北京现代销量连续4年下滑:“卖一辆赔一辆” 产品售价高度重叠

原标题:“卖一辆赔一辆”,销量连续4年下滑,北京现代该如何救场?

“展厅刚搬到这边,地方是小,但我们也没办法,原先的场地都租给特斯拉了。”北京市朝阳区某汽车园区内,一家北京现代4S店与特斯拉体验店比邻,而两家店面的大小却形成了鲜明对比。

图片来源:每经记者 李硕 摄图片来源:每经记者 李硕 摄

该北京现代4S店销售人员向《每日经济新闻》记者介绍,这两家店面原本都属于北京现代,但因为“各种原因”,展厅的大部分出租给了特斯拉,而北京现代店面则搬到了西侧,这里此前是北京现代负责接待维修的售后区域。

据记者观察,这间由售后区域改建的展厅只能勉强放下3辆展车,客户要想看其他车型,只能去店外看。而在最高气温只有-1摄氏度的天气里,鲜有顾客到店外看车。

“以前我家这车也算是辆‘街车’,大马路上随处可见,但现在基本没再见过新款。”作为2009款、2015款北京现代ix35车型的车主,齐女士来到这家被“挤占”的北京现代4S店时有些感慨,“我当时买车的时候,店里不说人头攒动吧,至少不会连看车的地儿都没有。”

齐女士告诉《每日经济新闻》记者,她当时在一家位于北京市丰台区的北京现代4S店购车,这家4S店已于3年前闭店,那时她的车刚出质保期。“后来我也没再去找4S店,就在路边修车店做保养了。”齐女士说。

如同那间被“蚕食”的店面一样,对于2020年的北京现代而言,其市场份额也在被其他品牌“蚕食”。尽管2020年内接连推出菲斯塔纯电动、第十代索纳塔、第七代伊兰特、全新ix35等新品,但依旧未能止住其销量下滑之势。

1月11日,北京现代官方公布的2020年销售数据显示,该品牌全年累计销量为50.2万辆。50.2万辆这一数字与北京现代在2020年初制定的年销75万辆目标相比,完成率仅为66.9%,与2019年北京现代全年零售销量相比则下滑28.7%。这已经是北京现代连续第四年出现销量下滑。

与销量逐年下滑相随的是,北京现代的市占率也在下降。以乘联会最新发布的国内车市2020年零售累计销量1928.8万辆计算,北京现代品牌该年的市占率仅为2.6%。更令人感叹的是,北京现代已跌出了2020年国内车企销量排名榜前十五位。而在辉煌时期,北京现代年度国内车企销量的排名是第四。

北京现代到底发生了什么?

“卖一辆赔一辆”

“现在是卖一辆赔一辆,卖这车真不赚钱!”上述北京现代4S店销售人员无奈感叹,“原先北京有二十好几家北京现代的经销商,现在也就十几家还在支撑着。”

在北京西国贸汽配城和来广营桥附近,这里的商户告诉记者,该区域的北京现代4S店已经搬迁或停业。这样的情况并非个例。记者发现,在地图软件中输入“北京现代4S店”搜索到的门店,已有许多不在原址。

记者在北京现代官网中查询,目前北京共有16家北京现代授权经销商。其中,位于市中心的东城区和西城区没有门店,丰台、密云、怀柔、昌平、顺义、石景山、房山7个区均只有一家门店。部分4S店选择退网,而仍在营业的4S店也面临不少困难。

1月9日下午,当记者来到位于北京市某汽车园区内的一家北京现代4S店时发现,除了一名销售人员在值班外,店内没有其他顾客。店内剩余的两人一个是维修技师,正巧回店面填写工单,另一个则是来保养的老车主。

此外,店内的展车中并没有伊兰特、菲斯塔燃油版、昂希诺燃油版和ix25的身影。“伊兰特没有现车,厂家来的少,门口有辆客户的车,也只能看看外观了。”销售人员告诉记者。

至于另一款A级轿车菲斯塔,另一家北京现代4S店的销售人员告诉记者:“已经好几个月没车了,店里也不打算进,我估计全北京都找不到。”

位于大兴区的一家北京现代4S店的销售人员也佐证了这个说法:“菲斯塔这车我们卖是赔钱的。比如说我给你1万5的优惠,因为优惠太少你也不会考虑菲斯塔,但厂家只给我们1万的优惠政策,你说我能做这种赔钱买卖吗?索性就不进车了。”

在记者调查的多家北京现代4S店中,都存在现车不足的情况,即便某款车型有现车,也仅为一两款配置车型,且车身颜色、内饰等均无法挑选。如需其他配置车型则要提前预订,而等车时间在3周到一个月,且需要提前缴纳一笔订金。

图片来源:每经记者 李硕 摄图片来源:每经记者 李硕 摄

对此,一位经销商负责人坦言,并不是车型卖得好,而是经销商不愿压车。“这两年整体销售情况一直不理想,为了防止产生库存占用大量资金,我们不敢贸然进车,只能按订单量卖一辆进一辆。”该经销商负责人说。

在汽车行业分析师钟师看来,如果销量表现良好,经销商为不损失客源会提前囤车,以免客户因为等待时间过长选择其他品牌。目前经销商端的销售方式是因新车不走量容易压库,所以选择少量进车可避免资金质押。

除缺失部分在售车型展车外,多个北京现代4S店均不提供除伊兰特和索纳塔之外的其他试驾车型。对此,一位销售人员的解释是:“现在只有近期上市的新车型,包括第十代索纳塔、第七代伊兰特,未来还有全新名图提供试驾车,上市时间久的车都没有试驾车了。”

北京现代经销商运营现状也反映在该品牌的终端销量中。北京现代官方公布的数据显示,2020年该品牌全年累计销量为50.2万辆,这一数字较乘联会发布的2019年北京现代零售销量同比下滑了28.7%。

全国乘用车市场信息联席会秘书长崔东树表示,车市激烈竞争下,北京现代尽管接连投放新品,但目前尚无爆款车型,很难拉动整体销量。低端车型新款伊兰特上市后成为走量主力,但售价较低,很难为厂家和经销商带来可观利润,而中高端车型第十代索纳塔滞销,也很难带领北京现代重回百万辆阵营。

销量连续4年下滑

自2003年进入中国市场以来,北京现代曾跑出过令人瞩目的“现代速度”,有过连续4年销量破百万辆的高光时刻。

尤其是第一代“流体雕塑”设计下的系列车型——第八代索纳塔、ix35、朗动、胜达的热销,曾帮助北京现代成功跻身国内车企第一阵营。

公开数据显示,2012年,第八代索纳塔以月均8300辆的销量表现跃居细分市场前五,成为帕萨特、迈腾、凯美瑞、雅阁之外最畅销的B级轿车。当年,北京现代全年销量近86万辆,同比增长15.7%,位居国内车企销量排名榜第四。其中,悦动、瑞纳销量超过20万辆,第八代索纳塔、ix35销量超过10万辆。

此后,北京现代开启年产销百万辆时代。2013年,北京现代年产销首次破100万辆,成为继大众、通用之后国内第三家单一品牌产销破百万辆的车企。当年,北京现代位居国内车企销量排名榜第五,市场份额上升至6.8%。

同时,2013年北京现代“D+S”车型占比达到40.7%,比2012年提高6.7个百分点。从2009年的15%,到2013年的40.7%,北京现代“D+S”车型销售占比在五年内提升了25个百分点。

所谓“D+S”战略,由时任北京现代常务副总经理李峰在2010年提出,意在提高北京现代中高级车及SUV销量,完成品牌形象与溢价的升级。

2013年,时任北京现代常任副总经理的刘智丰在当年北京现代销量出炉后曾表示:“过了100万辆这个坎儿,能不能保持可持续发展,能不能继续突破大家所说的‘韩系品牌的天花板’,这非常重要。关键是走稳,希望明年110万辆的销量是稳步提升,而不是跨越式。”

值得注意的是,彼时北京现代的主销产品从早年间几万元至10万元出头,已经拓展至近30万元区间,且15万~20万元区间的车型占比与日俱增。彼时,北京现代寄期望于通过提升车型品质,改变消费者心中韩系车固有的形象和标签。

制图:每经记者 李硕制图:每经记者 李硕

2014年,北京现代保持销量涨势,以年销112万辆的成绩位居国内车企销量排行榜第五,同比增长8.66%。值得注意的是,当年北京现代销量不仅力压东风日产、长安福特,还超越了丰田两家合资公司销量之和,以及本田两家合资公司销量之和。

2015年,北京现代销量出现自2008年7连涨以来的首次下滑,全年销量为106.28万辆,同比下降5.11%,被长安汽车反超的同时,也被挤出了自2009年以来延续多年的“前五”队列,位居国内车企销量排名榜第六。

这一年,第九代索纳塔上市,但销量并未延续第八代索纳塔的优异表现。同时,ix35的继任车型全新途胜和全新胜达这两款售价超过15万元的SUV车型也市场表现平平,只为北京现代贡献了全年销量的不足9%。

北京现代的销量拐点出现在2016年。当年北京现代保住车企销量第六的排位,以114.2万辆的销售成绩实现7.5%的同比增幅。这也是北京现代继2013年以来,连续第4年年销过百万辆。同时,得益于多款SUV产品的强势表现,北京现代年度“D+S”占比首次突破50%,达到50.3%,其中SUV车型占比34%。

2016年之后,北京现代年销量开始接连下滑。2017年至2020年,北京现代销量分别为81.6万辆、74.6万辆、70.3万辆和50.2万辆,同比降幅分别为27.8%、8.6%、5.7%和28.7%,在国内车企的年度销量排名也从第九滑落至十五名之外,相继被东风日产、吉利汽车、长城汽车、东风本田、广汽丰田、广汽本田、一汽丰田、华晨宝马、北京奔驰等车企超越。

在2017年销量下滑之际,北京现代原副总经理吴周涛曾坦言,之所以遇到这么大的困难,主要还是企业内部的问题。过去,北京现代的发展顺风顺水,内部缺乏危机意识,没有居安思危,且没有根据市场变化及时调整。“前几年,我们的关注点都在卖车上,疏忽了品牌力的提升、产品线的布局,以及对中国消费市场变化的快速反应。”吴周涛说。

“此前,北京现代也曾辉煌过,但近几年的确陷入低谷。中国汽车市场发展非常快。在发展变化如此快的市场上,北京现代应该做到持续把先进的技术输入给消费者和市场。”北京现代总经理崔东祐这样反思北京现代近年来的表现。

面对销量连续下滑的困局,北京现代副总经理樊京涛认为,在中国市场重塑现代汽车品牌形象与技术内涵,改变中国消费者对现代品牌的认知,是北京现代亟需解决的问题,也是北京现代需要面对的一个重要挑战。

战略转型亟待突破

时至今日,北京现代与7年前处于销量顶峰时提出的突破“韩系品牌天花板”大任之间的距离,似乎渐行渐远。

论实力,现代汽车集团全年全球销量保持在700万辆以上,在全球车企中位居第五。在欧美等市场,现代品牌和日系本田、丰田,德国大众基本处于同一溢价水平,惟独在中国市场,现代汽车的品牌溢价能力和品牌影响力却停滞不前。

有观点认为,随着国内车市进入下行周期,德系、日系等合资车系开始通过价格下探的方式抢占市场。与此同时,近年来自主品牌也在不断谋求向上突破,这使得以北京现代为代表的韩系车企只能在夹层中求生存。

国家发展改革委价格监测中心工业品处副处长程晓东认为,北京现代曾经的高增长正处于中国车市高增长时期,车市整体消费水平不高也帮助北京现代取得了更好销量,但随着车市从中高速增长转变为低速增长,影响力和溢价能力较低的品牌会面临更大挑战。

“在中国,韩系车难以算作高档或豪华品牌,主打10万元到15万元产品区间,与其价值相对吻合,业绩下滑表明企业在经历升级转型过程中的阵痛期。”程晓东说。

与此同时,在很长一段时间里,韩系车凭借迎新难辞旧的“同堂销售”策略征战强者环伺的市场,这样的方式虽然一度让其销量获得了快速增长,但也使北京现代的品牌形象始终未能完成向上突破的目标。

制图:每经记者李硕 根据公开资料整理制图:每经记者李硕 根据公开资料整理

以销量达到顶峰的2016年为例,在车型销量清单中,出现了朗动、领动、悦动、伊兰特“四代同堂”的局面,同时瑞纳与悦纳,途胜与ix35也均属于新老款车型同堂售卖。

“多代同堂”的销售策略,也让北京现代的主销车型价格区间不升反降,陷入“以价换量”的境地。当时的报道显示,2016年年中时北京地区北京现代品牌全系车型已出现幅度不小的价格优惠,其中全新胜达降幅2.3万元、途胜降幅1.5万元,ix25降幅1万元。轿车方面,朗动降幅1.9万元、第九代索纳塔降幅高达3万元。

“在日产提出‘技术日产’、丰田在谈‘丰巢概念’的时候,北京现代等韩系车企只能一次次祭出降价、团购的营销‘法宝’。在目前日系与自主品牌的双面夹击之下,韩系车在追求销量的路上已经骑虎难下,恐怕还将继续一路下泄而去。”中国汽车流通协会副秘书长罗磊在2017年接受媒体采访时说。

事实上,北京现代的品牌形象时至今日仍未能完全扭转。2020年,北京现代接连上市的第十代索纳塔、第七代伊兰特、全新ix35,在车型售价方面较上一代产品均有1万至3万元不等的下调。

一位北京现代内部人士向记者透露,第十代索纳塔的产品力并不输给竞争对手,但用户选择B级车的时候,考虑的往往不仅是产品,还有品牌带来的一些附加值。而北京现代近年来先主打性价比,再提品质,又说技术,没有长期坚持,难以给消费者构建清晰连续的品牌印象。

“北京现代之前将精力全放在销售上是一种战略错误。品牌、市场是修路,销售是跑车,前者是长期主义,后者是短期主义。北京现代过去的市场战略是‘以价换量’,必然会牺牲品牌溢价空间。当然,在中国消费者眼中,韩系车主打‘高性价比’,要想打破这个固有认知也不太容易。”汽车分析师万春雷表示。

北京现代也意识到了形势的紧迫,并在2019年底启动“HSMART+战略”,旨在全方位打造技术品牌新形象,在新车型中应用自家最新第三代i-GMP平台和智能网联相关技术。同时,加大品牌营销力度,开展“现代嘉年华2.0”、经销商展厅GDSI数字化升级改造等工程和活动,但收效甚微。

公开数据显示,自2020年7月上市至11月,第十代索纳塔的累计销量仅为13237辆,表现不及预期。相比之下,第七代伊兰特自10月25日上市以来累计销量42649辆,表现相对强势。

不过也有观点认为,北京现代现有紧凑级车型阵营中,已经拥有悦动、领动和菲斯塔三款车型,伊兰特的加入导致四款产品售价高度重叠,存在加剧内耗、致使自家产品横向竞争的危机。

“韩系车在中国市场持续低迷已有4年多的时间。我认为根源还是在于没有深入了解中国市场的需求。”在天津大学机械工程学院教授姚春德看来,“当前,中国汽车产业、汽车市场都在转向高质量发展阶段,无论是韩系、日系、德系等外资品牌还是自主品牌,只要车企的战略正确,执行到位,不断推出高质量、高性能、性价比高又能受到消费者欢迎的车型,就不会有销量滑坡的困扰,中国有足够大的汽车市场去消化性价比高的汽车产品。”

北京现代还在迷途中探路。

记者|李硕 

北京现代如何救场:销量连续4年出现下滑 经销商直言卖车不赚钱

原标题:销量连续4年出现下滑,经销商直言卖车不赚钱 “生存空间”再度缩小 北京现代该如何救场?

“展厅刚搬到这边,地方是小,但我们也没办法,原先的场地都租给特斯拉了。”北京朝阳区某汽车园区内,一家北京现代4S店与特斯拉体验店比邻,而两家店面的大小却形成了鲜明对比。

该北京现代4S店销售人员向《每日经济新闻》记者介绍,这两家店面原本都属于北京现代,但由于“各种原因”,展厅大部分出租给了特斯拉,北京现代店面则搬到西侧,这里此前是北京现代负责接待维修的售后区域。

如同上述被“蚕食”的店面一样,对于2020年的北京现代而言,其市场份额也在被“蚕食”。尽管2020年接连推出菲斯塔纯电动、第十代索纳塔等新品,但依旧未能止住销量下滑。

1月11日,北京现代公布的数据显示,该品牌2020年累计销量50.2万辆。这与北京现代在2020年初制定的年销75万辆目标相比,完成率仅为66.9%,与北京现代2019年零售销量相比则下滑28.7%。这已是其连续第四年销量下滑。

同时,北京现代市占率也在下降。以乘联会发布的2020年国内车市零销量1928.8万辆计算,北京现代品牌的市占率仅2.6%。更令人感叹的是,北京现代已跌出2020年国内车企销量排名榜前十五。而辉煌时,其排名是第四。

每经记者李硕摄每经记者李硕摄

北京现代到底发生了什么?

“卖一辆赔一辆”

“现在是卖一辆赔一辆,卖这车真不赚钱!”上述北京现代4S店销售人员无奈感叹,“原先北京有二十好几家北京现代的经销商,现在也就十几家还在支撑着。”

在北京西国贸汽配城和来广营桥附近,这里的商户告诉记者,该区域的北京现代4S店已经搬迁或停业。这样的情况并非个例。记者发现,在地图软件中输入“北京现代4S店”搜索到的门店,已有许多不在原址。

记者在北京现代官网中查询,目前北京共有16家北京现代授权经销商。其中,位于市中心的东城区和西城区没有门店,丰台、密云、怀柔、昌平、顺义、石景山、房山7个区均只有一家门店。部分4S店选择退网,而仍在营业的4S店也面临不少困难。

1月9日下午,当记者来到位于北京市某汽车园区内的一家北京现代4S店时发现,除了一名销售人员在值班外,店内没有其他顾客。店内剩余的两人一个是维修技师,正巧回店面填写工单,另一个则是来保养的老车主。

此外,店内的展车中并没有伊兰特、菲斯塔燃油版、昂希诺燃油版和ix25的身影。“伊兰特没有现车,厂家来的少,门口有辆客户的车,也只能看看外观了。”销售人员告诉记者。

至于另一款A级轿车菲斯塔,另一家北京现代4S店的销售人员告诉记者:“已经好几个月没车了,店里也不打算进,我估计全北京都找不到。”

位于大兴区的一家北京现代4S店的销售人员也佐证了这个说法:“菲斯塔这车我们卖是赔钱的。比如说我给你1万5的优惠,因为优惠太少你也不会考虑菲斯塔,但厂家只给我们1万的优惠政策,你说我能做这种赔钱买卖吗?索性就不进车了。”

在记者调查的多家北京现代4S店中,都存在现车不足的情况,即便某款车型有现车,也仅为一两款配置车型,且车身颜色、内饰等均无法挑选。如需其他配置车型则要提前预订,而等车时间在3周到一个月,且需要提前缴纳一笔订金。

对此,一位经销商负责人坦言,并不是车型卖得好,而是经销商不愿压车。“这两年整体销售情况一直不理想,为了防止产生库存占用大量资金,我们不敢贸然进车,只能按订单量卖一辆进一辆。”该经销商负责人说。

在汽车行业分析师钟师看来,如果销量表现良好,经销商为不损失客源会提前囤车,以免客户因为等待时间过长选择其他品牌。目前经销商端的销售方式是因新车不走量容易压库,所以选择少量进车可避免资金质押。

除缺失部分在售车型展车外,多个北京现代4S店均不提供除伊兰特和索纳塔之外的其他试驾车型。对此,一位销售人员的解释是:“现在只有近期上市的新车型,包括第十代索纳塔、第七代伊兰特,未来还有全新名图提供试驾车,上市时间久的车都没有试驾车了。”

北京现代经销商运营现状也反映在该品牌终端销量。北京现代官方公布的数据显示,2020年该品牌全年累计销量为50.2万辆,这一数字较乘联会发布的2019年北京现代零售销量同比下滑了28.7%。

全国乘用车市场信息联席会秘书长崔东树表示,车市激烈竞争下,北京现代尽管接连投放新品,但目前尚无爆款车型,很难拉动整体销量。低端车型新款伊兰特上市后成为走量主力,但售价较低,很难为厂家和经销商带来可观利润,而中高端车型第十代索纳塔滞销,也很难带领北京现代重回百万辆阵营。

销量连续4年下滑

自2003年进入中国市场以来,北京现代曾跑出过令人瞩目的“现代速度”,有过连续4年销量破百万辆的高光时刻。公开数据显示,2012年,第八代索纳塔以月均8300辆的销量表现跃居细分市场前五。同年,北京现代销量近86万辆,同比增15.7%,位居国内车企销量排名榜第四。其中,悦动、瑞纳销量超20万辆,第八代索纳塔、ix35销量超10万辆。

此后,北京现代开启年产销百万辆时代。2013年,北京现代年产销首次破100万辆。同年,北京现代位居国内车企销量排名榜第五,市场份额上升至6.8%。同时,2013年北京现代“D+S”车型占比达到40.7%,比2012年提高6.7个百分点。从2009年的15%,到2013年的40.7%,北京现代“D+S”车型销售占比在五年内提升了25个百分点。

2013年,时任北京现代常任副总经理的刘智丰在当年北京现代销量出炉后曾表示:“过了100万辆这个坎儿,能不能保持可持续发展,能不能继续突破大家所说的‘韩系品牌的天花板’,这非常重要。关键是走稳,希望明年110万辆的销量是稳步提升,而不是跨越式。”

彼时,北京现代的主销产品从早年间几万元至10万元出头,已经拓展至近30万元区间,且15万~20万元区间的车型占比与日俱增。彼时,北京现代寄期望于通过提升车型品质,改变消费者心中韩系车固有的形象和标签。

2014年,北京现代保持销量涨势,以年销112万辆的成绩位居国内车企销量排行榜第五,同比增长8.66%。值得注意的是,当年北京现代销量不仅力压东风日产、长安福特,还超越了丰田两家合资公司销量之和,以及本田两家合资公司销量之和。

2015年,北京现代销量出现自2008年7连涨以来的首次下滑,全年销量为106.28万辆,同比下降5.11%,被长安汽车反超的同时,也被挤出了自2009年以来延续多年的“前五”队列,位居国内车企销量排名榜第六。

这一年,第九代索纳塔上市,但销量并未延续第八代索纳塔的优异表现。同时,ix35的继任车型全新途胜和全新胜达这两款售价超过15万元的SUV车型也市场表现平平,只为北京现代贡献了全年销量的不足9%。

北京现代销量拐点出现在2016年。当年北京现代保住车企销量第六的排位,以114.2万辆的销售成绩实现7.5%的同比增幅。这也是北京现代继2013年以来,连续第4年年销过百万辆。同时,得益于多款SUV产品的强势表现,北京现代年度“D+S”占比首次突破50%,达到50.3%,其中SUV车型占比34%。

2016年之后,北京现代年销量开始接连下滑。2017年至2020年,北京现代销量分别为81.6万辆、74.6万辆、70.3万辆和50.2万辆,同比降幅分别为27.8%、8.6%、5.7%和28.7%,在国内车企的年度销量排名也从第九滑落至十五名之外,相继被东风日产、吉利汽车、长城汽车、东风本田、广汽丰田、广汽本田、一汽丰田、华晨宝马、北京奔驰等车企超越。

在2017年销量下滑之际,北京现代原副总经理吴周涛曾坦言,之所以遇到这么大的困难,主要还是企业内部的问题。过去,北京现代的发展顺风顺水,内部缺乏危机意识,没有居安思危,且没有根据市场变化及时调整。“前几年,我们的关注点都在卖车上,疏忽了品牌力的提升、产品线的布局,以及对中国消费市场变化的快速反应。”吴周涛说。

“此前,北京现代也曾辉煌过,但近几年的确陷入低谷。中国汽车市场发展非常快。在发展变化如此快的市场上,北京现代应该做到持续把先进的技术输入给消费者和市场。”北京现代总经理崔东祐这样反思北京现代近年来的表现。

面对销量连续下滑的困局,北京现代副总经理樊京涛认为,在中国市场重塑现代汽车品牌形象与技术内涵,改变中国消费者对现代品牌的认知,是北京现代亟需解决的问题,也是北京现代需要面对的一个重要挑战。

战略转型亟待突破

时至今日,北京现代与7年前处于销量顶峰时提出的突破“韩系品牌天花板”大任之间的距离,似乎渐行渐远。

论实力,现代汽车集团全年全球销量保持在700万辆以上,在全球车企中位居第五。在欧美等市场,现代品牌和日系本田、丰田,德国大众基本处于同一溢价水平,惟独在中国市场,现代汽车的品牌溢价能力和品牌影响力却停滞不前。

有观点认为,随着国内车市进入下行周期,德、日系等合资车系开始通过价格下探抢占市场。同时,近年来自主品牌不断谋求向上突破,这使以北京现代为代表的韩系车企只能在夹层中求生存。

国家发展改革委价格监测中心工业品处副处长程晓东认为,随着车市从中高速增长转变为低速增长,影响力和溢价能力较低的品牌会面临更大挑战。“在中国,韩系车难以算作高档或豪华品牌,主打10万元到15万元产品区间,与其价值相对吻合,业绩下滑表明企业在经历升级转型过程中的阵痛期。”

同时,在很长一段时间,韩系车凭借“同堂销售”策略征战强者环伺的市场,此方式虽一度让其销量获得快速增长,但也使其品牌形象始终未能完成向上突破。

以销量达到顶峰的2016年为例,在车型销量清单中,出现了朗动、领动、悦动、伊兰特“四代同堂”的局面,同时瑞纳与悦纳,途胜与ix35也均属于新老款车型同堂售卖。

“多代同堂”销售策略也让北京现代主销车型价格区间不升反降,陷入“以价换量”境地。曾有报道显示,2016年年中时,北京地区北京现代品牌全系车型已出现幅度不小的价格优惠,其中全新胜达降幅2.3万元、途胜降幅1.5万元,ix25降幅1万元。

“在日产提出‘技术日产’、丰田谈‘丰巢概念’时,北京现代等韩系车企只能一次次祭出降价、团购的营销‘法宝’。在目前日系与自主品牌双面夹击下,韩系车在追求销量的路上已骑虎难下。”中国汽车流通协会副秘书长罗磊在2017年接受媒体采访时说。

事实上,北京现代的品牌形象时至今日仍未能完全扭转。2020年,北京现代接连上市的第十代索纳塔、第七代伊兰特、全新ix35,在车型售价方面较上一代产品均有1万至3万元不等的下调。

一位北京现代内部人士向记者透露,第十代索纳塔的产品力并不输给竞争对手,但用户选择B级车的时候,考虑的往往不仅是产品,还有品牌带来的一些附加值。而北京现代近年来先主打性价比,再提品质,又说技术,没有长期坚持,难以给消费者构建清晰连续的品牌印象。

“北京现代之前将精力全放在销售上是一种战略错误。品牌、市场是修路,销售是跑车,前者是长期主义,后者是短期主义。北京现代过去的市场战略是‘以价换量’,必然会牺牲品牌溢价空间。当然,在中国消费者眼中,韩系车主打‘高性价比’,要想打破这个固有认知也不太容易。”汽车分析师万春雷表示。

北京现代也意识到了形势的紧迫,并在2019年底启动“HSMART+战略”,旨在全方位打造技术品牌新形象,在新车型中应用自家最新第三代i-GMP平台和智能网联相关技术。同时,加大品牌营销力度,开展“现代嘉年华2.0”、经销商展厅GDSI数字化升级改造等工程和活动,但收效甚微。

公开数据显示,自2020年7月上市至11月,第十代索纳塔的累计销量仅为13237辆,表现不及预期。相比之下,第七代伊兰特自10月25日上市以来累计销量42649辆,表现相对强势。

不过也有观点认为,北京现代现有紧凑级车型阵营中,已经拥有悦动、领动和菲斯塔三款车型,伊兰特的加入导致四款产品售价高度重叠,存在加剧内耗、致使自家产品横向竞争的危机。

“韩系车在中国市场持续低迷已有4年多的时间。我认为根源还是在于没有深入了解中国市场的需求。”在天津大学机械工程学院教授姚春德看来,“当前,中国汽车产业、汽车市场都在转向高质量发展阶段,无论是韩系、日系、德系等外资品牌还是自主品牌,只要车企的战略正确,执行到位,不断推出高质量、高性能、性价比高又能受到消费者欢迎的车型,就不会有销量滑坡的困扰,中国有足够大的汽车市场去消化性价比高的汽车产品。”

北京现代还在迷途中探路。

航天观察 | 北京航空航天高新技术企业超300家,卫星应用终端领域是短板_详细解读_最新资讯_热点事件

编者按:本文来自航天十二院和航天驭星联合撰写的《商业航天简报》,36氪经授权发布。

作者:十二院 刘洁

原文题目:北京市高新技术航天企业分布调研

编辑:乔雨萌(qiaoyumeng@36kr.com)、石亚琼 (syq@36kr.com)

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自2014年国家允许民营资本进入航天制造业以来,民营运载火箭、卫星制造和测控行业依托体制内航天能力聚集北京的优势迅速发展,北京成为国内航天高新技术企业最为聚集的城市。可以说,北京的商业航天发展即为我国商业航天发展的缩影。

(一)  北京市航天高新技术分布总体特点

截至2020年6月5日,北京市航空航天高新技术企业共307家,其中明确开展航天业务的公司共136家。

领域分布上,北京卫星研制高新技术公司分布数量最多,其次是火箭研制及火箭发射企业。最接近用户的卫星技术应用和卫星应用终端企业数量较少,这与航天产业价值链分布正好相反——航天制造高资本、高技术门槛、低附加值,航天技术应用服务相对较低资本、低技术门槛、高附加值。北京的传统航天制造布局带动商业航天制造公司崛起,传统卫星应用主体尚未拉动新兴航天技术应用服务快速成长。

地理分布上,北京的卫星制造、测控与应用高新技术企业集中分布在航天科技五院、中科院空间中心周边,运载火箭制造企业围绕在航天一院周边的丰台园和亦庄园。海淀园分布的航天高新技术企业最多,其中在卫星制造、航天测控、卫星应用、卫星应用终端领域分布的公司数量均最多。公司数量分布位居第二的是丰台园,突出特点是产业链多环节均有分布且制造端分布突出,这与航天科技一院及相关院所位于丰台区直接相关。公司数量分布位居第三的是亦庄园,是民营火箭公司集中分布的园区。昌平园、石景山园、朝阳园、大兴园、顺义园、东城园、房山园、通州园、西城园、怀柔园和门头沟园各有相关公司分布。

(二)  火箭研制聚集北京南部

 火箭研制公司及研究院所聚集在北京南部的亦庄园和丰台园特点鲜明。航天一院相关研究所与公司位于丰台园。以零壹空间为代表的第一拨民营火箭最早在距离一院不远的亦庄园组建成立,随着民营火箭公司人员的流动,亦庄民营火箭公司数量逐渐增加,目前已形成鲜明的火箭公司集群。个别分散在其他园区的火箭研制相关单位体现了传统火箭研制单位早先的布局考虑。位于海淀园的中国长城工业集团有限公司是北京唯一一家专门提供发射服务的公司。此外,北京还有两家专门从事发射设施设备研制的高新技术企业,均位于海淀园。

(三)  卫星研制公司众多且较为分散

北京从事卫星研制的高新技术企业共约55家,其中在海淀园和丰台园分布最多。卫星制造涉及复杂的系统工程,产业环节多。卫星制造与运载火箭、航空工业具有相关性,且北京市具备运载火箭与航空工业的研发基础。因此卫星研制领域的高新技术企业多于其他领域。

(四)  商业航天测控公司获得市场先发优势

北京航天测控高新技术公司共10家,其中既有民企、也有航天科技集团五院和航天科工二院的相关研究所与公司,这些公司主要集中在海淀园和亦庄园。民营航天测控公司当前已经成为我国商业测控市场的绝对供应主体,商业卫星、高校科研及技术试验卫星任务选择商业测控公司已成为惯例,商业发射任务选择由商业测控公司提供备份发射测控、星箭分离测控服务的数量也日渐增加。

(五)  航天测试测量高新技术公司集中分布在体制内

北京市从事航空航天测试测量的高新技术公司共有13家,主要分布在海淀园和丰台园。由于测试测量设施设备建设资金投入要求高、专业化操作和运维要求严格、运营成本高,这些公司和研究院所大多数来自体制内单位。

(六)  卫星技术应用服务高新技术公司规模一般

北京市从事卫星技术应用的高新技术公司共有22家,其中海淀园分布最多。在卫星通信、卫星遥感和通导遥综合应用的细分领域,海淀园的公司数量均为最多。

(七)  卫星应用终端高技术公司数量少

北京市共有8家从事卫星应用终端开发的高技术公司,其中海淀园分布最多。卫星应用终端是距离卫星用户最近的载体,是呈现商业航天服务效果的关键部门,从相关企业分布数量上来看,北京在这方面不具备优势。

从北京市商业航天公司数量分布上看到,北京市商业航天能力主要聚集在产业链前端,这与从事卫星与火箭研制的大型国企及研究院所分布北京,且卫星与火箭研制代表国家航天发展能力的实际情况相符。北京市商业航天测控公司分布聚集,相关公司已经成为市场主体。北京市卫星应用与服务、终端研制公司较少,这既与商业航天发展发展面临的瓶颈相符,也体现出北京在相关领域发展的短板。

25万一套北京精装公寓?河北安国药业、恒毅基业在玩什么猫腻|平方米

原标题:北京另类商改住:高额返租、厂房改住房,18.8万低价牵出神秘操作链

每经记者 赵西岭    每经编辑 陈梦妤

“凡是来我们这里了解过的基本上都买了。”

记者与销售人员的交谈间隙,一名老人在简陋的“售楼处”缴纳了定金,庆祝成交的彩蛋随即被敲碎,彩纸纷飞,老人笑了,销售人员也笑了。

这到底是“馅饼”,还是“陷阱”?

“25万一套精装公寓”,“35万买房赚75万”,这些超低房价和高额的返利诱惑,真真实实地发生在对商改住高压严控的北京楼市。

商改住是特定历史条件下的产物,也曾在北京市场中受到热捧,但一夜之间在因政策调控变成了灰色地带。

在“老房老办法,新房新办法”的规则下,很多项目始终在边缘处试探。一个多月来,《每日经济新闻》记者多方调查,发现这背后还有一条神秘莫测的操作链。

“35万变75万”

2020年11月末的一个工作日,北京市朝阳区双井附近的天桥上,一位年轻的小哥大方地递过来一张薄薄的传单,“25万元的精装公寓了解一下”。好奇心驱使之下,记者拨通了传单上的电话,对方再三保证东二环附近有25万元一套的公寓。

随后数日里辗转多次的微信沟通,记者与电销人员确定了看房时间。出地铁十号线十里河站,向东走大约1公里,便是对方给到地址的弘善家园小区,这是位于北京东二环和东三环之间的一处大面积住宅区。

冷风瑟瑟的季节,在小区不远处的电线杆下,记者终于见到了现场销售人员小董。

小董指引的项目是弘善家园某栋楼的底商,4层建筑,没有任何招牌或广告,若没有销售人员指引,根本不会有人意识到里面会有“售楼处”。

项目所在的弘善家园底商 每经记者 赵西岭 摄

从一扇只容得下一人过的小门进入内部,一个类似酒店大堂的敞亮空间豁然出现,很多地方尚未完成装修。大厅旁有一个灯火通明的小间,另一位项目管理层模样的销售人员胡大海(化名)热情接待了记者,并提出先看看房子。

穿过幽暗的走廊,乘坐了还没完工的电梯,便来到了更加幽暗的四层,随同的3名销售人员分别打开手机照明、打开房门、推上电闸,记者终于得以真正看清房间样貌。

项目内部的昏暗走廊 每经记者 赵西岭 摄

这是一套大约60平方米的精装修房屋,沙发床寝一应俱全,类似于酒店标配,拎包便可入住。

“25万一套?”记者问。

“不是,25万一套的是20平方米小户型,没有窗户,很多顾客不会选择的。”销售人员说,“这套每平方米1.5万元,总价大概是90万元。”

可拎包入住的项目配置 每经记者 赵西岭 摄

这显然和宣传差距甚大。随即3名销售人员又带记者看了90平方米户型和传说中的20平方米小户型,同样的精装修,同样的拎包入住。不过20平方米的小户型堪称暗室,颇有些令人窒息。

约半小时后,一行人终于回到灯火通明的小间坐下,胡大海问:“您是准备投资还是自住?”

“这有什么区别吗?”

“投资和自住售价是不一样的。自住的话售价就是1.5万元/平方米,投资的话那套60平方米户型仅仅需要你付35万元,折合不到5000元/平方米,并且我们会提供稳定的返利。”

胡大海熟练地介绍起来。

“这35万元里包含2万元装修费,所以你的本金是33万元。我们提供每年收益率15%的返利,这样每年得到的利息就是4.95万元,差不多7年就能回本,剩下就是你纯赚的了,咱们签15年的合同,到期一共能返你75万元,现在哪个理财产品都没有这么划算。”

在得知记者希望自住时,胡大海甚至劝说道:“我们每三个月返一次钱,平均每月大概是4000多元,这完全够你在潘家园附近租房子了。”

“买我们这里自住其实不太划算,几乎所有的客户都会选择投资。从目前情况看,选择自住的大概就两三户。”胡大海表示,如果选择投资,签订合同即可生效计息。

在了解到记者对企业返利能力的质疑后,胡大海十分确定地说:“这点你完全不用担心。我们和对面的中国医学科学院肿瘤医院有合作,这里后期会改造成肿瘤医院的病房,完全不用愁客源和收入。”

“借您的钱办自己的事”

胡大海继续熟练地向记者展示一系列合同文件,“25万一套公寓”的一系列操作链条至此完全展开。

记者发现,真正在运营这些房源的是北京素问酒店,购房人或者说投资人需与该酒店签署房屋租赁合同,为期15年,而这份合同规定了返租条款,也就是上文胡大海介绍的内容。

不过,这些房源并非素问酒店持有,而是其从河北安国药业集团处租来,为期同样是15年。

但河北安国药业还不是这些房源真正的业主,是其从正阳恒瑞置业公司处租来的。胡大海提供的资料显示,该处房产属于商业办公性质,双方签订了15年的租赁合同。

“这么多正规的手续摆在这里,我们的生意逻辑也解释清楚了,真的没有什么好担心的。”胡大海直言不讳。

但事实并没有这么乐观。

《每日经济新闻》记者联系了中国医学科学院肿瘤医院,对方表示:“不知道素问酒店,也没有听过双方合作建立病房的事情。”

也就是说,胡大海口中稳定的资金和客户来源可能是子虚乌有。

而素问酒店和河北安国药业集团的关系也颇为暧昧。

启信宝显示,素问酒店成立于2019年5月30日,控股方为北京明医企业管理集团有限公司,实际控制人李鹏,并且该公司名下仅有素问酒店一家子公司,两家公司的地址都在朝阳区弘善家园404号楼内。

素问酒店的经营范围很广,包括住宿、零售烟草、餐饮服务、销售食品、餐饮管理、零售服装等,也包括了“出租商业用房”。

表面上看,素问酒店和河北安国药业并没有关系,仅有的关系是酒店监事郭宝刚是后者实际控制人。但进一步挖掘可发现,虽然成立时间较短,但素问酒店已经经历了两次投资人变更,而该酒店最早的投资人就是安国药业实控人郭宝刚,此人在2020年2月18日变更为监事,李鹏补位成为股东。

后来胡大海也承认:“我们背后的老板就是河北安国药业,是很有实力的大药企。”

而河北安国药业集团目前的经营情况已经是千疮百孔。

启信宝显示,目前该公司共涉及司法诉讼143起,广泛涉及民间借贷、借贷合同纠纷、不当得利纠纷等方面,成为被执行人高达29次。

记者留意到,河北安国药业集团还面临着持有物业被司法拍卖的窘境。其拥有的位于河北省保定市京保公路(保定市国有2002字第1306003138号)使用面积为63678平方米土地上的所有附着物将被评估、拍卖来偿还债务。

对于这件事,胡大海也并无回避,并表示“酒店还没有最终完工,其实我们老板也就是借您的钱办自己的事”。

很难让人相信,这是一家能够给“购房人”稳定返利的公司。

“我们一共有300多套房子,现在卖了不到一个月,剩的已经不多了。”

不到1个小时里,记者见识了这些人的话术,有多少人能够抗拒35万变成75万的资金诱惑?

事实上售后包租是被禁止的,根据《商品房销售管理办法》第十一条规定:“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”

和硕机构首席分析师郭毅也告诉《每日经济新闻》记者:“不管是商业类还是住宅类产品,都不可能达到如此高的盈利水准,如此高的投资回报率肯定是不可持续的,必定存在着较高风险,如果后期该公司现金流出现问题,投资人可能面临血本无归的风险。”

18万8一套特价房

“18万8就能让你在北京安家。”

这种诱惑性语言总是在营销的灰色地带流行,位于房山良乡经济开发区的项目也是如此。

《每日经济新闻》记者深入调查发现,虽说该项目也是打着“商住房”旗号,但实则是在操作更为生猛的“工改住”。

记者是从上述弘善家园附近街头张贴的小广告联系上销售人员何清的。从房山线地铁苏庄站向东走200米,便来到了良乡经济开发区入口,路旁尽皆为制药厂、工业园、研究院等单位。

产业园区办公楼项目所在地 每经记者 赵西岭 摄

何清领着记者来到了项目所在的信德创新区,她心直口快地说:“我们这里是以租赁方式来销售的,没有产权证。”

在她的带领下,记者径直走向了位于办公楼里的“样板间”。这些所谓的“样板间”的确和普通公寓并无二样,精装修,也附带卫生间,只不过没有天然气。

“我们这里平均下来每平方米8000~8500元,70、40、30平方米左右的户型都有。我们广告里的18万8一套是几套20平方米特价房,现在不剩几套了,我还是建议你选一个大户型,大点住着舒服。”

办公楼里的“样板间” 每经记者 赵西岭 摄

何清向记者承诺:“我们2021年5月20日交房,因为今年(2020年)的施工进度有点慢,否则现在就已经是现房了。”

为了增强可信度,何清拿出了安全帽,要带着记者去施工现场参观。而她所说的“施工现场”,就是旁边一栋低矮的楼房,外立面是已完工状态。

大楼内部却是另一派施工景象,工人们忙着运送泥沙和建材铺设。也许是为了方便销售,每个房间的房号已经早早地张贴出来,和这里粗犷原始的施工环境显得有些格格不入。

施工现场 每经记者 赵西岭 摄

几十套房共用一个房本

“看到了吧,我们公司有很实力的,没有一丁点唬人的地方。”何清很得意地说,她将记者引回售楼处,准备讲讲具体“买”法。

她先是向记者丢来一本厚厚的文件,“我们所有的产权文件都在这里了,我就是想告诉你,我们这里是正规的商住房,都是合理合法的,否则敢这么卖吗?”

话虽如此,但土地性质一栏中,“工业用地”的字样赫然在目。

写有“工业用地”字样的文件 每经记者 赵西岭 摄

“我们这里整栋楼只有一个房本,所以我们的房源只能长租,不过放心,我们签的租赁合同效果和买下来差不多是一样的,就是你的房子。”

“我们公司向产权方租了31年,咱们就签20年的租赁合同,剩下10年是赠送的时间。”

出租方显然是研究过法律的,根据《民法典》第七百零五条规定“租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效”。

“租期也有5年、10年、15年的,但很少有人选择。如果您租了3、5年后不想租了,只需要交5000元更名费就可以了,剩下的我们去办。”

记者仔细研究了合同文本,发现何清没有明说的是,合同还规定,如果购房人合同期间想解除合同,那么是需要扣除未使用年限30%的租金作为违约金的,这就不止5000元这么简单了。

这里同样也支持租金返利,“如果想投资,我们还能帮着打理返租,20多平方米户型每月返2500元,30多平方米每月返3500元。”

何清展示的房源价格信息 每经记者 赵西岭 摄

记者在对方提供的“不准拍照”的资料中看到了和上文素问酒店类似的操作链条。

这些工业用地的产权属于北京御生堂投资集团有限公司,该公司房产出租给了北京恒毅基业投资管理有限公司(下称恒毅基业),而后者又把房产出租给了北京信德惠酒店管理有限公司(下称信德惠酒店)。

信德惠酒店是项目操作公司,购房人就是和该公司签订的租赁合同。

为了核实何清说法的真实性,记者拨通了信德惠酒店的电话,对方表示:“我们没有在‘卖’工业园的房子,是在租赁。”

“那租期呢?”

“租期是有3年、5年、10年的。”

“是否存在20年的租期,免费送剩余10年的租期?”

对方坚决否认:“没有,超过20年是不受法律保护的,我们没有这种操作。”

随后,记者又联系了恒毅基业,这家公司刚刚于2020年12月1日进行了变更,经营范围也从投资管理、资产管理、物业管理等变成了物业管理、技术开发、技术服务、技术咨询等。

记者按照启信宝显示的联系电话拨过去,被告知是空号。恒毅基业目前属于被限制高消费企业,目前该公司和于海山、崔雪飞等人有房屋租赁合同纠纷。从判决书来看,操作方式也是“租赁期限为20年……另赠送使用权30年至2065年7月31日,整体年限到期后,原告无偿继续使用”,和当前操作方式基本相同。

最后,记者联系了启信宝显示的产权方北京御生堂投资,在记者亮明身份后,对方还是明确表示:“不知道这个情况,不了解。”

“贵公司有无负责接受采访的人?”

对方表示:“没有。”

项目整个链条上的各方都对此回避,但售楼处依然大张旗鼓地营业,施工也在寒风中热火朝天地进行。

“没有产权”的租售演变

这些擦边球行为并非个案,记者在调查中还结识了一位经纪人小唐,他告诉记者:“我们在朝阳、通州、房山都有项目。”

不过他也透露,他所在公司这些项目都是以租赁形式出售的,没有产权可言。

“我们公司其实就是个小团队,主要业务就是出售这样的商住房,正常的住宅也有,不过很少。”

商改住一直是在政策边缘游离的存在。

2016年6月3日,国务院发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,指出“允许改建房屋用于租赁,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行”。

由此,很多城市也落地出台相关配套政策,市场一片向好。

然而不到9个月,2017年3月26日,北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,对商业办公类项目用途进行严格管控,并针对在售商业办公项目进行严格管理。

公告明确强调,商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得擅自改变为居住等用途。根据公告,企业在建(含在售)商办类项目,不得卖给个人,而个人购买必须满足两个条件:一是名下在京无住房和商办类房产记录;二是在京连续五年缴纳社保或连续五年缴纳个人所得税。

一夜间,北京商改住遍地哀鸿。

2017年5月23日,北京市住建委就3·26发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,对商改住房屋销售做出进一步规定,已购买的商办类房屋,可出租,且不限定出租对象;也可销售,但购房人应符合政策要求。在政策执行前,已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目,开发商可保持现有设施;已购买的商办类房屋,购房者可保持现有设施。

即老房老办法,新房新办法。而判定新老的标准,就是2017年3月26日之前是否拿到预售证。

也就是说,3·26之前拿到预售证的楼盘是可以租售的,而3·26之后才拿到预售证的楼盘就有了疑问,这个疑问就是拿到建筑开工许可证的还用不用更改项目用途。

也正由此,一些存在打政策擦边球嫌疑的项目在接下来的时间里屡见不鲜,也多次登上住建委的“黑名单”,被罚款、暂停网签、注销备案资质等。

事实上,之所以商改住能受到市场热捧,是因为它的确符合了很多刚需人群的需求。

以北京最大的商住楼盘北京像素为例,较低的单价和较小的面积极大满足了广大刚需客的需求。2009年北京像素开盘时均价不到2万元/平方米,50平方米的开间户型仅100多万元,这个价格不到周围普通住宅的一半。

超级蜂巢项目 每经记者 赵西岭 摄

位于朝阳区高碑店的超级蜂巢也是个巨型商住项目,两栋大楼在五环边格外打眼。项目2015年开始运营,入市之初颇为火爆,据运营方介绍,该项目在当年“共收到超过1000份入住申请书”。

2020年12月末,《每日经济新闻》记者探访超级蜂巢时发现,这里已经发展成了一个巨型租赁社区,小唐告诉记者:“这里主要以出租为主。”

项目内部走廊 每经记者 赵西岭 摄

大堂里的外卖和快递人员频繁穿梭进出,每层都是一眼望不到头的超长走廊,每部电梯都要承载几十户租客。

据小唐介绍:“以前这里是能正常出售的,现在只留下了一些工抵房,只能签长租合同,目前产权还剩38年,住房款一次付清。”

记者手记|套路即风险

此次采访中的一个场景令我难忘。在一处商改住的售楼处,销售人员许以高额返利,来到这里的大都是老人,他们以为这笔购房款能够获利翻倍,但未来等待着他们的或许是血本无归。

对于工改住地块上一个房本抵几十套房的操作,除了震惊,还感叹于操盘方对于民法典或者说相关法律文件的熟稔度,合理避开限制,完善自己的营销说辞。

对买房的执念是这种现象的助推器,十几二十万元的超低价在如今动辄数百万的房价数据里确属清流。但,这是诱惑,更是巨大风险。

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记者:赵西岭

视觉:帅灵茜

排版:陈梦妤 马原

单价不到7万的泰禾北京院子系无证销售 业主13亿预售款怎么办?|叠拼

记者|陈梦妤 王佳飞

上周五晚,北京市住建委发布了一则重磅处罚通报,传闻许久的泰禾北京院子二期上榜,坐实了此前的市场猜测。

通报显示,北京泰禾锦绣置业有限公司(下称泰禾锦绣)在未取得商品房预售许可的情况下,自2018年9月至2020年4月期间,无证销售泰禾丽景家园项目(即泰禾北京院子二期)31~38号楼74套住房,收取预付款达12.86亿元。

依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定,市住建委于2020年12月31日决定责令北京泰禾锦绣置业有限公司停止违法行为,并按高限处以1286万元罚款。

这一天,对北京院子二期的业主们来说,悲喜交加。

官方终于对泰禾的无证售房予以定性,但业主们更担忧项目至此被以罚代管,监管账户资金被挪用,大家会陷入更被动的境地。

北京院子二期,几乎就是泰禾的2020发展史。

别墅区的限价地

这场至今未果的地产圈大戏启于2017年7月的一场土拍。

当时风头正劲的泰禾(拿地单位为子公司张家口鸿运房地产)以59.6亿元、36%自持面积,击败包括中海、金融街、金地、金茂等在内的一众开发商,竞得朝阳区孙河乡北甸西村、西甸村2902-29地块R2二类居住用地、2902-17地块A8社区综合服务设施用地、2902-15地块A334托幼用地(即北京院子二期地块),溢价率49%。

重要的是,这是一宗位于别墅聚集区的限价地块,商品住房销售均价不超过68245元/平方米,且最高销售单价不得超过71657元/平方米。用后来黄其森的话说,北京院子二期的周边地价已经达到7万元/平方米的水平。但因为北京院子限价,只能卖6.8万~6.9万元/平方米的价格,他说,“买到就是赚到”。

来源:华融融德2020年半年报来源:华融融德2020年半年报

很多人都不知道的是,拿地后不到两个月,泰禾就将北京院子二期地块抵押给了华融,这如同一颗深藏的定时炸弹。

一年后,2018年10月,北京院子二期开盘,面对1000多万元总价、200平方米左右带小院的叠拼,已经有了一定经济基础的宁汛没有太多犹豫,很快交了定金。根据泰禾的规划,北京院子二期将于2021年4月30日竣工,同年6月30日正式交付。

至此一切安好,但风平浪静之下的暗流一刻未止。

年报危机预告

2020年4月,泰禾公告称将年报发布日期延至6月15日,一时引发猜测无数,“年报难产”“资金链断裂”等等流言悄然传开。

企业层面的困境很快传导至具体项目,并由此升级成业主的焦虑。

泰禾北京院子二期售楼处 图片来源:镁编摄泰禾北京院子二期售楼处 图片来源:镁编摄

几乎是同一时间,有租住在孙河附近的业主在群里发消息说,北京院子二期的塔吊好像不动了。这让宁汛非常抓狂,再结合自己交完首付款已经一年多,一直没有顺利网签的现状,他突然有了一种不太好的预感。

宁汛告诉镁编,北京院子二期网签到2019年4月时只网签了100来户就暂停了,泰禾一直没有给过正式盖章的延期交付通知,只是之前开会预计过规划的项目进度,但都没有如期完成。

2020年4月中旬,经不住越来越多业主在群里传达的坏消息,宁汛和几位业主又一起来到了北京院子二期现场,这下他们傻眼了,因为工地真的停工了。

业主们不得不用起自己的各方社会资源,然后发现了一个又一个惊人的事实。

三封公开信

过去这一年里,三封公开信将北京院子二期业主和泰禾之间的矛盾一次次推向高潮。

2020年5月7日,一封落款为“泰禾北京院子二期维权业主”的联名信突然刷屏,信中说,泰禾的财务状况令人忧虑,北京院子二期停工已近半年,工期严重滞后。

业主们的诉求是,第一,希望泰⽲在2020年5月15日前完全复⼯,由于⼤部分业主没有⽹签,请泰⽲在6月15日前完成⽹签⼯作;第二,希望北京市政府建⽴院⼦⼆期建设专⽤资⾦监管账户,接管1200个车位、超4亿元的售卖权,接下来的按揭款应不低于8亿元,请拿出⼀半作为建设保障⾦。

第一封公开信后,业主们收获了一定进展——北京院子二期部分复工,网签终于重新开放。

随后的6月5日,业主们发布第二封公开信,目标直指黄其森。业主们表示,项目只是实现了部分复工,一半工程还没出地面,施工进度严重滞后,施工方由于被拖欠工程款,不久将停工走人。业主们的诉求是,要网签,并且如期入住。

第二封公开信后,北京市住建委协调泰禾锦绣、债权方华融融德、施工方中铁建工等召开五方会议,形成了《关于泰禾丽景家园项目恢复网签工作会会议纪要》,其中写明“恢复北京院子二期网签资格”,“购房人将剩余购房款或贷款全部存入监管账户”,“监管账户内的资金专项用于叠拼产品的施工建设,不得用于其他工程建设”。

业主们不久后盼来了第一笔工程款,监管账户放款2560万元。2020年7月初,宁汛和业主们终于走上了期盼已久的网签流程,大约180户业主开始办理按揭贷款手续。

但此后的11月12日,业主们第三次发布公开信,直陈项目停工的直接原因,是泰禾与总包方中铁建工之间的债务纠纷。业主们表示,泰禾声称项目已经完成产值2.8亿元,已经支付总承包方2亿余元,实际欠款约7000万元。但中铁建工声称项目已经完成产值4亿多元,泰禾拖欠工程款2.25亿元。

泰禾北京院子二期 图片来源:镁编摄泰禾北京院子二期 图片来源:镁编摄

“停工绝不是因为叠拼业主不交尾款。”宁汛说。

镁编获取到的一份调查报告显示,其一,泰禾的正式监管账户名是“北京泰禾锦绣置业有限公司泰禾丽景家园”,尾号081,但他们还建立了一个名为“北京泰禾锦绣置业有限公司”的账户,账号仅与正式监管账号的末三位有差异,尾号099,开户行均为大连银行北京分行营业部,业主们的大笔款项,可能有部分流入了非监管账户。其二,北京院子二期的合院部分竟然没有预售证。

受访者供图受访者供图

“不管怎么说,住建委让叠拼部分网签、确权,对我们来说已经是很大的成功了。”几千万买的房子前途未卜至此,宁汛和业主们已经磨炼了极强大的内心。尤其是10月末央视曝光北京院子二期现状后,加上叠拼部分完成了网签,大家都非常乐观。

当一切回到起点

但是,2020年11月27日来自泰禾的按揭放款倡议书,让大家彻彻底底失去了信心。

从镁编获取的这份倡议书看,泰禾方面承认了几点事实:一是项目建设已基本“停滞”,5~21号楼部分楼栋未出地面,总包单位配合工程建设的意愿极低,不排除引入新总包单位的可能;二是监管账户目前余额是22576.05万元,可提取用于施工的款项仅440.37万元。

对此前业主对于其额外划转资金的说法,泰禾予以否认,表示是于2020年9月27日和10月23日分别提取了监管资金890万元和1100万元,全部用于支付工程款,且后续监管资金的提取,仍将通过多部门审批后执行。

受访者供图受访者供图

业主们认为,泰禾在倡议书里说“减少您损失的方法就掌握在您自己手里”是万万不可接受的。“请问现在哪个业主敢放款?”宁汛愤愤不平。

其后的11月30日,业主们又重新开始走上房管局、住建委等等一连串监管部门的投诉路。“工人在拆架子,没封顶的也拆了。”不同于刚落实完网签后的兴奋,再与镁编沟通时,宁汛又回到了从前的那般失落。

去年12月初,镁编前往朝阳区中央别墅区孙河北京院子二期所在地,这里云集了天瑞宸章、景粼原著、禧瑞春秋等一众改善型项目,除泰禾外,龙湖、远洋、旭辉、中粮等开发商均在此有所布局。

停工的项目现场 受访者供图停工的项目现场 受访者供图

镁编在现场看到,北京院子二期项目已处于全封闭状态,崭新的围挡把项目围起,施工方“中铁建工”的标志已经脱落,留下的只有“中”“建”二字,以及不远处有些褪色的“泰禾”LOGO。

项目北侧的楼体还停留在框架结构层面,归置整齐的建材随处可见,几个只挖了地基的地方杂草丛生,附着的铁架早已锈迹斑驳。北京院子二期售楼处已经关闭,门口张贴着合同到期的告知函,现场工作人员则表示内部正在装修。

转折的变数

其实对于业主们的诉求,泰禾并不是没有过回应,但公司资本层面的承诺,并不足以安抚业主们的焦虑。

2020年5月13日深夜,泰禾公告五连发,官宣引入战投,黄其森也表现了足够的诚意——让出第一大股东地位。

抵押声明 受访者供图抵押声明 受访者供图

但是对内,业主们并没有等来实质性进展。一周后,有业主代表发布《十问泰禾》,质疑内容主要包括预售证过期、无证销售、首付款未打入监管账户、违规放贷、施工计划等等,请求泰禾做出正面回复。

泰禾方面稍后给出的回复是,预计2020 年6月15日前具备叠拼房源的网签条件,部分房源因自身问题网签时间稍作延后。目前泰禾在住建委监管账户资金约2.2亿元,该监管账户资金将全部用于工程建设,监管方也会根据公司工程进度专款专用。项目已经全面复工,现场工人数量达到300人,后续分包单位陆续进场,7月施工人数将达800人左右。目前合院部分已经封顶,部分小叠一个月左右也将封顶。

停工的项目现场 图片来源  镁编摄停工的项目现场 图片来源  镁编摄

这都是短暂的昙花一现,财务数据是更理性的佐证。

泰禾的2019年财报延期了足足一个月,营收同比下降23.77%,归母净利润同比下降81.74%……一如既往,泰禾依旧没有公布实际销售额。依据克而瑞的数据,泰禾2019年的销售额是808.7亿元,同比降幅37.95%。2020年7月6日,泰禾首现债务违约,曾经的千亿房企更加风雨飘摇。

第一次转折出现在去年7月31日,泰禾公告向万科转让19.9%股份,总对价约人民币24.3亿元。不过万科入股设置的前提条件,是泰禾需制定债务重组方案并与债权人达成一致,且能支持泰禾恢复正常生产和可持续经营,万科不承债、不提供财务资助等,给到泰禾的时限是9月30日。

现在很显然,泰禾的重组方案延期已成事实,万科最终能否成为战投方也充满变数,24.3亿元对泰禾的大窟窿来说只是杯水车薪。

去年内第二次转折发生在12月22日,众多媒体纷纷以“泰禾搞定了长城资产”来评价其获得的债务展期机会。镁编了解到,此次债务重组本金为120.03亿元,债务展期至2023年12月18日,而原期限为2017年4月21日至2020年4月18日。

“暂无法给到说法”

针对北京院子二期的监管账户曾因资金缺口过大引发系统警告、官方推进新总包方北京城建接手和控制性放款方案等问题,北京市住建委方面曾给予镁编的答复是,暂不作回应。不过此后,北京市住建委发布了上述处罚通报。

曾有业主向镁编反馈,目前泰禾锦绣的项目公章在华融处,以致于大家无法获得盖章的合同,对于这点,以及“泰禾挪用50亿元工程款”、与华融的还款计划,包括战投最新进展等,泰禾方面也表示暂无法给到说法。

而对可能成为新任总包方的说法,镁编也向北京城建方面做了核实,得到的回复是“不清楚”。

兜兜转转,一切似乎又回到了起点,项目北侧未完工的单薄楼体在冬日暖阳里格外刺眼。

发稿前,有北京院子二期的业主盘点了自己在这件事里的2020——期间有喜也有悲,得到了来之不易的网签,开发商的复产复工,最近项目总包离场,又完全陷入停滞,所幸的是遇到一帮友好团结、不抛弃不放弃的业主,大家共同努力,相信美好还是可期的。

“3月再催复工。”宁汛很平静,经历过去这一年,他有些精疲力尽。

以时间换空间未尝不可,但高歌猛进时期埋下的炸弹,总需要有人来排。

2021年已经开始,两笔总计138亿元的债务展期,以及日前陆续官宣交付的上海院子、太仓院子,可能是泰禾现阶段能给出的最佳回应了。

横盘与回温:北京楼市成交量创“317新政”后新高|北京楼市

一线楼市2020年末翘尾行情调查

湾区“双雄”广州、深圳2020年年底楼市、地市均走出紧俏行情,北京交易量开始回暖,上海则正在经历二手房大复苏……2021年的一线楼市,嗅到了局部涨价的味道。

一波年末“翘尾”行情后,2020年的北京楼市终于迎来近几年难得的“丰收”。来自中原地产的数据显示,2020年北京新房住宅实现网签4.9万套,二手房成交16.9万套,分别创最近5年和4年的新高。

这一成绩是在价格维持稳定的情况下实现的。贝壳研究院指出,2020年北京新房成交均价为48147元/平方米,同比上涨3%;二手房成交均价60485元/平方米,同比微跌0.5%。

价稳量升,被认为是北京楼市调控的预期效果。

业界通常将2017年的“317新政”视为新一轮北京楼市调控的起点。自“317新政”出台至今,北京楼市调控层层加码,并不断“查缺补漏”。市场经历了三年多的横盘期,并继续企稳。

以“317新政”为界,2020年北京楼市的成交量已经创下本轮调控以来的新高。其中,在“翘尾”的12月,单月的交易量已经恢复到调控前的水平。

就全国范围而言,北京楼市一直有着“风向标”意义。严厉的调控政策,以及供应关系的改善,被认为是市场企稳的主因。

限竞房“多米诺效应”

出于冲击业绩等原因,房地产市场交易量往往会在年末明显升温,业界将其称为“翘尾行情”。在2020年,北京楼市从下半年已出现明显的升温态势,年末的“翘尾”也如期而至。

中原地产统计显示,2020年12月,北京新房和二手房分别成交6681套和20944套,两者均创下“317新政”以来的月度新高。

对于交易量的冲高,业界普遍认为,这是由长期横盘后需求回暖、疫情后需求释放、信贷政策宽松等多项因素作用的结果。

贝壳研究院的统计显示,到2020年12月,北京首、二套主流房贷利率同比均下降15个基点,这也促进了刚需的大量释放。

事实上,去年上半年,市场流动性一度十分充裕,即使货币政策在年中转为中性,资金楼市的热情仍然比较高。在这种情况下,三四线城市经过前几年的棚改红利期,市场反弹动力已经不足。因此,核心一二线城市的房产便受到追捧。

北京楼市的升温,正是在这种大背景下发生。但与广州等城市一度出现房价过快上涨不同,过去三年来,北京的房价一直维持稳定,未出现大起大落。其中,部分区域的二手房价格还出现下跌。

北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,北京房价稳定,主要有两个原因。其一,限价政策严格。为控制房价,北京一度暂停了单价10万元以上的新房审批,近两年来限价政策虽有所松动,但高价项目的入市量仍然偏少;其二,限竞房项目的大量入市,在增加供应的同时,也在一定程度上平抑了市场均价。

限竞房是指以“限房价,竞地价”的方式拍卖土地,然后建成的房屋。北京从2017年末开始大规模出让限竞房地块,限竞房项目则从2018年年中开始集中入市。贝壳研究院指出,近几年限竞房占北京新房供应的六成以上,大兴、丰台、房山、昌平四个区是供应的重点。到2020年,限竞房成交占比已接近五成,大大改变了北京新房市场的供应结构。

限竞房的冲击,带来一系列“多米诺效应”。其中,对价格的平抑作用最为显著。前述房企人士表示,由于价格明显低于市场水平,一个限竞房项目,往往会影响到周边的4到5个商品房项目的定价,并影响到同区域二手房的报价。

他表示,由于供应量过大,已有部分限竞房项目陷入滞销,但一些优质项目已经成为市场的主流。中原地产统计的“2020年北京住宅销售额排行榜”中,前8名均被限竞房项目获得。其中,万象悦府和中海寰宇时代两个项目的限竞房,均卖出2000套以上,销售额分别达到96.9亿元和85.4亿元。

降价成二手房交易主调

除了供应的改善,北京楼市的需求也一直保持稳定。多数受访者认为,在全国最严厉的楼市调控政策下,北京楼市的投机需求已经绝迹,投资需求比例很小。除了特殊因素影响外,市场已经不具备快速升温的动力。

这种“特殊因素”大多来自房地产领域之外。2020年4月30日,作为北京市“教育高地”的西城区发布教改新规,将“单校划片”改为“多校划片”。西城区也成为北京“城六区”中,最后一个实施“多校划片”的区域。

这一旨在推进基础教育均衡化的政策,一度令西城区的二手房价格上涨,但在2020年7月末的“窗口期”过后,该区域的价格又逐渐恢复稳定。

贝壳研究院表示,经过在供需两端的持续调控,北京楼市的供需结构正在趋于平衡。其中,去年北京新房市场的供销比为1.1:1。而种种迹象表明,交易规模占七成以上二手房领域,供需关系也已大为改善。

前述机构指出,去年北京二手房房源成交周期130天,客源成交周期99天,同比分别拉长28天和14天,市场成交节奏依旧缓慢。

随着话语权逐渐向买方转移,卖方不断放弃对价格的坚持。2020年全年北京二手房业主调价仍以降价为主,调价中的降价次数占比86%,同比基本持平。

贝壳研究院表示,在“317新政”后,北京经历了三年多的房价横盘期。年轻群体的购买力相对提升,入市时机提前。2020年北京二手房购房者中29岁以下占比16%,同比提升3个百分点。

值得注意的是,尽管市场交易在快速恢复,但北京楼市距离调控前的市场高位仍有差距。其中,新房年度交易规模尚未突破5万套大关,距离(2014年前)7万到8万套的历史常态有不小的差距。二手房交易规模不足17万套,而调控前的年度销售动辄在20万套以上。

但业内人士普遍认为,随着楼市调控的常态化,以及需求结构的改变,市场难有大幅升温的动力,当前的交易规模有望成为北京楼市下一阶段的常态。

价格走势也将以稳为主。贝壳研究院指出,在货币政策逐步回归常态、房地产金融降杠杆逐步深化的政策背景下,预计2021年北京二手房成交均价继续保持平稳状态。

新房方面,北京不限价地块的成交比例由2019年的48%提升至2020年的84%,这将对未来的房价起到支撑作用。但由于市场上仍有充足的限竞房等待入市,因此价格不会有明显上涨。

(作者:张敏 编辑:林虹)

横盘与回温:北京楼市成交量创“317新政”后新高|北京楼市

一线楼市2020年末翘尾行情调查

湾区“双雄”广州、深圳2020年年底楼市、地市均走出紧俏行情,北京交易量开始回暖,上海则正在经历二手房大复苏……2021年的一线楼市,嗅到了局部涨价的味道。

一波年末“翘尾”行情后,2020年的北京楼市终于迎来近几年难得的“丰收”。来自中原地产的数据显示,2020年北京新房住宅实现网签4.9万套,二手房成交16.9万套,分别创最近5年和4年的新高。

这一成绩是在价格维持稳定的情况下实现的。贝壳研究院指出,2020年北京新房成交均价为48147元/平方米,同比上涨3%;二手房成交均价60485元/平方米,同比微跌0.5%。

价稳量升,被认为是北京楼市调控的预期效果。

业界通常将2017年的“317新政”视为新一轮北京楼市调控的起点。自“317新政”出台至今,北京楼市调控层层加码,并不断“查缺补漏”。市场经历了三年多的横盘期,并继续企稳。

以“317新政”为界,2020年北京楼市的成交量已经创下本轮调控以来的新高。其中,在“翘尾”的12月,单月的交易量已经恢复到调控前的水平。

就全国范围而言,北京楼市一直有着“风向标”意义。严厉的调控政策,以及供应关系的改善,被认为是市场企稳的主因。

限竞房“多米诺效应”

出于冲击业绩等原因,房地产市场交易量往往会在年末明显升温,业界将其称为“翘尾行情”。在2020年,北京楼市从下半年已出现明显的升温态势,年末的“翘尾”也如期而至。

中原地产统计显示,2020年12月,北京新房和二手房分别成交6681套和20944套,两者均创下“317新政”以来的月度新高。

对于交易量的冲高,业界普遍认为,这是由长期横盘后需求回暖、疫情后需求释放、信贷政策宽松等多项因素作用的结果。

贝壳研究院的统计显示,到2020年12月,北京首、二套主流房贷利率同比均下降15个基点,这也促进了刚需的大量释放。

事实上,去年上半年,市场流动性一度十分充裕,即使货币政策在年中转为中性,资金楼市的热情仍然比较高。在这种情况下,三四线城市经过前几年的棚改红利期,市场反弹动力已经不足。因此,核心一二线城市的房产便受到追捧。

北京楼市的升温,正是在这种大背景下发生。但与广州等城市一度出现房价过快上涨不同,过去三年来,北京的房价一直维持稳定,未出现大起大落。其中,部分区域的二手房价格还出现下跌。

北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,北京房价稳定,主要有两个原因。其一,限价政策严格。为控制房价,北京一度暂停了单价10万元以上的新房审批,近两年来限价政策虽有所松动,但高价项目的入市量仍然偏少;其二,限竞房项目的大量入市,在增加供应的同时,也在一定程度上平抑了市场均价。

限竞房是指以“限房价,竞地价”的方式拍卖土地,然后建成的房屋。北京从2017年末开始大规模出让限竞房地块,限竞房项目则从2018年年中开始集中入市。贝壳研究院指出,近几年限竞房占北京新房供应的六成以上,大兴、丰台、房山、昌平四个区是供应的重点。到2020年,限竞房成交占比已接近五成,大大改变了北京新房市场的供应结构。

限竞房的冲击,带来一系列“多米诺效应”。其中,对价格的平抑作用最为显著。前述房企人士表示,由于价格明显低于市场水平,一个限竞房项目,往往会影响到周边的4到5个商品房项目的定价,并影响到同区域二手房的报价。

他表示,由于供应量过大,已有部分限竞房项目陷入滞销,但一些优质项目已经成为市场的主流。中原地产统计的“2020年北京住宅销售额排行榜”中,前8名均被限竞房项目获得。其中,万象悦府和中海寰宇时代两个项目的限竞房,均卖出2000套以上,销售额分别达到96.9亿元和85.4亿元。

降价成二手房交易主调

除了供应的改善,北京楼市的需求也一直保持稳定。多数受访者认为,在全国最严厉的楼市调控政策下,北京楼市的投机需求已经绝迹,投资需求比例很小。除了特殊因素影响外,市场已经不具备快速升温的动力。

这种“特殊因素”大多来自房地产领域之外。2020年4月30日,作为北京市“教育高地”的西城区发布教改新规,将“单校划片”改为“多校划片”。西城区也成为北京“城六区”中,最后一个实施“多校划片”的区域。

这一旨在推进基础教育均衡化的政策,一度令西城区的二手房价格上涨,但在2020年7月末的“窗口期”过后,该区域的价格又逐渐恢复稳定。

贝壳研究院表示,经过在供需两端的持续调控,北京楼市的供需结构正在趋于平衡。其中,去年北京新房市场的供销比为1.1:1。而种种迹象表明,交易规模占七成以上二手房领域,供需关系也已大为改善。

前述机构指出,去年北京二手房房源成交周期130天,客源成交周期99天,同比分别拉长28天和14天,市场成交节奏依旧缓慢。

随着话语权逐渐向买方转移,卖方不断放弃对价格的坚持。2020年全年北京二手房业主调价仍以降价为主,调价中的降价次数占比86%,同比基本持平。

贝壳研究院表示,在“317新政”后,北京经历了三年多的房价横盘期。年轻群体的购买力相对提升,入市时机提前。2020年北京二手房购房者中29岁以下占比16%,同比提升3个百分点。

值得注意的是,尽管市场交易在快速恢复,但北京楼市距离调控前的市场高位仍有差距。其中,新房年度交易规模尚未突破5万套大关,距离(2014年前)7万到8万套的历史常态有不小的差距。二手房交易规模不足17万套,而调控前的年度销售动辄在20万套以上。

但业内人士普遍认为,随着楼市调控的常态化,以及需求结构的改变,市场难有大幅升温的动力,当前的交易规模有望成为北京楼市下一阶段的常态。

价格走势也将以稳为主。贝壳研究院指出,在货币政策逐步回归常态、房地产金融降杠杆逐步深化的政策背景下,预计2021年北京二手房成交均价继续保持平稳状态。

新房方面,北京不限价地块的成交比例由2019年的48%提升至2020年的84%,这将对未来的房价起到支撑作用。但由于市场上仍有充足的限竞房等待入市,因此价格不会有明显上涨。

(作者:张敏 编辑:林虹)

横盘与回温:北京楼市成交量创“317新政”后新高|北京楼市

一线楼市2020年末翘尾行情调查

湾区“双雄”广州、深圳2020年年底楼市、地市均走出紧俏行情,北京交易量开始回暖,上海则正在经历二手房大复苏……2021年的一线楼市,嗅到了局部涨价的味道。

一波年末“翘尾”行情后,2020年的北京楼市终于迎来近几年难得的“丰收”。来自中原地产的数据显示,2020年北京新房住宅实现网签4.9万套,二手房成交16.9万套,分别创最近5年和4年的新高。

这一成绩是在价格维持稳定的情况下实现的。贝壳研究院指出,2020年北京新房成交均价为48147元/平方米,同比上涨3%;二手房成交均价60485元/平方米,同比微跌0.5%。

价稳量升,被认为是北京楼市调控的预期效果。

业界通常将2017年的“317新政”视为新一轮北京楼市调控的起点。自“317新政”出台至今,北京楼市调控层层加码,并不断“查缺补漏”。市场经历了三年多的横盘期,并继续企稳。

以“317新政”为界,2020年北京楼市的成交量已经创下本轮调控以来的新高。其中,在“翘尾”的12月,单月的交易量已经恢复到调控前的水平。

就全国范围而言,北京楼市一直有着“风向标”意义。严厉的调控政策,以及供应关系的改善,被认为是市场企稳的主因。

限竞房“多米诺效应”

出于冲击业绩等原因,房地产市场交易量往往会在年末明显升温,业界将其称为“翘尾行情”。在2020年,北京楼市从下半年已出现明显的升温态势,年末的“翘尾”也如期而至。

中原地产统计显示,2020年12月,北京新房和二手房分别成交6681套和20944套,两者均创下“317新政”以来的月度新高。

对于交易量的冲高,业界普遍认为,这是由长期横盘后需求回暖、疫情后需求释放、信贷政策宽松等多项因素作用的结果。

贝壳研究院的统计显示,到2020年12月,北京首、二套主流房贷利率同比均下降15个基点,这也促进了刚需的大量释放。

事实上,去年上半年,市场流动性一度十分充裕,即使货币政策在年中转为中性,资金楼市的热情仍然比较高。在这种情况下,三四线城市经过前几年的棚改红利期,市场反弹动力已经不足。因此,核心一二线城市的房产便受到追捧。

北京楼市的升温,正是在这种大背景下发生。但与广州等城市一度出现房价过快上涨不同,过去三年来,北京的房价一直维持稳定,未出现大起大落。其中,部分区域的二手房价格还出现下跌。

北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,北京房价稳定,主要有两个原因。其一,限价政策严格。为控制房价,北京一度暂停了单价10万元以上的新房审批,近两年来限价政策虽有所松动,但高价项目的入市量仍然偏少;其二,限竞房项目的大量入市,在增加供应的同时,也在一定程度上平抑了市场均价。

限竞房是指以“限房价,竞地价”的方式拍卖土地,然后建成的房屋。北京从2017年末开始大规模出让限竞房地块,限竞房项目则从2018年年中开始集中入市。贝壳研究院指出,近几年限竞房占北京新房供应的六成以上,大兴、丰台、房山、昌平四个区是供应的重点。到2020年,限竞房成交占比已接近五成,大大改变了北京新房市场的供应结构。

限竞房的冲击,带来一系列“多米诺效应”。其中,对价格的平抑作用最为显著。前述房企人士表示,由于价格明显低于市场水平,一个限竞房项目,往往会影响到周边的4到5个商品房项目的定价,并影响到同区域二手房的报价。

他表示,由于供应量过大,已有部分限竞房项目陷入滞销,但一些优质项目已经成为市场的主流。中原地产统计的“2020年北京住宅销售额排行榜”中,前8名均被限竞房项目获得。其中,万象悦府和中海寰宇时代两个项目的限竞房,均卖出2000套以上,销售额分别达到96.9亿元和85.4亿元。

降价成二手房交易主调

除了供应的改善,北京楼市的需求也一直保持稳定。多数受访者认为,在全国最严厉的楼市调控政策下,北京楼市的投机需求已经绝迹,投资需求比例很小。除了特殊因素影响外,市场已经不具备快速升温的动力。

这种“特殊因素”大多来自房地产领域之外。2020年4月30日,作为北京市“教育高地”的西城区发布教改新规,将“单校划片”改为“多校划片”。西城区也成为北京“城六区”中,最后一个实施“多校划片”的区域。

这一旨在推进基础教育均衡化的政策,一度令西城区的二手房价格上涨,但在2020年7月末的“窗口期”过后,该区域的价格又逐渐恢复稳定。

贝壳研究院表示,经过在供需两端的持续调控,北京楼市的供需结构正在趋于平衡。其中,去年北京新房市场的供销比为1.1:1。而种种迹象表明,交易规模占七成以上二手房领域,供需关系也已大为改善。

前述机构指出,去年北京二手房房源成交周期130天,客源成交周期99天,同比分别拉长28天和14天,市场成交节奏依旧缓慢。

随着话语权逐渐向买方转移,卖方不断放弃对价格的坚持。2020年全年北京二手房业主调价仍以降价为主,调价中的降价次数占比86%,同比基本持平。

贝壳研究院表示,在“317新政”后,北京经历了三年多的房价横盘期。年轻群体的购买力相对提升,入市时机提前。2020年北京二手房购房者中29岁以下占比16%,同比提升3个百分点。

值得注意的是,尽管市场交易在快速恢复,但北京楼市距离调控前的市场高位仍有差距。其中,新房年度交易规模尚未突破5万套大关,距离(2014年前)7万到8万套的历史常态有不小的差距。二手房交易规模不足17万套,而调控前的年度销售动辄在20万套以上。

但业内人士普遍认为,随着楼市调控的常态化,以及需求结构的改变,市场难有大幅升温的动力,当前的交易规模有望成为北京楼市下一阶段的常态。

价格走势也将以稳为主。贝壳研究院指出,在货币政策逐步回归常态、房地产金融降杠杆逐步深化的政策背景下,预计2021年北京二手房成交均价继续保持平稳状态。

新房方面,北京不限价地块的成交比例由2019年的48%提升至2020年的84%,这将对未来的房价起到支撑作用。但由于市场上仍有充足的限竞房等待入市,因此价格不会有明显上涨。

(作者:张敏 编辑:林虹)

横盘与回温:北京楼市成交量创“317新政”后新高|北京楼市

一线楼市2020年末翘尾行情调查

湾区“双雄”广州、深圳2020年年底楼市、地市均走出紧俏行情,北京交易量开始回暖,上海则正在经历二手房大复苏……2021年的一线楼市,嗅到了局部涨价的味道。

一波年末“翘尾”行情后,2020年的北京楼市终于迎来近几年难得的“丰收”。来自中原地产的数据显示,2020年北京新房住宅实现网签4.9万套,二手房成交16.9万套,分别创最近5年和4年的新高。

这一成绩是在价格维持稳定的情况下实现的。贝壳研究院指出,2020年北京新房成交均价为48147元/平方米,同比上涨3%;二手房成交均价60485元/平方米,同比微跌0.5%。

价稳量升,被认为是北京楼市调控的预期效果。

业界通常将2017年的“317新政”视为新一轮北京楼市调控的起点。自“317新政”出台至今,北京楼市调控层层加码,并不断“查缺补漏”。市场经历了三年多的横盘期,并继续企稳。

以“317新政”为界,2020年北京楼市的成交量已经创下本轮调控以来的新高。其中,在“翘尾”的12月,单月的交易量已经恢复到调控前的水平。

就全国范围而言,北京楼市一直有着“风向标”意义。严厉的调控政策,以及供应关系的改善,被认为是市场企稳的主因。

限竞房“多米诺效应”

出于冲击业绩等原因,房地产市场交易量往往会在年末明显升温,业界将其称为“翘尾行情”。在2020年,北京楼市从下半年已出现明显的升温态势,年末的“翘尾”也如期而至。

中原地产统计显示,2020年12月,北京新房和二手房分别成交6681套和20944套,两者均创下“317新政”以来的月度新高。

对于交易量的冲高,业界普遍认为,这是由长期横盘后需求回暖、疫情后需求释放、信贷政策宽松等多项因素作用的结果。

贝壳研究院的统计显示,到2020年12月,北京首、二套主流房贷利率同比均下降15个基点,这也促进了刚需的大量释放。

事实上,去年上半年,市场流动性一度十分充裕,即使货币政策在年中转为中性,资金楼市的热情仍然比较高。在这种情况下,三四线城市经过前几年的棚改红利期,市场反弹动力已经不足。因此,核心一二线城市的房产便受到追捧。

北京楼市的升温,正是在这种大背景下发生。但与广州等城市一度出现房价过快上涨不同,过去三年来,北京的房价一直维持稳定,未出现大起大落。其中,部分区域的二手房价格还出现下跌。

北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,北京房价稳定,主要有两个原因。其一,限价政策严格。为控制房价,北京一度暂停了单价10万元以上的新房审批,近两年来限价政策虽有所松动,但高价项目的入市量仍然偏少;其二,限竞房项目的大量入市,在增加供应的同时,也在一定程度上平抑了市场均价。

限竞房是指以“限房价,竞地价”的方式拍卖土地,然后建成的房屋。北京从2017年末开始大规模出让限竞房地块,限竞房项目则从2018年年中开始集中入市。贝壳研究院指出,近几年限竞房占北京新房供应的六成以上,大兴、丰台、房山、昌平四个区是供应的重点。到2020年,限竞房成交占比已接近五成,大大改变了北京新房市场的供应结构。

限竞房的冲击,带来一系列“多米诺效应”。其中,对价格的平抑作用最为显著。前述房企人士表示,由于价格明显低于市场水平,一个限竞房项目,往往会影响到周边的4到5个商品房项目的定价,并影响到同区域二手房的报价。

他表示,由于供应量过大,已有部分限竞房项目陷入滞销,但一些优质项目已经成为市场的主流。中原地产统计的“2020年北京住宅销售额排行榜”中,前8名均被限竞房项目获得。其中,万象悦府和中海寰宇时代两个项目的限竞房,均卖出2000套以上,销售额分别达到96.9亿元和85.4亿元。

降价成二手房交易主调

除了供应的改善,北京楼市的需求也一直保持稳定。多数受访者认为,在全国最严厉的楼市调控政策下,北京楼市的投机需求已经绝迹,投资需求比例很小。除了特殊因素影响外,市场已经不具备快速升温的动力。

这种“特殊因素”大多来自房地产领域之外。2020年4月30日,作为北京市“教育高地”的西城区发布教改新规,将“单校划片”改为“多校划片”。西城区也成为北京“城六区”中,最后一个实施“多校划片”的区域。

这一旨在推进基础教育均衡化的政策,一度令西城区的二手房价格上涨,但在2020年7月末的“窗口期”过后,该区域的价格又逐渐恢复稳定。

贝壳研究院表示,经过在供需两端的持续调控,北京楼市的供需结构正在趋于平衡。其中,去年北京新房市场的供销比为1.1:1。而种种迹象表明,交易规模占七成以上二手房领域,供需关系也已大为改善。

前述机构指出,去年北京二手房房源成交周期130天,客源成交周期99天,同比分别拉长28天和14天,市场成交节奏依旧缓慢。

随着话语权逐渐向买方转移,卖方不断放弃对价格的坚持。2020年全年北京二手房业主调价仍以降价为主,调价中的降价次数占比86%,同比基本持平。

贝壳研究院表示,在“317新政”后,北京经历了三年多的房价横盘期。年轻群体的购买力相对提升,入市时机提前。2020年北京二手房购房者中29岁以下占比16%,同比提升3个百分点。

值得注意的是,尽管市场交易在快速恢复,但北京楼市距离调控前的市场高位仍有差距。其中,新房年度交易规模尚未突破5万套大关,距离(2014年前)7万到8万套的历史常态有不小的差距。二手房交易规模不足17万套,而调控前的年度销售动辄在20万套以上。

但业内人士普遍认为,随着楼市调控的常态化,以及需求结构的改变,市场难有大幅升温的动力,当前的交易规模有望成为北京楼市下一阶段的常态。

价格走势也将以稳为主。贝壳研究院指出,在货币政策逐步回归常态、房地产金融降杠杆逐步深化的政策背景下,预计2021年北京二手房成交均价继续保持平稳状态。

新房方面,北京不限价地块的成交比例由2019年的48%提升至2020年的84%,这将对未来的房价起到支撑作用。但由于市场上仍有充足的限竞房等待入市,因此价格不会有明显上涨。

(作者:张敏 编辑:林虹)

北京文化没有“根”:爆雷成标签 2020年净利润亏损过亿元

原标题:北京文化没有“根”

爆款和爆雷,已然成为了北京文化在资本市场的两大标签。

公司屡屡押中《战狼2》、《我不是药神》、《流浪地球》等高票房电影,但又时常因为内控失守、财务失真、内部举报、业绩爆雷、股东减持……打得投资者们措手不及。

短短几年间,通过并购建成了庞大的影视文化产业链,又瞬间痛失电视剧制作、影院建设等重要环节,艺人经纪业务星光暗淡,电影文旅更像是空中楼阁。

这一切,皆因北京文化没有“根”。

丁明山的算盘

湖北小县城应城,是丁明山的家乡,也是他事业起步的地方。

公开资料显示,年轻时期,丁明山就显示出了其非凡的商业才能,即便在体制内,也表现得游刃有余。

他15岁入职应城市物资局,34岁成为总经济师、总经理。县城狭小的天地,已无法承载丁明山远大的志向。1991年,他离开应城,投身中国改革开放的前沿深圳,从深圳市经济协作发展总公司部门经理做起,1999年即成为公司总经理。

此时,位于北京门头沟的京西旅游,依托当地灵山、妙峰山、百花山、潭柘寺、戒台寺旅游资源,收门票、开酒店,刚刚登陆深交所主板。

是什么促使丁明山离开深圳、离开体制,来到首都北京下海创业,外界鲜有人知。不过,从后来的发展可见,他这一步走对了。

2001年,丁明山创立华力控股,在短短十年间,就迅速发展成为涉及房地产、矿业、酒店、医疗等多个产业的大型集团。

华力控股和京西旅游,这两条平行线,在北京的地面上逐渐产生交集。

上市之后的京西旅游,模式传统、发展温吞,业绩始终不见起色,还屡因亏损披星戴帽。多次尝试重组,均以失败告终。

直至2005年,北京昆仑琨成为新的控股股东。启信宝显示,昆仑琨同属北京门头沟区,是当地永定镇冯村的村办集体企业。

昆仑琨入主后,京西旅游变身北京旅游,名头更大了,换汤不换药,业绩颓势没有根本改观。

5年之后,华力控股站了出来,以5.38亿元认购北京旅游非公开发行股份,成为持股26.67%的第一大股东,丁明山成为上市公司新的实际控制人。

盘下北京旅游,丁明山有自己的打算,他想通过上市公司,将自己的资源快速变现。

外界盛传,丁明山与王建林私交甚密,丁也是万达商业的股东之一。

2010年,华力控股投资设立时尚之旅酒店管理公司,与万达展开了合作。万达在开发的综合体项目中,建设商务酒店并出售给时尚之旅负责运营。

入主北京旅游之后不久,丁明山即筹划上市公司收购时尚之旅。

彼时,时尚之旅仅有7家酒店开业、8家酒店待开业,年营收规模千余万元,净利润亏损数百万元,近14亿元的收购价格(含偿债6.75亿元)堪称天价。

北京旅游经慎重考虑,因收购后涉及到较大的资金支付和经营压力,最终选择了放弃。

宋歌的舞台

资产注入失败,北京旅游原业务的成长价值有限,转型无疑是公司发展的一条捷径。

当时,中国的影视文化行业蓬勃发展,电影票房节节攀升,资金疯狂涌入。华谊兄弟光线传媒等民营影视公司登陆A股后,受到了资本市场的强烈追捧。

宋歌进入到了丁明山的视线,此前,他们唯一的交集是万达。

宋歌是个典型的理科生,大学就读于清华热能工程。40岁之前,他的人生经历主要是做投资,看电影只是他从小到大的爱好。

2005年,宋歌跟投徐克《七剑》,一举押中了当年的爆款,让他看到了电影在艺术之外的商业魔力。之后,他全身投入电影行业,相继投出《非常完美》、《失恋33天》等几部高收益电影,创下了电影投资界的神话。

此时的万达,凭借自己的地产优势,很快建成了中国最大的电影院线,急需在影视内容上有所建树。

2011年,王健林给宋歌抛来了橄榄枝,万达巨大的平台,宋歌没有拒绝的理由。

然而,宋歌和王健林之间的合作似乎并不太顺利。期间,他投出了《警察故事2013》,更错失了《泰囧》、《西游降魔篇》等多部现象级电影。

2013年,宋歌从万达离开,重新开始创业。

北京旅游为拿下宋歌,开出了极高的价码,以1.5亿元收购宋旗下的光景瑞星(后更名为“摩天轮”)。当时,光景瑞星才转让到宋歌名下,影视投资刚刚起步。

摩天轮在2014年突然发力,投资的《同桌的你》、《心花路放》两部电影都取得了不俗的票房,为上市公司贡献了过半营收和利润,一改公司一直以来的业绩颓势。

当年,北京旅游更名为北京文化(000802.SZ),向影视文化行业吹响了冲锋号。

这,是属于宋歌的舞台。

娄晓曦和王京花的变现路

对世纪伙伴、星河文化的收购,让北京文化的影视文化产业链进一步完善。

2014年开始筹划,终于于2016年分别以13.5亿元和7.5亿元将两家公司收入囊中。

世纪伙伴由国内知名影视投资人娄晓曦创立,旗下聚集了资深影视制作人边晓军、编剧、作家严歌苓、导演张黎等业内大咖,出品了《少帅》、《四十九日·祭》、《勇敢的心》等众多热播剧集。

世纪伙伴曾筹划在香港独立上市,但因影视类公司在香港市场的估值低于国内,转而准备在当时火热的新三板挂牌。

2014年5月,北京文化与世纪伙伴股东洽谈收购事宜,双方一拍即合。

星河文化则由国内“金牌经纪人”王京花创立,当时,旗下聚集了白百何、郭晓冬、胡军等众多实力派演员。

为支付对两家公司的收购费用,2016年北京文化定增募资,娄晓曦等世纪伙伴原股东通过西藏金宝藏、新疆嘉梦认购出资超过8亿元;王京花则通过西藏金桔认购出资2.8亿元,该部分股票锁定,作为业绩承诺的保障。

本次非公开发行股份,富德生命人寿以近10亿元强势进入北京文化。过去,富德生命人寿利用资金优势,频频激进举牌上市公司。

富德生命人寿进入后,与华力控股之间的股权角力变得扑朔迷离。

两家明星公司的收购并表,以及精准押注《战狼2》等电影,北京文化一度收获了爆款电影收割机的美名,公司业绩在2016年和2017年飙升。

在业绩承诺期内,摩天轮、世纪伙伴、星河文化都完成了业绩对赌,所有人皆大欢喜,宋歌、娄晓曦、王京花等人巨额财富落袋为安。

让人始料未及的是,刚过业绩承诺期,世纪伙伴、星河文化业绩即大幅下滑,星河文化大量明星艺人出走,世纪伙伴更是核心团队流失,竞争力丧失。2019年,北京文化全额计提收购两家公司形成的商誉,造成当年巨亏超过23亿元。

北京文化的雷区

业绩爆雷的阴影尚未完全褪去,宋歌和娄晓曦这对曾经的亲密战友,突然翻脸,北京文化头顶再次阴云密布。

内斗最直接的导火索是,2020年4月29日,北京文化公告,将几年前花13.5亿元收购来的世纪伙伴,以4800万元出售。

随即,娄晓曦通过世纪伙伴官方微博,实名举报北京文化系统性财务造假,并指出高管宋歌等人涉嫌背信损害上市公司利益、欺诈发行债券等。

很快,北京文化公开回应,娄晓曦因涉嫌挪用资金罪出逃海外,北京警方已立案侦查。在回复交易所关注函时,北京文化对娄晓曦的举报全盘否认。

原本,投资者以为这出内斗闹剧已就此结束。

今年初,北京文化因内控缺失、收入、利润确认错误,导致2018年财报不准确,公司以及宋歌等几名高管,被证监会北京监管局出具警示函。

同时,因涉嫌信披违法违规,证监会决定对北京文化立案调查。

以上处罚的突然到来,与几个月前,娄晓曦的举报是否有关?

转型以来,随着新股东的进入,北京文化始终没有实际控制人。曾经控股股东华力控股,所持股份屡遭冻结和拍卖,最新持股数已降至5%。富德生命人生,也早已不是当年的那个狂热险资。

王京花控制的西藏金桔曾是持有北京文化4.38%股份的第七大股东,2019年4月股票解除限售后,即高位大幅减持。在此期间,王京花之子董子健,短期内在公司前十大股东序列闪进闪出。

娄晓曦远在海外,旗下西藏金宝藏、新疆嘉梦所持北京文化所有股票已被质押,频频被动减持。

媒体统计,在2019年,北京文化被股东累计减持过百次,成为A股市场被股东抛弃得最惨的公司。

2020年前三季度,北京文化仅录得营业收入1308万元,净利润亏损过亿元。公司将全部希望都寄托在了《我和我的家乡》身上。