从2020年初开始,上市公司青客公寓持续暴雷。

据中国青年报,从今年2月开始,上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客因“青客”拖欠房东租金,面临断水断电断网、甚至被赶出公寓的窘境。搜索QQ群,可以找到10余个青客公寓维权群,人数最多的达到966人,上海群为500人,其他地区则约100人到800人不等。

据公开消息,青客公寓隶属于上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司,公司2012年成立于上海,并于2019年11月在美国上市。

青客公寓上市时并不是在长租公寓行业最得意的年头。2017年7月26日,住建部放出了“租售同权”的大利好后,一直潜伏在资本市场“水底”的“长租公寓”迅速成为2018年的新风口,资本源源不断。不过好景不长,野蛮生长后的长租公寓屡屡踩雷,推动行业进入洗牌阶段,头部企业受资本青睐,中小公寓资金困难,长租公寓盈利困难接连暴雷,政策方面国家和地方政府对长租公寓监管加强。

在2020年新冠疫情冲击下,长租公寓的命运似乎更为坎坷。

被资本催生 曾欣欣向荣

回顾长租行业的发展历程,不难发现其迅速崛起的过程与国家政策的出台密切相关,政策的出台直接推动资本的迅速涌入。

2016年国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,提出要“以建立购租并举的住房制度为主要方向,健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系”,2017年十九大提出要建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房体系。中央政府鼓励租赁发展的政策为租赁市场注入了强心剂,2016年之后机构化租赁市场迅速崛起,众多房地产企业、创业企业都纷纷进入长租公寓市场,市场规模快速扩张,长租公寓企业均以万间为单位制定发展目标,一时间长租公寓市场一片欣欣向荣。

据经济参考报早前报道,2018年曾有相关专家指出,随着国家大力建设推行房地产市场长效机制,租赁市场发展前景向好,作为行业新兴的细分市场,这片蓝海成为百强房企新的战场。万科、保利、碧桂园等百强房企纷纷布局长租公寓,百强房企之中已有超过30家布局长租公寓领域。

2017年大型房企在租赁项目的金融创新方面走在行业前端,保利地产发行的首单央企租赁住宅类REITs、招商蛇口发行的首单租赁住宅CMBS、龙湖冠寓发行的全国首单公募住房租赁专项公司债券、旭辉领寓发行的首单民企公寓类REITs。长租公寓的融资工具创新,不仅缓解了房企的资金压力,更为项目打通了退出环节,长租公寓行业得以形成完整的商业模式闭环。

“黑天鹅”事件频出 行业面临洗牌

2018年年中,由于一系列“黑天鹅”事件爆发,长租公寓行业被推上风口浪尖,此后行业内存在的一系列问题也逐渐暴露出来。

据36氪报道,“XX公寓爆仓跑路”成为2018年长租公寓行业很常见的新闻。实际上由于行业成为风口,且分散式长租公寓创业门槛较低,大量创业者涌入分散式长租公寓行业。但长租公寓行业的包租模式需要较强的运营能力,保证现金流的健康周转,才能实现可持续发展。许多新进入的创业者不懂租赁运营,借助启动资本进行盲目扩张,拥有了大量房源之后却难以保证出租率导致大量房源空置,最终资金链断裂最终难以为继,同时也伤害了房东和租客双方应有的权益。

中商产业研究院发布的《2020-2025年中国长租公寓市场前景及投资机会研究报告》

除此之外,对分散式长租公寓企业来说,租金贷是一种资金迅速回流的方式,能够很大程度上缓解企业运营的现金压力,对于融资困难的中小长租公寓企业来说是非常重要的资金来源,因此产生了许多使用租金贷的不规范行为。如一些企业使用“隐瞒”“哄骗”的方式,在租客不知情的情况下,吸引租户签订贷款合同;使用租金贷的资金盲目扩张房源,甚至挪用做其他用途,最后在企业运营不利的情况下造成资金链断裂,同时损害了几方的利益。

据房东东数据,2019年53家长租公寓出现经营问题,资金链断裂及跑路的共有45家,被收购的有4家,拖欠或拒付房租的有4家。其中,杭州成为“重灾区”,位于杭州的乐伽公寓、国畅、喔客公寓、德寓科技、中择房产等接连爆发资金链危机。

据21世纪经济报道,2019年以来长租公寓的危机频繁爆发,由此也引来相关部门的高度重视,史上“最严”住房租赁政策在各城市相继出台,在杭州、南京两大“重灾区”先行试点。

9月,南京四部门联合下发《关于进一步规范住房租赁经营行为防范市场金融风险的通知》,其中指出应当建立住房租赁租金托管制度,与银行签订租金委托收付协议,设立机构租金专用账户收付租金,实行租金银行托管。

11月,杭州市住保房管局联合市金融办、人行杭州中心支行制定发布《杭州市住房租赁资金监管办法(试行)》,其中明确,“托管式”住房租赁企业须在租赁资金专用存款账户中冻结部分资金作为风险防控金,在特定情况下用于支付房源委托出租人租金及退还承租人押金等。

12月,住房和城乡建设部等多部委印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,其中指出对采取“高进低出”“长收短付”经营模式的住房租赁企业,在银行设立租赁资金监管账户,将租金、押金等纳入监管账户。

2019年年底,住建部部长王蒙徽11月28日出版的《中国纪检监察报》撰文直指长租乱象,文中指出在专项整治期间,全国共排查住房租赁中介机构8万多家,查处存在不规范行为的住房租赁中介机构1万余家,通报违法违规案例8000余起,有效遏制住房租赁中介行业乱象,净化住房租赁市场环境。2020年,还将成立专班负责专项整治,加强市场监管和制度建设。

2020, 愈加呈现优胜劣汰趋势

据36氪报道,2019年,在长租公寓行业遇冷的大环境下,房企长租公寓整体风格偏谨慎,规模拓展收缩,而将主要精力放在拓展房源的开业转化方面。据悉,2018年TOP10房企长租公寓拓展的管理规模同比增速173%,2019年增速极大放缓,仅增长了18.9%,但累计开业规模增幅达到79.6%。由2019年各季度的增长情况来看,前三季度仍保持一定增长,第四季度整体拓展规模基本处于停滞状态。

据中商产业研究院发布的《2020-2025年中国长租公寓市场前景及投资机会研究报告》,目前长租公寓企业的扩张规模逐渐放缓,管理房源量增速大幅下降,城市拓展维持在开发业务的战略高地,基本不再新开城。在经历了快速扩张之后,摆在公寓运营商面前的问题是如何精细化运营,降低成本,提升运营效率,从而提升利润水平,真正实现规模化效应。整个长租公寓行业已经进入精耕期,从业者们需要更多的耐心投入到其中。

经过几年时间的发展,行业内头部企业的优势愈发明显。无论从资金获取能力,房源获取能力,以及运营能力来看,头部企业均有明显优势,资源逐渐向头部企业集中。未来,越是头部正规的长租公寓企业因为经营规范、资金雄厚、管理能力较强将越能够在这个市场生存下来,而那些自身资金实力、盈利能力不足的长租公寓企业则会逐渐被市场所淘汰。

每日经济新闻综合中国青年报、经济参考报、36氪、21世纪经济报道、中商产业研究

每日经济新闻