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编者按:本文来自微信公众号“真叫卢俊”(ID:zhenjiaolujun0426),作者:反射弧,36氪经授权发布。

距离2021年仅一周了,2020年的房产市场即将落下帷幕,但是新房市场争夺战并未止步,反而愈演愈烈。

在12月份纷涌入市的40余盘中,内环目前已经入市的只有保利天汇和新湖明珠城2个项目。

12月认筹率超100%的新盘约20个,保利天汇和新湖明珠城均在其列,似乎留给内环内买房人的机会稍纵即逝

但是我们梳理了2021年即将入市的新房,发现内环内不用如此悲观。

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今年内环内土地供应量与往年不同。

2018-2020年5月,上海市土地供应位于内环内的仅有4块。

截止到今年12月15号,2020年上海楼市共出让92幅商品住宅用地,其中内环内有5幅,3幅是纯住宅地块。

2020年上海内环内土拍信息

叠加上今年已经多次释放即将入市的12个新房项目,明年上海内环内预计有18个项目即将入市,入市房源将超6000套。

市场供应井喷将一定程度上缓解紧张的供求关系,没买到的心态可以先稳住。

2021年上海内环内待售新房

从供应地图看,2021年内环内新房的供应全部在浦西。

因为其实内环内开发较早,这些年已经很少有可出让的全新住宅用地。上海这些年一直致力于旧城改造,杨浦、静安、虹口一直是重点改造区域。

今年是旧改完成叠加爆发期,所以我们才能看到浦西内环核心位置有仁恒·海上源、祥生蝶恋花这种大体量项目入市。

而浦东因为开发历史晚,内环内暂无可以出让的土地,自然也就缺席了2021年的内环内豪宅盛宴。

18个项目可以说每个项目都在板块内的C位;

比如静安的宝珀公寓,地处静安和虹口交界处,距离外白渡桥直线距离2公里内;

距离人民广场不到3公里,步行范围即可到达四川北路商圈;距离静安大悦城直线距离约1.3公里,地段、资源配套都是上海数一数二的能级。

从数量看,毫无疑问,明年将是虹口区的主场,13个待售项目中,虹口占据7席,尤其是北外滩及其附近,真的是十年难遇的盛况。

北外滩区域里的有弘久·新弘北外滩、恒大地块、海泰北外滩三个项目;

北外滩周边有招商外滩玺、中皇广场二期、中粮瑞虹·海景壹号、融创青雲壹号,几乎都是品牌开发商在pk。

北外滩2021年将成为上海独领风骚的热点板块。

02

从供应结构看,内环内新房整体比较中规中矩,供应产品还是刚需+改善组合。

面积段上以100平左右三房为主,其中不乏75、80平的小面积产品。

门槛最高的项目应该是海泰北外滩和凯德茂名公馆,最小户型超过250平。

新出让的三幅住宅用地都要求控制中小套比例不能低于70%或者80%,所以首次置业小夫妻或者三口之家的选择还是比较多。

2021年上海内环内待售新房信息

从推盘节奏看,明年前两个月将是内环内新房开盘高峰期。

新湖青蓝国际二期、弘久·新弘北外滩、中粮瑞虹·海景壹号、融创青雲壹号等项目现在已经在蓄客阶段。

仁恒·海上源、凯德茂名公馆、祥生蝶恋花也相继传来即将入市的信息,对内环念念不忘的购房者元旦要准备好提前去看房了。

03

今年内环内单价最贵的住宅土地是金隅拍下的杨浦区江浦社区R-09地块,成交楼板价85763.63元/㎡,溢价率38.33%。

而1月份即将竞拍的黄浦区一块商住用地,出让楼板价已经高达93500.00元/㎡。

内环内楼板价一路走高,明年买入内环内,需要准备多少钱?

众所周知,今年的很多内环外的热点板块项目,均价已经开始10万+了。

今年新开的项目中内中环的前滩尚峰名邸11.2万/㎡、闵行古北中央公园10.8万/㎡、中外环的仁恒静安世纪二期9.2万/㎡。

再看今年上海内环内入市项目均价,内环线旁边的项目均价已经站到10.99万元/㎡,再靠近核心区一些,突破14万+元/㎡的项目也是有的。

2020年上海内环内开盘新房

但是根据目前释放的信息,明年内环内将入市的项目中,大部分项目预估均价还是11万+,原因很简单。

一是上海内环内新房也分板块

比如老牌的豪宅板块:卢湾、豫园、滨江,这些板块。

新房价格往往是站在上海楼市的顶端,比如均价最高的凯德茂名公馆,预计15万+,就位于卢湾。

而明年新房分布的集中区域虹口临平路、杨浦东外滩、现在的北外滩,都是这些老牌住宅区,这就造成明年内环内整体的价格还是比较平稳。

二,明年新房供应的板块都是新房缺失已久,可参考的次新房价格不多,预估价也相对保守。

所以明年总价1000万就可以在内环内买到不错的两房或小三房,预算1500万北外滩的房子也可以挑一下了,性价比还是有的,3000万可以挑选大部分项目的大部分面积段。

在上海限价的背景下,上海内环内整体房价不会脱轨,我们对产品质量的期待应该比对房价的期待多些,毕竟,房子是用来住的。

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