二手房的21个大坑，用细节帮你罗列的一清二楚_详细解读_最新资讯_热点事件

编者按：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：魔都财观团队，36氪经授权发布。

大家都知道，整个中国其实是一个一手房市场，大多数人还是喜欢新房，这跟欧美不同，在欧美房子越老越值钱，而在中国却是越新越值钱，尤其是在三四线城市，一些小县城几乎没有多少二手房的交易。

但如果你到了北上广深等这些大城市，就会发现完全不是这样的，多数都是二手房市场主导。

比如一线城市每年严格控制的，为量不多的新增住宅土地供应。再比如说2019年上海的二手房成交量是24万套，而一手房则不到6万套，这中间就有很大的差距。

所以在一二线城市，大多数的成交都是在二手房市场。

而二手房的交易不会像新房那样简单，只要对接开发商和银行，走流程即可。二手房里面的交易环节、接触人群都是形形色色的，一个不留心，可能就会造成不可挽回的损失。

所以今天这篇文章，想和大家聊一聊，二手房交易里，那些不可或缺的买房攻略。

篇幅比较长，但内容同样也比较详全，如果你近期打算买二手房，相信会有所裨益。

01 做好买房准备

不管是小白还是投资客，买房前的准备阶段，都必须直面。

第一步，肯定要先得到身边亲友的支持。买房这件事，是不是需要说服家里人，首付是否需要父母亲友支持才能凑足。

然后再落位到城市，买在上海还是深圳，是否有购房资格， 标的是住宅还是公寓。

最浅显的问题想清楚后，接下来是要熟悉基础的知识，了解市场的行情。

二手房到底是怎么样的一个交易流程？当下的市场行情是在走高走低还是平淡？

想判断市场冷热，要不要到交易中心里面去数数人头心是不是要排队？早上9:00拿到的号是不是会排到12:00才可以交易？

其实这种微观的现象，可以告诉你很多想要探求的真相。

第二步，有没有了解城市发展的主方向。大家都知道上海是往西虹桥方向发展，北京是往东，深圳是往西。

所以只要你想通过买房来增值，就必须提前了解城市的发展方向，因为你的目标就是城市的核心潜力方向。

第三步，你要了解城市限购的政策。在这一点上每个城市都是不一样的。

同样作为外地人，如果你在深圳，找了一个深圳本地户口的人结婚，房产证可以单独上你的名字，但如果在上海，不可以。

上海的本地户口家庭，名下只能有两套房，想要买第三套，同样买不了。

第四步，要了解一下所在城市贷款的政策，就是首付成数和认贷的判定。

深圳的首房首贷，首付是30%的，但上海则是35%，但深圳的利率却比上海要高。

也许二三线城市可以做到认房不认贷，过去你有过贷款记录，当下已结清没有按揭，仍然可以做到首套。

但到了一线城市就不行，既认房也认贷。10年前你贷款买了一套房子，就算只贷款20万，哪怕这个钱已经还过了，仍然会被视为二套贷款。

这里的很多条件，每个城市都不一样，买房前必须要了解透彻，有了这些充足的准备后，才相当于在打一场有准备的仗。

02 如何挑选房源

有了第一步基础的铺垫，就要面临第二阶段的落位执行，开始看房、挑选房源。

第一步，一定要明确自己的购房目的。

买这个房子到底是为了自住？还是为了孩子规划未来的教育？还是为了投资？每一个购房目的最终指向的结果都是不一样的。

如果你是自住，就买自己喜欢的心仪的，离上班的地方近一些，生活环境好一些，楼层、户型、朝向、位置各个方面不要有太大的瑕疵，这样足矣。

如果你是考虑学区，是要单学区还是双学区？如果孩子确实是牛娃一枚，是否可以考虑初中和小学分开，靠自己的成绩上到好的学校。

如果觉得孩子还是需要稳妥一些，要不要考虑9年一贯制？要不要考虑到各个区域之间学校的区别，对口一梯队还是二梯队？

如果你是投资，想都不用想一定是以赚钱为首要目的，房子够不够笋？未来的涨幅会怎么样？A楼盘所处的板块是不是比B楼盘的板块更好？A的租金是不是比B的租金高一些？都是需要纳入考量范畴。

第二步，确定首付款和总价的预算。

准备的首付款总共就400万，可能极限情况下只能买个900万到1000万的房子。

这时候你就可以对应单价和总价段来确定地段，然后根据实际需求再去细化框定。

第三步，确定好板块后，就要确定小区。

每个板块都会有123梯队的房子，总归会有老破小和次新，小区的选择，是愿意为了地段舍弃房龄，还是坚定次新房，都要提前想清楚。

第四步，落定具体要买的房源。

一个小区1000户人家，可能你看中的预算和户型只有10套在卖，楼层各异、位置不同、利弊因素不同，这些都是需要有舍有得的。

没有十全十美的房子，除非你有十全十美的价格。

做好这些房源的落位工作后，再去考虑实地看房，这样才能最大化利用好时间。

有很多人上来就盲目看，看到最后越来越晕，反而忘了初衷和想法，这是非常不明智的看房路径。

03 实地看房有妙招

有了前面两个环节的落位，第三个大环节才是实地去看房。

第一步，实地看房的时候，线上是否做好了事先准备。

当中介发给你一堆房源后，位置有没有提前在地图app上标记一下。有些房子是不是在你的选择范围？有些是不是要先排除掉？

时间上有没有兼顾到位，要知道不光是买房人，其实有些时候房东也是要抽时间，比如说孩子要午睡、这些特殊情况，都要需要另外约时间，而这些其实都是可以在线上完成的。

只有提前把线上的工作做好，才能减少线下的无用奔波。

第二步，看房工具的配备是否齐全。

平时工作忙又迫切换房，一天可能要看5套甚至看10套，出发前是不是要带点水饮食品，充分考虑到特殊情况下，来不及吃午饭的备选方案。

是否需要准备尺子，要不要量一量房子的层高？要不要量量面宽？卧室能不能在边上再摆一个婴儿小床，用实际的尺子还是可以用手机app来替代。

如果对朝向和光线有非常高的要求，是不是也要提醒自己，看房的时候用好指南针工具。

第三步，确定好看房的时间。

东户要不要在上午的时候看？西户要不要在下午的时间看？中间户问题不大，全天任何时间都可以。如果这套房子是小区最南边没有任何遮挡，晚上看也无妨。

第四步，看房的重点最好提前想清楚。

想找笋盘就看够200套房认识足够多的中介，想压价砍价就多观察不利因素，想兼顾生活配套最好实地去周边走走，想改善居住，就把最关注的要素排好优先级。

这些小技巧的组合，才能让你打出还算漂亮的组合拳，拳拳正中靶心，不仅省力，也能达成自己想要的目标。

04 谈判签约有逻辑

当你已经落定了自己要买的板块，要买的房子，就可以邀约房东面对面谈判，这个时候就进入了谈判签约环节，这里同样也是有时间线和逻辑的。

第一步，做好风控的准备。

让中介要求房东拉好产调，提前看好房子里面有没有查封，有没有抵押，有没有违章建筑？

如果有，是银行的贷款还是抵押，抑或是私人的抵押小贷。

如果1000万的房子只剩100万的抵押，可以判定是安全的。但如果里面有700万怎么办？

如果是500万，再加上一个小的查封，哪怕只有20万的查封怎么办？

所以风控是必须要做的，当下的大中介，正规的中介团队和专业人士，这一步都会做，如果没有做，你要提醒或者毫不犹豫的换中介。

第二步，根据自己的实际情况，来签订协议。

今天签协议付定金30万，一个月以后，签买卖合同必须要付的首付款是多少，根据自己的实际情况，包括下家到账的情况，是否需要延期或调整？

第三步，严格把控每个环节的时间点。

什么时间过户？什么时间交税和出产证？什么时候签买卖合同？

还有正式的买卖合同，不要签合同当天才看到，而是要求房产中介或者是提前到交易中心，去把买卖合同拉出来。

毕竟一份合同十几张纸有很多的文字，需要用时间和精力去看，个别的条款要不要再磨合？细则要不要再修改？

第四步，提前做好账号监管准备。

下一个环节就是按揭贷款了，如果你是首房首贷，房子稍微有点瑕疵，是否要求房东和中介提出来资金监管？

不管是银行开设的，还是律所开设的，或者是教育中心开设的也好，只要卖家或房产存在隐性风险，首付款就必须要放到监管账号去。

这个钱我打进去自己也不能用，房东也不能用，如果产证出不来原路退回，如果出了新的产证，那么首付款再释放给房东。

第五步，做好贷款申请材料准备。

这个环节要签贷款申请人的材料，要去跟银行借钱了，银行一定是有要审查的环节。

所以，流水够不够？过往有没有逾期？征信有没有问题？有没有涉及诉讼案件？都要提前做好调查，别因为过分自信导致出现拒贷问题。

一旦出现了被拒贷，也要考虑到风险，必须得把所有的首付款、所有贷款全部用现金的形式补进去，否则你就是违约方问题。

签约环节安稳走过后，基本就即将完成一个房产交易的闭环了。

如果前面没有出现问题，那么恭喜你，后面的坑会少一些，或者说比签约前风险要小很多。

05 过户交税交房，更有细节

到了这个环节，比较重要的就是过户交税交房了。

第一步，弄清过户流程，避免时间浪费和奔波。

上海的流程这几年已经改过来了，先要到交易中心，凭着双方的各种证件复印件，上产证人本人以及你的贷款合同买卖合同，由中介陪同去办理过户。

如果你是其他城市，问清楚过户办理的顺序和细节，避免出现二次奔波和时间精力浪费。

第二步，交税和出产证。

一般来说上海是5天时间，放得宽一些7天时间总归能够拿到交税的资格，交好税的当天，大约是半个小时到两个小时之间，在隔壁的窗口就可以出来房产证。

但由于你是办按揭贷款的房子，没有权限领取房产证，产证只能由银行的交易员去领取之后，回馈到银行，然后到放款部门再查一下你的征信没有问题，然后就可以放款给房东。

同样这个时候，也同步会有监管资金的资金释放。放完款之后就是领取产证，因为产证被银行收走了，必须到银行去签一个字，然后把产证交割给你，这时银行也会顺带给到你还款计划表。

第三步，房屋交房的细节问题。

房款也给过了，合同也有约定，7天时间内交款，这时候就需要到房子里面去交割。

交割哪些东西呢？水电煤气费用有没有结清？物业费有没有结清，车位的管理费有没有结清？这都是必须要对的。

还有要不要一起去物业更一下名字，把原来的房东换成新房东的名字？之后我才是这个小区，这个房子的业主了。

然后再查验一下户口，前房东允诺的迁出户口，再度查询一下有没有迁出，然后这个时候你可以再迁入新的户口。

06 做好装修，拎包入住

最后一个大环节，就是最后的房屋装修和入住了。

因为是二手房，还是会有洁癖的买房人，不管房子原来的装修如何，都要敲烂了重来。

首先要请设计师来做一下装修设计，格局上面要不要改一改？房间要不要扩大一些？一个卫生间要不要做成两个卫生间，次卧是保留还是直接做成书房？

确定设计之后就是去拆旧，有些墙体是不是要打掉，有些不用的东西是不是要拆掉扔掉。

拆旧和硬装做完后，就可以去进场验收硬装了，硬装没有问题，软装进场。

软装之后去甲醛，才到了最后的拎包入住。

07总结

这篇二手房攻略虽然不是很硬核，但应该是市面上比较接地气、详细周全的二手房攻略。

看完之后你会感慨，二手房就是如此，优点是价格普遍要比新房低，所见即所得，但缺点就是麻烦和折腾。

如果你不喜欢折腾，也可以选择魔都财观这样的团队，从选筹到谈判再到签约交房，我们都有实战的专业顾问陪同，带你真正买好房买对房。

只要房子买对了，折腾其实不算事，人这一生概括下来都是这样：

为了喜爱和追求的东西大费周章，哪怕穷极一生，也是痛并快乐的。

以上为正文，来自房产孟老师和楚门。