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编者按:本文来自微信公众号“樱桃大房子”(ID:ytdfz8),作者:樱桃团队,36氪经授权发布。

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昨夜,福州突发“零门槛”落户通知。

从2021年1月1日起全面放开落户条件,实现落户“零门槛”,全面放开近亲属投靠条件,实现投靠“零门槛”。

也就是说下个月起,福州的户籍门槛将不复存在。

其实二三线城市放开落户这件事早就不是什么新鲜事了,大家可以看看我之前写的:这些地方全面放开落户限制!

从2017年开始,西安、成都等省会城市就开始鼓励外地大学生落户当地。

紧接着,石家庄第一个实施“零门槛”落户,不限学历,不限工作地点,不限居住地点,只要你想落户,石家庄欢迎您。

沈阳、南昌等地也陆续跟上,这次轮到福州了。

全面放开落户限制,已经成了大势所趋,除了一线城市之外,其余广大二三线城市,再不放开落户限制就真的晚了。

越早放开落户的城市,越能享受到“人”带来的利好,消费住房等都能拉动经济。

尤其是房子,在限购之下,放票如何解决,最好的办法就是落户。

人人皆可落户,人人皆有房票。

对于一些楼市下行的城市来说,不失为稳定市场的一大利器。

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而福州此时选择“零门槛”落户,是否意味着楼市已经走向下行通道呢?

我们先来看看福州的具体楼市情况。

今年上半年福州受疫情的影响,成交量低迷,下半年逐渐好转。

可以看到,仅仅是三季度,福州新房成交量几乎是上半年的两倍。

但是根据克而瑞的数据,在刚过去的11月,福州新房市场的整体去化率降至37%,实在是差强人意。

而且市场上新盘降价幅度大,最低现65折卖房,75折、82折都有,还出现了“工抵房”等变相降价的情况。

明明成交量提高了,为什么开发商还要降价卖房呢?

这和福州特有的安商房有关,安商房全称:安置型商品房。

其实就是我们平时理解的回迁房。

政府在土拍时就规定,安置型商品房只能卖给拆迁户。

福州本地房产头部大V“楼市大侦探”告诉我,从2018年开始,福州开启安商房土拍模式,过去这两年多时间里出让的大量安商房地块,目前已建成安商房项目88个,总计约7.4万套。

今年有不少新的安商房面世,甚至一些已经交付准备进入二手房市场了。

很多小区都是商品房混合安商房一起建的,位置也不算差。

虽然位置好的安商房现在价格也不便宜了,但是一些外围的安置型商品房实际售价比纯商品房低20-30%。

对于手里有钱的拆迁户来说,同一个小区,肯定是优先买安商房,那买商品房的人自然就少了。

这一两年来安商房不断冲击商品房市场,纯商品房去化率低。

因为福州的新房成交数据并没有区分纯商品房和安商房,3季度新房成交数据依旧上涨,这很明显是安商房撑起新房的一片天。

如果把安商房拿去,纯商品房的成交数据恐怕更是惨不忍睹。

简单来说,目前福州新房市场其实就是棚改在支撑着。

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我们再看看二手房。

2016年是福州楼市的巅峰,当时无论是新房还是二手房都是五年内之最。

尤其是二手房,成交量明显比新房高,但2017年限购后二手房市场就开启了下行通道。

一直到去年才开始慢慢回暖。

今年前三季度,市区五城区共成交二手房17939套,总体而言和去年其实相差不大。

以前回迁房,安商房等这一类安置住房办理房本时间都很长。

但是日前三部委(自然资源部与国家发展改革委、国务院扶贫办)联合印发《关于尽快完善易地扶贫搬迁安置住房手续 切实做好安置住房不动产登记的意见》。

明确要求“安置住房不动产登记工作要于2021年6月底前完成”。

这个是全国性的文件,同样适用于福州,只要具备办理房产证的条件等安置商品房,现在办证都比以前快了。

要知道,商品房取证后要限售两年,但是安商房不用,有证即可出售。

随着这些交易的安商房逐渐交房,拿证,二手房市场将迎来一场价格大战。

安商房本来就是拆迁户低于市场价买入的,所以他们的降价空间比商品房要大。

天量的次新房入市,对于新房市场来说同样是一场巨大的冲击,而现在的降价、打折还没有结束。

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福州这种安商房模式,准备全省推广。

但这两年福州的棚改开始在退潮了。

2018年福州喊出“三年计划、两年执行”的棚改计划。

2018年上报40个项目,12898套;2019年30个项目,11027套;2020年16个项目,仅剩5405套。

图片丨都教授说房

和去年同比,今年预计建成套数下降了-51%。

因为福州的棚改主要是补贴安置型商品房,而非货币化补贴,所以棚改退潮的话,安商房也会要慢慢退出市场了,这对商品房市场来说,算是个利好吧。

今年,福州的安商房土拍量已经有所减少了。

下图中可以看出,红色是纯商品房用地,蓝色是安商房用地。

只是存量的安置型商品房,会对同一个小区的商品房价格产生一些影响。

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福州的楼市怎么走?

主要看目前市场的库存去化还要多久。

目前福州五城区在售存量265.89万㎡,短期去化周期12.5月;待推存量(含土地)549.65万㎡,合计存量816万㎡,长期去化周期38.5月。

(图片来自楼市大侦探)

如果只看在售的库存,12.5个月,不算长,正常范围内。

但分版块来看,只有市中心、东二环不愁卖,而五四北、金山、老仓山、马尾这些地方去化周期都还比较长。所以片区分化也比较明显。

现在福州既然放松人口落户了,也就是说,需求层面上开始救市了,需求会增加。

但供给量上,今年福州土地供给量比去年要多,所以市场的库存还需要一段时间才能有效去完。

福州楼市的回暖估计要到2021年小阳春了。

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纵观这五年来,福州新增人口龟速前进,去年福州才新增6万人,连本省的人都很难吸引过来,对比厦门2019年新增人口18万,是其3倍。

前段时间,福州正式提出通过“强省会”和“强门户”,争创国家中心城市。

计划“十四五”末城区常住人口超500万人、全市建成区面积达600平方公里左右。

2019年福州六区人口一共有397.9万,这也就意味着未来5年新增人口要超100万,平均每年要新增20万人。

注意了这是仅仅是城区人口,而全福州前五年新增人口不过31万人,离目标还很远。

如果是以之前的速度肯定是完不成的,再这么温温吞吞的,搞不好就连泉州都过来抢人了。

所以这次福州抢人确实是迫在眉睫,除了救楼市,更是救自己。

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