编者按：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：财爷，36氪经授权发布。
买房选城市，如何选对大涨板块。
最近社科院发布了一则报告，关于重点城市房价的涨跌幅表单。
其中最让我诧异的是跌幅榜单，部分城市房价真实的跌回了3年前……
从历史高点到2020年10月，有20个城市距最高点房价的调整幅度在10%以上，9个城市距最高点房价调整幅度在15%以上。
其中，河北廊坊（受北三县腰斩影响）是下调幅度最高城市，达46.9%，青岛、天津相较峰值下跌20%以上。
楼市，不再是只涨不跌的赚钱游戏。
城市，未来也是两极分化的增长极。
买房怎么选对城市，怎么在城市里选对「抗跌易涨」的板块，终于成为了所有买房人都需要重新正视的问题。
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先来和大家聊聊今年楼市最热的两个一线城市。
深圳、上海。
为什么先聊一线，因为这一波楼市都很热，加上行情的升浪特点都很鲜明，代表性极强。
这一波从深圳到上海的行情轮动，基本符合这几个特征。
第一，调控回撤带来的周期轮动
深圳楼市是一线城市里最早调控盘整的，2016年3月到2019年8月，深圳整整横盘了3年半。
从2019年8月份开始，深圳成为社会主义示范区，热度再起，加上调控周期已到，市场行情开始起势。
11月份取消豪宅税之后，深圳大热，市场开始放量，涨幅一飞冲天。
上海也是同样的逻辑，2016年底-2019底，上海横盘3年，2019年底开始量价回升。
从调控时间来看，周期已到，从量价逻辑来看，机会成本已到。
第二，流量、倒挂带来的赚钱效应。
还是拿深圳上海举例。
前段时间，深圳华润四开盘，因为每平5万的倒挂，摇中一套至少赚了500万，巨大的财富效应，导致1100套房源引来了9600个认筹者。
摇号现场就是“巨型福利彩票派发现场”。
和深圳相同场景的是。上海前滩的尚峰名邸公布了摇号名单，204套房源，2586组认筹，实际认筹率已经来到1268%。
能够同样引起万人空巷的原因是，和周边二手相比倒挂5万的价差利润。
一样的大型彩票派发现场，又在上海轮播了一遍。
第三，信贷宽松，利润带来的热钱流入效应。
深圳是最明显的，房价上涨的背后都有一种莫名力量的推动。
就是信贷宽松带来的热钱。
只要手里有房产，通过抵押JY贷款搞到资金，可以做到3.85—4.35%的利率，比房贷利率还低。
加上前期的赚钱效应，更是加速了这种杠杠资金的入场。
深圳楼市就是这样，从行情火热量价齐升，慢慢演变成了杠杠投机的游戏。
总结一下，一线城市何时能热？什么时候能入场？
1、上一波房价大涨之后，只要一线调控回撤满3年，周期又会轮动一遍。
2、有内生的自住、改善需求，源源不断的刚需力量和改善力量支撑，改善盘和郊区潜力盘日光。
3、有倒挂赚钱的新盘带来庞大流量，给市场灌入信心。
4、价格停止下跌，成交量夯实，量价同步齐升，深圳的二手回升线是8000套，上海二手是2万套。
5、信贷条件要足够宽松，有钱人愿意掏出理财资金，中产愿意用房产抵押出热钱，屌丝有信心加杠杆。
只要同时满足这5个条件，一线城市就可以闭眼入。
但要注意，买入优质资产很重要，切勿追涨杀跌，盲目买入垃圾劣质房产。
就像现在的上海一样，一些近郊区的垃圾户型、垃圾楼层的房源都开始涨价成交了。
现在还杀进去买这些容易套牢的房产，属于博傻阶段。
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再来聊聊今年二三线最热的代表城市。
杭州、合肥、徐州。
先聊聊杭州楼市。
年初的公民同招政策出台后，学区房大涨，蒋村大涨，三墩北大涨，城西涨，文教涨。
接着土拍双限模式下，带来了倒挂新盘万人摇的连锁反应，不要讲地段不要聊产品，哪里有倒挂利润，哪里就是流量的聚集地。
9月4日杭州新政出台，杭州楼市开始回归基本面，未来科技城大涨，申花豪宅涨，闲林大涨。
总结一下发生在杭州楼市的趋势，会发现三类房产涨幅最快。
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纯改善、地段品质房；
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优质学区房；
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城市规划的核心地段或流量宇宙中心。
再来看合肥楼市。
公民同招后，二手学区房发生了大逆转，优质双学区房迎来了春天，低总价小户型尤为明显，多套学区房甚至不用带看就可以完成远程签约成交。
合肥二手房的脉络也很清晰，学区先启动，地段滞后。
外围县区供应大，核心区位滨湖、政务、高新供应少，均价起势比较快，已经开始有蔓延到品质非学区的趋势。
新房政务区无供应，滨湖、高新等热点区域，库存已经是供不应求的趋势，千人抢房、全款优先轮番上阵。
经开和高新，也出现了动辄高达7成的认筹款。
热点区域的新房难求现象，需求已经开始发生外溢，包河、肥西等也开始热度攀升
包括过去合肥人不太看得上的滨湖金融板块，也变成了滨湖区购买力外溢抢手的存在。
总结合肥楼市，也会同样发现三类房产涨幅最快热度最高。
1、纯改善、地段品质房；
2、优质学区房；
3、城市规划的核心地段或流量宇宙中心。
再来看徐州楼市。
二手房今年涨幅最猛的小区。公明公巷，一年涨1.5万直奔3万，原因是对口徐州最优质的学区。
保利鑫城，品质自住的地段房，成交价站到了2.2万。
万宁华府，8天成交一套单价近2.3万的房产。
要知道这是在三线城市，2万+已经是近乎塔尖的存在。
现在的新房，集中在东区热盘、新城区热盘，这在当地是“宇宙中心”地段。全款、托关系是家常便饭。
总结徐州楼市，也是同样的逻辑。
所以，大家记住在二三线城市，买房想要赢，逻辑是完全想通的：
1、纯改善、地段品质房；
2、优质学区房；
3、城市规划的核心地段或流量宇宙中心。
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看完了涨，我们再来看几个持续下跌的典型。
廊坊——早期受北京外溢，但北京严格调控后收紧限购，较高峰期价格腰斩，挂牌半年低价成交，除了已经再去泡沫的北三县，看不到任何价值。
天津——新房供应大，二手持续阴跌，也放开了落户。
石家庄——受环京影响，首位度不如北京和天津，北京调控之后跟紧，留不住人，房价也跌跌不休。
郑州——调控周期已到，但供应太大，持续加量。
我们展开说说重要的代表城市。
苏州、不光是存量和去化之间的矛盾，供需之间的差距也越拉越大，如今的二手房东，多数都需要“打价格战”才能在市场上获得话语权。
比较厉害的是，苏州二手价格跌幅也开始从过去的降2000/平慢慢抬到了6000+、8000+/平。
没办法，现在苏州楼市非常现实，隔壁的限价新盘，房子新户型好社区配套又全，却比你老破二手价格低很多。
郑州也比较典型，房价从18年的高位开始，一路盘整了2年还在下行通道，说它跌回了3年前也毫不夸张。
一套郑州100平的二手房，在2018-2019年一年间就贬值了14.6万，两年间贬值接近28万。
到了2020年底，郑州楼市依旧严峻。新房打折、二手房打骨折的现象，依旧在轮番上演。
对于买房人来说，二三线是一定存在对比效应的，杭州、合肥、徐州的房价，对比周边城市存在价值，那么购买力就会一直流入。
现在二三线的买房逻辑也发生了变化。要学会看新房供应、学会看二手库存、学会看政府操盘。
这一波行情中，高库存和操盘能力弱的城市，一直在跟供应，这是一个非常不好的恶性循环，买房请避开。
比如说现在的郑州、济南、石家庄……，就是不停在加供应，循环往复形成了恶性循环。
这样的城市，一定会面临下跌不休的现实。
这样的城市，也请大家避开。
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最后和大家说说一些买房选城市的建议吧。
一线买房很稳，相当于蓝筹股。就算买入时机和板块都不太好，只要耐心一定能解套创新高。
而一些聚集了省内热钱的省会、副中心城市、以及东南方的二线城市，相当于成长股，价值不会出错，但需要比较强的选筹能力。
二线也没关系，长期依旧是看涨的。短期回撤是调整仓位的好时机，把差的资产置换掉，耐心等待下一波行情。
而其他的北方三四线小城，则很容易买到“垃圾股”，一飞冲天然后一地鸡毛。
所以二三线选对城市这句话已经说烂了，但依旧要说，有机会有资格一定要有一套一线城市的房子作为抵御仓位。
当下的城市分化、板块分化行情，无论是投资还是刚需自住，都要选对最核心的地段和产品，要么自住改善，要么学区价值。
只有这样，无论是牛市熊市，你都可以穿越周期。