租房故事丨从想“赚差价”到我成为了真正的“二房东”_详细解读_最新资讯_热点事件

编者按:本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”(ID:dzypls),作者:编辑部,36氪经授权发布。

自从周星驰的《功夫》火了之后,“包租婆”这个名词也火了,对于很多人来说,“包租婆”似乎每天什么事都不用做,收收房租就可以过上好日子,这样的惬意人生让无数人羡慕。

后来才发现这个世界上除了“包租婆”之外还有一种奇特的存在,一样靠着收租过日子,那就是“二房东”。

而我就是那个“二房东”。

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被访者 | 大虫写作者 | 金捷

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严格来说,一开始当“二房东”的故事不是我,而是我妈。

2010年我正好上高中,当时学校实行军事化封闭式管理制度,所有人都必须住校,当时宿舍环境也相当恶劣,原本是“上床下桌”的四人间学生宿舍因扩招改为只有“上下铺”的八人间,虽然有独卫,却没有洗澡的设施,只能自己提着桶去澡堂洗。

由于学校规定的最后一节课到晚自习之间的休息时间只有40分钟,而宿舍、澡堂、食堂分别是三个不同方向,学生们只能在洗澡和吃饭这两件“人生大事”上进行取舍。

入学一段时间后,我发现离教学楼最近的教职工宿舍有许多人“开小灶”,有些家长为了陪读特意租在学校的教职工宿舍里,给自己和其他交了“伙食费”的学生做饭,饭菜自然比食堂大锅饭要好吃许多。

我妈原本是家庭主妇,自打我上寄宿高中后她便闲在家没事干,之后得知我在学校的窘境,义不容辞地说要来学校租一套房子陪读。

不过那时学校里的教职工宿舍早已“满员”,我妈只好在距离教学楼较远的学校后门整租了一套三房,水电网费全不包,租金讲了一番价之后还是高达15000元/年,那时我们这十八线小城市区的房价也才三四千一平。之后我又找到两个合租的高三学姐,我和我妈住主卧,另外两个房间租给了高三学姐,我妈负责给我们三个“祖国的花朵”洗衣做饭打扫卫生,当然,她们每个月要向我妈付1000元的“食宿费”。

在我高二的时候,我妈“如愿以偿”地租到了离教学楼最近的教职工宿舍,虽然也是三房,但装修和面积都不如之前的房子,年租金却比之前的那套还高了5000元,我妈也相应地把合租学生的食宿费调整到1500元,同时我妈也开始扩大业务,除了照顾我们几个住在这里的,还找了七八个专门包月吃饭的学生,早餐200元/人,中晚餐500元/人。

后来我去省会南昌上大学,我妈的步伐也并未停歇,似乎发现了其中的生财之道,又多租了学校里的三套教职工宿舍,还专门请了两个阿姨分别负责四套房子的饮食起居,一开始还干得风风火火,不过后来学校明令禁止学生到教职工宿舍吃饭才停止,但我想我妈还是通过在学校做“二房东”挣了一些小钱。

02

然后就是我的故事。

2013年8月,习惯了不住宿舍自由生活的我到了大学依然选择和同在瑶湖大学城的高中同学在外租房住,我们通过中介租到一套在我学校前街居民区的自建房,三个房间面积都差不多,所以我们租金均摊,每人500元/月。

我们就这样相亲相爱地一直住到了大三,因为和房东走动稍微频繁些,三年间她也一直没有涨租金。

直到大三下学期,有个室友因为谈恋爱搬出去住了,我们只能把她不住的那间空房再转租出去,这时我们才发现周边的房子因为南昌地铁一号线的开通默默地涨价了,即使我们是在地铁线路的最末端,周边的房源都贴上了“地铁房”的标签。

同时,又因为谈恋爱的室友这三年间还对房间进行了简单地改造,搬出去后也没有把这些家具和装饰品带走,于是我和另一个室友商量后把价格调到了700元,然后把信息贴到了学生互助群里,因为当时正是“考研租房”高峰期,所以很快就得到了回应。

那时我并没有联想到“二房东”的事情,只觉得是碰到了特殊时期,大学城本就学校密集,像我们这种地铁房自然是受欢迎的。

2016年8月,又到了续签租房合同的日子,原本我已经和两个室友商量好不再续租了,房东说如果我们不租的话她就找中介租出去,我转念一想,中介也就走个流程、办个合同就能拿钱,那我为什么不也这样做呢?而且这套房子还是比周边同类房子便宜些,房东又好说话,我突然想到我妈在高中时的做法,于是我也有了进一步“赚差价”的想法。

我用3300元租下了房东这栋楼的两套三房,因为我们之前租住的那套被我们改造得还不错,所以我把这套房以1900元的价格挂在学生信息群,另一套我以1400元的价格出租,每个月就额外多了1000元收入。

在房东那里,我并没有和房东直接说我把她租给我的房又转租出去,只是说住这两套房的都是我远方亲戚;而在租客这里,因为学生心智和思想都比较稚嫩,并没有让我出示房产证,签的也是我单方面拟的合同。

当然,由于我是学校在读学姐,拿出学生证和身份证后大家还是十分信任我的。不过这里还是要提醒一下学生朋友们,签合同要看清合同,认清房产证等相关文件,当时我只是因为想着可以简单贴补一下生活费,并不是所有的“二房东”都是靠谱的,而这也是我第一次做“二房东”的试水。

03

我发展成为真正意义上的“二房东”是在2018年。

毕业一年后我在学校前街居民区“名义上”还有四套房子,每个月都为我带来了2300元的额外收入,但我还是觉得这其中的利润太少,开始思考如何能够用更低的价格租到能获取更高利润的房子。

如果自己花低成本装修一些业主没空打理或者没钱打理的毛坯房再拿出去出租,其中的利润是不是会高许多?因为我和我妈都有类似经历,所以她也非常支持我的想法,愿意前期给我资金支持。

于是我找到一位做中介的朋友,希望通过中介寻找在市中心地段不错的毛胚房,最好是安置房,因为安置房管理比较简单,现在的拆迁政策都是原拆原迁,大部分安置房都是城市后面拆迁的,地段相对较好。

而中介也一般会通过物业内部关系拿到安置房业主电话,然后通过“扫楼”的方式找到有意向出租自己房子的房东,或者在小区原业主回迁时,在小区门口摆摊,招揽房源,当然也有一些房东自己去中介登记的。

中介朋友向我推荐了在青山湖距离地铁站500米的某小区各有三套安置毛坯房的业主,原本他们是打算出售这些房源,但听中介说毛胚可以直接出租,还能免费装修,而且合同期满还能得到一套配齐家电又装修好的房子。于是他们就心动了,答应把原本没能成功卖出去的房子直接拿了给我出租,最后朋友帮我把价格直接谈到了每平方14元/月,也就是说一套90平米的毛坯三房租金只要1260元。

然后我们又以装修需要时间为由,又让房东额外给我提供了三个月的免租金期。我一次性支付了六套房的五年租金,每套房我又花了最少的钱在两个月内进行了简单装修,三套小户型的三房格局我没动,另外三套在征得房东同意后做了一些调整。

之后我再通过中介朋友把小户型的三房全部以3000元/的价格整租出租,很快就全部租出去了,其他三套则拆分卧室客厅出租,长租还能给八折,最终,我基本上每个月的租金收入都维持在两万到两万五之间。

从此我便成为了周星驰的电影《功夫》中“满头卷发、口吐白烟、身穿睡衣的包租婆”,除此之外我自己还找了一份自己喜欢并且比较轻松的本职工作。

大家都说疫情对租房市场造成了很大的影响,但对我这个“二房东”而言却是一个新的机会。

因为我们小区是安置小区,在疫情期间的物业管理上几乎是空白地带,人员进出也相对比较自由,在其他小区不让租客进的情况下,我把空置出来的可以拎包入住的房间拿出来卖力宣传,给那些无家可归的租客作为临时落脚点,因为之前有几套房间主打“短租”,所以反倒在疫情期间达到了入住率百分百。当然,每一个入住的租户我也会要求他们出示健康码等信息。

近年来,品牌公寓开始兴起,这些公司有”后台”,有”实力”,也太能折腾:

一方面房子拿到手了还要装修,直接拉高了市场租房成本,另一方面,一部分公寓由于资本进入,不计成本疯狂抢夺房源,高于市场价拿房不说,还低于市场价租房,导致近年来行业拿房越来越难,获客成本也越来越高。

租客越来越看重房间的性价比,位置,条件和环境,以往传统的”二房东”粗犷的经营方式显然已经不合时宜。如果继续这样下去,可能再过几年,房子都在公寓机构手里,拿不到房,像我们这种二房东的”生意”就做不下去了。

所以我最近打算辞职做一个专业的全职二房东了。

租金跌幅位列一线城市第一,广州不少“包租婆”撤场

本文来自于微信公众号:界面新闻(ID:wowjiemian),作者:黄昱,题图来自:《功夫》剧照截图

夹着卷发、穿着睡衣,周星驰电影《功夫》中的包租婆形象深入人心。受疫情影响,这群“躺着也能收钱”的人同样承受着较大的压力。

“今年房子很难租出去,我在广州白云区三元里的一栋公寓有四分之一左右的房间都空置着。”

在广深做着“二房东”生意已有十多年的王琴(化名)无奈道,为了尽量将房子租出去只能降租,月租金普遍会比去年便宜200元。

在租房源降租后,一些老租客也坐不住了。不少老租客向王琴提出要降租的要求,王琴表示:“如果不同意的话,他们就提出要搬走。为了不让他们搬走,我只能同意降租,减租范围在每月减少几十到两百元不等。”

据界面新闻了解,以王琴为代表的“二房东”主要通过在城中村承包一栋或几栋农民房,进行简单装修配置后出租。

和传统租赁模式一样,王琴这类的“二房东”也是赚取租金差。因深圳租金涨幅较大,深圳房东一般最多只跟包租方签订三年的合约,而广州租金较为平稳,广州房东一般会跟包租方签订10年左右的租约。

房源空置率上升叠加老租客要求降租,王琴等“二房东”面临着较大的资金压力。王琴需按月向房东缴纳租金,不过因为空置率较高,房东适当给她减免一两个月租金,即便这样,王琴仍拖欠着房东部分租金。

像王琴这样遇到愿意减租的房东的并不多。王琴透露,其有几个朋友承包的农民房在白云区的棠溪村,那里过去生活着很多外来务工人员,但是今年大量减少。房子很难租出去,房东又不愿意减租,不少“二房东”实在没钱交租后就选择撤退了,之前投资的钱只能损失掉。

与“二房东”相比,一些个人房东在这场“疫情”中则显示出了更强的抗风险性。将自家房屋改造成独栋公寓对外出租的李先生就表示:“今年以来房子确实很难租出去。来看房的人其实不少,但都想以一个很便宜的价格租,这我是不能接受的,所以宁愿空着。”

界面新闻实地调查发现,因交通方便且离市中心较近,白云区永泰片区的农民房出租率还是不错的,但为了尽快将剩余空房租出去,如今月租金普遍降价100元左右,有一室一厅房源的月租金从去年的1800元降至1680元。

广州近几年来租金一直都比较平稳,而且呈现持续下滑趋势。诸葛找房数据显示,去年上半年,广州平均租金连续6个月下降,是20个热点城市中平均租金跌幅最大的城市。去年4月广州平均租金在四大一线城市中垫底,而且开始被杭州超越。

贝壳研究院数据显示,今年6月广州的平均租金为42.8元/平方米/月,环比上涨0.8%,同比下降6.6%,同比降幅在四个一线城市中排名第一,平均月租金排在北京、上海、深圳、杭州之后。

四个一线城市中,只有广州和北京到6月仍没有恢复到去年同期的水平。北京6月平均租金为84.5元/平方米/月,同比下降5%,上海为78.9元/平方米/月,同比上涨3%,深圳为78.9元/平方米/月,同比上涨2.3%。

克而瑞提供数据显示,单从新增的个人租赁供应来看,广州6月的挂牌价为59元/平方米/月,环比下降24.11%,同比下降14.6%;从分散式公寓新增供应来看,广州6月供应上升36.1%,价格较同比下降16.86%。

一位广州自如员工对界面新闻表示,疫情期间确实会导致租赁住房的空置率上升,6月之后开始有了回温。今年以来自如减少了新增房源,只在一些入住率高的楼盘收房。

为了减少空置率,长租公寓品牌也加入了降价促销的队伍。广州泊寓上半年曾推出免租一个月、秒杀特惠房源等活动;广州龙湖在4月推出最高8.8折的特惠房源;自如7月在全国范围推出租一年最高免两个月的活动。

上半年疫情对租金水平影响明显,总体呈现趋势性下降。贝壳研究院数据显示,重点18城的平均租金水平从2月的47.7元/㎡下降到3月的41.0元/㎡,4月及5月份环比分别上涨1.4%和2.8%,同比下降幅度均在10%左右。6月份租金水平又呈现环比下降趋势,环比5月下降3.2%,同比去年6月下降10.9%。

疫情对住房租赁市场的影响主要体现在两个方面,首先是买卖双方对于租金价格的期望都持续走低,导致挂牌价格降低,最终租赁成交价格也相比去年明显降低;其次,租赁市场向买方市场转变买方市场转变,房源或客源的成交周期均有所延长。

长期从事长租公寓业务的深圳小旦咨询有限公司董事长甘伟指出,今年以来全国住房租赁市场整体都比较差,无论是3月份还是现在的毕业季表现都不好,出租率比往年下降20%以上。

贝壳研究院也表示,今年上半年,租赁市场季节周期规律被打破,传统的租赁旺季并不“旺”,租金价格也持续走低。传统的毕业租赁旺季目前也暂未显现,重点18城的6月租赁成交量环比下降7.3%。

目前广州的租赁住房供给结构主要包括商品房个人出租、城中村、分散式品牌公寓、集中式品牌公寓。甘伟指出,广州至少50%~60%的租赁住房供应都集中在城中村。

据了解,目前在城中村的租赁大致有四种形式,第一种是个人房东,也就是村民将自家的房子直接租给租客,这种形式目前在城中村中占比最大;第二种是几个人合伙承包一栋或几栋民房,进行简单装修配置后出租;第三种是一些中小企业承包下一栋或几栋农民房,打造一个有品牌的公寓;第四种就是开发商等机构运营的集中式公寓,不过所占比例非常小。

作为2016年以来楼市调控的重要组成部分,租赁市场受到前所未有的重视。广州更是率先在2017年7月提出了“租购同权”,大力支持租赁市场和机构房东的发展,计划在五年内供应租赁住房用地825公顷,公租房供应15万套。

为了进一步加大租赁住房的供应,广州自2017年开始将“竞自持”加入了土地竞拍的环节,同时还允许“商改租”和鼓励租赁经营“城中村”住房。克而瑞数据显示,近三年广州租赁土地成交约65万方,完成率不足一成,预计未来2~3年将市场将迎来集中放量。

本文来自于微信公众号:界面新闻(ID:wowjiemian),作者:黄昱