2020年12月70城房价42城新建商品住宅价格环比上升 扬州领涨

1.调查范围:各城市的市辖区,不包括县。

2.调查方法:新建商品住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据;二手住宅销售价格调查为非全面调查,采用重点调查和典型调查相结合的方法,按照房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。

3.价格指数的计算方法详见中国统计信息网《住宅销售价格统计调查方案》。

4.如当月无成交,则视为价格总体水平无变动。

房企资金压力加剧 业内预警债务爆雷风险应积极自救|融资

原标题:房企资金压力加剧 业内预警债务爆雷风险应积极自救

来源:经济参考报

记者调研了解到,房地产“三道红线”融资新规出台叠加偿债高峰期,高负债房企面临较大压力。福晟集团、泰禾集团等规模房地产企业已出现爆雷风险,阳光城等品牌房企也面临合规的阵痛。专家建议,切实落实融资新规,建立相应监测和预警机制,防止房地产金融风险进一步蔓延。

高负债房企资金压力加剧

2020年8月,重点房地产企业资金监测和融资管理规则推出后,房企融资环境随之收紧,加上年末偿债高峰期的到来,房地产企业普遍面临较大资金压力。

央行发布数据显示,截至2020年9月末,全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额48.8万亿元,同比增长12.8%,增速较6月末回落0.3个百分点。房地产贷款占各项贷款余额的比例从2012年一季度的19.2%升到2020年9月末的28.8%,8年时间提高了9.6%。

业界专家认为,当前房地产行业整体融资占比仍然较高。浙商证券分析师胡娟说,从违约的房地产债券来看,一是部分房企扩张激进,通过高负债高杠杆拿地、开发,有息负债过大对现金流有所吞噬,比如中弘控股。二是一些企业多元化发展失败,以银亿和华业为典型代表。三是整体布局存在缺陷,导致销售回款出现问题,主要典型是天津房信和泰禾集团。

业内人士表示,房企一直靠高负债、高周转来维系运营,如果触碰“三道红线”,将难以获得增量资金,这无疑卡住了房企融资的管道。

在申银万国28个行业分类中,房地产行业资产负债率为79%,位居行业第三。根据监管新规的标准,55%的上市房企负债率超70%。

据贝壳研究院统计,2020年前10个月,我国房地产企业境内外债券融资累计约1.03万亿元。据植信投资首席经济学家连平测算,2016年以来,房企发债高峰期发行的境内信用债将集中在2019年至2021年到期,2017年以来房企发行的海外债将集中在2020年至2023年到期,2021年到期的境内信用债规模和海外债规模分别约为5492亿元、3509亿元,相比2020年到期量分别多增353亿元、1149亿元。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为,房企在金融监管升级的过渡期将承受降负债与冲业绩的双重压力。按照近5年房企债券融资发行周期推算,预计房企债务压力实现实质性下降仍需3至5年时间。

部分房企现爆雷风险

厦门大学管理学院教授戴亦一说,房地产企业大多在规模扩张的阶段使用较高财务杠杆,负债率较高,“长债短借、以债养债”现象普遍。“这种发展模式在房企卖房顺利、现金流流畅的时候可以维持,而一旦遇到政策调控或融资不能按时到位,就会形成资金和债务的错配。”

“很多房地产企业为了扩大规模,明知会亏,依然要拿项目,且绝大多数通过高负债高杠杆拿地开发,”蓝绿双城董事长曹舟南说,“不少房企是‘十个锅五个盖子’,容易产生现金流断裂的风险。”

中国房地产业协会会长冯俊说,去年以来,疫情对房地产企业回款造成影响,令房地产行业通过长期高负债、高杠杆积累的风险集中爆发。

部分规模房企已“爆雷”。曾经的百强房企福晟集团深陷债务危机。截至2019年底,公司负债已超过700亿元,资产负债为77.32%。福晟的债务还存在民间借贷和员工跟投债务等。

事实上,采取跟投机制是房企的普遍做法。一名阳光城员工告诉记者,他从多家银行借了消费贷,每年可提现几百万元,然后跟投公司项目“赚差价”。“消费贷利率是4%至7%,而公司资金利率高达百分之十几。”

为了解决资金困境,2020年初福晟集团与世茂集团进行并购,联合成立世茂福晟平台,但经营依然不稳定。福晟在福建20多个项目处于停工状态,上海、湖南、广东等地也有项目停工。

再如泰禾集团,由于该企业不断高价拿地,其负债总额从2012年的100多亿元飙升至2000多亿元。随着国家对房地产市场调控升级,泰禾集团最终陷入债务困境。截至2020年三季度末,公司已到期未归还借款金额增至487.10亿元,尚未支付的利息为64.76亿元。北京、上海、杭州多地项目停工,一些业主一边租房,一边还贷,走上看不见尽头的维权之路。

旭辉控股董事局主席林中等业内人士认为,在“房住不炒”的调控基调下,行业高杠杆、高负债、快周转的模式恐难持续。只做规模不重盈利的房企恐将出现资金链断裂的情况,恐波及相关金融机构。

房企积极降杠杆降负债自救

在地方调控频频收紧、“三道红线”融资新规穿透式监管下,高负债房企面临较大压力,纷纷通过加快销售回款、出售资产、股权融资等多种手段降杠杆、降负债。

“短期告别高杠杆还颇为艰难。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,面临即将到期的债务压力,开发商可能不得不对外融资“找钱”。同策研究院报告显示,2020年11月份,40家典型上市房企股权融资总额为256.36亿元,占比23.50%,环比大幅上涨331.2%。国泰君安研报称,股权融资不会增加有息负债,同时可以增厚权益,对改善公司负债水平作用显著。业内分析认为,在“三道红线”之下,未来房企分拆子公司上市、引入战投、转让项目股权等现象将继续增加。

业内人士建议,一是切实落实融资新规,建立房地产金融风险监测和预警机制。中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林建议,落实面向房地产企业的“三道红线”要求,并运用好面向居民的贷款价值比(LTV)、贷款收入比(DTI)要求,和面向银行的房地产贷款比例限制、贷款风险权重要求,可有效调控房企杠杆水平,降低房地产市场金融风险。连平建议,建立因地制宜的、动态的房地产金融风险监测体系,及早发现房地产金融风险。

二是警惕房地产投资波动。平安证券首席经济学家钟正生认为,随着融资监管的加强,房企将加速推盘,寻求通过销售途径回笼资金,而对拿地和新开工趋于谨慎,需要警惕由此引发的房地产投资波动。

三是关注房地产资金链问题可能引发的局部金融风险。戴亦一说,房企相当一部分贷款来自于民间借贷融资,后者特点是偿债时间短、借贷成本高。同时,民间借贷往往伴随“联保互保”等现象,一旦问题产生,容易引发连锁反应,致使多个公司或者个人出现资金危机,导致局部金融风险。

(本版稿件由记者贾娜、郑钧天、董建国、孙飞共同采写)

房贷新政出台首周,土地市场依然火爆_详细解读_最新资讯_热点事件

编者按:本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”(ID:dzypls),作者:克而瑞研究中心,36氪经授权发布。

2020年的最后一天,人民银行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,限定了不同档次银行的房地产贷款占比和个人住房贷款占比上限;近期“三条红线”试点扩围的消息又频频传来,进一步加强了融资需求端的监控。种种迹象表明:2021年房企融资难度进一步提升,这对于企业拿地势必会产生重大影响。

新规出台之后的首周,我们发现从土地市场热度上来看,市场并未出现明显走冷的现象,在优质土地的刺激之下,杭州、徐州、宁波、金华均有超高溢价地块成交,最高限价成交的地块也不在少数。

01

行业去杠杆已成长效机制

房企融资能力分化进一步加剧

房地产是资金密集型行业,对于资金的依赖度一直较高,在“房住不炒”之后,各项调控政策频出,在金融端限制资金过度流入房地产市场。早在2016年年底,广州、南京等市便严审购地资金来源,要求土地竞买资金必须使用自有资金。2019年5月,银保监会下发“23号文”,要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资,严格限制信托资金池业务,严禁信托资金进入房地产领域。同年7月,发改委完善房地产企业发行外债备案登记管理,严令房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债券。

2020年8月20日,住建部、央行召开重点房企座谈会,对房企有息负债规模设置了“三道红线”:依据“三道红线”触线情况,12家试点房企将划分为红、橙、黄、绿四档,分档设定有息负债的增速阈值。11月25日,多家信托公司收到来自监管部门的窗口指导,要求严格压降融资类信托业务规模。按照年初规划,2020年全行业压降1万亿具有影子银行特征的融资类信托业务。

此番新政再推房地产贷款集中度管理的两道红线,银行业金融机构将划分为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构和村镇银行五档,房地产贷款占比上限分别为40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%,个人住房贷款占比上限则分别为32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

在实际的执行层面,分别设置2年、4年不等的业务调整过渡期,更利于引导银行业金融机构逐级压降房地产相关信贷规模,避免因短期政策过度收紧波及正常的房地产信贷需求。2020年12月末,对于房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求,在2个百分点以内的调整过渡期为2年,在2个百分点及以上的调整过渡期则为4年。

我们认为决策层已从供、需两端全面压降房地产信贷规模,意即供应端银行业金融机构实行房地产贷款集中度管理,需求端房企则设置“三道红线”,倒逼房地产行业去杠杆。

可以期许的是,未来房地产行业将全面转向去杠杆,并将上升为长效机制。继“三道红线”之后,房地产贷款集中度管理的两道红线只是新增了一道“紧箍咒”,并非预示着房地产信贷政策180度急转弯,房贷新规后,融资端方面,房企间融资能力分化进一步加剧,头部房企影响有限。

房地产信贷额度受限,银行或将更青睐信用资质更优的头部房企,“踩线”较多的中小房企或更依赖中小地方银行的房企未来可能更难获取开发贷融资。回款端方面,由于前期部分银行按揭投放增速过快,此次压降按揭主要为抑制一二线局部存在的市场过热、投机炒房等情况,因此新规对符合贷款要求的客群不会造成影响,与之相应,或对房企回款产生扰动,但对客群基础较广的头部房企而言,影响处可控范围内。

02

新政落地一周市场并未明显走冷

杭州土拍表现尤为突出

2021年首周恰逢房地产金融新政落地的首次拍地,从市场热度上来看,市场并未出现明显走冷的现象。反而在优质土地的刺激之下,还出现一波土拍小高峰。

从成交量上来看,断供一月的杭州表现尤为突出,一周土地成交总建面达252万平方米,总成交金额高达289亿元,占2020年全年总成交金额的12%,涉及拱墅、滨江、江干、西湖、萧山、余杭、富阳、临安等多个区域;其次是上海、成都、九江等城市,成交建面均超100万平方米,上海除了黄浦豫园地块以外,其余地块多是租赁住房用地,并且多位于杨浦、闵行、嘉定、临港等区域,均是底价成交。

从市场热度上来看,徐州表现最佳,尽管仅成交2宗地,但溢价率均在120%以上。除徐州外,杭州、嘉兴、宁波、南宁、金华等市场热度也保持较高水平,溢价率均在20%以上。总的来看,房企竞拍的主战场依然集中在长三角区域。

图:2020年首周(1.4-1.8)典型城市成交量和溢价率(万平方米)

数据来源:CRIC

就高热度地块数量来看(溢价率超过30%或达最高限价),有20宗之多,与11、12月周度平均水平相当。从城市分布来看,杭州占比据五成,有10幅之多,其中8幅涉宅地均以最高限价+竞配建成交,溢价率均超29%,另外两宗商办地热度更高,尤其是江干区景芳三堡单元商业地块最热,由滨江集团溢价122.3%夺得,同位于江干区的彭埠单元商业地块由杭州中豪置业溢价60.2%竞得,整体市场热度维持在较高位。

除杭州以外,去年市场表现比较突出的徐州、绍兴、宁波、金华、湖州在新年首周表现也比较突出,均有高溢价地块成交。值得注意的是,成都首周表现颇佳,主城区武侯、金牛、青牛、锦江四宗宅地均以最高限价+竞配建成交,绿城、建发、华发、城投均有落子。

图:2020年首周(1.4-1.8)高热地块城市分布

数据来源:CRIC

当然,并非所有地块都是高溢价成交,部分商业占比较高的涉宅地也是底价成交。由此可见,竞拍热度也是冷热不均的,但区位优越、素质较好的地块仍然备受房企青睐,企业竞拍热情仍然高涨

03

大部分地价依然保持上涨

优质地块仍竞争激烈

为了进一步探究这些高热地块价格变动情况,我们挑选出成交的10宗典型高热宅地,将其楼板价与周边同类地块楼板价对比,结果发现:除个别商住地块因为商业占比、配建比重存在较大差异,使得楼板价有所下滑外,绝大多数地块成交之时都刷新了所在板块的单价“天花板”。

其中涨幅最大的地块为徐州经开区陶楼山东侧B地块,经过241轮报价,最终被弘阳地产以总价5.04亿元摘得,成交楼面价8719元/㎡,溢价率122.7%,而周边最近成交的地块为2019年11月金辉竞得的金辉信步兰庭,当时成交楼板价为6008元/平方米,相比之下,本次竞拍地块楼板价涨幅高达45%,目前金辉项目平均售价为14800元/平方米。如果按照这一售价来销售的话,地房比在58%左右,仍然存在一定的盈利空间。

涨幅居于第二位的地块为绍兴上虞区崧厦街道[2020]J1号地块,该地块位于上虞区崧厦街道,经过38轮竞价,最终被华鸿嘉信+埃克盛以上限价6.68亿元竞得,楼面价4509元/㎡,溢价率35.0%,竞配建人才住房面积300㎡,近一年该地块周边无含涉宅地成交,可以追溯最近的成交宅地是2018年10月浙江远亚竞得的上虞区崧厦镇[2013]J12号地块,成交楼板价为3417元/㎡,比较下来,绍兴这块地的价格涨幅高达32%。按照周边二手房销售价格7500元/平方米测算,地房比为60%,盈利空间并不佳。

涨幅居于第三位的为杭政储出[2020]69号,该地块位于拱墅区运河新城板块,性质为纯宅地,最终被万科以上限价40.6亿元竞得,楼板价高达28674元/,溢价率29.7%,竞配自持面积比例为3%,较周边同类地块涨幅达22%。按照规定,该地块所建商品住房毛坯销售均价不高于34000元/平方米,按照这一标准测算的话,地房比高达87%,亏损是大概率事件。

不仅如此,杭州成交的多宗地地房比均在75%以上,譬如滨江以49亿元上限价摘得的萧山宅地,还有荣盛同样以最高限价43.9亿元摘得的滨江浦乐单元宅地,三地毛坯销售均价均限制在34000元/平方米,实现盈利均比较困难。相比之下,富阳、临安等远郊区域的宅地虽然也溢价成交,但是由于限价相对“宽松”,地房比多在50%左右,盈利保持在较高的水平。

表:典型高热地块价格变动及盈利情况(元/平方米)

数据来源:CRIC

我们认为,虽然房地产金融新政会对房企的融资环境造成一定的压力,但此次土拍恰逢2021年新年开始,受资金回笼、结算周期等影响,这时候房企资金较为充裕的时期,拍地积极性并未明显回落。

除了2020年末房地产金融新政新规的约束,近日房地产主管部门也是动作不断,种种迹象均透露出主管部门对房地产全行业的整改决心。

整体来看,2021年房地产政策偏紧仍是大势所趋,特别是房地产金融监管环境预计将长期收紧,企业拿地态度将会更加谨慎,全年土地市场热度大概率难再上涨。当然,热点城市区位好、配套价的稀缺优质地块,依然是房企关注的重点。

央行收紧房贷,买房越来越难了?|个人房贷

文| 谢九

2020年最后一天,央行和银保监会发布文件,对银行发放房地产贷款做出新的要求。对于计划买房的人,以后申请房贷的难度将会有所增加。

这份名为《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,对中资银行的房地产贷款划出了两道红线,一条是房地产贷款占比上限,一条是个人住房贷款占比上限。前者主要是针对房地产企业,限制银行资金过度流向开发商,而后者和购房者个人息息相关,从村镇银行到大型银行,个人住房贷款的占比上限从7.5%到32.5%不等。

对于个人购房者来说,这到底意味着什么呢?最直接的影响在于,部分银行发放房贷的规模将会受到限制,如果银行之前发放个人房贷的占比较高,甚至超过了央行此次规定的红线,那么银行就必须在过渡期之内,逐渐调整到规定范围之内,那些放房贷占比接近红线的银行,以后也必须控制房贷的增长速度。所以,对于个人购房者来说,银行收紧放贷规模,显然会增加申请房贷的难度。

如果严格按照新的红线要求,个人房贷会受到多大冲击呢?央行按照银行规模大小设置了不同的红线要求,以去年上半年的数据来看,在大型银行中,建行和邮储银行的个人房贷占比超过了32.5%的红线要求,按照新规,这两家银行的个人房贷需要在过渡期之内慢慢调整到红线之内,这也就意味着,这两家银行的个人房贷业务可能会有所收紧。

《都挺好》剧照《都挺好》剧照

其余几家大型银行,工商银行农业银行中国银行(维权)均满足了新的监管要求,个人房贷占比低于红线2个百分点左右,虽然尚未触线,但是继续扩大房贷规模的空间也不宽裕。从中型银行来看,招商银行兴业银行都超过了红线,这两家银行的个人房贷也需要调整到红线之下,浦发银行中信银行距离红线不到1个百分点。

从上述这些大中型银行的房贷业务来看,虽然真正超过红线的只有4家,但是接近红线的银行数量并不少,这也就意味着,如果要满足监管新规,很多大中型银行都必须对个人房贷规模有所控制,对购房者来说,这就意味着将来申请房贷的难度将会有所上升。

更深层次的影响还在于,房贷利率也有可能会出现一定程度的上涨。因为资金价格由供需关系来决定,如果房贷规模收紧,有限的房贷资源,只能优先满足出价更高的购房者。另外,随着中国经济渡过了疫情的冲击,2021年的经济将会企稳反弹,货币水龙头也会有所收紧,随着资金供给收缩,资金价格将不再继续下行,甚至不排除有上涨的可能。从LPR(贷款市场报价利率)的走势来看,从去年5月份以来,LPR利率已经终止了连续下降的势头,8个月保持利率不变。

《安家》剧照《安家》剧照

去年年初,由于市场上资金面充足,房贷利率也保持下降趋势,但是从去年下半年以来,随着市场资金面收紧,LPR利率终止了连续下降的趋势,房贷利率也开始上涨,国内很多地方的首套房利率都出现了小幅反弹。进入2021年之后,市场的整体资金面比去年会更加收紧,加之银行的个人房贷规模受到控制,个人房贷利率还有可能小幅反弹。对购房者来说,如果今年申请房贷,一方面银行的额度可能会相对收紧,同时房贷利率还有可能上升,购房难度将会加大。

央行和银保监会设置房贷红线,还有可能对房价走势带来冲击,增加房价的下行压力。国内房价的走势和银行住房贷款有非常密切的联系,房价上涨很大程度上依靠房贷增速来支撑。

从过去10年的房价走势来看,房价大涨的周期之内,基本上都伴随着房贷大增,反之,房价低迷的时候,房贷增速也会明显放缓。2009年国内房价大涨,当年的个人房贷增速高达40%,2012年楼市低迷,当年个人房贷增速仅为12%。经过了几年低潮之后,房价在2016年再度大涨,当年个人房贷增速高达36.7%。随着“房住不炒”政策正式出台,国内房价涨幅趋缓,最近几年的房贷增速再度回落,2019年的个人房贷同比增长16.7%,如果按照新的红线要求,个人房贷增速还将继续放缓,房价将失去重要支撑。

央行此次对银行的房地产贷款设置红线,本意并不是为了打压房价,主要是为了预防房地产市场的风险冲击金融市场,提前将银行的房地产贷款业务限制在一定规模之内,避免银行贷款过度集中在房地产市场,万一将来房价大幅下跌,可以尽量减轻银行遭受的损失,避免爆发大规模的金融风险,对中国经济带来系统性风险。

去年12月,银保监会主席郭树清发表《完善现代金融监管体系》,文中有一段专门论述房地产泡沫和金融危机的关系,郭树清认为,“上世纪以来,世界上130多次金融危机中,100多次与房地产有关。2008年次贷危机前,美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前,我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’”。

对于中国经济而言,在房地产市场高速发展了30多年之后,现在也到了必须提前预防风险的时刻,监管层此时设置房贷红线,就是为了在房地产和中国金融乃至中国经济之间筑起一道防火墙。

不过,更现实的考验在于,央行为了避免房价下跌给银行带来风险,设置了重重红线,但是控制银行房贷增长,反过来又有可能增加房价下跌的压力,使房价下跌具备自我实现的可能。又要预防风险,又不能急踩刹车,国内的房地产调控始终是刀尖上的舞蹈。对于买房者而言,买房的难度越来越大,同时还要担心未来房价下跌,也更是左右为难。

评论:房贷“五类分档” 楼市大起大落或成历史|二套房

每经特约评论员 李宇嘉

2020年的最后一天,央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知(银发〔2020〕322号)》,启动对商业银行差别化的房贷“五类分档”监管模式。

从过去一年的政策来看,高层对房地产金融审视渐趋严格。从2020年年中热议的对开发商融资设立“三道红线”,再到年末对银行房贷设置“五类分档”,可以看出,房地产金融长效机制——宏观审慎管理体系渐趋成熟。

不过,房贷“五类分档”的逻辑与针对开发商融资的“三道红线”完全不一样。“五类分档”是对银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比采取双管控。针对工、农、中、建、交、邮储这些大行,两个贷款指标占比的最高限分别为40%和32.5%,中型股份行分别为27.5%和20%,城商行和县域银行占比限制更低。

可以说,“三道红线”“五类分档”是继去年落实城市政府的主体责任,启动约谈和问责外,房地产长效机制建设的另一个重要布局,即加强房地产金融宏观审慎监管。

2020年1月5日,央行召开工作会议提出“补齐房地产金融宏观审慎政策框架”“加快建立房地产金融长效管理机制”,宏观审慎强调逆周期调节和动态平衡,核心是“防风险”,而不是一味地“收杠杆”,即当地价和房价明显上涨、杠杆过快攀升时收紧融资条件,控制资金流入房地产,控制违规加杠杆;当房地产市场明显回调时,政策也会适当优化。

过去,地产融资监管往往以窗口指导方式展开,融资窗口周期性地开或关。当融资窗口打开后,基本不分融资对象资质和类型,只不过大开发商融资成本低一些,小开发商融资成本高一些;首套房、改善型二套房贷款利率低一些、杠杆高一些,投资性购房或炒房贷款利率高一些。

由于窗口指导不是长效机制,随时可能关闭,下一次什么时候打开并无明确的规则。于是,一旦融资窗口打开,开发商就会拼命融资,甚至不惜高成本融资。放贷主体银行的行为也很类似,拼命放贷。因为在银行的眼里,房价存在上涨预期,地价有隐性担保,房地产贷款就是优质资产,有土地或房产抵押的贷款,就是最优质的资产。

所以,当融资窗口打开时,开发商拼命融资,银行拼命放贷。甚至为躲避监管,部分银行会将资金借道信托、基金等影子渠道,披着中小微贷款、实体贷款的外衣投入房地产领域。而“三道红线”和“五类分档”最大的特征就是,形成市场化、规则化、透明化的融资规则。融资受限的房企,想要融资就得调整方案,或者做大分母(增加资产或现金流),或者缩减分子(偿还负债或债转股等),等杠杆降下来,腾挪出融资的空间,再去申请融资。对银行来说,如果房贷占比触顶了,要想继续发放房贷,就要做大贷款总数这个分母,增加对实体经济的贷款。 在市场化、规则化、透明化的融资环境下,开发商就能形成稳定的金融政策预期,合理安排经营活动和融资行为,以做强资产和现金流来创造融资空间,增强自身抗风险能力,而非一味地等待融资窗口打开,然后去集体抢融资、抢土地,最终带动房价上涨、风险累积,倒逼融资被迫“一刀切”地收紧,导致楼市周期性波动。

此外,银行也将形成稳定的信贷投放预期,以做大实体经济贷款规模,支持中小微企业融资,以此来释放房地产贷款新增规模。

当然,最大的好处之一就是,市场化、规则化、透明化的融资环境,可以防范化解房地产金融风险,促进房地产持续平稳健康发展。融资规则明确了,开发商也不用再担心融不到资金,以“手中有粮,心中不慌”的心态去抢融资、抢土地。这样,地价就有望告别高总价、高单价、高溢价,房价也就不会出现单边疯涨。

而且,对房地产融资因企施策、因行施策,不会出现融资、贷款“一刀切”地收紧或放松的情况,房地产融资整体将趋于平稳,实现“稳地价、稳房价、稳预期”的长效机制目标也就水到渠成。

更值得注意的是,新规则以激励相容的机制设计,引导资金流向实体经济。比如,某国有大行要想新增40亿房地产贷款,首先必须增加60亿元其他类别的贷款,这样才能使得总体房贷比例控制在40%的监管要求以内;无法增加实体经济贷款,就得压降存量房地产贷款的规模,将新增贷款空间释放出来。

这样做,从融资端和资金端“双管齐下”,控制资金违规、过度流入房地产市场,如此一来,地价、房价快速上涨,楼市大起大落或将成为历史。

(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)

评论:房贷“五类分档” 楼市大起大落或成历史|二套房

每经特约评论员 李宇嘉

2020年的最后一天,央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知(银发〔2020〕322号)》,启动对商业银行差别化的房贷“五类分档”监管模式。

从过去一年的政策来看,高层对房地产金融审视渐趋严格。从2020年年中热议的对开发商融资设立“三道红线”,再到年末对银行房贷设置“五类分档”,可以看出,房地产金融长效机制——宏观审慎管理体系渐趋成熟。

不过,房贷“五类分档”的逻辑与针对开发商融资的“三道红线”完全不一样。“五类分档”是对银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比采取双管控。针对工、农、中、建、交、邮储这些大行,两个贷款指标占比的最高限分别为40%和32.5%,中型股份行分别为27.5%和20%,城商行和县域银行占比限制更低。

可以说,“三道红线”“五类分档”是继去年落实城市政府的主体责任,启动约谈和问责外,房地产长效机制建设的另一个重要布局,即加强房地产金融宏观审慎监管。

2020年1月5日,央行召开工作会议提出“补齐房地产金融宏观审慎政策框架”“加快建立房地产金融长效管理机制”,宏观审慎强调逆周期调节和动态平衡,核心是“防风险”,而不是一味地“收杠杆”,即当地价和房价明显上涨、杠杆过快攀升时收紧融资条件,控制资金流入房地产,控制违规加杠杆;当房地产市场明显回调时,政策也会适当优化。

过去,地产融资监管往往以窗口指导方式展开,融资窗口周期性地开或关。当融资窗口打开后,基本不分融资对象资质和类型,只不过大开发商融资成本低一些,小开发商融资成本高一些;首套房、改善型二套房贷款利率低一些、杠杆高一些,投资性购房或炒房贷款利率高一些。

由于窗口指导不是长效机制,随时可能关闭,下一次什么时候打开并无明确的规则。于是,一旦融资窗口打开,开发商就会拼命融资,甚至不惜高成本融资。放贷主体银行的行为也很类似,拼命放贷。因为在银行的眼里,房价存在上涨预期,地价有隐性担保,房地产贷款就是优质资产,有土地或房产抵押的贷款,就是最优质的资产。

所以,当融资窗口打开时,开发商拼命融资,银行拼命放贷。甚至为躲避监管,部分银行会将资金借道信托、基金等影子渠道,披着中小微贷款、实体贷款的外衣投入房地产领域。而“三道红线”和“五类分档”最大的特征就是,形成市场化、规则化、透明化的融资规则。融资受限的房企,想要融资就得调整方案,或者做大分母(增加资产或现金流),或者缩减分子(偿还负债或债转股等),等杠杆降下来,腾挪出融资的空间,再去申请融资。对银行来说,如果房贷占比触顶了,要想继续发放房贷,就要做大贷款总数这个分母,增加对实体经济的贷款。 在市场化、规则化、透明化的融资环境下,开发商就能形成稳定的金融政策预期,合理安排经营活动和融资行为,以做强资产和现金流来创造融资空间,增强自身抗风险能力,而非一味地等待融资窗口打开,然后去集体抢融资、抢土地,最终带动房价上涨、风险累积,倒逼融资被迫“一刀切”地收紧,导致楼市周期性波动。

此外,银行也将形成稳定的信贷投放预期,以做大实体经济贷款规模,支持中小微企业融资,以此来释放房地产贷款新增规模。

当然,最大的好处之一就是,市场化、规则化、透明化的融资环境,可以防范化解房地产金融风险,促进房地产持续平稳健康发展。融资规则明确了,开发商也不用再担心融不到资金,以“手中有粮,心中不慌”的心态去抢融资、抢土地。这样,地价就有望告别高总价、高单价、高溢价,房价也就不会出现单边疯涨。

而且,对房地产融资因企施策、因行施策,不会出现融资、贷款“一刀切”地收紧或放松的情况,房地产融资整体将趋于平稳,实现“稳地价、稳房价、稳预期”的长效机制目标也就水到渠成。

更值得注意的是,新规则以激励相容的机制设计,引导资金流向实体经济。比如,某国有大行要想新增40亿房地产贷款,首先必须增加60亿元其他类别的贷款,这样才能使得总体房贷比例控制在40%的监管要求以内;无法增加实体经济贷款,就得压降存量房地产贷款的规模,将新增贷款空间释放出来。

这样做,从融资端和资金端“双管齐下”,控制资金违规、过度流入房地产市场,如此一来,地价、房价快速上涨,楼市大起大落或将成为历史。

(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)

评论:房贷“五类分档” 楼市大起大落或成历史|二套房

每经特约评论员 李宇嘉

2020年的最后一天,央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知(银发〔2020〕322号)》,启动对商业银行差别化的房贷“五类分档”监管模式。

从过去一年的政策来看,高层对房地产金融审视渐趋严格。从2020年年中热议的对开发商融资设立“三道红线”,再到年末对银行房贷设置“五类分档”,可以看出,房地产金融长效机制——宏观审慎管理体系渐趋成熟。

不过,房贷“五类分档”的逻辑与针对开发商融资的“三道红线”完全不一样。“五类分档”是对银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比采取双管控。针对工、农、中、建、交、邮储这些大行,两个贷款指标占比的最高限分别为40%和32.5%,中型股份行分别为27.5%和20%,城商行和县域银行占比限制更低。

可以说,“三道红线”“五类分档”是继去年落实城市政府的主体责任,启动约谈和问责外,房地产长效机制建设的另一个重要布局,即加强房地产金融宏观审慎监管。

2020年1月5日,央行召开工作会议提出“补齐房地产金融宏观审慎政策框架”“加快建立房地产金融长效管理机制”,宏观审慎强调逆周期调节和动态平衡,核心是“防风险”,而不是一味地“收杠杆”,即当地价和房价明显上涨、杠杆过快攀升时收紧融资条件,控制资金流入房地产,控制违规加杠杆;当房地产市场明显回调时,政策也会适当优化。

过去,地产融资监管往往以窗口指导方式展开,融资窗口周期性地开或关。当融资窗口打开后,基本不分融资对象资质和类型,只不过大开发商融资成本低一些,小开发商融资成本高一些;首套房、改善型二套房贷款利率低一些、杠杆高一些,投资性购房或炒房贷款利率高一些。

由于窗口指导不是长效机制,随时可能关闭,下一次什么时候打开并无明确的规则。于是,一旦融资窗口打开,开发商就会拼命融资,甚至不惜高成本融资。放贷主体银行的行为也很类似,拼命放贷。因为在银行的眼里,房价存在上涨预期,地价有隐性担保,房地产贷款就是优质资产,有土地或房产抵押的贷款,就是最优质的资产。

所以,当融资窗口打开时,开发商拼命融资,银行拼命放贷。甚至为躲避监管,部分银行会将资金借道信托、基金等影子渠道,披着中小微贷款、实体贷款的外衣投入房地产领域。而“三道红线”和“五类分档”最大的特征就是,形成市场化、规则化、透明化的融资规则。融资受限的房企,想要融资就得调整方案,或者做大分母(增加资产或现金流),或者缩减分子(偿还负债或债转股等),等杠杆降下来,腾挪出融资的空间,再去申请融资。对银行来说,如果房贷占比触顶了,要想继续发放房贷,就要做大贷款总数这个分母,增加对实体经济的贷款。 在市场化、规则化、透明化的融资环境下,开发商就能形成稳定的金融政策预期,合理安排经营活动和融资行为,以做强资产和现金流来创造融资空间,增强自身抗风险能力,而非一味地等待融资窗口打开,然后去集体抢融资、抢土地,最终带动房价上涨、风险累积,倒逼融资被迫“一刀切”地收紧,导致楼市周期性波动。

此外,银行也将形成稳定的信贷投放预期,以做大实体经济贷款规模,支持中小微企业融资,以此来释放房地产贷款新增规模。

当然,最大的好处之一就是,市场化、规则化、透明化的融资环境,可以防范化解房地产金融风险,促进房地产持续平稳健康发展。融资规则明确了,开发商也不用再担心融不到资金,以“手中有粮,心中不慌”的心态去抢融资、抢土地。这样,地价就有望告别高总价、高单价、高溢价,房价也就不会出现单边疯涨。

而且,对房地产融资因企施策、因行施策,不会出现融资、贷款“一刀切”地收紧或放松的情况,房地产融资整体将趋于平稳,实现“稳地价、稳房价、稳预期”的长效机制目标也就水到渠成。

更值得注意的是,新规则以激励相容的机制设计,引导资金流向实体经济。比如,某国有大行要想新增40亿房地产贷款,首先必须增加60亿元其他类别的贷款,这样才能使得总体房贷比例控制在40%的监管要求以内;无法增加实体经济贷款,就得压降存量房地产贷款的规模,将新增贷款空间释放出来。

这样做,从融资端和资金端“双管齐下”,控制资金违规、过度流入房地产市场,如此一来,地价、房价快速上涨,楼市大起大落或将成为历史。

(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)

评论:房贷“五类分档” 楼市大起大落或成历史|二套房

每经特约评论员 李宇嘉

2020年的最后一天,央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知(银发〔2020〕322号)》,启动对商业银行差别化的房贷“五类分档”监管模式。

从过去一年的政策来看,高层对房地产金融审视渐趋严格。从2020年年中热议的对开发商融资设立“三道红线”,再到年末对银行房贷设置“五类分档”,可以看出,房地产金融长效机制——宏观审慎管理体系渐趋成熟。

不过,房贷“五类分档”的逻辑与针对开发商融资的“三道红线”完全不一样。“五类分档”是对银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比采取双管控。针对工、农、中、建、交、邮储这些大行,两个贷款指标占比的最高限分别为40%和32.5%,中型股份行分别为27.5%和20%,城商行和县域银行占比限制更低。

可以说,“三道红线”“五类分档”是继去年落实城市政府的主体责任,启动约谈和问责外,房地产长效机制建设的另一个重要布局,即加强房地产金融宏观审慎监管。

2020年1月5日,央行召开工作会议提出“补齐房地产金融宏观审慎政策框架”“加快建立房地产金融长效管理机制”,宏观审慎强调逆周期调节和动态平衡,核心是“防风险”,而不是一味地“收杠杆”,即当地价和房价明显上涨、杠杆过快攀升时收紧融资条件,控制资金流入房地产,控制违规加杠杆;当房地产市场明显回调时,政策也会适当优化。

过去,地产融资监管往往以窗口指导方式展开,融资窗口周期性地开或关。当融资窗口打开后,基本不分融资对象资质和类型,只不过大开发商融资成本低一些,小开发商融资成本高一些;首套房、改善型二套房贷款利率低一些、杠杆高一些,投资性购房或炒房贷款利率高一些。

由于窗口指导不是长效机制,随时可能关闭,下一次什么时候打开并无明确的规则。于是,一旦融资窗口打开,开发商就会拼命融资,甚至不惜高成本融资。放贷主体银行的行为也很类似,拼命放贷。因为在银行的眼里,房价存在上涨预期,地价有隐性担保,房地产贷款就是优质资产,有土地或房产抵押的贷款,就是最优质的资产。

所以,当融资窗口打开时,开发商拼命融资,银行拼命放贷。甚至为躲避监管,部分银行会将资金借道信托、基金等影子渠道,披着中小微贷款、实体贷款的外衣投入房地产领域。而“三道红线”和“五类分档”最大的特征就是,形成市场化、规则化、透明化的融资规则。融资受限的房企,想要融资就得调整方案,或者做大分母(增加资产或现金流),或者缩减分子(偿还负债或债转股等),等杠杆降下来,腾挪出融资的空间,再去申请融资。对银行来说,如果房贷占比触顶了,要想继续发放房贷,就要做大贷款总数这个分母,增加对实体经济的贷款。 在市场化、规则化、透明化的融资环境下,开发商就能形成稳定的金融政策预期,合理安排经营活动和融资行为,以做强资产和现金流来创造融资空间,增强自身抗风险能力,而非一味地等待融资窗口打开,然后去集体抢融资、抢土地,最终带动房价上涨、风险累积,倒逼融资被迫“一刀切”地收紧,导致楼市周期性波动。

此外,银行也将形成稳定的信贷投放预期,以做大实体经济贷款规模,支持中小微企业融资,以此来释放房地产贷款新增规模。

当然,最大的好处之一就是,市场化、规则化、透明化的融资环境,可以防范化解房地产金融风险,促进房地产持续平稳健康发展。融资规则明确了,开发商也不用再担心融不到资金,以“手中有粮,心中不慌”的心态去抢融资、抢土地。这样,地价就有望告别高总价、高单价、高溢价,房价也就不会出现单边疯涨。

而且,对房地产融资因企施策、因行施策,不会出现融资、贷款“一刀切”地收紧或放松的情况,房地产融资整体将趋于平稳,实现“稳地价、稳房价、稳预期”的长效机制目标也就水到渠成。

更值得注意的是,新规则以激励相容的机制设计,引导资金流向实体经济。比如,某国有大行要想新增40亿房地产贷款,首先必须增加60亿元其他类别的贷款,这样才能使得总体房贷比例控制在40%的监管要求以内;无法增加实体经济贷款,就得压降存量房地产贷款的规模,将新增贷款空间释放出来。

这样做,从融资端和资金端“双管齐下”,控制资金违规、过度流入房地产市场,如此一来,地价、房价快速上涨,楼市大起大落或将成为历史。

(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)

房贷新规调查:小银行受影响较大 个人住房按揭贷款政策暂未变化

原标题:房贷新规调查:小银行受影响较大 个人住房按揭贷款政策暂未变化

本报记者 彭 妍

近日,房地产贷款市场迎来重磅新规。央行、银保监会下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(下称《通知》),分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限,为各类银行机构的房地产贷款占比划定了“红线”。该《通知》自2021年1月1日起实施。

此次新规对银行、购房者、房地产开发企业会有什么影响、目前各家银行执行情况又如何呢,专家又如何看?带着上述问题,《证券日报》记者近日走访北京地区多家银行及房地产中介机构。

银行

暂未收到相关通知

小银行未来受影响较大

从各个银行的实际贷款情况来看,目前,大部分银行业金融机构符合管理要求。记者统计发现,按照2020年中报披露的数据来看,目前超出上限的银行数量并不多,只有部分银行相关指标超出监管的划定范围,其余大部分都没有触及上限。针对超出上限的银行机构,监管部门也设置了一定的过渡期,给不达标机构充分的整改时间,维护市场平稳过渡。

近日,《证券日报》记者走访多家不同类型银行网点,据多数银行的个贷经理反馈,截至目前还没接到行里通知有政策变化,年初贷款额度比较充足,并未对个人购房有影响。

“此次新规对我行的具体业务没有影响,受影响比较大的主要是小银行,由于资金量比较小,在人民银行设置限定的范围下,小银行总的放款量将下降很多。”某国有银行贷款部门的工作人员表示。

某国有大行的一位个贷经理告诉记者,“目前还不知道会给我行匹配多少额度,正在等待分行的通知。”

此外,多家银行放款提速。《证券日报》记者近日咨询的数十家银行中,越来越多银行的放款速度是“一周见”,这与上个月多数银行以“一个月”作为参考时效有所不同。

《证券日报》记者近日以购房者身份咨询某城商行时,该行的个贷经理表示:“如果是纯商业贷款,资料齐全面签后一两天批贷,过户完两天之内可以放款。”

在新规要求下银行将受到哪些影响?

苏宁金融研究院宏观经济研究中心副主任陶金在接受《证券日报》记者采访时表示,《通知》规定的关于房地产贷款的两个上限,大部分银行是满足的,但考虑到房地产贷款本身每年的增量,这两个上限的刚性是比较明显的,因此《通知》更多的是在控制房地产贷款的增量,同时在存量部分关注不同类型银行间房地产贷款规模的结构调整,以使得不同的房地产贷款集中度与不同风险承受能力的银行相匹配。从住房贷款集中度的超限情况看,仅有小部分银行超限,且监管根据超限幅度设置了不同时间长度的过渡期。因此短期看个人住房的供给,至少在存量上受到的影响可能没有预期那么大。

陶金进一步表示,目前来看,第一档国有大型银行的房地产贷款压降压力并不大。第二档中型银行的压力相对略大,个别银行可能需要主动减少住房贷款增量和压降存量来降低房地产贷款集中度。中小银行中,也存在个别银行房地产开发贷款超限的问题,也可能需要通过主动压降来达到监管标准。

房产中介

客户目前未受新规影响

年底放款可能会紧张

对于这项新规,更多的房产中介业务员表示不清楚,并没有接到相关通知,目前手上正在走贷款程序的客户也没有受到影响。也有中介表示,该项新规目前影响不大,可能后期放款速度会慢。

“尚未收到有关该银行个人贷款业务的任何信息。包括我们公司权证这也没有接到建委和银行的通知。”某贷款中介公司的工作人员对记者表示:“对于购房者而言,北京地区房贷政策没有明显变化,也不会影响到个人购房者的合理按揭需求,不必担心。”

不过,也有中介表示,监管限定银行房贷上限,影响的无非就是年底放款会比较慢。未来下半年房贷可能会面临紧张,贷款的审核条件有可能更加严格。

在采访中,多数中介透露,从往年经验来看,年底银行的按揭额度确实会出现比较紧张的情况,有购房需求的还是尽快入手。

专家

优化商业银行信贷结构

房贷监管仍将趋严

防止过多资金流入房地产是近两年监管管控的重点之一。去年8月份监管部门对房地产开发企业出台监管指标,其中出台的“三条红线”限制房企融资需求,此次又出台“两条红线”约束金融机构信贷供应。

银行业内人士表示,上述相关政策的出台有利于防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险,有利于促进房地产市场和金融市场的稳定健康发展。

与此同时,近年来,金融监管者多次提示房地产金融的风险。2020年,银保监会主席郭树清表示房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”,要坚决抑制房地产泡沫。

民生银行首席研究员温彬在接受《证券日报》记者采访时表示,本次建立房地产贷款集中度管理制度,主要目的是一方面进一步优化商业银行信贷结构,加大对实体经济支持力度,另一方面,保持房地产市场平稳健康发展。温彬认为在新增贷款中应该加大对制造业、科技创新、绿色金融、小微企业等关键领域和薄弱环节的支持力度。

《通知》发布后,对房企和购房者带来哪些影响?

陶金表示,显然对房企产生了较大的额外融资压力,信贷供给的减少可能会促使大型房企寻求更多样化的融资手段,而小型房企则需要加强对自身财务和资金链的管理,更多依靠内源融资审慎开展经营活动。对于购房者而言,银行住房贷款可能会出现限额管理,不可避免地对申请房贷者信用和资质开展更能严格的审核,同时尽管房贷利率由LPR加点确定,但以往的相关优惠可能会减少。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示,企业和银行的业务合作需要谨慎,要关注银行后续一些贷款动向,防范合作后贷款工作受阻或者说不达预期,可能会影响楼盘销售。而对于个人购房者来说,关注贷款能不能很快发下来,如果批不下来的话责任由购房者承担。

业内人士表示,目前,房地产金融监管实施严格的监管政策,预计不会在2021年放松。

“《通知》对增量的影响甚于对存量的影响,部分超限的银行需要主动化解存量业务,而未超限的银行业需要减少增量业务,因此未来房贷增量规模增幅将出现收缩。”陶金称。

房贷新规调查:小银行受影响较大 个人住房按揭贷款政策暂未变化

原标题:房贷新规调查:小银行受影响较大 个人住房按揭贷款政策暂未变化

本报记者 彭 妍

近日,房地产贷款市场迎来重磅新规。央行、银保监会下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(下称《通知》),分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限,为各类银行机构的房地产贷款占比划定了“红线”。该《通知》自2021年1月1日起实施。

此次新规对银行、购房者、房地产开发企业会有什么影响、目前各家银行执行情况又如何呢,专家又如何看?带着上述问题,《证券日报》记者近日走访北京地区多家银行及房地产中介机构。

银行

暂未收到相关通知

小银行未来受影响较大

从各个银行的实际贷款情况来看,目前,大部分银行业金融机构符合管理要求。记者统计发现,按照2020年中报披露的数据来看,目前超出上限的银行数量并不多,只有部分银行相关指标超出监管的划定范围,其余大部分都没有触及上限。针对超出上限的银行机构,监管部门也设置了一定的过渡期,给不达标机构充分的整改时间,维护市场平稳过渡。

近日,《证券日报》记者走访多家不同类型银行网点,据多数银行的个贷经理反馈,截至目前还没接到行里通知有政策变化,年初贷款额度比较充足,并未对个人购房有影响。

“此次新规对我行的具体业务没有影响,受影响比较大的主要是小银行,由于资金量比较小,在人民银行设置限定的范围下,小银行总的放款量将下降很多。”某国有银行贷款部门的工作人员表示。

某国有大行的一位个贷经理告诉记者,“目前还不知道会给我行匹配多少额度,正在等待分行的通知。”

此外,多家银行放款提速。《证券日报》记者近日咨询的数十家银行中,越来越多银行的放款速度是“一周见”,这与上个月多数银行以“一个月”作为参考时效有所不同。

《证券日报》记者近日以购房者身份咨询某城商行时,该行的个贷经理表示:“如果是纯商业贷款,资料齐全面签后一两天批贷,过户完两天之内可以放款。”

在新规要求下银行将受到哪些影响?

苏宁金融研究院宏观经济研究中心副主任陶金在接受《证券日报》记者采访时表示,《通知》规定的关于房地产贷款的两个上限,大部分银行是满足的,但考虑到房地产贷款本身每年的增量,这两个上限的刚性是比较明显的,因此《通知》更多的是在控制房地产贷款的增量,同时在存量部分关注不同类型银行间房地产贷款规模的结构调整,以使得不同的房地产贷款集中度与不同风险承受能力的银行相匹配。从住房贷款集中度的超限情况看,仅有小部分银行超限,且监管根据超限幅度设置了不同时间长度的过渡期。因此短期看个人住房的供给,至少在存量上受到的影响可能没有预期那么大。

陶金进一步表示,目前来看,第一档国有大型银行的房地产贷款压降压力并不大。第二档中型银行的压力相对略大,个别银行可能需要主动减少住房贷款增量和压降存量来降低房地产贷款集中度。中小银行中,也存在个别银行房地产开发贷款超限的问题,也可能需要通过主动压降来达到监管标准。

房产中介

客户目前未受新规影响

年底放款可能会紧张

对于这项新规,更多的房产中介业务员表示不清楚,并没有接到相关通知,目前手上正在走贷款程序的客户也没有受到影响。也有中介表示,该项新规目前影响不大,可能后期放款速度会慢。

“尚未收到有关该银行个人贷款业务的任何信息。包括我们公司权证这也没有接到建委和银行的通知。”某贷款中介公司的工作人员对记者表示:“对于购房者而言,北京地区房贷政策没有明显变化,也不会影响到个人购房者的合理按揭需求,不必担心。”

不过,也有中介表示,监管限定银行房贷上限,影响的无非就是年底放款会比较慢。未来下半年房贷可能会面临紧张,贷款的审核条件有可能更加严格。

在采访中,多数中介透露,从往年经验来看,年底银行的按揭额度确实会出现比较紧张的情况,有购房需求的还是尽快入手。

专家

优化商业银行信贷结构

房贷监管仍将趋严

防止过多资金流入房地产是近两年监管管控的重点之一。去年8月份监管部门对房地产开发企业出台监管指标,其中出台的“三条红线”限制房企融资需求,此次又出台“两条红线”约束金融机构信贷供应。

银行业内人士表示,上述相关政策的出台有利于防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险,有利于促进房地产市场和金融市场的稳定健康发展。

与此同时,近年来,金融监管者多次提示房地产金融的风险。2020年,银保监会主席郭树清表示房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”,要坚决抑制房地产泡沫。

民生银行首席研究员温彬在接受《证券日报》记者采访时表示,本次建立房地产贷款集中度管理制度,主要目的是一方面进一步优化商业银行信贷结构,加大对实体经济支持力度,另一方面,保持房地产市场平稳健康发展。温彬认为在新增贷款中应该加大对制造业、科技创新、绿色金融、小微企业等关键领域和薄弱环节的支持力度。

《通知》发布后,对房企和购房者带来哪些影响?

陶金表示,显然对房企产生了较大的额外融资压力,信贷供给的减少可能会促使大型房企寻求更多样化的融资手段,而小型房企则需要加强对自身财务和资金链的管理,更多依靠内源融资审慎开展经营活动。对于购房者而言,银行住房贷款可能会出现限额管理,不可避免地对申请房贷者信用和资质开展更能严格的审核,同时尽管房贷利率由LPR加点确定,但以往的相关优惠可能会减少。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示,企业和银行的业务合作需要谨慎,要关注银行后续一些贷款动向,防范合作后贷款工作受阻或者说不达预期,可能会影响楼盘销售。而对于个人购房者来说,关注贷款能不能很快发下来,如果批不下来的话责任由购房者承担。

业内人士表示,目前,房地产金融监管实施严格的监管政策,预计不会在2021年放松。

“《通知》对增量的影响甚于对存量的影响,部分超限的银行需要主动化解存量业务,而未超限的银行业需要减少增量业务,因此未来房贷增量规模增幅将出现收缩。”陶金称。