押金付易退难、租购住房不同权 以“租”何以解“房忧”|租房

原标题:押金付易退难、租购住房不同权,以“租”何以解“房忧”

大城市房价高,再加上许多一二线城市的限购政策,使得租房成为很多新市民在大城市的第一落脚点。2020年中央经济工作会议提出,“加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场”。日前召开的全国住房和城乡建设工作会议也将解决好新市民住房问题列入今年重点任务。进入2021年,在新冠肺炎疫情的影响下,如何解决好新市民、青年人的居住问题,依旧是人们关心的热点。

租房“陷阱”,多引发供需矛盾

国家统计局数字显示,2019年我国城镇居民人均住房建筑面积39.8平方米。从全国整体来看,我国住房问题已由总量不足转变为结构性供需矛盾以及人地匹配问题。大城市房价高,完全通过买房来解决住房问题行不通。因此,租赁住房是解决当下,尤其是大城市新市民住房问题的重要途径。

一家中介机构通过市场调研发布的《2020中国青年租住生活蓝皮书》显示,预计到2022年,中国住房租赁市场租赁人口将达到2.4亿,整体住房租赁市场需求潜力巨大。

一方面,以农业转移人口及新就业大学生等为主体的新市民越来越多地进入一线城市,租房成为他们的主要选择;另一方面,我国租赁市场的房源目前以个人房源为主、中介市场的垄断现象也比较突出,住房租赁市场仍面临着不规范、不成熟的问题。

2020年5月5日,在北京上班的网友“普普普的小精灵”通过自如中介租了一套房子,租下后发现该房子隔音效果很差。“邻居爱聚会,楼上也很吵。而房源简介中却写着‘静谧优雅的环境’。”“普普普的小精灵”说。5月7日,“普普普的小精灵”申请了退租,但被告知退租要扣一个月的租金即5090元作为违约金。“我已用自如3年,之前与自如签订的合同都是起租3天之内退租0违约金的,这次他们修改了合同,把这句话删改了,在签合同前也没有口头提醒此项更改。我才租了3天,就要承担5000元的违约金。”她说。

在“普普普的小精灵”看来,平台制定的合同本身就存在“霸王条款”,而且对方也不会特意提醒租客存在相关条款,租客倘若一不小心没看到,就会掉进“坑”里。

实际上,不少人都在租房过程中遇到了各种各样的“坑”。有的租客被中介想方设法克扣押金;有的遇到了可恶的“隔断间”,中介在住房里随意搭建,“二居”变“四居”;有的租客在合同未到期之前,就被中介粗暴地“请”了出去,行李、物品等直接被搬到了房外;甚至还有部分租客反映,曾遇到过中介擅自带人进入租赁房屋的情况,想想就会感到后怕……

新冠肺炎疫情期间,一些长租公寓的租客突然接到平台“房租普涨”的通知,表示“扛不住”;也有不少租客对通过租赁平台租房时被捆绑签订服务合同,“服务费不少交,服务却找不到”的情况感到不满。另外,租客们对部分住房租赁企业工作人员将地下室等非居住空间出租的投诉也屡见不鲜。

“新市民为城市发展提供了红利,但他们进入城市面临的首要问题是住房。在高房价的背景下,租赁住房是大多数新市民的第一落脚处,而租赁住房又存在很多新老问题。因此,解决租赁住房问题已变得十分迫切,会是2021年住房工作的重心。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示。

全国住房和城乡建设工作会议提出,要加强住房市场体系和住房保障体系建设,加快补齐租赁住房短板,解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。扩大保障性租赁住房供给,做好公租房保障,在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。同时,规范发展住房租赁市场,加快培育专业化、规模化住房租赁企业,建立健全住房租赁管理服务平台。整顿租赁市场秩序,规范市场行为。

租购不同权,呼唤公共服务共享

“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”,这是2020年中央经济工作会议提出的要求。这也意味着,解决房子的居住属性只是第一步,还要使新市民在公共服务上能够享受同等权利。

几个月以来,在北京市东城区租房居住的何彬彬,正在为孩子幼儿园入学的事情忙碌。何彬彬与丈夫大学毕业后留京工作,都是非北京户籍,目前也没有买房。如何让孩子在北京入园、上学成为他们最为操心的事情。

何彬彬告诉记者,孩子作为非京籍儿童,如果要报名进入公立幼儿园需要准备包括房屋租赁合同、务工就业证明、在京暂住证在内的很多材料。“如果租房住,孩子没有落户,上学会受到较大影响。想要就近就读公立幼儿园,不仅手续繁多,还要查看幼儿园有没有招收非京籍儿童的名额。”何彬彬说,在孩子上学方面,因为房子产权与上学直接挂钩,租房与自有产权房带来的差别影响非常明显。

如何通过政策保障,使租房者享受到与购房者同样的公共服务?专家表示,首先政府要进一步加大基本公共服务供给,使义务教育、基本医疗等能够满足包括“租”“购”在内的所有居民需求。其次,要推动住房租赁市场健康发展,加大保障性租赁住房供应,政府要承担起基本保障责任,逐步打通“租购同权”界限。

“租购住房在享受公共服务上具有同等权利,就是说不是仅有房本一张‘门票’了。”房地产业内专家分析指出,以前只能靠买房才能享受一些公共服务,随着“租购同权”政策的打通,通过租房也能享受城市资源。

在北京市公租房政策的保障下,同样没有在北京购房的张琦在去年5月申请到了位于北京市丰台区的公共租赁住房。

根据北京市住建委、市发改委等部门在2017年9月联合发布的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》规定,公共租赁住房的承租人为本市户籍无房家庭,其中,符合规定条件的承租人的适龄子女可在该区接受义务教育。“与之前通过中介租房相比,租住公共租赁住房带来了更多保障,不仅是可以申请子女入学,还可以根据住房租赁监管平台登记备案的信息,依法申请办理户口登记和迁移手续。我的集体户口就可以成为家庭户口了。”张琦表示,现在公共租赁住房也让她享受到了和买房一样的公共服务。

住房和城乡建设部部长王蒙徽日前表示,中央经济工作会议提出了要大力发展租赁住房,这是一个重大的结构性问题。解决新市民、年轻人,特别是从事基本公共服务的群体的住房困难问题,是一个非常有效、也是一个能够尽快解决问题的方法。

据介绍,今年各地将加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系,其中公租房主要面向城镇户籍住房和收入“双困”家庭,政策性租赁住房主要面向无房新市民,而人口净流入的大城市,将发展共有产权住房,供应范围以面向户籍人口为主、逐步扩大到常住人口。

防止“爆雷”“跑路”,打好防控风险“组合拳”

面对不规范的租房环境,不仅租客会遇到“坑”,很多业主也难以幸免。去年以来,一些租赁平台以疫情等因素为借口,在合同期间向业主提出降租金要求,甚至表示“不降租就解约”。

北京业主张先生就遇到这样的“闹心事”。日前,租赁平台工作人员多次致电张先生,表示受疫情影响,房租水平整体下降了,希望他能“自愿”降租20%,否则公司会考虑与他提前解约。然而,张先生发现,他们小区的租金在疫情期间并没有大幅下降,平台也没有给租客们降房租。于是,张先生选择接受提前解约。虽然平台同意按照合同赔付张先生两个月租金作为违约金,但也要求张先生赔付近4万元的装修款。这意味着张先生要倒赔对方两万多元。

此外,一些租赁平台企业热衷于“跑马圈房”,存在“高进低出”“长收短付”等经营风险,不少业主担心其会“跑路”,有的业主已经遭遇平台逾期支付租金的情况。去年10月,蛋壳公寓“破产跑路”消息登上微博热搜,随即被媒体曝出深陷流动性危机。此后,蛋壳公寓App的房源信息全部下架。

倪鹏飞指出,在城镇化加速期,大规模人口流动、经济发展进入新阶段、居住方式多样化的背景下,住房租赁供需面临严重错配问题。这一严重的供需错配,不仅带来新市民住房困难等问题,而且导致住房投机盛行,严重影响城镇化、经济增长和经济转型。

在规范发展住房租赁市场方面,住房和城乡建设部有关负责人日前表示,要推动出台《住房租赁条例》,加快完善长租房政策。整顿规范租赁市场秩序,加大对“高进低出”“长收短付”以及违规建立资金池等的整治力度,防止“爆雷”风险。

为了加快促进租赁住房市场发展,2020年中央经济工作会议提出一系列政策措施:土地供应要向租赁住房建设倾斜,单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担,整顿租赁市场秩序,规范市场行为,对租金水平进行合理调控。

“大城市房价高,租赁市场也存在着供应结构不合理、市场秩序不规范、租赁关系不稳定等问题,新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等的住房困难问题比较突出。”该负责人说。据了解,住建部将会同有关部门加快完善土地、财税、金融等支持政策。比如,单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房等。

日前,中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心发布的《中国住房发展报告(2020-2021)》也建议,尽快启动实施“租售结合”的“新市民安居工程”,重点健全新市民租赁住房体系,建议通过购买旧房作为公租房出租、收储社会闲散房源配租、保障对象从市场上租赁由保障部门认可并租金补贴的住房等形式,增加保障性租赁住房供给。

在倪鹏飞看来,政府部门的政策“组合拳”有利于改变住房租售体系结构,满足居民多样化的住房需求,尤其有助于解决新市民的居住问题,推动城镇化发展。对于增加整体住房供给,抑制投资和投机,让住房回归居住属性,进而促进经济结构调整和转型升级,都具有积极影响。

(原题为《新市民,以“租”何以解“房忧”》)

押金付易退难、租购住房不同权 以“租”何以解“房忧”|租房

原标题:押金付易退难、租购住房不同权,以“租”何以解“房忧”

大城市房价高,再加上许多一二线城市的限购政策,使得租房成为很多新市民在大城市的第一落脚点。2020年中央经济工作会议提出,“加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场”。日前召开的全国住房和城乡建设工作会议也将解决好新市民住房问题列入今年重点任务。进入2021年,在新冠肺炎疫情的影响下,如何解决好新市民、青年人的居住问题,依旧是人们关心的热点。

租房“陷阱”,多引发供需矛盾

国家统计局数字显示,2019年我国城镇居民人均住房建筑面积39.8平方米。从全国整体来看,我国住房问题已由总量不足转变为结构性供需矛盾以及人地匹配问题。大城市房价高,完全通过买房来解决住房问题行不通。因此,租赁住房是解决当下,尤其是大城市新市民住房问题的重要途径。

一家中介机构通过市场调研发布的《2020中国青年租住生活蓝皮书》显示,预计到2022年,中国住房租赁市场租赁人口将达到2.4亿,整体住房租赁市场需求潜力巨大。

一方面,以农业转移人口及新就业大学生等为主体的新市民越来越多地进入一线城市,租房成为他们的主要选择;另一方面,我国租赁市场的房源目前以个人房源为主、中介市场的垄断现象也比较突出,住房租赁市场仍面临着不规范、不成熟的问题。

2020年5月5日,在北京上班的网友“普普普的小精灵”通过自如中介租了一套房子,租下后发现该房子隔音效果很差。“邻居爱聚会,楼上也很吵。而房源简介中却写着‘静谧优雅的环境’。”“普普普的小精灵”说。5月7日,“普普普的小精灵”申请了退租,但被告知退租要扣一个月的租金即5090元作为违约金。“我已用自如3年,之前与自如签订的合同都是起租3天之内退租0违约金的,这次他们修改了合同,把这句话删改了,在签合同前也没有口头提醒此项更改。我才租了3天,就要承担5000元的违约金。”她说。

在“普普普的小精灵”看来,平台制定的合同本身就存在“霸王条款”,而且对方也不会特意提醒租客存在相关条款,租客倘若一不小心没看到,就会掉进“坑”里。

实际上,不少人都在租房过程中遇到了各种各样的“坑”。有的租客被中介想方设法克扣押金;有的遇到了可恶的“隔断间”,中介在住房里随意搭建,“二居”变“四居”;有的租客在合同未到期之前,就被中介粗暴地“请”了出去,行李、物品等直接被搬到了房外;甚至还有部分租客反映,曾遇到过中介擅自带人进入租赁房屋的情况,想想就会感到后怕……

新冠肺炎疫情期间,一些长租公寓的租客突然接到平台“房租普涨”的通知,表示“扛不住”;也有不少租客对通过租赁平台租房时被捆绑签订服务合同,“服务费不少交,服务却找不到”的情况感到不满。另外,租客们对部分住房租赁企业工作人员将地下室等非居住空间出租的投诉也屡见不鲜。

“新市民为城市发展提供了红利,但他们进入城市面临的首要问题是住房。在高房价的背景下,租赁住房是大多数新市民的第一落脚处,而租赁住房又存在很多新老问题。因此,解决租赁住房问题已变得十分迫切,会是2021年住房工作的重心。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示。

全国住房和城乡建设工作会议提出,要加强住房市场体系和住房保障体系建设,加快补齐租赁住房短板,解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。扩大保障性租赁住房供给,做好公租房保障,在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。同时,规范发展住房租赁市场,加快培育专业化、规模化住房租赁企业,建立健全住房租赁管理服务平台。整顿租赁市场秩序,规范市场行为。

租购不同权,呼唤公共服务共享

“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”,这是2020年中央经济工作会议提出的要求。这也意味着,解决房子的居住属性只是第一步,还要使新市民在公共服务上能够享受同等权利。

几个月以来,在北京市东城区租房居住的何彬彬,正在为孩子幼儿园入学的事情忙碌。何彬彬与丈夫大学毕业后留京工作,都是非北京户籍,目前也没有买房。如何让孩子在北京入园、上学成为他们最为操心的事情。

何彬彬告诉记者,孩子作为非京籍儿童,如果要报名进入公立幼儿园需要准备包括房屋租赁合同、务工就业证明、在京暂住证在内的很多材料。“如果租房住,孩子没有落户,上学会受到较大影响。想要就近就读公立幼儿园,不仅手续繁多,还要查看幼儿园有没有招收非京籍儿童的名额。”何彬彬说,在孩子上学方面,因为房子产权与上学直接挂钩,租房与自有产权房带来的差别影响非常明显。

如何通过政策保障,使租房者享受到与购房者同样的公共服务?专家表示,首先政府要进一步加大基本公共服务供给,使义务教育、基本医疗等能够满足包括“租”“购”在内的所有居民需求。其次,要推动住房租赁市场健康发展,加大保障性租赁住房供应,政府要承担起基本保障责任,逐步打通“租购同权”界限。

“租购住房在享受公共服务上具有同等权利,就是说不是仅有房本一张‘门票’了。”房地产业内专家分析指出,以前只能靠买房才能享受一些公共服务,随着“租购同权”政策的打通,通过租房也能享受城市资源。

在北京市公租房政策的保障下,同样没有在北京购房的张琦在去年5月申请到了位于北京市丰台区的公共租赁住房。

根据北京市住建委、市发改委等部门在2017年9月联合发布的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》规定,公共租赁住房的承租人为本市户籍无房家庭,其中,符合规定条件的承租人的适龄子女可在该区接受义务教育。“与之前通过中介租房相比,租住公共租赁住房带来了更多保障,不仅是可以申请子女入学,还可以根据住房租赁监管平台登记备案的信息,依法申请办理户口登记和迁移手续。我的集体户口就可以成为家庭户口了。”张琦表示,现在公共租赁住房也让她享受到了和买房一样的公共服务。

住房和城乡建设部部长王蒙徽日前表示,中央经济工作会议提出了要大力发展租赁住房,这是一个重大的结构性问题。解决新市民、年轻人,特别是从事基本公共服务的群体的住房困难问题,是一个非常有效、也是一个能够尽快解决问题的方法。

据介绍,今年各地将加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系,其中公租房主要面向城镇户籍住房和收入“双困”家庭,政策性租赁住房主要面向无房新市民,而人口净流入的大城市,将发展共有产权住房,供应范围以面向户籍人口为主、逐步扩大到常住人口。

防止“爆雷”“跑路”,打好防控风险“组合拳”

面对不规范的租房环境,不仅租客会遇到“坑”,很多业主也难以幸免。去年以来,一些租赁平台以疫情等因素为借口,在合同期间向业主提出降租金要求,甚至表示“不降租就解约”。

北京业主张先生就遇到这样的“闹心事”。日前,租赁平台工作人员多次致电张先生,表示受疫情影响,房租水平整体下降了,希望他能“自愿”降租20%,否则公司会考虑与他提前解约。然而,张先生发现,他们小区的租金在疫情期间并没有大幅下降,平台也没有给租客们降房租。于是,张先生选择接受提前解约。虽然平台同意按照合同赔付张先生两个月租金作为违约金,但也要求张先生赔付近4万元的装修款。这意味着张先生要倒赔对方两万多元。

此外,一些租赁平台企业热衷于“跑马圈房”,存在“高进低出”“长收短付”等经营风险,不少业主担心其会“跑路”,有的业主已经遭遇平台逾期支付租金的情况。去年10月,蛋壳公寓“破产跑路”消息登上微博热搜,随即被媒体曝出深陷流动性危机。此后,蛋壳公寓App的房源信息全部下架。

倪鹏飞指出,在城镇化加速期,大规模人口流动、经济发展进入新阶段、居住方式多样化的背景下,住房租赁供需面临严重错配问题。这一严重的供需错配,不仅带来新市民住房困难等问题,而且导致住房投机盛行,严重影响城镇化、经济增长和经济转型。

在规范发展住房租赁市场方面,住房和城乡建设部有关负责人日前表示,要推动出台《住房租赁条例》,加快完善长租房政策。整顿规范租赁市场秩序,加大对“高进低出”“长收短付”以及违规建立资金池等的整治力度,防止“爆雷”风险。

为了加快促进租赁住房市场发展,2020年中央经济工作会议提出一系列政策措施:土地供应要向租赁住房建设倾斜,单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担,整顿租赁市场秩序,规范市场行为,对租金水平进行合理调控。

“大城市房价高,租赁市场也存在着供应结构不合理、市场秩序不规范、租赁关系不稳定等问题,新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等的住房困难问题比较突出。”该负责人说。据了解,住建部将会同有关部门加快完善土地、财税、金融等支持政策。比如,单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房等。

日前,中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心发布的《中国住房发展报告(2020-2021)》也建议,尽快启动实施“租售结合”的“新市民安居工程”,重点健全新市民租赁住房体系,建议通过购买旧房作为公租房出租、收储社会闲散房源配租、保障对象从市场上租赁由保障部门认可并租金补贴的住房等形式,增加保障性租赁住房供给。

在倪鹏飞看来,政府部门的政策“组合拳”有利于改变住房租售体系结构,满足居民多样化的住房需求,尤其有助于解决新市民的居住问题,推动城镇化发展。对于增加整体住房供给,抑制投资和投机,让住房回归居住属性,进而促进经济结构调整和转型升级,都具有积极影响。

(原题为《新市民,以“租”何以解“房忧”》)

押金付易退难、租购住房不同权 以“租”何以解“房忧”|租房

原标题:押金付易退难、租购住房不同权,以“租”何以解“房忧”

大城市房价高,再加上许多一二线城市的限购政策,使得租房成为很多新市民在大城市的第一落脚点。2020年中央经济工作会议提出,“加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场”。日前召开的全国住房和城乡建设工作会议也将解决好新市民住房问题列入今年重点任务。进入2021年,在新冠肺炎疫情的影响下,如何解决好新市民、青年人的居住问题,依旧是人们关心的热点。

租房“陷阱”,多引发供需矛盾

国家统计局数字显示,2019年我国城镇居民人均住房建筑面积39.8平方米。从全国整体来看,我国住房问题已由总量不足转变为结构性供需矛盾以及人地匹配问题。大城市房价高,完全通过买房来解决住房问题行不通。因此,租赁住房是解决当下,尤其是大城市新市民住房问题的重要途径。

一家中介机构通过市场调研发布的《2020中国青年租住生活蓝皮书》显示,预计到2022年,中国住房租赁市场租赁人口将达到2.4亿,整体住房租赁市场需求潜力巨大。

一方面,以农业转移人口及新就业大学生等为主体的新市民越来越多地进入一线城市,租房成为他们的主要选择;另一方面,我国租赁市场的房源目前以个人房源为主、中介市场的垄断现象也比较突出,住房租赁市场仍面临着不规范、不成熟的问题。

2020年5月5日,在北京上班的网友“普普普的小精灵”通过自如中介租了一套房子,租下后发现该房子隔音效果很差。“邻居爱聚会,楼上也很吵。而房源简介中却写着‘静谧优雅的环境’。”“普普普的小精灵”说。5月7日,“普普普的小精灵”申请了退租,但被告知退租要扣一个月的租金即5090元作为违约金。“我已用自如3年,之前与自如签订的合同都是起租3天之内退租0违约金的,这次他们修改了合同,把这句话删改了,在签合同前也没有口头提醒此项更改。我才租了3天,就要承担5000元的违约金。”她说。

在“普普普的小精灵”看来,平台制定的合同本身就存在“霸王条款”,而且对方也不会特意提醒租客存在相关条款,租客倘若一不小心没看到,就会掉进“坑”里。

实际上,不少人都在租房过程中遇到了各种各样的“坑”。有的租客被中介想方设法克扣押金;有的遇到了可恶的“隔断间”,中介在住房里随意搭建,“二居”变“四居”;有的租客在合同未到期之前,就被中介粗暴地“请”了出去,行李、物品等直接被搬到了房外;甚至还有部分租客反映,曾遇到过中介擅自带人进入租赁房屋的情况,想想就会感到后怕……

新冠肺炎疫情期间,一些长租公寓的租客突然接到平台“房租普涨”的通知,表示“扛不住”;也有不少租客对通过租赁平台租房时被捆绑签订服务合同,“服务费不少交,服务却找不到”的情况感到不满。另外,租客们对部分住房租赁企业工作人员将地下室等非居住空间出租的投诉也屡见不鲜。

“新市民为城市发展提供了红利,但他们进入城市面临的首要问题是住房。在高房价的背景下,租赁住房是大多数新市民的第一落脚处,而租赁住房又存在很多新老问题。因此,解决租赁住房问题已变得十分迫切,会是2021年住房工作的重心。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示。

全国住房和城乡建设工作会议提出,要加强住房市场体系和住房保障体系建设,加快补齐租赁住房短板,解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。扩大保障性租赁住房供给,做好公租房保障,在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。同时,规范发展住房租赁市场,加快培育专业化、规模化住房租赁企业,建立健全住房租赁管理服务平台。整顿租赁市场秩序,规范市场行为。

租购不同权,呼唤公共服务共享

“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”,这是2020年中央经济工作会议提出的要求。这也意味着,解决房子的居住属性只是第一步,还要使新市民在公共服务上能够享受同等权利。

几个月以来,在北京市东城区租房居住的何彬彬,正在为孩子幼儿园入学的事情忙碌。何彬彬与丈夫大学毕业后留京工作,都是非北京户籍,目前也没有买房。如何让孩子在北京入园、上学成为他们最为操心的事情。

何彬彬告诉记者,孩子作为非京籍儿童,如果要报名进入公立幼儿园需要准备包括房屋租赁合同、务工就业证明、在京暂住证在内的很多材料。“如果租房住,孩子没有落户,上学会受到较大影响。想要就近就读公立幼儿园,不仅手续繁多,还要查看幼儿园有没有招收非京籍儿童的名额。”何彬彬说,在孩子上学方面,因为房子产权与上学直接挂钩,租房与自有产权房带来的差别影响非常明显。

如何通过政策保障,使租房者享受到与购房者同样的公共服务?专家表示,首先政府要进一步加大基本公共服务供给,使义务教育、基本医疗等能够满足包括“租”“购”在内的所有居民需求。其次,要推动住房租赁市场健康发展,加大保障性租赁住房供应,政府要承担起基本保障责任,逐步打通“租购同权”界限。

“租购住房在享受公共服务上具有同等权利,就是说不是仅有房本一张‘门票’了。”房地产业内专家分析指出,以前只能靠买房才能享受一些公共服务,随着“租购同权”政策的打通,通过租房也能享受城市资源。

在北京市公租房政策的保障下,同样没有在北京购房的张琦在去年5月申请到了位于北京市丰台区的公共租赁住房。

根据北京市住建委、市发改委等部门在2017年9月联合发布的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》规定,公共租赁住房的承租人为本市户籍无房家庭,其中,符合规定条件的承租人的适龄子女可在该区接受义务教育。“与之前通过中介租房相比,租住公共租赁住房带来了更多保障,不仅是可以申请子女入学,还可以根据住房租赁监管平台登记备案的信息,依法申请办理户口登记和迁移手续。我的集体户口就可以成为家庭户口了。”张琦表示,现在公共租赁住房也让她享受到了和买房一样的公共服务。

住房和城乡建设部部长王蒙徽日前表示,中央经济工作会议提出了要大力发展租赁住房,这是一个重大的结构性问题。解决新市民、年轻人,特别是从事基本公共服务的群体的住房困难问题,是一个非常有效、也是一个能够尽快解决问题的方法。

据介绍,今年各地将加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系,其中公租房主要面向城镇户籍住房和收入“双困”家庭,政策性租赁住房主要面向无房新市民,而人口净流入的大城市,将发展共有产权住房,供应范围以面向户籍人口为主、逐步扩大到常住人口。

防止“爆雷”“跑路”,打好防控风险“组合拳”

面对不规范的租房环境,不仅租客会遇到“坑”,很多业主也难以幸免。去年以来,一些租赁平台以疫情等因素为借口,在合同期间向业主提出降租金要求,甚至表示“不降租就解约”。

北京业主张先生就遇到这样的“闹心事”。日前,租赁平台工作人员多次致电张先生,表示受疫情影响,房租水平整体下降了,希望他能“自愿”降租20%,否则公司会考虑与他提前解约。然而,张先生发现,他们小区的租金在疫情期间并没有大幅下降,平台也没有给租客们降房租。于是,张先生选择接受提前解约。虽然平台同意按照合同赔付张先生两个月租金作为违约金,但也要求张先生赔付近4万元的装修款。这意味着张先生要倒赔对方两万多元。

此外,一些租赁平台企业热衷于“跑马圈房”,存在“高进低出”“长收短付”等经营风险,不少业主担心其会“跑路”,有的业主已经遭遇平台逾期支付租金的情况。去年10月,蛋壳公寓“破产跑路”消息登上微博热搜,随即被媒体曝出深陷流动性危机。此后,蛋壳公寓App的房源信息全部下架。

倪鹏飞指出,在城镇化加速期,大规模人口流动、经济发展进入新阶段、居住方式多样化的背景下,住房租赁供需面临严重错配问题。这一严重的供需错配,不仅带来新市民住房困难等问题,而且导致住房投机盛行,严重影响城镇化、经济增长和经济转型。

在规范发展住房租赁市场方面,住房和城乡建设部有关负责人日前表示,要推动出台《住房租赁条例》,加快完善长租房政策。整顿规范租赁市场秩序,加大对“高进低出”“长收短付”以及违规建立资金池等的整治力度,防止“爆雷”风险。

为了加快促进租赁住房市场发展,2020年中央经济工作会议提出一系列政策措施:土地供应要向租赁住房建设倾斜,单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担,整顿租赁市场秩序,规范市场行为,对租金水平进行合理调控。

“大城市房价高,租赁市场也存在着供应结构不合理、市场秩序不规范、租赁关系不稳定等问题,新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等的住房困难问题比较突出。”该负责人说。据了解,住建部将会同有关部门加快完善土地、财税、金融等支持政策。比如,单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房等。

日前,中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心发布的《中国住房发展报告(2020-2021)》也建议,尽快启动实施“租售结合”的“新市民安居工程”,重点健全新市民租赁住房体系,建议通过购买旧房作为公租房出租、收储社会闲散房源配租、保障对象从市场上租赁由保障部门认可并租金补贴的住房等形式,增加保障性租赁住房供给。

在倪鹏飞看来,政府部门的政策“组合拳”有利于改变住房租售体系结构,满足居民多样化的住房需求,尤其有助于解决新市民的居住问题,推动城镇化发展。对于增加整体住房供给,抑制投资和投机,让住房回归居住属性,进而促进经济结构调整和转型升级,都具有积极影响。

(原题为《新市民,以“租”何以解“房忧”》)

住建部表态整顿住房租赁市场秩序 《住房租赁条例》料加速出台|住建部

原标题:住建部表态整顿住房租赁市场秩序 《住房租赁条例》料加速出台

本报记者 杜雨萌

近日,住房和城乡建设部部长王蒙徽在接受媒体采访时表示,要推动出台《住房租赁条例》,加快完善长租房政策。

回看刚刚过去的2020年,疫情“突袭”给住房租赁行业带来一定影响,例如因疫情所致的需求缩水、房租被动下调,以及长租公寓企业发生资金链断裂危机等。但与此同时,也必须看到,整顿租赁市场秩序、规范租赁市场行为亦愈发紧迫。

上海易居房地产研究院综合研究中心总经理崔霁在接受《证券日报》记者采访时称,从行业本身来说,长租公寓市场利润水平较低,企业要想盈利只能通过规模效益摊薄固定成本;其次,从市场方面来看,去年因疫情所导致的空置率居高不下,进一步影响了长租企业现金流的稳定性;再次,从运营上看,“高进低出”“长收短付”模式,也是导致长租企业资金链断裂的原因之一;最后,由于部分地方监管政策的“跟风”出台,也在一定程度上加重了长租企业的经营困难。

当然,除了住房租赁企业自身的问题外,王蒙徽也指出,大城市房价高,租赁市场也存在着供应结构不合理、市场秩序不规范、租赁关系不稳定等问题。所以,解决好大城市住房突出问题,要加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。保障性租赁住房包括公租房和政策性租赁住房。其中,公租房主要面向城镇户籍住房和收入“双困”家庭,政策性租赁住房主要面向无房新市民。

王蒙徽表示,政策性租赁住房主要在人口净流入的大城市重点发展。住建部将会同有关部门按照中央经济工作会议要求,加快完善土地、财税、金融等支持政策。比如,单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房等;在规范发展住房租赁市场方面,要整顿规范租赁市场秩序,加大对“高进低出”“长收短付”以及违规建立资金池等的整治力度,防止“爆雷”风险。降低租赁住房税费负担,对租金水平进行合理调控。

谈及如何降低租赁企业“爆雷”风险,崔霁认为,一方面可推行“白名单”制度,以有效区分涉嫌欺诈等企业,化解社会信用危机;另一方面,也要持续规范租金贷使用,鼓励金融机构提供帮扶,加快推进REITs等金融创新制度,切实提高长租企业融资能力;再者,还要切实为住房租赁企业减轻成本负担,对符合条件的长租企业给予财政补助,同时强化长租企业经营状况实时监管,鼓励培育“轻资产”托管和“重资产”持有的经营模式,适当限制目前过度同质化的代理经租“中资产”模式。

“整体上看,中央经济工作会议和全国住房和城乡建设工作会议均重点阐述了租赁对缓解住房供需矛盾尤其是大城市住房供需矛盾的重要性。”在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来,可以预期的是,未来住房租赁发展将在增加租赁房源供给,租赁权益的保障及扩大、规范及支持租赁企业发展等方面持续发力。

58安居客房产研究院分院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示,展望2021年,预计针对住房租赁市场出台的政策措施,或在以下三方面发力:一是针对新市民和青年人的租赁问题,出台更为直接的支持性政策;二是对于行业内亟待规范的机构类市场,会有针对性整改和规范文件出台;三是在土地、财税、金融等方面,会进一步深化保障性措施,以此推进住房租赁市场的有序发展。

住建部表态整顿住房租赁市场秩序 《住房租赁条例》料加速出台|住建部

原标题:住建部表态整顿住房租赁市场秩序 《住房租赁条例》料加速出台

本报记者 杜雨萌

近日,住房和城乡建设部部长王蒙徽在接受媒体采访时表示,要推动出台《住房租赁条例》,加快完善长租房政策。

回看刚刚过去的2020年,疫情“突袭”给住房租赁行业带来一定影响,例如因疫情所致的需求缩水、房租被动下调,以及长租公寓企业发生资金链断裂危机等。但与此同时,也必须看到,整顿租赁市场秩序、规范租赁市场行为亦愈发紧迫。

上海易居房地产研究院综合研究中心总经理崔霁在接受《证券日报》记者采访时称,从行业本身来说,长租公寓市场利润水平较低,企业要想盈利只能通过规模效益摊薄固定成本;其次,从市场方面来看,去年因疫情所导致的空置率居高不下,进一步影响了长租企业现金流的稳定性;再次,从运营上看,“高进低出”“长收短付”模式,也是导致长租企业资金链断裂的原因之一;最后,由于部分地方监管政策的“跟风”出台,也在一定程度上加重了长租企业的经营困难。

当然,除了住房租赁企业自身的问题外,王蒙徽也指出,大城市房价高,租赁市场也存在着供应结构不合理、市场秩序不规范、租赁关系不稳定等问题。所以,解决好大城市住房突出问题,要加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。保障性租赁住房包括公租房和政策性租赁住房。其中,公租房主要面向城镇户籍住房和收入“双困”家庭,政策性租赁住房主要面向无房新市民。

王蒙徽表示,政策性租赁住房主要在人口净流入的大城市重点发展。住建部将会同有关部门按照中央经济工作会议要求,加快完善土地、财税、金融等支持政策。比如,单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房等;在规范发展住房租赁市场方面,要整顿规范租赁市场秩序,加大对“高进低出”“长收短付”以及违规建立资金池等的整治力度,防止“爆雷”风险。降低租赁住房税费负担,对租金水平进行合理调控。

谈及如何降低租赁企业“爆雷”风险,崔霁认为,一方面可推行“白名单”制度,以有效区分涉嫌欺诈等企业,化解社会信用危机;另一方面,也要持续规范租金贷使用,鼓励金融机构提供帮扶,加快推进REITs等金融创新制度,切实提高长租企业融资能力;再者,还要切实为住房租赁企业减轻成本负担,对符合条件的长租企业给予财政补助,同时强化长租企业经营状况实时监管,鼓励培育“轻资产”托管和“重资产”持有的经营模式,适当限制目前过度同质化的代理经租“中资产”模式。

“整体上看,中央经济工作会议和全国住房和城乡建设工作会议均重点阐述了租赁对缓解住房供需矛盾尤其是大城市住房供需矛盾的重要性。”在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来,可以预期的是,未来住房租赁发展将在增加租赁房源供给,租赁权益的保障及扩大、规范及支持租赁企业发展等方面持续发力。

58安居客房产研究院分院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示,展望2021年,预计针对住房租赁市场出台的政策措施,或在以下三方面发力:一是针对新市民和青年人的租赁问题,出台更为直接的支持性政策;二是对于行业内亟待规范的机构类市场,会有针对性整改和规范文件出台;三是在土地、财税、金融等方面,会进一步深化保障性措施,以此推进住房租赁市场的有序发展。

长租公寓频陷经营纠纷资金链断裂 多地推动住房租赁市场健康发展|租房

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原标题:多地推动住房租赁市场健康发展

本报记者 董添 

北京、上海等地近日发布住房租赁新政。北京市2021年计划向市场供应集租房5000套左右;上海市要求进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序。

分析人士表示,租赁市场成为政策关注重点,长租公寓行业监管将加强,租售并举是趋势。

增加供给

12月29日,北京市住建委副主任张国伟指出,加快集租房建设供应。进一步加大集租房建设力度,按照毗邻功能区和产业园区、毗邻交通枢纽、毗邻新城的选址原则,鼓励功能混合,促进职住平衡、产城融合。同时,加快推进竣工交用,明年计划向市场供应集租房5000套左右,重点解决新市民等群体过渡性居住需求。政府搭建房源供需平台,实现供地信息与开发建设、用房单位有序对接,鼓励信誉好、实力强的企业参与建设并持有运营。继续推进一批存量低效商业、办公、厂房等建筑改造为租赁型职工集体宿舍,多方式多渠道稳定租赁市场。

“十四五”期间,北京将有效增加保障性住房供给,完善住房保障体系。共有产权住房供给也将有效增加。北京市将优化共有产权住房项目选址,在新城区域交通方便、配套完善地区优先供应,按需配置共有产权住房地块、布局和供应时序,带动中心城区人口向新城转移。修订完善共有产权住房宜居建设导则,拟按照建筑层数执行差别化面积标准,有效增加居住空间,倡导多居室精细化套型设计,增加图书馆、健身房等公共空间,进一步提升居住品质。

北京市住建委强调,北京市将推进住房租赁条例地方立法,强化长租房管理,强化联合监管和信用监管,规范租赁市场秩序,维护租赁各方合法权益,使住房租赁回归服务属性。

同日,上海市政府常务会议指出,进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序,并指出良好的住房租赁市场秩序是房地产市场平稳健康发展的重要内容和基础。

加强监管

2020年长租公寓遭遇寒冬。据贝壳研究院不完全统计,2020年以来超过40家长租公寓企业陷入经营纠纷或资金链断裂。

“部分城市的二房东租赁模式频频出事。”中原地产首席分析师张大伟指出,“长租公寓企业在北京、上海等城市市场份额已经超过20%。如果计算二房东这种模式的交易,60%的租赁房源很难见到房主。租赁市场特别是长租公寓需要加大监管力度。”

贝壳研究院认为,疫情对租赁市场的冲击是长租公寓企业经营困难的一大原因,但深层次原因主要有三方面:首先,以包租为主的商业模式单一、灵活性差,抵抗市场波动能力不足;其次,包租模式融资困难,企业倾向于使用长期预收款,容易陷入租金贷扩张的陷阱;第三,行业进入门槛低,行业鱼龙混杂。

租售并举

张大伟说,租赁市场成为政策关注重点,要解决好大城市住房问题,租售并举依然是趋势,各地会继续大力发展租赁住房。

对于长租房行业发展趋势,贝壳研究院指出,租赁机构化、专业化运营是发展趋势,核心原因是帮助业主提供专业的管理服务,为租客提供规范的租后服务。机构化运营的模式分为包租和托管两种方式,托管方式可能更加适合当下国情。托管模式既能够帮助业主打理房屋,又不会背负过高的改造成本。

对于未来租赁市场的发展,贝壳研究院建议,要坚持机构化租赁的方向不动摇,逐步解决行业融资难题,加强对企业合规化经营的监管。长租企业需不断迭代商业模式,平衡“轻”和“重”的关系,注重自身的专业运营能力建设。

业内人士建议,大力发展租房市场,促进租购同权,降低租赁住房税费,多渠道增加租赁性住房土地供应,规范发展长租公寓,将租金水平纳入调控;高度重视保障性租赁住房建设,完善住房兜底保障。

北京:首都功能核心区内禁止经营短租房

原标题:北京:首都功能核心区内禁止经营短租房

新华社北京12月26日电(记者郭宇靖)记者26日从北京市住建委了解到,针对利用居住小区房屋经营短租带来的治安、扰民等问题,北京市住建委、北京市公安局等四部门日前印发《关于规范管理短租住房的通知》,明确短租住房按区域实行差异化管理,首都功能核心区内禁止经营短租住房。在北京其他区域经营短租住房的,要符合多项条件。新规将于2021年2月1日起施行。

通知所指短租住房为利用北京市国有土地上的规划用途为住宅的居住小区内房屋,按日或者小时收费,提供住宿休息服务的经营场所。根据通知,短租住房将按区域实行差异化管理,首都功能核心区内禁止经营短租住房。

通知明确了经营短租住房的管理要求,经营短租住房应当符合本小区管理规约,无管理规约的应当取得业主委员会、物业管理委员会书面同意或取得本楼栋内其他业主的书面同意;取得出租住房业主的书面同意;房屋符合建筑、消防、治安、卫生等安全条件;经营者与房屋所在地公安派出所签订治安责任保证书;书面告知所在小区物业服务企业,无物业服务企业的书面告知社区居委会。

通知还明确了短租住房经营者的安全责任和互联网平台核验责任,经营者应在住宿者入住前,当面核对住宿人员身份证件信息,即时通过规定的信息系统申报登记信息。互联网平台应当核验短租住房经营者提供的业主身份证明、经营者身份证明、房屋权属证明等材料,核实房屋状况,登记并实名认证经营者身份,逐人登记交易订单签订人和实际住宿人员身份信息和有效联系方式,并按照相关部门要求报送住宿人员、房屋等信息。

同时,物业服务企业或房屋管理单位具有管理责任,即发现居住小区内存在违规短租住房的,应进行劝阻、制止,对劝阻、制止无效的及时报告有关行政部门及属地街道办事处。

中国炒房往事_详细解读_最新资讯_热点事件

编者按:本文来自微信公众号“楼市团长”(ID:tz52801),作者:楼市团长,36氪经授权发布。

1978年10月20日,在满地枫叶的北京,一名身着中山装的老人来到了前门大街。在一栋新建楼房前,他左看看右看看,还不时与身边的人聊两句。

这名老人便是改革开放的总设计师,他的这次视察其实大有深意:当时住房数量远远不够国人需求,人均居住面积更是只有区区3.9平米。推进住房建设,满足居民需求,是当时的重点工作。

这一切的背后,本质是制度的弊病。由于分配制,市面上的住房主要由财政支持,但当时国家财政早已捉襟见肘。所以在考察时,总设计师问了一个小问题“房子可否成为商品?”

这个今天幼儿都能回答的问题,在那个敏感的年代,无人敢答。

2年后,总设计师在古城前门的一座高楼上给出了答案。他鸟瞰周边破旧低矮的建筑,做出了一系列谈话,内容可以归纳为:出售公房,调整租金,提倡个人建房买房。

对于当时仍是计划经济占据主导地位的中国来说,这些话无异于平地起惊雷。此后,中国38年房地产大戏的序幕缓缓拉开。舞台已经设置完毕,就等弄潮儿们上台。

01 舞台启幕

1983年,32岁的王石辞去了广东省外经委的铁饭碗,在深圳开始了玉米倒卖生意。恐怕他自己也不会想到,他用玉米钱开的公司,会在中国未来的房地产市场里独占鳌头。也就在王石开公司那一年,招商、保利、城建等房企相继成立。

房地产的市场化继续前行。4年后,在中央提出建立发展房地产市场的设想下,深圳开始了全国的第一次土拍,在人潮涌动的拍卖现场,一张张竞价牌如同潮水一般连绵起伏。

在这把火烧得正旺的时候,1991年,经过国务院批复,22个省开始了房改,鼓励个人购买房屋的风潮开始兴起。而建行、工行成立了房地产信贷部,银行的个人住房信贷业务开始起步。

1992年1月17日,总设计师南下深圳,与各级省市政府要员会面洽谈,提出要坚持改革开放。这一思想随着高层的一系列文件被广泛流传,打击了一部分别有用心的分子,也将改革的大船拉向了正轨。

轰轰烈烈的住房制度改革也在同年开始了全面启动,房地产市场体系开始分为三级市场,一级市场是出让土地使用权,二级市场是出让后的房地产开发,三级市场是房地产交易。

住房公积金制度也开始全面推行,在众多的利好政策下,房地产开发企业如雨后春笋般急剧増加,房地产开发投资快速増长,房地产价格大幅上涨,某些地区的房价一天一个样,业内的空气开始燥热了起来。

1994年中国实行分税制改革。分税制即允许地方政府自己想办法发展经济,只要把国家规定的税收交齐即可。 

同时,一部分政府部门的支出需要地方自己承担。在分税制之前,我国大体实施的是集中税收制,也就是税收统一上缴国家,地方支出由国家拨钱。分税制的实施,是形成土地财政的必要条件。

由于早期需要负担自己的支出,导致很多地方政府入不敷出。在实施分税制之后,很重要的一条,那就是土地税收划归到了地方政府。而依靠卖地,就能得到大量的回报,这就导致各地方大力发展土地财政,一缺钱就卖地,为了有更多的钱,不断的抬高地价。 

依靠不断卖地,地方政府获得了大量的收入,发展到后来甚至仅仅依靠土地财政就能收支平衡,兴建大量的地铁,路桥公路,体育中心,医院学校,搞起了轰轰烈烈的城市化。

好景不长,1997年在索罗斯的策划下,对冲基金与国际炒家相结合,调集了大量资金开始进攻亚洲:泰国宣布放弃固定汇率制,马来西亚放弃保卫本国货币,韩国政府濒临破产,多国多年的经济积累一瞬间化为乌有。       

在一连串的胜利后,大批如同蝗虫般的国际游资开始把目标盯向了香港恒生指数,一场看不见硝烟的金融保卫战在香港正式打响。一边是国际游资大肆抛售港币,一边是香港政府动用外汇储备回收港币,由于大陆支持,香港的外汇储备非常充足,逼迫了游资撤离,获得了保卫战的胜利。       

虽然救市成功,但国际游资对外部经济仍造成了一定影响,造成了周边地区货币的贬值,较大程度地影响了我国里的出口,许多依靠东南亚市场的出口企业严重受挫,卖不出去的产品堆满了仓库。      

众所周知,出口、投资和消费是我国经济的三驾马车。在出口受挫的情况下,扩展消费和投资成了发展经济最好的手段,而发展房地产,是这个手段最重要的工具,因为房地产就是中国最大的内需,涉及钢铁水泥,瓷砖玻璃,家具家电,广告金融等大大小小90多个行业。      

于是,政策开始对房地产的进一步松绑。从1998年7月开始,政府先是彻底取消福利住房分配,又出台了土地招标挂牌拍卖的法案。房地产的规范性被进一步完善,一个广阔的市场展现在了所有人面前。       

1998年,住房商品化以后,房价就开始了上涨的一路狂奔。作为经济改革的重要内容,房改是指对福利分房制度进行变革,实现住房的商品化和社会化。 回顾中国改革开放30年的历程,住房制度改革其影响和深远意义远远超出经济范畴。当年修订的《土地管理法》规定:土地补偿费和安置补助费的总和,不得超过前三年平均年产值的15倍,省级政府批准可以增到不超过30倍。第63条又规定:农民集体所有土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。这就基本把土地的口子给垄断了。

此时自称农民的杨国强干了几年泥瓦匠,刚刚创立了碧桂园不久,而从河南舞钢离职南下广东的许家印也刚刚摸到依靠房地产赚钱的门道,千里之外众多大大小小的房地产企业正在摩拳擦掌之中,千禧年来临了。

02 炒房时代

2000年,克林顿签署了对华永久正常贸易关系议案,象征着中美关系进入新的阶段。而进入新阶段的不只有中美关系,还有中国的房地产开发商们。

2001年7月,中国先是申奥成功,随后又加入世界贸易组织,这两个消息通过CCTV传播到了全国各地,振奋了亿万国人。同样振奋的还有北京的房价,不到3个月便翻了一番。除了北京外,上海的楼市也开始被引爆。      

而引爆上海房价的有力推手,自然离不开赫赫有名的温州炒房团。      

当年8月,在《温州晚报》的组织下,150多个温州人坐满了三节火车厢直奔500公里外的上海。下车后,在上海房产协会的指引下,以2个亿的巨资扫荡了各大楼盘。2个月后,又来了一批人,轻松成交8000万。而当时上海市的均价,还不到6000/平。      

在上海的投资,仅仅是温州炒房团的第一步,随后,炒房团向北跨越了长江,转战青岛、济南、北京、哈尔滨、大连、沈阳;向西,则溯长江而上,攻克南京、武汉、重庆、成都;向南,则是奔赴广东的深圳,珠海,广州,东莞。      

然而在房价的这波飙升之中,温州人只起到了一个小小的引子作用,真正的主因还是银行的货币政策。      

从2002年开始,央行不但降低了住房贷款利率,同时对使用公积金贷款购买住房的的个人实行免税政策。这一套组合拳下来,开发商和炒房团的资金成本迅速降低。楼市形势一片大好,却也引起了民众的哀声怨道。在舆论的沸腾声中,全国工作会议召开,高层的发言提到了房价过高的问题,为后期的政府调控楼市埋下了伏笔。      

到了03年,央行出台了“121号文”,提高二套房首付,并上浮了利率,这在一定程度抑制了楼市。但出人意料的是,一场震惊国家的灾难也在当年来临。3月,一个代号为“SARS”的病毒于顺德爆发,迅速扩展到了整个广东,并借助着春运的人流,通往全国,对经济造成了严重损害。明显抑制了居民的消费需求。      

“房地产是夜壶,宏观经济不行就拿出来用。”在经济下行的2003年,为了保增长,政府对房地产的态度由调控变成了扶持,刺激住房消费。国务院和住建部,先后出台了文件鼓励房地产的发展,并将房地产这个行业正式确立我国重要的经济发展支柱之一。除此外,高层又一次放宽了钱袋子,使得资金能够流入楼市。      

在诸多措施下,全国楼市止跌回升,坐上了过山车,同比涨幅达到了14.4%。各地开发商纷纷入市抢地,房价和地价相辅相成,以远远超过居民收入增长速度的姿态冲向了天空。

于是民间沸腾声再起,政府又一次开始了新一轮调控。      

2004年,在国土资源部和监察部的推动下,“71号令”发布,确定了以招拍挂为主的土地出让方式。而央行进一步跟进,在9年来首次加息。到了2005年,为了打击炒房者,“国八条”和“新八条”相继发布。      

对于这些调控,房价以全年涨幅12%的姿态,进行了报复性的回击,如同汪峰同年发布的那首新歌:《飞得更高》。这也证明了,如果管不住资金,房价是控制不住的。      
然而第二年,政府仍未从资金方面下手,而是发布了“国八条”的PLUS版本——“国六条”。       随着金融业对外加大开放,大量外资开始源源不断的从海外流入了房地产市场,使得市面上的资金极为充沛。

资金充沛,各大开发商的融资成本也就急剧下降,出于对楼市的看好,纷纷加大了对土地市场的投入。一时间,全国各地“地王”的消息不绝于耳,而房价也随之一起,继续以10%的速度向前推进。      

2007年,政府终于开始对钱袋子进行了管理。央行和银监会联合下发《商贷管理通知》,对二套房的首付和利率进行了规定,同时要求项目资本达35%才能放贷。      

眼看着房价被调控住了,上到高层,下到平民百姓,无不松了一口气。然而从07年的下半年开始,一切发生了不一样的变化。

03 跌宕起伏

2007年下半年,在大洋彼岸的美国纽约,一场酝酿已久的金融风暴在这个全世界的金融中心爆发,并扩散到了世界各地。作为美国最大的进出口贸易国,中国自然也不能置身其外。全国的房地产市场都陷入了寒冬,投资放缓、土地流拍、地王退地,许多中小开发商更是一命呜呼。单单浙江,就有2000多家房企没能熬过去。       

正如前文所述,出口、投资、内需是中国经济的三驾马车。在次贷危机爆发的当下,自然不能指望出口。所以房地产这个既能拉动投资,又能扩展内需的怪兽,又一次松开了绳子。       

2008年11月,被民间称为“四万亿计划”的经济刺激措施,正式登上了历史的舞台,并在整个中国的经济历史留下了浓重的一笔。

从发改委的数据统计可知,当年的四万亿并不像人们所说的投入房地产,而是投入基建领域,与今年投入新基建一样的。

沉疴用猛药,乱世需重典。在“四万亿计划”出台的同时,我国的货币政策也开始走向了宽松的道路,对房地产开始全面扶持。个人房贷利率下限扩大为70%,首付款最低可以做到20%,有些城市甚至命令国有企业职工直接购买房产来维持房地产行业的稳定。      

在这些措施下,大量的货币如同泄闸的洪水,从财政部和央行的手上源源不断地流入市场。在巨量的货币供应量下,房地产市场开始大幅上涨。      

到了政策开始显威的2009年,房地产市场可以说是全面复苏。比起08年,当年的商品房销售面积增加了43.63%,固定投资增加了29.95%,而平均销售价格自然也不例外,整整增加了23.18%,远远超过了之前几年。      

就像港片里总是姗姗来迟的警察一样,在房价大涨后,政府才开始出来调控。先推出了国四条,后推出了国十一条。但对于仍在快速增加的货币投放量,这两条政策并未在根本上加以抑制。      

到了10年4月,政府才再次有了动作,印发了国十条,规定首付比例上调到30%,二套首付不低于50%,三套以上首付和利率大幅提高。在此之后,全国房价小幅下跌,但又在8月报复性反弹。      

对于巨量的货币供应而言,政策的力度还是不够。在2010年结束以后,很多重要城市均有60%以上的涨幅,就连一般的中小城市,涨幅也大多在30%以上。而房企们自然也不会少挣,以万科为例,销售额达到了1018.6亿元,成为中国首个千亿房企。

与万科不同,政府则被批评是调控不力。在此情况下,国务院发布了“新国八条”,提高了二套房的首付比例以及基准利率。各地方政府紧随其后,相继出台细则,对房价开始了调控。      

从2010年开始底开始,以北京为代表的41个城市迎来了首批限购令,在随后的2年,各大中小城市也相继跟进。随后,“国五条”发布,但并未切中资金的要害,对房价的遏制作用只能说是聊胜于无。为了研究更长远的替代机制,以重庆和上海两地为试点,房产税开始推行,不过并未达到预想效果。      

在2013年,销售额和利润皆突飞猛进的房企们又一次开始了狂欢,纷纷高价拍地。根据统计,全国的45个城市里出现了总价及单价地王共67个,堪称“地王年”。日中则昃,月满则亏。在开发商们大肆拿地,疯狂建设的时候,时间来到了2014年。       

04 历史重演

2014年3月,第十二届全国人大二次会议召开,互联网金融这个词首次被写进了政府工作报告,开始了肆虐式的野蛮生长,直到6年后才有蚂蚁金服的马云事件。       

根据2014年上半年的数据,全国各大主要城市成交量极度萎靡。由于信贷的进一步收紧,大批中小房企库存高企,叫苦连天,到了年末,全国商品房待售面积统计高达6.21亿平方米。

为了经济的稳定,政府又一次开始了操盘。      

先是2014年下半年,各地政府开始取消了限购。到了2015年3月,中央发布了“330新政”,不但下调了首套和二套的首付比例,还减少了营业税的征收范围。      

新政颁布的当晚,各大中介门店延长营业,开放商高管通宵加班。而次日股市一开盘,更是地产股全线飘红。2015年12月,高层经济工作会议在北京召开,在这个决定整个国家下一年经济命脉的会议上,去库存被列为2016的重要经济任务之一,由此,轰轰烈烈的去库存开始了展开。

去库存的时候买房叫做为国分忧,去完之后你就是人人喊打的炒房客了。

在高层的推动下,一系列政策密集发布。除了推进城镇化,大体就是和钱有关,无外乎降准、降息、降税、降首付。      

在诸多政策的加持下,全年商品房成交量和成交额增速高企,开启了另一个房价上涨的轮回。       

个人总结

我人生的房产投资之路肇始于2007年,买完之后,次年就发生了金融危机。2008年11月,经济危机发生之后,市场情绪非常不稳定,那个时候也是房产和股票价格最便宜的时候。

当年我还是一个进入楼市不久的小白,跟着经验丰富的前辈朋友,小心翼翼地买房,事后看来,那时是买入的最佳时机,先知先觉者在此后的半年时间内,吃够了行情的肉,只有我最笨,在2008年十年难得一遇的机会里面,只是买了两套而已。

那个前辈朋友后来说:在古代的升平之世,田产、器物会非常贵,一旦时局出现动荡,就会有很多人出卖手中的资产,这时只要瞅准机会买入,等待天下太平,这些东西就会变得奇货可居,投资无非就是反人性操作。赚钱就一个道理:把握时机。

此后我一直谨记这个浅白又十分有效的道理,每当楼市调控,大家都悲观的时候,就出去到处看房,遇到合适的就买入。在2012年次贷危机,2014年高库存的低点,我与市场再度交手,带领一帮亲友,不管面积大小,总价高低,只要有套利空间,都想尽办法把它吃下来。 

那段时间我还没有女朋友,几乎所有事情都是一人处理。白天没有娱乐,晚上也没有休息,别人在淫荡的时候,我还在工地干活。平时不是跟划灰捣泥的装修工一起吃隆江猪脚饭,讨论装修方案,就是冒着大雨去赶车,第二天去售楼部看看还有什么户型,价格能不能再优惠一点。 

在前途末卜的市场,扛着巨大的贷款压力,顶着无数烦人的繁杂事务,精神和肉体遭受着双重折磨。这样坚持了几年,我身体没有垮掉,精神也还好,资产却翻了好几番,因为连续踩中了2012、2014年的国家救市行情,大涨之前都买入了足够多的仓位面积。

一边实践,一边总结,这些年积累了不少投资经验,还贷熬月供的日子虽然很苦,但是很充实,每天憧憬着自己的小未来。比较难堪的是,每次聚会,我的朋友问我在干什么工作,我都支支吾吾,不知如何作答。

中国楼市调控了几十年就涨了几十年,对于某些聪明的人而言,买房能赚钱已经成为一种信仰,他们甚至认为在土地财政之下,投资买房其实等于跟国家一起做垄断生意。      

可能有些人说我不投资,我是刚需者。刚需是什么?买房子自住是刚需,担心资产贬值而进行优化配置也是刚需。不承认后者,就没法理解房价上涨的这一重大动力。在“资产荒”的情况下,买房子是一个很自然、甚至是许多人最好的选择。      

通胀焦虑之下无刚需,任何一个买房的人内心深处都希望房子能够升值,而不是贬值,从这个角度来讲,所有持有房产的人都是炒家,都盼着从房子中赚钱。中国多年来货币超发严重,市场上大量资金一直对房地产市场虎视眈眈,随时准备扑上来分一杯羹。

今年全球遭受疫情冲击,各个国家都在疯狂印钞,又到了最佳买入的黄金时刻,明年房价将如何?

短租住房纳入规范管理 业内:抬高门槛助力规范租赁秩序|短租

12月24日,北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局、北京市互联网信息办公室、北京市文化和旅游局联合发布《关于规范管理短租住房的通知》(简称“通知”)。通知自2021年2月1日起施行。

在业内人士看来,通知详细规定了短租经营的合规性要求,具有较强的指导性,对规范住房租赁市场意义深远,抬高了准入门槛,不具备运营资质和业务开展条件的企业会逐渐被淘汰。

新政规范管理短租住房意义深远

新京报记者注意到,通知明确了政策调整范围,即利用本市国有土地上的规划用途为住宅的居住小区内房屋,按日或者小时收费,提供住宿休息服务的经营场所,并按区域实行差异化管理,首都功能核心区内禁止经营短租住房。

实际上,今年8月,为加强短租住房管理,北京市住建委、市公安局、市网信办就联合起草了《关于规范管理短租住房的通知(征求意见稿)》,向社会公开征求意见。征求意见时间截至8月18日17时。征求意见稿明确短租房经营条件、互联网平台信息核验要求、属地监管责任及违规处罚。征求意见稿提出,经营短租房要符合小区管理规约或业主大会决定;没有管理规约或业主大会决定的,要取得同楼其他业主书面同意。

在此基础上,北京四部门在12月24日联合发布通知。北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥认为,此举对落实“房住不炒”“租购并举”,规范发展住房租赁市场,解决短租住房藏污纳垢、城市民宿脱离监管等问题,以及维护首都社会安定和谐,作用重大、意义深远。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学赵秀池教授表示,这一政策出台丰富了租赁市场的政策,对短租住房提出了规范化要求,对于保护居住区的安全稳定有重要意义;使国有土地上的住宅短租房疏于管理,容易成为藏污纳垢的场所的现象不会再出现,有利于北京市的长治久安;同时,也有利于北京市长租房市场的发展,使更多住宅成为长租房,满足更多人租赁住房的愿望,促进租购并举的住房制度的建立。

在贝壳研究院租赁分析师黄卉看来,通知能够有效规范短租的合规经营,促进短租行业的长期良性发展。

短租住房亟待纳入规范管理

实际上,随着“互联网+”和共享经济的兴起,北京市大量居住小区内的民宅以“城市民宿”形式对外出租。而“城市民宿”本质是“日租房”“钟点房”等短租住房。这类短租住房与酒店、旅馆相比,很多没有按照公安机关要求对房客进行信息登记;与长租住房相比,不签住房租赁合同,更不办租赁合同登记备案。

“短租住房价格低、位置较好、手续少,一定程度上迎合了部分旅行人员‘省钱短住’的需求,但短租住房又存在很多问题,亟待纳入规范管理。”赵庆祥称。

具体而言,赵庆祥指出,北京市住房租赁市场总体仍处于供不应求状态,如果居住小区内房屋被用于短租经营,就失去了长期居住功能,进一步加剧了租赁市场供求矛盾。此外,大量短租住房经营者是游离于监管之外的个体“二房东”,长租短租兼营或打着长租旗号干短租,严重扰乱住房租赁市场秩序。

赵庆祥还指出,一些经营者并不与房客见面,“一人预订、多人入住”“张三预订、李四入住”“只出租、不管理”等现象非常普遍,到底什么人入住、在房间内干什么,房东、经营者及短租网络平台都不掌握,管理部门更不知道,失管的短租住房容易成为娼妓、吸毒人员,甚至暴恐分子的藏身之所,严重影响社会治安。

值得一提的是,由于“民宿房”“短租房”混杂在居民楼内,房客流动性大、入住时间不定、人员混杂、夜间活动等情况,导致扰民现象频发,严重影响了小区住户正常的居住生活。

基于此,在赵庆祥看来,通知从源头上解决了短租住房带来的矛盾和问题,对于维护租赁市场秩序和首都社会安定和谐意义重大。不过,赵庆祥强调道,要将通知落实到位,还需要相关各方一起努力,以及广大百姓、新闻媒体和社会各界加强监督。

不具备运营资质的企业将逐渐被淘汰

华美顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱指出了行业的一大现象:许多实际经营的客房没有营业执照、没有纳税经营,而这类客房数量的突飞猛进,是正规酒店经营业绩下降的重要原因,“以2020年10月底上海浦东新区的情况为例,600多家民宿中,证照齐全的只有4家。”

基于此,赵焕焱指出,经营登记和纳税经营是住宿业经营的底线。住宿经营的前提包括:确保住宿登记证明、消防安全证明、房屋安全证明、同意共享住宿经营的许可证明。公寓以及其他住宿业的经营体,均须获得相关的政府经营许可。

除此之外,新京报记者了解到,一些长租公寓机构在实际经营过程中,结合市场情况,为了减少空置,也会有部分开展短租业务。

“利用社会闲置房源进行长租或短租,这是个好事情。很多长租公寓一直在经营短租,主要是为了化解短期内空置。不过,没有酒店特行证,就踩了政策红线,甚至是违法经营。”房东东公寓学院创始人全雳指出,无论长租和短租,租客安全保障永远是第一,不能为了短期利益去做违规的事。

“无论是长租还是短租,通过落实主体责任、规范经营行为、明确房源出租和发布要求,来进一步规范住房租赁的市场秩序,可有效保护房东和消费者权益。”黄卉表示,疫情加速了这一进程,对短租市场进行规范,也是疫情防控的需要,也有利于防疫工作的开展。

那么,这一政策将会给后续市场带来什么影响?企业层面,应该如何应对?对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,房源之所以可以做成短租,其实是由互联网平台和长租公寓平台提供了服务,因此,后续此类平台需要强化短租房源的审核和管理。而从市场层面来说,短租本身也是租赁的一种产品形式,虽然不是很主流,但由于和社区有关系,所以也值得研究,包括物业公司等企业,也需要关注短租业务,真正推动租赁市场的健康发展。

黄卉认为,通知明确了短租业务的门槛以及开展条件,不具备运营资质和业务开展条件的企业会逐渐被淘汰,短租企业一方面需要按照小区管理规约、房屋的消防卫生等要求审查自身经营的合法合规性,另一方面,对于入住的人员,应严格身份信息核查,及时进行申报登记,完善和健全经营流程。

“这抬高了准入门槛,原来那些不规范的企业,现在得掂量掂量了,因为有法可依了。同样,长租行业也期待《住房租赁法》,让行业能健康发展。”全雳如是说。

新京报记者 张晓兰 

首都核心区禁止经营短租 城市民宿最严监管出台|住房

来源:北京商报

北京商报讯(记者 关子辰)一直处于野蛮生长的城市民宿如今迎来了最严监管。12月24日,北京市住房城乡建设委、市公安局、市网信办、市文旅局正式印发《关于规范管理短租住房的通知》(以下简称“通知”)。通知明确指出,将规范短租住房管理。其中,首都功能核心区内禁止经营短租房,此外,在其他区域经营短租住房的,需要符合本小区管理规约,无管理规约的应当取得业委会、物管会或本栋楼内其他业主的书面同意。此外,通知还明确了短租住房经营者、互联网平台、房客、物业服务企业及属地管理部门等相关各方的责任。在业内人士看来,该措施的出台也预示着北京城市民宿将迎来最严监管,未来一批不符合条件的民宿将被清理出市场。

具体来看,通知指出,北京市要求短租住房按区域实行差异化管理,首都功能核心区内禁止经营短租住房。而在北京市其他区域经营短租住房的,还应符合本小区管理规约。无管理规约的应当取得业主委员会、物业管理委员会书面同意或取得本栋楼内其他业主的书面同意;租房的应当取得出租住房业主的书面同意。此外,经营民宿的房屋还应符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件,而民宿经营者还应与房屋所在地公安派出所签订治安责任保证书。通过互联网平台发布短租住房信息的,短租住房经营者还应向互联网平台提交业主身份证明、房屋权属证明、出租住房业主同意房屋用于短租经营的书面材料等信息。

对于互联网平台,通知也提出了约束。其中规定,互联网平台不得为提交的材料不齐全或核验未通过的;位置面积与实际或权属证书记载不符的;图片、配套设施与实际不符的等经营者提供信息发布服务。

同时,短租住房经营者应在住宿人员入住前,当面核对住宿人员身份证件信息,即时通过规定的信息系统申报登记信息。北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示,此次出台的通知,对于落实“房住不炒”、“租购并举”、规范发展住房租赁市场、解决短租住房藏污纳垢、城市民宿脱离监管等问题,将起到重大作用。

赵庆祥还指出,过去一段时间,游走在“灰色地带”的城市民宿短租为社会治安带来了隐患,“一人预订、多人入住”“张三预订、李四入住”“只出租、不管理”等现象非常普遍。到底什么人入住、在房间内干什么,房东、经营者及短租网络平台都不掌握,管理部门更不知道,失管的短租住房容易成为不法分子的藏身之所,严重影响社会治安。此外,扰民问题突出也是此类民宿的一大顽疾。“民宿房”“短租房”混杂在居民楼内,由于房客流动性大、入住时间不定、人员混杂、夜间活动、不守公德等情况,扰民现象频发,严重影响小区住户正常居住生活,引发了大量投诉举报。而此次对于民宿市场经营的约束,从源头上解决了短租住房带来的矛盾和问题。

北京大学教授、博导、房地产法研究中心主任楼建波坦言,纵观国内外大城市,对于利用居住小区住宅经营民宿或“短租房”都有严格的规范管理要求。国外有些城市还实行许可或事前登记制度,普遍要求将入住人信息及时报送警察机关,并强化经营者或平台的管理责任。而从国内其他城市来看,《重庆市物业管理条例》《珠海市经济特区旅游条例》都规定住宅用于经营民宿等住宿服务应当经有利害关系的业主同意,这也是短租民宿市场发展的趋势。

北京商报记者了解到,今年也有不少城市民宿经营者改变了经营策略。北京经营城市民宿的安安(化名)就表示,已经将自己经营的短租民宿改成了长租。在他看来,随着疫情防控步入常态化,北方市场更适合做长租。此外,也有一些经营短租业务的经营者选择退出北京市场,改到其他发展。业内人士表示,未来随着新规的实施,北京城市短租民宿将迎来新一轮的净化,也有利于市场良性发展。