再说一次,有些海景房不要碰!_详细解读_最新资讯_热点事件

编者按:本文来自微信公众号“子木聊房”(ID:zimuliaofang),作者:子木,36氪经授权发布。

昨晚,一位老朋友来找我,言语中带着欣喜,他说前两天和家人去南方某沿海城市旅游,被当地人拉进售楼处买了2套海景房,让我分析分析这次投资怎么样。

我查了一下房子的位置和背景,回复了一句话:

“恭喜你,被套死了。”

对方一脸错愕,喃喃自语,可这地方真的住起来很舒服啊,山清水秀的……

那肯定啊,景色不好看你也不会心动,不出意外,中介还会拉着你的手对你说,这个地方房子升值潜力巨大,不仅能投资还兼顾养老,买了之后可以把房子租出去,用租金冲抵月供。

如果租不出去没关系,他们帮你租,甚至还可以跟你签包租协议,保证你这套房的年化收益率在8%以上,稳赚不赔。

对方突然兴奋起来,对对对,就是这么跟我说的。

不这么说,你也不会上当啊。

这一套忽悠方案大概在10年前就已经有了,那时候海景房刚问世,全国空前热潮,什么“一海一房,投资无忧”,“养生天堂,投资归宿”,“满眼都是海”……这些广告几乎遍布在沿海小城的大街小巷。

从景色到养生,从养生到理财,说辞每年都在进化,被坑的人每年都在增加。

每次去海边度假,看到一车一车的老头老太太被拉到海边的豪华售楼处中,眼睛里有光的样子,不禁心疼。

所以今天借此机会,我帮大家好好分析一下,海景房背后的秘密,为什么不能投资,怎么甄别海景房的坑。

外地人的谎言

人们为什么喜欢海景房?

其中很大一部分原因源于优质的海景,以及温暖的气候和优质的空气。

这种环境条件对于城市人来说是奢侈的,尤其是北方,干燥和冷冻的环境让人们从小梦想拥有“面朝大海,春暖花开”的生活。

最严重的是东北,在海南有套房已经成为了当地彰显身份地位的新表现,数据显示,三亚常住人口不到80万,其中有30万东北人,三亚每三套房中就有一套是东北人的,更别说是海景房。

我原来很喜欢去海边度假,从大连到秦皇岛、乳山、厦门、三亚,绵绵几千里海岸线,让人心旷神怡。

在面朝大海的阳台上,摆张小茶几,泡一壶茶,吹着海风晒着太阳,挺惬意。但后来,某一次海边长期生活的体验,碎了我的海居梦,没挺过一个月就决定打道回府了。

海边生活最大的麻烦是海风,海风潮湿且里面带有盐分。刚开始吹着海风晒太阳还挺舒服,但没过多久,皮肤开始加速变黑,可以想象海边渔民的肤色。

阳台的衣服晒不干,屋子里被子也是湿的,浑身湿冷,两周后成功引发老妈的关节炎。而且空气潮湿会导致电器短路,一个月内短路了两次,物业说这是正常现象。

我住的是海边民宿,5年的房子感觉像是10年的样子,外墙斑斑点点,屋内的家具,尤其是门框变了形。最让人心惊的是最后一周遇到了台风天气,感觉整个房子都在颤抖。

我采访了很多沿海城市的朋友,他们说,当地人基本都选择住在离海湾三四线以外的地方,所谓一线二线(800米以内)海景房基本都被外地人买走了。

吃完饭走路10分钟就能去海堤,开个车15分钟就可以去海滩,天天看海,那是一辈子没看过海的人才有的想法,迟早都会腻的。

一个伪命题

其实海景房这个伪命题,很多沿海城市早已用城市规划证明了。

你会发现大多数沿海城市的主城区都离海边很远,而海景房所在的区域基本都处于一个城市的郊区。

例如乳山海景房扎堆地区距离市中心大概10多公里,连云港的海景房则距离市中心20多公里。

海景房处于城市的郊区,注定了它们的生活配套是短缺的,基本没有什么便利性可言。

我曾经去乳山调查,10来万平米体量的小区,连一个超市都养不活,买菜还要去远处的小镇上。

更别说是医疗条件了,那次老妈得风湿病去楼下买个药都得去几公里外的药店里,如果老人在海边养老犯个什么急性病,很难想象后果。

很多人都说养老要在海边和深山老林,可大家没想到的是,中国平均寿命最高的城市是上海、北京和天津。

大部分小城市真实的生存环境,注定了海景房的命途:

只适合旅游不适合养老。

投资的本质

我们再来说投资。投资房产的基础是什么?

人流量。

小城市海景房的生活条件,显然无法支撑人们长期居住,只能作为人们的第二居所,很多人买了房子以后在这里居住每年也就是几天时间。

而且几乎所有拥有海岸线的城市都在超开发土地,导致整体入住率非常低,大概在30%左右,如果到了冬天,甚至可能更低。

新房无限开发,二手房受海风影响折旧速度快,再加上当地销售一股脑推荐新房,基本所有去买房的人都被拉进了售楼处,二手房无人问津。

房产投资在于卖而不在于买,很多人买了低价海景房很开心,但在卖的时候傻眼了,因为房价再低都没人接盘。

那么把海景房拿来出租呢?

这是一种好想法,现在只要到假期,人们都想出来旅游。但关键问题在于,大多数小城市的海景房基本都位于海边的景区,一旦过了旅游旺季,就很难租出去了。

像三亚这种四季如春的地方,旅游旺季是最长的,大概从10月份-4月份,而内地不同,尤其是北方,大概只有2-3个月。

最主要的是三四线旅游城市,比较好的酒店住宿也就300多块钱,海景房日租也就200左右。基本扣除物业管理费等杂七杂八,所剩无几。

一个买了乳山海景房的朋友跟我讲,这个地方租房竞争根本无法想象,没有最低只有更低,房子买了5年,装修花的钱都赚不回来。

骗局被拆穿

前段时间,有一则名为“在山东乳山买了套海景房,11年后卖,亏掉了35%”的新闻登上热搜。

10年前,乳山海景房4000元/平米,投资客蜂拥而至,炒地皮炒概念,而现在,当地海景房的房价依旧是4000元/平米,最便宜的降价到了1700元。

要知道10年前,西安、重庆、长沙的房价才5000元/平米。

紧接着,微博爆出一则新闻,一深圳女子诉苦:

2016年在惠州买海景房,被中介忽悠上车,花了50万,4年过了,一分没涨,关键是折价卖也没人买,每年还要缴纳2000多元的管理费。

每年只能住几天,还非常冷。

这意味着,越来越多买房人的防坑意识在觉醒。

其实除了山东乳山、广东惠州的海景房以外,中国还有很多城市的海景房都是深坑。

例如广西北海、海南文昌市,招远市滨海新区,这几年特别火的,还有连云港、厦门、大连的海景房……

这些海景房有一个共性:

处于城市郊区,交通配套差,喜欢用“国家AAA级度假村,国家AAA级度假村”等名号做背书,基本纯靠“骗”,一定要让家里老人远离。

只是附加值

这时候一定有人开始质疑,难道所有海景房都不值得投资吗?你看人家深圳湾的看海的海景房都卖到20多万了。

告诉你,深圳湾的海景房,不在于海景而在于深圳湾。

这个湾背靠深圳南山区,南山区是中国硅谷,产业发达人口充沛,2019年的GDP高达6103.69亿,甚至超越很多省会城市,背后是源源不断的有钱人和全深圳配套的极值,怎么比?

而在深圳比较落后的地区盐田,看海的海景房和非海景房的房价差值也就在千元左右,不值一提。

所以在这里,大家要继续明确一个概念:

房产的投资价值在于人流量,而人流量在于产业、地段、配套,景色再美也只能算“附加值”,起不到决定性作用。

过去,一个诗人,用他的生命,造福了沿海城市的房地产业。

但今天我愿意写这篇文章,戳破小城市海景房骗局的窗户纸,虽然会得罪很多人,但依旧坚持让关注子木的买房人在房产投资道路上走得更加沉稳。

共勉。