但短期看，看到机遇的同时，也不能忽视困难，如城市更新改造的总体成本会有所提高。所以未来的持续发展还是要在发展模式上不断创新，使区位优势得到更好地发挥。

中国城市规划设计研究院副院长李迅表示：“城市的生命在于活化利用，其实在上海有很多经典的案例，比如外滩、新天地等，模式不同，但城市改造的模式是多元的，需要积极探索多种可能。”

李梦琪对本文亦有贡献