2020上海楼市:土拍战激烈 新房遭疯抢

2020年之于上海楼市注定是值得记录的一年。

年初,受疫情影响,上海新房市场断供长达两月之久,直到3月底绿地海珀外滩项目入市方才打响2020年新盘第一枪。

经历了风雨飘雨的一季度,二季度上海楼市开始回暖,并持续火热。土拍市场亮点满满,出让金额逼近3000亿元,时隔三年重返全国首位;新房市场,供应与需求端齐涨,即便受疫情影响停摆两月,整体推盘量与认筹情况仍超越往年。

一切过往,皆为序章,新一年的楼市大幕即将拉开。

楼市热得有些意外

伴随着年末汹涌依旧的抢房潮,2020年上海楼市落下了帷幕。

每一个身处其中的人都切实感受到了申城楼市这一年的变化,它的炙热与魔幻、疯狂与高潮。

重夺土拍冠军

2020年12月18日,随着松江、普陀两宗地块的成功出让,激战近一年的上海土拍市场正式落下帷幕。

2020年上海土地市场堪称近年来最火热的一年。年初香港置地斥资311亿元拿下徐汇区黄浦江南延伸段,不仅吹响了2020年上海土拍进击的号角,也一举刷新内地土地总价纪录。此后,供地节奏陆续加快,“招挂复合”规则调整、自持比例取消等土拍规则的调整,更是点燃了沉寂多年的上海市场,众多房企奔赴而来参与其中,土地市场明显转热,高溢价率重现江湖。

与此同时,上海明确“加快经营性用地出让节奏,夯实土地供应计划,适当增加年度土地供应量”,多幅市区优质宅地的出让,更是引来大批房企围猎,土拍市场百花齐放、高潮迭起。

据统计,92宗涉宅地块被66家房企分获,平均溢价率11.86%,其中底价成交地块共41幅;65幅纯住宅用地的平均溢价率达到14.4%,仅有22幅底价成交。

开仓放粮的效果显而易见。

据上海土地市场公开信息不完全统计,截至12月18日,2020年上海成功通过招拍挂转让345宗地块,土地成交金额2889.64亿元,重返出让金首位。过往三年里,这一指标分别由北京和杭州拔得头筹。

新房供应放量

相较于过往两年的平稳,这一年的热度从土拍延伸至新房、二手房。

《国际金融报》记者统计发现,2020年上海地区公开摇号的新盘数量上涨明显。东方公证处显示,2020年上海地区共有186个新盘开盘摇号并公布开盘结果,相较于2019年的154个,同比上涨20.78%。对应到房源数上看,186个摇号新盘带动了48542套房源入市,较2019年的42356套上涨14.6%。

推盘节奏上,相较2019年的平缓走势,2020年上海地区新盘入市节奏波动较大,且单月房源数量悬殊明显。

2020年的推盘高峰集中在4月、8月、9月、10月、12月,单月摇号新盘数量均超过20个,对应的入市房源数分别为7140套、7098套、4925套、5624套、11430套;而在2019年仅12月摇号新盘数量超过20个,且单月入市房源数最高者也未达7000套。

2020年度推盘节奏放缓的1月、2月、3月、11月,入市新盘数均是个位数,且受疫情影响,年初甚至出现单月0盘0房源和1盘203套房源的冷清现象,而2019年即便是入市低潮的2月、11月,推盘量也达到了5盘946套房源和8盘2068套房源。

然而,即便受疫情影响,上海楼市年度出现2个多月的空档期,但凭借随后市场强劲的爆发,整体推盘量依然强势反超2019年。

认筹创3年新高

相较于供应端,认筹端的持续高涨更能凸显本年上海楼市的热度。

整体来看,2020年开盘摇号的186个新盘共计有48542套房源,最终收获了80371组有效认筹,年度平均认筹率达165.57%,创下3年来新高。

2019年入市的154个新盘共42356套房源,最终收获了24908组有效认筹,年度平均认筹率达58.81%。这也意味着,2020年新房市场年度平均认筹率近乎为去年的3倍,二者差距高达106.76个百分点。即便是与2018年88.94%的年度认筹率相比,依然高出76.63个百分点。

从月度认筹纪录来看,除2020年2月份受疫情影响无新盘供应外,其余11个月的月平均认筹率均超过2019年同期数据。

2020年月均认筹率呈上扬趋势,上半年受疫情影响波动较大,下半年虽震荡上行但依然保持在150%以上高位。7-11月,月度平均认筹率分别为153.72%、156.86%、153.08%、169.06%、196.29%,并在12月突破200%达到顶峰的261.57%,不仅力压2019年市场表现,也远超2018年最高点的134.15%,不断刷新过往纪录。

从单个项目看,2019年上海入市项目收获认筹率最高的是福晟钱隆广场的647.06%,这一认筹率如果放到2020年只能勉强跻进前十的门槛。

2020年认筹率超过1000%的项目就有2个,分别为汇成南街里(1268.78%)和尚峰名邸(1268.78%);位于600%-1000%档的有8个,依次为尚海郦景·馨澜、中海汇德里、虹庐湾、仁恒静安世纪二期、中海汇德里、前滩三湘印象、绿地海珀外滩和格力浦江海德。

由于市场热度太高,2020年上海“千人摇”项目高达27个,值得注意的是,当前市场的火爆也让开发商在筛选客户时更为严格、强势,多数楼盘不仅被设置了较高的验资门槛,融创徐汇滨江壹号等大热的项目更是只接受全款支付,这无形中已经“劝退”不少意向客户,如果参与门槛降低,摇号认筹的队伍将进一步扩大。

即便如此,2020年依然出现了蟠龙天地与汇成南街里2个3000人参与摇号的项目,而2019年上海仅有高尚领域1个“千人摇”项目,收获1181组客户认筹。

从销售金额来看,2020年,上海出现百亿级神盘,超过去年商品住宅销售榜冠军静安府的96.83亿元。

克而瑞数据显示,2020年1-11月,上海楼盘销售金额排名第一的是瑞虹新城天悦郡庭项目,成交金额达102.31亿元,超出第二名申能凯利海华府约23亿元。

如无意外,瑞虹新城天悦郡庭将成为2020年度的销冠。

细数土拍市场“六宗最”

1

楼板价最高

多幅市区优质宅地的出让让土拍接连迎来高潮。

上海全年单价最高地块为杨浦区江浦社区R-09地块(大桥街道115街坊)夺得。该地块位于杨浦区内环内,地理位置优越,吸引了金融街+招商蛇口、龙光、九龙仓、金隅、仁恒+华发7大房企5路人马参与竞价,鏖战95轮后,金隅以总价69.2亿元竞得,成交楼面价85763.6元/平方米,溢价率38.33%,创下近阶段内环土地价格新高,市场预期其未来市场售价至少在11万元以上。

单价仅次于杨浦内环地块的是三个月里经历了遇冷与热战的虹口北外滩158街坊。围标事件后,北外滩纯住宅地块第二次出让,与第一次出让时3家房企仅有一家举牌,另外两家放弃参与竞价不同,这幅北外滩“钻石级”地块再次出让吸引了绿城、招商蛇口、华发、融创、融信、保利以及龙光7家厮杀,竞价环节高潮迭起,历时2个半小时,187轮激战后,招商蛇口终以44.04亿元拿下该地块,溢价28.4%,成交楼板价约为8.11万元/平方米。期间,招商最大的对手龙光欲取该地块破冰上海市场,其一路加价到底,187轮竞价中举牌63次。折戟后6天,龙光终以总价23.82亿元竞得杨浦区定海社区D5-1地块,楼面价65441元/平方米,溢价率19%,拿下其进入上海的首个项目。

时隔四年,融信再度杀回中兴社区,这次虽然没有制造地王,但也创下了年度上海市场楼板价第三。12月4日,融信联手招商、保利以52.129亿元拿下了静安区中兴社区C070202单元268-01地块,楼板价约为7.2万元/平方米。因该与融信的地王项目中兴路一号位置相近,也被业内人士戏称为“中兴路二号”。7.2万元/平方米的楼面价在业内人事看来,后续运营压力较小,有稳定的获利空间。

2

总价最高

年度总价最高的地块当仁不让为徐汇区黄浦江南延伸段的28个地块。该地块为涉宅混合用地,虽然最终溢价率仅为0.1%,综合楼板价约为28564元/平方米,但核心区位加之28个地块打包出让形成的巨无霸体量,让香港置地为其豪掷310.5亿元。

这一价格,超过了2014年中民投斥资248.5亿元拿下的董家渡地块,也超过了2016年招商蛇口联合华侨城以310亿元拍得的深圳新会展中心地块,成功刷新内地土地总价纪录。

紧随其后的是金隅69.2亿元摘得的杨浦江浦社区地块,华发斥资64.35亿元拿下的闵行颛桥地块位列总价第三。

值得注意的是,年底上海又放出一幅重磅地块,该地块位于黄浦区豫园社区,起拍价176亿元,或将成为上海地块总价TOP 4,但这幅超级地块的最终归属要等到2021年1月揭晓。

3

斩获地块最多

全年92宗涉宅地块被66家房企分获,平均一家1.3块地,但也有房企囊括了多个地块,成为2020年上海市场的大赢家。

上半年拿下5个地块的大名城下半年继续补仓,全年以6幅地位居地块榜第一,总成交金额约为53.72亿元。具体来看,其中4幅位于浦东临港片区,另外2幅分别位于松江和青浦。大名城的顺利补仓也得益于2020年临港启动“大批发”,全年出让152幅地块,其中住宅43幅。

大名城的积极补仓除了对上海市场的看好,更重要的原因在于其当前位于上海的土储已几乎耗尽,其营收重要贡献城市上海的余粮已不多,如不及时补仓或将被动退出。

和大名城一样在上海公开市场表现积极的还有金地。12月18日抢下松江区中山街道新城主城C单元C08-04号(国际生态商务区25号)地块后,金地2020年在上海的新增地块达到了5宗,其中涉宅用地4幅,耗资156.29亿元。

4幅宅地中,2块位于嘉定,青浦和松江各1块。从竞拍情况来看,金地决心较大,溢价率均不低。6月11日,金地先以29.02亿元拿下青浦区西虹桥联涞路北侧09-15地块,成交楼板价3.61万元/平方米,溢价率22.04%。5天后,其转战嘉定区,以约24.73亿元摘得嘉定新城(马陆镇)戬浜社区16-06地块,成交楼板价约2.25万元/平方米,溢价率约27.9%。3天后,同样是嘉定,这一次的总价为40.24亿元,溢价率35.48%。年底的松江新城纯宅地竞拍,金地凭借62.3亿元胜出,溢价率15.4%。

为何金地要“不惜一切代价大力补仓上海”?

和大名城一样,金地在上海市场也面临类似的“土储困境”。2020年之前,金地上一次在上海扩储还得追溯到2018年12月,货值承压让金地需要尽快补仓。这一补仓的效果显而易见,青浦项目目前已进入蓄客期,即将开盘。

有别于大名城的节奏,保利的冲刺主要集中在下半年。下半年,其斥资96.16亿元接连斩获崇明、浦东、奉贤、静安区共计4幅地块。

4

溢价率最高

“招挂复合”细则的调整,让更多房企有机会参与挂牌竞价环节,多块优质宅地的出让更是引发房企多轮激战。

全年92幅涉宅地块平均溢价率11.86%,底价成交的共41幅。65幅纯宅地平均溢价率14.4%,底价成交的只有22幅。其中溢价率前三名地块均出自土地供应大区浦东。

全年上海土拍溢价率之王当属浦东新区新场镇古镇东单元(PDXC-02)09A-03地块。9月1日,上海土拍市场迎来月度第一场宅地出让,该地块最大的亮点在于距离新场古镇直线距离仅为1.3公里,最终名不见经传的同润击败雅居乐和保利置业等,以14.18亿元竞得该地块,成交楼板价29100元/平方米,溢价率60.8%。

万达拿下的临港地块紧随其后,位列第二。

6月11日,万达以总价12.39亿元拿下临港一地块,溢价率53.13%,楼面价17637元/平方米,这也是上半年上海土拍宅地中溢价率最高的一块。13天后,万达继续补仓,以8.1亿元竞得临港重装备产业区一宗商住用地。

华发也在闵行颛桥地块付出了不小的代价。8月11日,颛桥地块起拍中,面对融创联合体的激进报价,华发跟到了最后,经过162轮厮杀,力压融创联合体,以总价64.35亿元总价竞得地块,溢价率46.4%。40558元/平方米的成交楼面价也刷新了闵行颛桥板块的纪录。

5

拿地金额最多

虽然大名城以6幅地位居数量榜第一,但由于地块多为郊区,因此其拿地金额仅以53.725亿元位居第九。

310.5亿元的香港置地依然稳坐拿地金额桂冠,这一体量近乎为第二名金地的两倍。数据显示,为了4块宅地,金地累计付出了156.29亿元的代价。

紧随金地之后的是拿出104.42亿元摘地的招商蛇口,其2020年在上海除了44亿血拼北外滩围标地块,还斥资43亿元拿下了青浦徐泾一宅地,并联手融信、保利以52.129亿元夺得“中兴路二号”。

此外,华发2020年在上海市场拿地金额也超过100亿元。除了豪掷64.35亿元将闵行颛桥一宅地收入囊中,其还联合仁恒竞得浦东一宅地和静安“四行仓库”旁一商住用地。

融信、万科、保利分别位居拿地金额第五-七位。

融信2020年在上海的拿地金额达88.698亿元;万科则斥资85.39亿元拿下宝山4宗城中村改造用地;保利发展全年也拿下4宗地,节奏贯穿全年,总价73.2亿元;金隅虽然年内只斩获杨浦浦江社区1宗地块,但凭借69.2亿元的总价依然跻身金额榜第八位;排在第九的是大名城,十强中的最后一个席位留给了华侨城。

7月21日,最终华侨城以50.01亿元摘得浦东唐镇一地块,成交楼面价4.42万元/平方米,溢价率19.07%。该地块创下了4年来上海浦东新区住宅用地成交楼面价的新高纪录。

50亿高价夺地的背后是华侨城在上海的及时补仓,其上一次在上海拿地还得追溯到四年前。2016年1月,华侨城联合华润以69.32亿元获取苏河湾中央公园地块,此后在上海便再也没有拿地动作。上海土储近荒,让华侨城不得不出手。

6

参与积极性最高

12月15日,金茂发布了拿地海报,庆祝其摘得崇明区长兴岛凤凰镇CX-01单元32-01、33-01地块,浓烈的红底色上写着“传奇金茂,再展新图”,喜悦之情呼之欲出。

当天,崇明区长兴岛凤凰镇出让,金茂力压大华、碧桂园,以13.55亿元将其收入囊中,溢价率28.1%,成交楼板价16618元/平方米。

这是金茂2020年在上海公开市场收获的第一宗宅地,也是其契而不舍多次参与土拍后的最终回响。

据不完全统计,金茂2020年共11次进入到竞价阶段,陪跑10次后终于12月15日竞得崇明宅地,这也是金茂自大宁金茂府项目之后首次在上海单独拿地。

虽然多次参拍,但金茂并未表现出孤注一掷的勇猛,市场认为其在竞拍方面有所保留或是为了将实力留至金茂府前面的地块,但上述地块2020年并未挂牌,扩储指标驱使金茂2020年必须有所斩获。

和金茂一样积极的还有融创,其6月到9月多次出击未果,最终于10月和上海城建置业联合竞得杨浦区定海社区D1-5地块。世茂也6次参与竞价,但最终未有收获。同样参与6宗宅地竞价的还有新城,比世茂幸运,新城最终获得了闵行浦江地块。

这些积极的身影还有很多……

贝壳2020房地产市场报告:高能级城市快速修复,明年需求降温_详细解读_最新资讯_热点事件

新房市场增长8%左右

总体看,新房市场全年的表现令人满意,但经历特殊时期之后新房市场的发展动力被重新认知,市场结构正在发生变化,城市分化愈加明显。

新房市场“先抑后扬”,新建商品住宅交易规模将达到15万亿,再创历史新高。2020年国民经济发展遭受冲击,同时对于新房市场而言亦是一次艰巨的考验。线下销售的停滞让整个一季度的新房市场进入冰封期。从二季度开始,政府及各方力量积极参与到稳定楼市工作中,纾困政策的扶持以及土地市场的快速回暖拉动新房市场的恢复。根据国家统计局数据,截止2020年11月,全国商品住宅累计成交面积同比增速达到0.8%,意味着新房市场完成修复,预计全年成交量将小幅超过去年,实现稳定增长。

全国商品住宅销售面积及同比(万平米,%) 数据来源:国家统计局

新房价格上涨7%左右,涨幅逐年收窄。从商品住宅累计成交均价同比增速来看,2020年整体增速放缓,截止11月,商品住宅均价累计同比增长7.4%,为近三年以来同期最低值,低于去年同期1.5个百分点

在特殊的条件下2020年市场出现明显波动。3月全国商品住宅成交均价回落至2019年年初水平,但随着市场复苏,二季度成交均价快速提升,环比涨幅最高达到6%,并在6月份单月成交均价破万,全国住宅市场进入万元时代,新房市场强劲的恢复动力拉动市场热度快速上升。但随后为抑制房价过快上涨的调控政策在各城市密集出台,成交均价环比增速逐渐放缓,成交均价同比增速在8月达到13%的峰值后,月度成交均价从9月开始进入下行区间。与此同时,房企为冲刺“金九银十”开始大范围采取降价促销措施,商品住宅市场四季度开启“以价换量”模式。

特殊时期加速价值认知聚焦,城市分化明显。虽然一线城市年初受影响最为严重,成交量下滑幅度近40%,但在深圳、广州等城市新房成交量增速保持增长的带动之下,一线城市恢复速度最快,并率先实现累计成交量正增长。前11月一线城市累计成交面积增长0.6%,成交价格同比上涨8.2%。二线城市二季度恢复速度与一线城市相当,且同比降幅小于一线城市,但是下半年在调控影响下恢复动力略显不足,二线城市同比下降2.6%左右。三、四线城市虽然受影响相对较小,但恢复速度缓慢,成交量下降7.7%左右。

城市市场表现分化的主要原因是,一、二线城市由于发展前景较好,城市发展动力相对强劲,人口基数保持增长、房产需求量稳定,虽然市场受到冲击,但仍具有较好的韧性和恢复能力。与此同时,叠加一、二线城市土地市场率先恢复的影响,新房市场预期进一步提升,成为整体市场恢复中主要的动力来源。此次修复过程再一次凸显了一、二线核心城市的市场发展潜力。

长三角和粤港澳城市群在市场修复过程中表现抢眼。城市群打破原有线级城市的界限,以地域联动关系为核心发展要素的城市群市场格局初步形成。从城市统计局发布数据来看,在八个公布数据的国家级城市群中,2020年1-11月成交面积累计增速排名前三的分别为长三角、粤港澳和京津冀城市群。其中,长三角城市群中82%的城市已经完成修复,44%的城市增速超过10%,成交量超过千万级的城市有8个,比去年同期增加三个城市;粤港澳大湾区城市基本全部完成修复,10月累计成交面积同比最大降幅不超过1%。与之相反,长江中游城市群和哈长城市群成交量累计同比降幅仍在15%-20%,市场修复能力较弱。 

图:2020年1-11月城市群商品住宅成交面积累计同比(%) 数据来源:城市统计局,贝壳研究院统计整理

回顾全年新房市场发展,特殊时期不仅没有击垮市场,反而让市场在修复过程中焕发新的增长动力。市场的供需双方在修复过程中均表现出极强的韧性:一方面房企在偿债压力下积极推货,另一方面在总体国民经济基础较好的情况下,新房市场的需求量基本保持稳定,并在基本面恢复后积极入市,实现成交量的补涨。在市场复苏的过程中,城市的价值被重新认知,高能级城市及优势城市群的核心城市的价值凸显,无论是土地市场还是新房市场的优势均向高潜力城市靠拢,城市分化愈加明显。同时,在应对“黑天鹅事件”的过程中,城市和开发商都积累了重要的经验,特殊时期加速了市场的成长,也推动调控长效机制进一步走向完善。

二手市场增长8%左右

据我们测算,2020年全国二手房成交量达420万套,同比小幅下滑1.3%;交易面积3.96亿方,同比微增1%。二手房交易GMV共计7.3万亿,同比增长8.1%,创2015年以来最大值。2020年全国二手住宅成交均价1.8万元/平,同比上涨7%。二手房市场GMV的增长主要由房价上涨带动。

今年新冠疫情对二手房市场的短期影响大概在4个月左右。2月85城全市二手住宅成交量同比大幅下滑78%,随着疫情逐步得到控制,积压的需求得到释放,成交量同比降幅逐步收窄,到6月当月成交量开始追平去年同期,此后同比增速逐渐扩大,到年底累计成交基本追平去年。因此,疫情的影响并没有减少购房需求。

市场表现出较强的劲韧性,并呈现出以下几个特点:

第一,南方城市市场需求强劲。2020年二手房市场无论是成交量还是房价,南方城市普遍好于北方城市,长三角及珠三角表现普遍好于环渤海。从成交量看,珠三角、长三角城市群二手住宅成交量同比增速在10%以上,环渤海城市群同比小幅下降,哈长城市群中两核心城市成交同比降幅约24%。

图:城市群典型城市二手住宅成交量及同比。数据来源:贝壳研究院

价格的南强北弱特征更明显:北方城市除少数几城价格温和上涨外,其余重点城市均下跌。长三角和珠三角城市二手房价格普涨。珠三角中核心城市深圳与周边莞惠涨幅靠前,长三角中无锡、上海、南京及杭州等城房价涨幅均在7%以上。

第二,高能级城市市场需求强劲。从成交量看,一线城市全年二手住宅成交量预计同比增长20%,而二线城市成交基本持平,三四线城市预计难超去年。一线中,深圳在大湾区及先行示范区双重利好加持下,上半年成交量大幅增长,然而升温势头被下半年伊始的调控加码阻断,市场降温,全年成交增幅较上半年收窄。广州及上海二手住宅成交量同比增幅也在22%附近,北京同比增幅略低约15%,但增幅是2017年“317新政”调控后最大幅度,成交绝对水平创调控后新高。二线城市中杭州、西安、成都及南京等成交同比增幅均在25%以上,市场成交升温幅度较大。

价格方面,从拟合的价格指数看,2020年11月一线城市二手房价格指数同比上涨11.3%,二线城市价格指数上涨5%,涨幅温和,其他低能级城市价格指数同比持平。一线中深圳涨幅明显,上海涨幅次之,广州均价上涨5%,涨幅温和;北京二手房成交均价基本持平。

图:不同能级城市二手住宅交易量及同比 。数据来源:贝壳研究院

第三,高端改善市场修复强。数据显示,不同面积段房源成交修复强度与面积成正比。疫情过后大户型高端改善产品月度成交环比增速明显高于其他面积段产品。2020年前10月链家重点18城180平以上房源成交量同比增幅达29%,140-180平中高端改善产品成交同比增幅为18%,高于其他偏小户型增速。高端改善户型价格涨幅大于其他户型,今年三季度180平以上房源成交均价同比上涨11%。

第四,核心区域二手房价格坚挺,涨幅靠前。价涨的背后是需求在支撑,在经济形势不确定性强的背景下,区位优势明显的物业更受到青睐。以一线四城为例,2020年价格涨幅与价格绝对值基本正相关。

但是,2020年部分城市市场呈现出明显的降温,主要集中在北方城市。如东北区域的哈尔滨、沈阳成交同比降幅预计在25%以上,烟台及天津成交同比降幅也在10%以上。这些城市尤其是东北地区部分城市经济发展陷入“资源诅咒”,产业结构落后,疫情对经济冲击大,对市场购买力影响大。北方城市房价普遍下跌,廊坊均价同比下跌8%,跌幅居首,环渤海的济南、青岛及天津均价同比跌幅也在3%以上。这些城市本身经济发展动力偏弱,人口增长持续性不强,2019年以来房价的下跌是人口增长支撑不济下,市场对前期房价过快上涨的消化,即使没有2020年疫情的影响,这些区域房价走势也不乐观。

2017年以来货币政策强调防范金融风险和降杠杆保持中性偏紧的态势。但疫情的冲击之下,政府采取了短期应急政策。央行加大逆周期调节力度,综合运用降息、降准、中期借贷便利、再贴现等工具投放中长期流动性,引导货币市场利率中枢下行。房贷利率随着LPR调整而下降,贷款发放周期从45天下降到30天左右。再加上部分城市实行新房限价导致一二手房价倒挂,部分城市投机性购房需求有所抬头,导致房价快速上涨。 

图:贝壳36城主流房贷利率走势及平均房贷放款周期(天)。数据来源:贝壳研究院

不同群体和不同区域对流动性的敏感度不同。高购买力人群置业计划受影响更小,也更容易获得信贷支持,带动优质物业市场明显升温。货币宽松下不同群体获得贷款的难易程度不同。从各行业受疫情冲击的程度看,一季度其他行业产值同比下降,而金融业及信息传输、软件和技术服务业产值同比增长,尤其是金融业产值同比增速与2019年同期基本相当。可见即使疫情冲击,这部分人收入及预期收入基本未受影响,置业计划及银行对其放贷意愿也基本未受影响。从区域上看,一线及强二线城市这些产业就业人群占比更高、基数也更大;从住房产品偏好上看,这部分就业人群经济实力较强,平均工资高于其他行业,工作区域多分布在城市中心,所以更倾向改善型产品、核心区位。

综上,今年以地价和房价为代表的资产价格上涨,是抗击疫情政策的溢出效应导致的资产配置需求。一方面货币宽松提升购房者购买力,增加市场需求,另一方面,疫情之下高净值人群受影响相对较小且在货币宽松背景下资产的保值增值诉求更高,导致市场的分化。

预计2021年房地产市场将出现四个趋势:

第一,2021年市场总体平稳,资产价格上涨的幅度收窄。土地市场成交量下降,价格涨幅收窄到10%左右。新房市场和二手房市场总体成交体量与今年相当,价格上涨幅度从7%收窄到5%左右。

第二,区域之间的市场表现继续分化。用二手房库存房源去化周期衡量市场的供需矛盾,2020年重点城市二手房市场去化周期与价格涨幅基本呈现负相关关系。二手房去化周期在50个月以内时,年度均价同比涨幅在5%以上,涨幅偏大;当去化周期在50-65个月之间时,均价同比涨幅在0-5%之间,涨幅温和;当去化周期在65个月以上时,房价以下跌为主。

图:2020年重点城市二手房市场供需矛盾与价格涨幅散点图。数据来源:贝壳研究院

长三角城市房价涨幅靠前。从供给端看,2020年长三角区域城市土地市场热度较高,如宁波、南通及无锡等城住宅土地成交均价同比涨幅在35%以上,土地成交溢价率在20%及以上,核心城市上海地价涨幅也达42%。预计2021年高价地项目入市,会带动市场预期向上。在需求端,2019年杭州、宁波等城常住人口增量大,分别为55万及34万,长三角城市群区域协同度高,市场预期强,新房和二手房库存量去化周期均不高,供不应求矛盾或有进一步加剧趋势,2021年市场表现继续好于其他,预计城市群内重点城市房价涨幅仍靠前,涨幅在5%-10%之间。

珠三角市场降温,广州继续温和升温。珠三角区域楼市在2020年表现亮眼,主要是局部如深、莞等城在货币宽松的溢出效应叠加城市发展利好下城市本身不乐观的供需矛盾加剧导致市场升温。但两城在2020年三季度调控严格加码,调控后两城二手房价格涨幅收窄,但仍继续上涨,预计后期仍有进一步加强金融监管等调控政策出台,2021年市场需求降温。同时2020年珠三角的中山、深圳、惠州及东莞等城住宅用地成交量同比增长在2倍及以上,新房供应量预计会明显增加,2021年价格涨幅将明显收窄甚至下跌。而广州近两年房价相对平稳,在人口增长的支撑下预计2021年市场成交体量进一步扩大;2020年广州住宅用地供应同比翻倍,预计2021年新房入市增加,供需矛盾趋紧压力不大,预计价格继续上涨,仍保持5%以内。

环渤海区域城市二手房市场表现平稳,核心城市北京继续温和向好。2020年末环渤海区域城市新房及二手房库存普遍较高,去化周期长,不排除有城市推出“托市”政策,需求有望在2021年小幅回升。但受累于城市长期经济及人口基本面不强,市场预期及需求仍不强,价格不会有明显上涨,乐观情况是由跌转平。对于核心城市北京,2017年“317新政”调控后房价已阴跌三年,预计随着2020年限竞房库存的消耗、不限价产品的逐步入市,市场预期好转,价格将向上,但新房尤其是限竞房库存仍高,预计价涨温和,不超5%,二手房需求也将进一步温和向上。

市场太快或太冷,都不是行业结构转变调整的好时机。展望未来,全球及中国的货币环境仍然将维持宽松,这为明年市场提供了比较好的环境,中国房地产市场保持20万亿左右的超大体量规模,同时市场在韧性之下步入平稳发展的阶段。

贝壳2020房地产市场报告:高能级城市快速修复,明年需求降温_详细解读_最新资讯_热点事件

新房市场增长8%左右

总体看,新房市场全年的表现令人满意,但经历特殊时期之后新房市场的发展动力被重新认知,市场结构正在发生变化,城市分化愈加明显。

新房市场“先抑后扬”,新建商品住宅交易规模将达到15万亿,再创历史新高。2020年国民经济发展遭受冲击,同时对于新房市场而言亦是一次艰巨的考验。线下销售的停滞让整个一季度的新房市场进入冰封期。从二季度开始,政府及各方力量积极参与到稳定楼市工作中,纾困政策的扶持以及土地市场的快速回暖拉动新房市场的恢复。根据国家统计局数据,截止2020年11月,全国商品住宅累计成交面积同比增速达到0.8%,意味着新房市场完成修复,预计全年成交量将小幅超过去年,实现稳定增长。

全国商品住宅销售面积及同比(万平米,%) 数据来源:国家统计局

新房价格上涨7%左右,涨幅逐年收窄。从商品住宅累计成交均价同比增速来看,2020年整体增速放缓,截止11月,商品住宅均价累计同比增长7.4%,为近三年以来同期最低值,低于去年同期1.5个百分点

在特殊的条件下2020年市场出现明显波动。3月全国商品住宅成交均价回落至2019年年初水平,但随着市场复苏,二季度成交均价快速提升,环比涨幅最高达到6%,并在6月份单月成交均价破万,全国住宅市场进入万元时代,新房市场强劲的恢复动力拉动市场热度快速上升。但随后为抑制房价过快上涨的调控政策在各城市密集出台,成交均价环比增速逐渐放缓,成交均价同比增速在8月达到13%的峰值后,月度成交均价从9月开始进入下行区间。与此同时,房企为冲刺“金九银十”开始大范围采取降价促销措施,商品住宅市场四季度开启“以价换量”模式。

特殊时期加速价值认知聚焦,城市分化明显。虽然一线城市年初受影响最为严重,成交量下滑幅度近40%,但在深圳、广州等城市新房成交量增速保持增长的带动之下,一线城市恢复速度最快,并率先实现累计成交量正增长。前11月一线城市累计成交面积增长0.6%,成交价格同比上涨8.2%。二线城市二季度恢复速度与一线城市相当,且同比降幅小于一线城市,但是下半年在调控影响下恢复动力略显不足,二线城市同比下降2.6%左右。三、四线城市虽然受影响相对较小,但恢复速度缓慢,成交量下降7.7%左右。

城市市场表现分化的主要原因是,一、二线城市由于发展前景较好,城市发展动力相对强劲,人口基数保持增长、房产需求量稳定,虽然市场受到冲击,但仍具有较好的韧性和恢复能力。与此同时,叠加一、二线城市土地市场率先恢复的影响,新房市场预期进一步提升,成为整体市场恢复中主要的动力来源。此次修复过程再一次凸显了一、二线核心城市的市场发展潜力。

长三角和粤港澳城市群在市场修复过程中表现抢眼。城市群打破原有线级城市的界限,以地域联动关系为核心发展要素的城市群市场格局初步形成。从城市统计局发布数据来看,在八个公布数据的国家级城市群中,2020年1-11月成交面积累计增速排名前三的分别为长三角、粤港澳和京津冀城市群。其中,长三角城市群中82%的城市已经完成修复,44%的城市增速超过10%,成交量超过千万级的城市有8个,比去年同期增加三个城市;粤港澳大湾区城市基本全部完成修复,10月累计成交面积同比最大降幅不超过1%。与之相反,长江中游城市群和哈长城市群成交量累计同比降幅仍在15%-20%,市场修复能力较弱。 

图:2020年1-11月城市群商品住宅成交面积累计同比(%) 数据来源:城市统计局,贝壳研究院统计整理

回顾全年新房市场发展,特殊时期不仅没有击垮市场,反而让市场在修复过程中焕发新的增长动力。市场的供需双方在修复过程中均表现出极强的韧性:一方面房企在偿债压力下积极推货,另一方面在总体国民经济基础较好的情况下,新房市场的需求量基本保持稳定,并在基本面恢复后积极入市,实现成交量的补涨。在市场复苏的过程中,城市的价值被重新认知,高能级城市及优势城市群的核心城市的价值凸显,无论是土地市场还是新房市场的优势均向高潜力城市靠拢,城市分化愈加明显。同时,在应对“黑天鹅事件”的过程中,城市和开发商都积累了重要的经验,特殊时期加速了市场的成长,也推动调控长效机制进一步走向完善。

二手市场增长8%左右

据我们测算,2020年全国二手房成交量达420万套,同比小幅下滑1.3%;交易面积3.96亿方,同比微增1%。二手房交易GMV共计7.3万亿,同比增长8.1%,创2015年以来最大值。2020年全国二手住宅成交均价1.8万元/平,同比上涨7%。二手房市场GMV的增长主要由房价上涨带动。

今年新冠疫情对二手房市场的短期影响大概在4个月左右。2月85城全市二手住宅成交量同比大幅下滑78%,随着疫情逐步得到控制,积压的需求得到释放,成交量同比降幅逐步收窄,到6月当月成交量开始追平去年同期,此后同比增速逐渐扩大,到年底累计成交基本追平去年。因此,疫情的影响并没有减少购房需求。

市场表现出较强的劲韧性,并呈现出以下几个特点:

第一,南方城市市场需求强劲。2020年二手房市场无论是成交量还是房价,南方城市普遍好于北方城市,长三角及珠三角表现普遍好于环渤海。从成交量看,珠三角、长三角城市群二手住宅成交量同比增速在10%以上,环渤海城市群同比小幅下降,哈长城市群中两核心城市成交同比降幅约24%。

图:城市群典型城市二手住宅成交量及同比。数据来源:贝壳研究院

价格的南强北弱特征更明显:北方城市除少数几城价格温和上涨外,其余重点城市均下跌。长三角和珠三角城市二手房价格普涨。珠三角中核心城市深圳与周边莞惠涨幅靠前,长三角中无锡、上海、南京及杭州等城房价涨幅均在7%以上。

第二,高能级城市市场需求强劲。从成交量看,一线城市全年二手住宅成交量预计同比增长20%,而二线城市成交基本持平,三四线城市预计难超去年。一线中,深圳在大湾区及先行示范区双重利好加持下,上半年成交量大幅增长,然而升温势头被下半年伊始的调控加码阻断,市场降温,全年成交增幅较上半年收窄。广州及上海二手住宅成交量同比增幅也在22%附近,北京同比增幅略低约15%,但增幅是2017年“317新政”调控后最大幅度,成交绝对水平创调控后新高。二线城市中杭州、西安、成都及南京等成交同比增幅均在25%以上,市场成交升温幅度较大。

价格方面,从拟合的价格指数看,2020年11月一线城市二手房价格指数同比上涨11.3%,二线城市价格指数上涨5%,涨幅温和,其他低能级城市价格指数同比持平。一线中深圳涨幅明显,上海涨幅次之,广州均价上涨5%,涨幅温和;北京二手房成交均价基本持平。

图:不同能级城市二手住宅交易量及同比 。数据来源:贝壳研究院

第三,高端改善市场修复强。数据显示,不同面积段房源成交修复强度与面积成正比。疫情过后大户型高端改善产品月度成交环比增速明显高于其他面积段产品。2020年前10月链家重点18城180平以上房源成交量同比增幅达29%,140-180平中高端改善产品成交同比增幅为18%,高于其他偏小户型增速。高端改善户型价格涨幅大于其他户型,今年三季度180平以上房源成交均价同比上涨11%。

第四,核心区域二手房价格坚挺,涨幅靠前。价涨的背后是需求在支撑,在经济形势不确定性强的背景下,区位优势明显的物业更受到青睐。以一线四城为例,2020年价格涨幅与价格绝对值基本正相关。

但是,2020年部分城市市场呈现出明显的降温,主要集中在北方城市。如东北区域的哈尔滨、沈阳成交同比降幅预计在25%以上,烟台及天津成交同比降幅也在10%以上。这些城市尤其是东北地区部分城市经济发展陷入“资源诅咒”,产业结构落后,疫情对经济冲击大,对市场购买力影响大。北方城市房价普遍下跌,廊坊均价同比下跌8%,跌幅居首,环渤海的济南、青岛及天津均价同比跌幅也在3%以上。这些城市本身经济发展动力偏弱,人口增长持续性不强,2019年以来房价的下跌是人口增长支撑不济下,市场对前期房价过快上涨的消化,即使没有2020年疫情的影响,这些区域房价走势也不乐观。

2017年以来货币政策强调防范金融风险和降杠杆保持中性偏紧的态势。但疫情的冲击之下,政府采取了短期应急政策。央行加大逆周期调节力度,综合运用降息、降准、中期借贷便利、再贴现等工具投放中长期流动性,引导货币市场利率中枢下行。房贷利率随着LPR调整而下降,贷款发放周期从45天下降到30天左右。再加上部分城市实行新房限价导致一二手房价倒挂,部分城市投机性购房需求有所抬头,导致房价快速上涨。 

图:贝壳36城主流房贷利率走势及平均房贷放款周期(天)。数据来源:贝壳研究院

不同群体和不同区域对流动性的敏感度不同。高购买力人群置业计划受影响更小,也更容易获得信贷支持,带动优质物业市场明显升温。货币宽松下不同群体获得贷款的难易程度不同。从各行业受疫情冲击的程度看,一季度其他行业产值同比下降,而金融业及信息传输、软件和技术服务业产值同比增长,尤其是金融业产值同比增速与2019年同期基本相当。可见即使疫情冲击,这部分人收入及预期收入基本未受影响,置业计划及银行对其放贷意愿也基本未受影响。从区域上看,一线及强二线城市这些产业就业人群占比更高、基数也更大;从住房产品偏好上看,这部分就业人群经济实力较强,平均工资高于其他行业,工作区域多分布在城市中心,所以更倾向改善型产品、核心区位。

综上,今年以地价和房价为代表的资产价格上涨,是抗击疫情政策的溢出效应导致的资产配置需求。一方面货币宽松提升购房者购买力,增加市场需求,另一方面,疫情之下高净值人群受影响相对较小且在货币宽松背景下资产的保值增值诉求更高,导致市场的分化。

预计2021年房地产市场将出现四个趋势:

第一,2021年市场总体平稳,资产价格上涨的幅度收窄。土地市场成交量下降,价格涨幅收窄到10%左右。新房市场和二手房市场总体成交体量与今年相当,价格上涨幅度从7%收窄到5%左右。

第二,区域之间的市场表现继续分化。用二手房库存房源去化周期衡量市场的供需矛盾,2020年重点城市二手房市场去化周期与价格涨幅基本呈现负相关关系。二手房去化周期在50个月以内时,年度均价同比涨幅在5%以上,涨幅偏大;当去化周期在50-65个月之间时,均价同比涨幅在0-5%之间,涨幅温和;当去化周期在65个月以上时,房价以下跌为主。

图:2020年重点城市二手房市场供需矛盾与价格涨幅散点图。数据来源:贝壳研究院

长三角城市房价涨幅靠前。从供给端看,2020年长三角区域城市土地市场热度较高,如宁波、南通及无锡等城住宅土地成交均价同比涨幅在35%以上,土地成交溢价率在20%及以上,核心城市上海地价涨幅也达42%。预计2021年高价地项目入市,会带动市场预期向上。在需求端,2019年杭州、宁波等城常住人口增量大,分别为55万及34万,长三角城市群区域协同度高,市场预期强,新房和二手房库存量去化周期均不高,供不应求矛盾或有进一步加剧趋势,2021年市场表现继续好于其他,预计城市群内重点城市房价涨幅仍靠前,涨幅在5%-10%之间。

珠三角市场降温,广州继续温和升温。珠三角区域楼市在2020年表现亮眼,主要是局部如深、莞等城在货币宽松的溢出效应叠加城市发展利好下城市本身不乐观的供需矛盾加剧导致市场升温。但两城在2020年三季度调控严格加码,调控后两城二手房价格涨幅收窄,但仍继续上涨,预计后期仍有进一步加强金融监管等调控政策出台,2021年市场需求降温。同时2020年珠三角的中山、深圳、惠州及东莞等城住宅用地成交量同比增长在2倍及以上,新房供应量预计会明显增加,2021年价格涨幅将明显收窄甚至下跌。而广州近两年房价相对平稳,在人口增长的支撑下预计2021年市场成交体量进一步扩大;2020年广州住宅用地供应同比翻倍,预计2021年新房入市增加,供需矛盾趋紧压力不大,预计价格继续上涨,仍保持5%以内。

环渤海区域城市二手房市场表现平稳,核心城市北京继续温和向好。2020年末环渤海区域城市新房及二手房库存普遍较高,去化周期长,不排除有城市推出“托市”政策,需求有望在2021年小幅回升。但受累于城市长期经济及人口基本面不强,市场预期及需求仍不强,价格不会有明显上涨,乐观情况是由跌转平。对于核心城市北京,2017年“317新政”调控后房价已阴跌三年,预计随着2020年限竞房库存的消耗、不限价产品的逐步入市,市场预期好转,价格将向上,但新房尤其是限竞房库存仍高,预计价涨温和,不超5%,二手房需求也将进一步温和向上。

市场太快或太冷,都不是行业结构转变调整的好时机。展望未来,全球及中国的货币环境仍然将维持宽松,这为明年市场提供了比较好的环境,中国房地产市场保持20万亿左右的超大体量规模,同时市场在韧性之下步入平稳发展的阶段。

贝壳2020房地产市场报告:高能级城市快速修复,明年需求降温_详细解读_最新资讯_热点事件

新房市场增长8%左右

总体看,新房市场全年的表现令人满意,但经历特殊时期之后新房市场的发展动力被重新认知,市场结构正在发生变化,城市分化愈加明显。

新房市场“先抑后扬”,新建商品住宅交易规模将达到15万亿,再创历史新高。2020年国民经济发展遭受冲击,同时对于新房市场而言亦是一次艰巨的考验。线下销售的停滞让整个一季度的新房市场进入冰封期。从二季度开始,政府及各方力量积极参与到稳定楼市工作中,纾困政策的扶持以及土地市场的快速回暖拉动新房市场的恢复。根据国家统计局数据,截止2020年11月,全国商品住宅累计成交面积同比增速达到0.8%,意味着新房市场完成修复,预计全年成交量将小幅超过去年,实现稳定增长。

全国商品住宅销售面积及同比(万平米,%) 数据来源:国家统计局

新房价格上涨7%左右,涨幅逐年收窄。从商品住宅累计成交均价同比增速来看,2020年整体增速放缓,截止11月,商品住宅均价累计同比增长7.4%,为近三年以来同期最低值,低于去年同期1.5个百分点

在特殊的条件下2020年市场出现明显波动。3月全国商品住宅成交均价回落至2019年年初水平,但随着市场复苏,二季度成交均价快速提升,环比涨幅最高达到6%,并在6月份单月成交均价破万,全国住宅市场进入万元时代,新房市场强劲的恢复动力拉动市场热度快速上升。但随后为抑制房价过快上涨的调控政策在各城市密集出台,成交均价环比增速逐渐放缓,成交均价同比增速在8月达到13%的峰值后,月度成交均价从9月开始进入下行区间。与此同时,房企为冲刺“金九银十”开始大范围采取降价促销措施,商品住宅市场四季度开启“以价换量”模式。

特殊时期加速价值认知聚焦,城市分化明显。虽然一线城市年初受影响最为严重,成交量下滑幅度近40%,但在深圳、广州等城市新房成交量增速保持增长的带动之下,一线城市恢复速度最快,并率先实现累计成交量正增长。前11月一线城市累计成交面积增长0.6%,成交价格同比上涨8.2%。二线城市二季度恢复速度与一线城市相当,且同比降幅小于一线城市,但是下半年在调控影响下恢复动力略显不足,二线城市同比下降2.6%左右。三、四线城市虽然受影响相对较小,但恢复速度缓慢,成交量下降7.7%左右。

城市市场表现分化的主要原因是,一、二线城市由于发展前景较好,城市发展动力相对强劲,人口基数保持增长、房产需求量稳定,虽然市场受到冲击,但仍具有较好的韧性和恢复能力。与此同时,叠加一、二线城市土地市场率先恢复的影响,新房市场预期进一步提升,成为整体市场恢复中主要的动力来源。此次修复过程再一次凸显了一、二线核心城市的市场发展潜力。

长三角和粤港澳城市群在市场修复过程中表现抢眼。城市群打破原有线级城市的界限,以地域联动关系为核心发展要素的城市群市场格局初步形成。从城市统计局发布数据来看,在八个公布数据的国家级城市群中,2020年1-11月成交面积累计增速排名前三的分别为长三角、粤港澳和京津冀城市群。其中,长三角城市群中82%的城市已经完成修复,44%的城市增速超过10%,成交量超过千万级的城市有8个,比去年同期增加三个城市;粤港澳大湾区城市基本全部完成修复,10月累计成交面积同比最大降幅不超过1%。与之相反,长江中游城市群和哈长城市群成交量累计同比降幅仍在15%-20%,市场修复能力较弱。 

图:2020年1-11月城市群商品住宅成交面积累计同比(%) 数据来源:城市统计局,贝壳研究院统计整理

回顾全年新房市场发展,特殊时期不仅没有击垮市场,反而让市场在修复过程中焕发新的增长动力。市场的供需双方在修复过程中均表现出极强的韧性:一方面房企在偿债压力下积极推货,另一方面在总体国民经济基础较好的情况下,新房市场的需求量基本保持稳定,并在基本面恢复后积极入市,实现成交量的补涨。在市场复苏的过程中,城市的价值被重新认知,高能级城市及优势城市群的核心城市的价值凸显,无论是土地市场还是新房市场的优势均向高潜力城市靠拢,城市分化愈加明显。同时,在应对“黑天鹅事件”的过程中,城市和开发商都积累了重要的经验,特殊时期加速了市场的成长,也推动调控长效机制进一步走向完善。

二手市场增长8%左右

据我们测算,2020年全国二手房成交量达420万套,同比小幅下滑1.3%;交易面积3.96亿方,同比微增1%。二手房交易GMV共计7.3万亿,同比增长8.1%,创2015年以来最大值。2020年全国二手住宅成交均价1.8万元/平,同比上涨7%。二手房市场GMV的增长主要由房价上涨带动。

今年新冠疫情对二手房市场的短期影响大概在4个月左右。2月85城全市二手住宅成交量同比大幅下滑78%,随着疫情逐步得到控制,积压的需求得到释放,成交量同比降幅逐步收窄,到6月当月成交量开始追平去年同期,此后同比增速逐渐扩大,到年底累计成交基本追平去年。因此,疫情的影响并没有减少购房需求。

市场表现出较强的劲韧性,并呈现出以下几个特点:

第一,南方城市市场需求强劲。2020年二手房市场无论是成交量还是房价,南方城市普遍好于北方城市,长三角及珠三角表现普遍好于环渤海。从成交量看,珠三角、长三角城市群二手住宅成交量同比增速在10%以上,环渤海城市群同比小幅下降,哈长城市群中两核心城市成交同比降幅约24%。

图:城市群典型城市二手住宅成交量及同比。数据来源:贝壳研究院

价格的南强北弱特征更明显:北方城市除少数几城价格温和上涨外,其余重点城市均下跌。长三角和珠三角城市二手房价格普涨。珠三角中核心城市深圳与周边莞惠涨幅靠前,长三角中无锡、上海、南京及杭州等城房价涨幅均在7%以上。

第二,高能级城市市场需求强劲。从成交量看,一线城市全年二手住宅成交量预计同比增长20%,而二线城市成交基本持平,三四线城市预计难超去年。一线中,深圳在大湾区及先行示范区双重利好加持下,上半年成交量大幅增长,然而升温势头被下半年伊始的调控加码阻断,市场降温,全年成交增幅较上半年收窄。广州及上海二手住宅成交量同比增幅也在22%附近,北京同比增幅略低约15%,但增幅是2017年“317新政”调控后最大幅度,成交绝对水平创调控后新高。二线城市中杭州、西安、成都及南京等成交同比增幅均在25%以上,市场成交升温幅度较大。

价格方面,从拟合的价格指数看,2020年11月一线城市二手房价格指数同比上涨11.3%,二线城市价格指数上涨5%,涨幅温和,其他低能级城市价格指数同比持平。一线中深圳涨幅明显,上海涨幅次之,广州均价上涨5%,涨幅温和;北京二手房成交均价基本持平。

图:不同能级城市二手住宅交易量及同比 。数据来源:贝壳研究院

第三,高端改善市场修复强。数据显示,不同面积段房源成交修复强度与面积成正比。疫情过后大户型高端改善产品月度成交环比增速明显高于其他面积段产品。2020年前10月链家重点18城180平以上房源成交量同比增幅达29%,140-180平中高端改善产品成交同比增幅为18%,高于其他偏小户型增速。高端改善户型价格涨幅大于其他户型,今年三季度180平以上房源成交均价同比上涨11%。

第四,核心区域二手房价格坚挺,涨幅靠前。价涨的背后是需求在支撑,在经济形势不确定性强的背景下,区位优势明显的物业更受到青睐。以一线四城为例,2020年价格涨幅与价格绝对值基本正相关。

但是,2020年部分城市市场呈现出明显的降温,主要集中在北方城市。如东北区域的哈尔滨、沈阳成交同比降幅预计在25%以上,烟台及天津成交同比降幅也在10%以上。这些城市尤其是东北地区部分城市经济发展陷入“资源诅咒”,产业结构落后,疫情对经济冲击大,对市场购买力影响大。北方城市房价普遍下跌,廊坊均价同比下跌8%,跌幅居首,环渤海的济南、青岛及天津均价同比跌幅也在3%以上。这些城市本身经济发展动力偏弱,人口增长持续性不强,2019年以来房价的下跌是人口增长支撑不济下,市场对前期房价过快上涨的消化,即使没有2020年疫情的影响,这些区域房价走势也不乐观。

2017年以来货币政策强调防范金融风险和降杠杆保持中性偏紧的态势。但疫情的冲击之下,政府采取了短期应急政策。央行加大逆周期调节力度,综合运用降息、降准、中期借贷便利、再贴现等工具投放中长期流动性,引导货币市场利率中枢下行。房贷利率随着LPR调整而下降,贷款发放周期从45天下降到30天左右。再加上部分城市实行新房限价导致一二手房价倒挂,部分城市投机性购房需求有所抬头,导致房价快速上涨。 

图:贝壳36城主流房贷利率走势及平均房贷放款周期(天)。数据来源:贝壳研究院

不同群体和不同区域对流动性的敏感度不同。高购买力人群置业计划受影响更小,也更容易获得信贷支持,带动优质物业市场明显升温。货币宽松下不同群体获得贷款的难易程度不同。从各行业受疫情冲击的程度看,一季度其他行业产值同比下降,而金融业及信息传输、软件和技术服务业产值同比增长,尤其是金融业产值同比增速与2019年同期基本相当。可见即使疫情冲击,这部分人收入及预期收入基本未受影响,置业计划及银行对其放贷意愿也基本未受影响。从区域上看,一线及强二线城市这些产业就业人群占比更高、基数也更大;从住房产品偏好上看,这部分就业人群经济实力较强,平均工资高于其他行业,工作区域多分布在城市中心,所以更倾向改善型产品、核心区位。

综上,今年以地价和房价为代表的资产价格上涨,是抗击疫情政策的溢出效应导致的资产配置需求。一方面货币宽松提升购房者购买力,增加市场需求,另一方面,疫情之下高净值人群受影响相对较小且在货币宽松背景下资产的保值增值诉求更高,导致市场的分化。

预计2021年房地产市场将出现四个趋势:

第一,2021年市场总体平稳,资产价格上涨的幅度收窄。土地市场成交量下降,价格涨幅收窄到10%左右。新房市场和二手房市场总体成交体量与今年相当,价格上涨幅度从7%收窄到5%左右。

第二,区域之间的市场表现继续分化。用二手房库存房源去化周期衡量市场的供需矛盾,2020年重点城市二手房市场去化周期与价格涨幅基本呈现负相关关系。二手房去化周期在50个月以内时,年度均价同比涨幅在5%以上,涨幅偏大;当去化周期在50-65个月之间时,均价同比涨幅在0-5%之间,涨幅温和;当去化周期在65个月以上时,房价以下跌为主。

图:2020年重点城市二手房市场供需矛盾与价格涨幅散点图。数据来源:贝壳研究院

长三角城市房价涨幅靠前。从供给端看,2020年长三角区域城市土地市场热度较高,如宁波、南通及无锡等城住宅土地成交均价同比涨幅在35%以上,土地成交溢价率在20%及以上,核心城市上海地价涨幅也达42%。预计2021年高价地项目入市,会带动市场预期向上。在需求端,2019年杭州、宁波等城常住人口增量大,分别为55万及34万,长三角城市群区域协同度高,市场预期强,新房和二手房库存量去化周期均不高,供不应求矛盾或有进一步加剧趋势,2021年市场表现继续好于其他,预计城市群内重点城市房价涨幅仍靠前,涨幅在5%-10%之间。

珠三角市场降温,广州继续温和升温。珠三角区域楼市在2020年表现亮眼,主要是局部如深、莞等城在货币宽松的溢出效应叠加城市发展利好下城市本身不乐观的供需矛盾加剧导致市场升温。但两城在2020年三季度调控严格加码,调控后两城二手房价格涨幅收窄,但仍继续上涨,预计后期仍有进一步加强金融监管等调控政策出台,2021年市场需求降温。同时2020年珠三角的中山、深圳、惠州及东莞等城住宅用地成交量同比增长在2倍及以上,新房供应量预计会明显增加,2021年价格涨幅将明显收窄甚至下跌。而广州近两年房价相对平稳,在人口增长的支撑下预计2021年市场成交体量进一步扩大;2020年广州住宅用地供应同比翻倍,预计2021年新房入市增加,供需矛盾趋紧压力不大,预计价格继续上涨,仍保持5%以内。

环渤海区域城市二手房市场表现平稳,核心城市北京继续温和向好。2020年末环渤海区域城市新房及二手房库存普遍较高,去化周期长,不排除有城市推出“托市”政策,需求有望在2021年小幅回升。但受累于城市长期经济及人口基本面不强,市场预期及需求仍不强,价格不会有明显上涨,乐观情况是由跌转平。对于核心城市北京,2017年“317新政”调控后房价已阴跌三年,预计随着2020年限竞房库存的消耗、不限价产品的逐步入市,市场预期好转,价格将向上,但新房尤其是限竞房库存仍高,预计价涨温和,不超5%,二手房需求也将进一步温和向上。

市场太快或太冷,都不是行业结构转变调整的好时机。展望未来,全球及中国的货币环境仍然将维持宽松,这为明年市场提供了比较好的环境,中国房地产市场保持20万亿左右的超大体量规模,同时市场在韧性之下步入平稳发展的阶段。

浦东,内卷严重_详细解读_最新资讯_热点事件

编者按:本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:楚门,36氪经授权发布。

浦东楼市,内卷严重。

内卷是一个互联网新词,解释起来不难。

比如大家都去电影院看电影,为了看的更清楚,有人先站起来看了,被他挡住的人也不得不站起来,最后大家都站起来看电影。

所有人都忘了,如果不站起来,照样都能看得清电影。

所以内卷顾名思义就是,盘子就这么大,大家都向内卷曲获取生存空间,忘了越往里,竞争越白热化,生存空间就越小。

那为什么会有人说,浦东楼市内卷严重?

1

大家都知道,楼市里新房属于增量,二手房属于存量,其实这两个量都有很好的参考意义。

先来看增量部分,今年浦东新房的竞争真的激烈,供应节奏是什么样的?

摊开新房项目分布图,浦东的供应套数真的让人一言难尽。

我们以最新的数据为例,12月份浦东新房项目认筹数有多少呢?——4个。

浦东作为上海最大的行政区,称得上行政区域面积1个顶9区,新房开盘项目却只占比四分之一。

上海年鉴数据各大行政区面积:黄浦区20平方千米,徐汇区55平方千米,长宁区38平方千米 ,静安区37平方千米,普陀区55平方千米,虹口区23平方千米,杨浦区61平方千米,闵行区372平方千米,宝山区300平方千米;浦东新区1210平方千米。

这4个浦东的项目贵吗?

如果以环线逻辑看,肯定贵到天际,但偏偏浦东不跟你讲环线逻辑,而且认筹率极高。

  • 中环内尚峰名邸47平1室小户均价12.7万+,3房户型均价10.5万,认筹率1273%,204套房认筹总数2590+。

  • 中外环金桥世纪均价7万+,认筹率445%,368套房认筹总数1640+。

  • 中环边中建朗阅府均价7.2万+,认筹率518%,66套房认筹总数330+。

  • 外环外浦发檀府6万,认筹率301%,159套房认筹总数480+。

整个12月份,如果浦东不算公寓、少量库存复式,不算远郊惠南、临港,新房供应只有1265套。

12月份,整个上海新房供应套数多少?9413套。

浦东这么大的行政区,新房供应占比只有13.43%。即使加上惠南临港,也不超过20%。

12月份浦东的平均认筹率是多少?634%。

其他区呢?平均认筹率194%。

所以无论是看供应套数、平均认筹率、认筹总数,浦东楼市都符合两个特点:

量少人多。竞争白热化。

这就是浦东楼市的“内卷”之处,供应套数不超过20%,认筹率却是其他区域的3倍还多。

而且供应区域也存在失衡,12月的新房供应全都集中在浦东的西北方。

为什么之前浦东南的仁恒锦绣世纪,一边被人吐槽着又贵又靠垃圾焚烧场,一边又可以317%的认筹率日光。

没有新房供应啊,浦东南的地缘客想换新房住,只有这一个选择。

不只是12月份浦东的供应少,即使你往前翻,也会发现浦东的供应依旧少之又少。尤其是改善类住宅。

未来浦东的供应有可能会加码吗?

我们测算了2021年存量、待入市的项目,加上今年上海的新宅地出让数,明年上海预计入市的项目,有「192+94」将近290个项目。

而浦东明年入市的新房项目,预计会是29个,占比全市十分之一。

更扎心的是,团队在浦东金色中环的规划中,发现了浦东中环未来是几乎没有宅地供应的,清一色的都是科创园。

浦东金色中环沿线的新房,以后会是卖一套少一套的状态。

再换一个逻辑看,浦东的供应量是比浦西少是正常的。

上海想要压制70城房价指数的涨幅,必须要控制住新房预售证的价格,因为浦东更贵,很容易拉高70城指数。

所以浦东的供应节奏之所以如此,不光光是因为浦东的供地偏产业。而是没有道理的就要放浦西多一点,浦东的少一点,以此来对冲全市指数的平衡。

2

再来看存量的二手房部分。

同样是一个地段的二手房,浦东二手房同样到人民广场的距离,就比浦西要贵。

拿我们都熟悉的浦东中环举例。

现在南向的张江贵的离谱, 张江汤臣豪园14万,万科翡翠公园也要12万,而且是很难抢的状态。

包括东南角前滩,也是一次又一次的创新高,前段时间小户型成交价是17万,现在挂牌已经快冲到20万。

东北角的森兰同样也很贵,2房次新也都是1000多万的标的。

所以同样是中环,浦西的房价没有一个有浦东能打的,内环的古北都不行。

浦东买房人难,这句话并不是嘲讽,而是真正的感同身受。

我前面的浦东同事,从今年10月份开始看学区房,跳涨不说,还没有好标的,碧云、联洋、金桥、张江、塘桥、源深、花木等这些板块的二手都看过了,纯挂户口小户型不甘心,大户型自住的又贵到天际。

最后看二手涨的厉害,无奈又开始转战新房摇号,结果从浦东到浦西,一路陪跑。

所以才会有了最开始的那句感叹:浦东买房,真心有点内卷。

3

为什么浦东的房子会那么贵?

我问了很多人,得到的最佳解读是浦东的房产更市场化。

东整个的发展路子更像是计划经济,不像浦西是从内到外一圈一圈往外拓的逻辑。

而浦东是跳跃式的发展,是由陆家嘴、张江、金桥、外高桥四大集团组团式开发的状态。

这种组团式发展能够保证每一个区域都有爆款,而不是锁定环线和地域逻辑。

包括现在的第五大集团临港,也很有可能是下一个爆款。

这也是为什么我们说,浦东几乎不看环线,而是要看集团式开发的规划重心。

另一方面,也正是由于浦东人口众多和组团式发展的缘故,生活在浦东的资源竞争化也是比较高的。

在浦东,优质的教育资源、商业配套资源,都是真实存在竞争的。

户籍对口、鸡血程度更高,所以浦东人民对学区房的渴求度也比浦西要高。

想要离产业园上班的地方、商业综合体近一点,也要接受由此带来的溢价,这个溢价也要比浦西高。

所以我们团队内部也会说,同样是买一套好的学区房或者好地段的自住房。浦东的涨幅可能就要比浦西高,因为资源稀缺买家又多。

但付出的代价,也同样比浦西高。

4

但最后,我想说上海人都应该感谢浦东。

即使在资源集聚化且竞争如此激烈的地方,浦东的“打工人”依旧创造了奇迹。

从地理视角看,新上海人的第一站一般不太会是浦东,因为高铁站在西面,高速大动脉也在西面,所以整个西北西南腹地才会是新上海人的首选。

但浦东偏偏以改革和产业发展扳回了一局,所以新上海人才很乐意工作在浦东、留在浦东。

老上海人从来不是接受不了浦东,也不是对浦东有深不可跨的偏见,而是社会关系多数都在浦西,从小的耳濡目染让他们更坚定留在浦西。

有一天我开着车,和家里人讨论,我说似乎很多浦西本土人对浦东有误解,认为浦东是乡下的地方,是不太被待见的。

家里人冒出了一句金句:最好他们有误解,我们新上海人才有机会。

老上海是以地域观点来看的,这是静态逻辑。但浦东从来都是计划经济,这是动态逻辑。

2000年以后的浦东发展,打脸了很多有偏见和歧视的人,从经济增长到人口涌入,浦东在过去二十年拉了上海一把。

没有浦东的跨越发展,也不会奠定上海现在超大型城市的地位。

不光是上海要感谢浦东,对于全国来说是浦东的发展和建议依旧有领袖意义的,几乎所有的城市新区都在说“比学赶超浦东奇迹”。

所以才会有了这句:

如今的浦东可能有点“内卷”,但它可能更有活力,更有希望。

因为浦西是上海的浦西,浦东是世界的浦东。

2021年,整个上海内环还有多少套新房可以买_详细解读_最新资讯_热点事件

编者按:本文来自微信公众号“真叫卢俊”(ID:zhenjiaolujun0426),作者:反射弧,36氪经授权发布。

距离2021年仅一周了,2020年的房产市场即将落下帷幕,但是新房市场争夺战并未止步,反而愈演愈烈。

在12月份纷涌入市的40余盘中,内环目前已经入市的只有保利天汇和新湖明珠城2个项目。

12月认筹率超100%的新盘约20个,保利天汇和新湖明珠城均在其列,似乎留给内环内买房人的机会稍纵即逝

但是我们梳理了2021年即将入市的新房,发现内环内不用如此悲观。

01

今年内环内土地供应量与往年不同。

2018-2020年5月,上海市土地供应位于内环内的仅有4块。

截止到今年12月15号,2020年上海楼市共出让92幅商品住宅用地,其中内环内有5幅,3幅是纯住宅地块。

2020年上海内环内土拍信息

叠加上今年已经多次释放即将入市的12个新房项目,明年上海内环内预计有18个项目即将入市,入市房源将超6000套。

市场供应井喷将一定程度上缓解紧张的供求关系,没买到的心态可以先稳住。

2021年上海内环内待售新房

从供应地图看,2021年内环内新房的供应全部在浦西。

因为其实内环内开发较早,这些年已经很少有可出让的全新住宅用地。上海这些年一直致力于旧城改造,杨浦、静安、虹口一直是重点改造区域。

今年是旧改完成叠加爆发期,所以我们才能看到浦西内环核心位置有仁恒·海上源、祥生蝶恋花这种大体量项目入市。

而浦东因为开发历史晚,内环内暂无可以出让的土地,自然也就缺席了2021年的内环内豪宅盛宴。

18个项目可以说每个项目都在板块内的C位;

比如静安的宝珀公寓,地处静安和虹口交界处,距离外白渡桥直线距离2公里内;

距离人民广场不到3公里,步行范围即可到达四川北路商圈;距离静安大悦城直线距离约1.3公里,地段、资源配套都是上海数一数二的能级。

从数量看,毫无疑问,明年将是虹口区的主场,13个待售项目中,虹口占据7席,尤其是北外滩及其附近,真的是十年难遇的盛况。

北外滩区域里的有弘久·新弘北外滩、恒大地块、海泰北外滩三个项目;

北外滩周边有招商外滩玺、中皇广场二期、中粮瑞虹·海景壹号、融创青雲壹号,几乎都是品牌开发商在pk。

北外滩2021年将成为上海独领风骚的热点板块。

02

从供应结构看,内环内新房整体比较中规中矩,供应产品还是刚需+改善组合。

面积段上以100平左右三房为主,其中不乏75、80平的小面积产品。

门槛最高的项目应该是海泰北外滩和凯德茂名公馆,最小户型超过250平。

新出让的三幅住宅用地都要求控制中小套比例不能低于70%或者80%,所以首次置业小夫妻或者三口之家的选择还是比较多。

2021年上海内环内待售新房信息

从推盘节奏看,明年前两个月将是内环内新房开盘高峰期。

新湖青蓝国际二期、弘久·新弘北外滩、中粮瑞虹·海景壹号、融创青雲壹号等项目现在已经在蓄客阶段。

仁恒·海上源、凯德茂名公馆、祥生蝶恋花也相继传来即将入市的信息,对内环念念不忘的购房者元旦要准备好提前去看房了。

03

今年内环内单价最贵的住宅土地是金隅拍下的杨浦区江浦社区R-09地块,成交楼板价85763.63元/㎡,溢价率38.33%。

而1月份即将竞拍的黄浦区一块商住用地,出让楼板价已经高达93500.00元/㎡。

内环内楼板价一路走高,明年买入内环内,需要准备多少钱?

众所周知,今年的很多内环外的热点板块项目,均价已经开始10万+了。

今年新开的项目中内中环的前滩尚峰名邸11.2万/㎡、闵行古北中央公园10.8万/㎡、中外环的仁恒静安世纪二期9.2万/㎡。

再看今年上海内环内入市项目均价,内环线旁边的项目均价已经站到10.99万元/㎡,再靠近核心区一些,突破14万+元/㎡的项目也是有的。

2020年上海内环内开盘新房

但是根据目前释放的信息,明年内环内将入市的项目中,大部分项目预估均价还是11万+,原因很简单。

一是上海内环内新房也分板块

比如老牌的豪宅板块:卢湾、豫园、滨江,这些板块。

新房价格往往是站在上海楼市的顶端,比如均价最高的凯德茂名公馆,预计15万+,就位于卢湾。

而明年新房分布的集中区域虹口临平路、杨浦东外滩、现在的北外滩,都是这些老牌住宅区,这就造成明年内环内整体的价格还是比较平稳。

二,明年新房供应的板块都是新房缺失已久,可参考的次新房价格不多,预估价也相对保守。

所以明年总价1000万就可以在内环内买到不错的两房或小三房,预算1500万北外滩的房子也可以挑一下了,性价比还是有的,3000万可以挑选大部分项目的大部分面积段。

在上海限价的背景下,上海内环内整体房价不会脱轨,我们对产品质量的期待应该比对房价的期待多些,毕竟,房子是用来住的。

再说一次,这些城市的房子不能买!_详细解读_最新资讯_热点事件

编者按:本文来自微信公众号“子木聊房”(ID:zimuliaofang),作者:子木,36氪经授权发布。

“一些城市周边的新房真的不能买。”

昨天一个老同学在校友群里哭诉,自己高杠杆买的投资房,被套得死死的,卖也卖不出去,租也租不出去。

记得去年拿房的时候,她还在群里发红包,称自己做了一个精明的判断,那时候大家纷纷道喜,称其眼光毒辣,女中豪杰。

她买的是一个重点二线城市旁边小城市的新房,当地对这个新区的规划极高,号称要接驳二线城市产业,承接刚需住房需求,共同打造超级城市群。

70万的人口,新房房价最高一度炒到2万多/平米,让人唏嘘。但她不怕,她说,买房就要看未来,必须要响应国家级城市群的概念,还拿昆山之于上海,东莞之于深圳做类比。

的确,以前在大城市买不起房,在有概念的周边投资,然后向城内置换,或许是一种弯道超车的捷径。

但在上一轮房价周期过后,当房产价值彻底以“实力”为锚时,城市群、自贸区、新区等概念逐渐褪去光环,甚至成为了忽悠人们买房的谎言。

1

迫不得已

城市群这个词,大家可能再熟悉不过,但很少有人知道它出现的历史背景和真正的含义。

中国最早出现城市群概念的时候还在90年代,那时候正值改革开放的工业化前期,沿海地区的长三角、珠三角以及的京津冀城市不仅发展速度快,而且经济规模占全国比重越来越高。

但事实上,此后长达20年,中国从没有重视过城市群的发展,而是主张“四处摊大饼”的做法,也就是说,不单要所有城市发展起来,所有县城及乡村都要一起发展。

这可能源于对地方的信任,也可能是均富的马克思主义理想化追求。

随后我们便有了长达20年轰轰烈烈的造城运动中,央行发行的大量货币砸向广袤无边的土地上,激起的水花变成一幢幢拔地而起的高楼。

然而国土虽然广大,但并不是每一块土地都适合人类生存、大规模开发和大量建设现代化建筑。

而且“人往高处走,水往低处流”的真理自古有之,当城市只忙于造城而没有思考如何去招商引资,让城市提供更多可以赚钱的工作机会时,人口会加速流出,导致之前的投资付之东流。

长此以往,之前对城市真金白银的投资大多数亏空。所以2015年时,有机构爆出地方隐形债务过高,也有了后来启动房地产去库存,2015-2020长达5年的楼市大周期。

与此同时,从2015年开始,城市群概念又被提到纸上。

2016年3月国家“十三五”规划纲要里,明确提出要 “加快城市群建设发展”。

因为大家想清楚了,与其摊大饼发展,大部分城市投资赔钱,还不如把能量集中于核心城市,然后让核心城市带动周边城市发展,抱团发展实现共荣,这符合城镇化发展的趋势。

2

饥饿的城市

从2015年开始,城市群成为主流思想,陆陆续续有省市开始报批城市群,从一开始的长三角、珠三角、京津冀三大城市群向外拓展延伸。

公开资料显示,从2015年到现在,国务院已经批复了11个城市群的规划,全国19个城市群规划全部编制完成,例如成渝、长江中游、中原、关中平原、哈长、北部湾、兰西、呼包鄂城市群等等。

你会发现,凡是有城市的地方都有城市群,我们又从轰轰烈烈的摊大饼时代过渡到了“遍地开花”,几乎所有城市的新房售楼处,销售案词都要加上城市群这个概念。

“并不是把一群城市放在一起就叫城市群,而是由中心城市带动,一群城市可以产业互补、相互作用。”

这是城市群的主要概念,但事实上,大部分中心城市还处于“饥饿”的状态,更别提带动周边城市发展。

细数这些年各地的发展规划战略,你会发现,全国各省几乎把所有资源导向了中心城市,正所谓纵一省之力打造一城,例如湖北的武汉、安徽的合肥、河南的郑州、陕西的西安……

资源聚集,中心城市经济发展迅速,提供的赚钱机会越来越多,开始加速虹吸周边资金和人才,循环往复,最终形成一家独大的格局。

这样的趋势的最终结局,和京津冀城市群演变历程极其相似,天津跟石家庄目前情况如何,大家都能看到。

所以,这位老同学把房子买在“饥饿”的二线城市周边,最终的命运便只有一条:被套死。

3

当城市没有边界

讲到这里,很多人要问了,所有城市群都是这样的归宿吗?时间是流动的,现在不行,不代表未来不可以。

城市群是必然的趋势,如果想预判哪些城市群可以成功,还需要研究当下的成功案例,长三角和大湾区,其中我认为,最有教学意义的还是大湾区。

因为长三角的诸多城市,例如上海、南京、杭州、苏锡常这些城市都是有历史有文化底蕴的,但大湾区真正有历史的只有广州,深圳的年龄仅有40岁。

能在这么短的时间内打造成拥有国际一线城市群潜力的案例并不多见。

大湾区成功的第一要素,就是前期重仓交通,让城市没有边界。

每次去大湾区出差,只能用两个字形容我的感受:方便。

最疯狂的一次是,我早上从深圳出发,上午去了东莞,然后下午到了广州,晚上到了珠海,一天时间可以辗转4个城市。

有时候开车太累,就选择打车走,大湾区各城市之间跨城的顺风车非常多,网络约车也很方便。

整个大湾区的交通轨道像一张网一样交织在一起,每个交通工具就是流动的血液,运载着不计其数的“买卖”。

在此基础上,各城市加速建设,逐渐连成一片。

给大家看一张我在大湾区出差时拍的图,你能从这张图看出什么?

这不就是一张普通的城市照片的?不然,其实这张图包含了两座城市,一街之隔,这边是深圳,那边是惠州。

经过这些年的发展,深圳的坪山区和惠州的惠阳区是连成一片的,这可能超出了很多人对于城市的理解,但这才是城市群的真正样貌。

不单深圳和惠州连成一片,深圳和东莞也是如此,大湾区内,东莞还和广州连成一片,广州又和佛山连成一片。

我去大湾区出差,经常可以遇到两地穿梭的人群,很多白领在深广工作赚钱,去周边的城市生活居住,既保障了工资收入又可以在大湾区定居,而且栖息地的生活配套完全可以满足生活所需。

同样,深圳和广州的产业在加速向周边城市溢出,从而形成了“前店后厂”的协作体系,例如华为把工厂和研发基地搬迁到了东莞,但“门面”还是留在了深圳,和外界达成更多的交易合作。

4

看到这里,大家应该会明白,决定一个城市群的成败有其三。

一在中心城市是否“吃饱”,有能力外溢;二在于交通是否编织成网,流动便利;三在城建规划,是否能连成一片。

目前来看,以成都、杭州、武汉、重庆、南京、天津为主的强二线城市还需要至少5-10年时间对周边虹吸,才拥有外溢的能力,更何况普通城市群,就像呼包鄂城市群,再过20年也连不起来。

与此同时,如果想打造一个超强卫星城,还要考验城市对交通的建设能力,与中心城市相连,起码得有3-5条高速,2-3条高铁、城际,目前来看,拥有这样规划的城市群少之又少。

上一轮房价周期,城市群概念是炒作房价的主要帮凶,现在周期已经结束,那些布局在二线核心城市旁边的小城市彻底进入冷潮期,这将会是一个长期趋势。

所以下次你去买房,售楼处小姑娘再用城市群忽悠你买房时,你就问问她,城市群到底是什么?何时才能成“群”?

再说一次,这些城市的房子不能买!_详细解读_最新资讯_热点事件

编者按:本文来自微信公众号“子木聊房”(ID:zimuliaofang),作者:子木,36氪经授权发布。

“一些城市周边的新房真的不能买。”

昨天一个老同学在校友群里哭诉,自己高杠杆买的投资房,被套得死死的,卖也卖不出去,租也租不出去。

记得去年拿房的时候,她还在群里发红包,称自己做了一个精明的判断,那时候大家纷纷道喜,称其眼光毒辣,女中豪杰。

她买的是一个重点二线城市旁边小城市的新房,当地对这个新区的规划极高,号称要接驳二线城市产业,承接刚需住房需求,共同打造超级城市群。

70万的人口,新房房价最高一度炒到2万多/平米,让人唏嘘。但她不怕,她说,买房就要看未来,必须要响应国家级城市群的概念,还拿昆山之于上海,东莞之于深圳做类比。

的确,以前在大城市买不起房,在有概念的周边投资,然后向城内置换,或许是一种弯道超车的捷径。

但在上一轮房价周期过后,当房产价值彻底以“实力”为锚时,城市群、自贸区、新区等概念逐渐褪去光环,甚至成为了忽悠人们买房的谎言。

1

迫不得已

城市群这个词,大家可能再熟悉不过,但很少有人知道它出现的历史背景和真正的含义。

中国最早出现城市群概念的时候还在90年代,那时候正值改革开放的工业化前期,沿海地区的长三角、珠三角以及的京津冀城市不仅发展速度快,而且经济规模占全国比重越来越高。

但事实上,此后长达20年,中国从没有重视过城市群的发展,而是主张“四处摊大饼”的做法,也就是说,不单要所有城市发展起来,所有县城及乡村都要一起发展。

这可能源于对地方的信任,也可能是均富的马克思主义理想化追求。

随后我们便有了长达20年轰轰烈烈的造城运动中,央行发行的大量货币砸向广袤无边的土地上,激起的水花变成一幢幢拔地而起的高楼。

然而国土虽然广大,但并不是每一块土地都适合人类生存、大规模开发和大量建设现代化建筑。

而且“人往高处走,水往低处流”的真理自古有之,当城市只忙于造城而没有思考如何去招商引资,让城市提供更多可以赚钱的工作机会时,人口会加速流出,导致之前的投资付之东流。

长此以往,之前对城市真金白银的投资大多数亏空。所以2015年时,有机构爆出地方隐形债务过高,也有了后来启动房地产去库存,2015-2020长达5年的楼市大周期。

与此同时,从2015年开始,城市群概念又被提到纸上。

2016年3月国家“十三五”规划纲要里,明确提出要 “加快城市群建设发展”。

因为大家想清楚了,与其摊大饼发展,大部分城市投资赔钱,还不如把能量集中于核心城市,然后让核心城市带动周边城市发展,抱团发展实现共荣,这符合城镇化发展的趋势。

2

饥饿的城市

从2015年开始,城市群成为主流思想,陆陆续续有省市开始报批城市群,从一开始的长三角、珠三角、京津冀三大城市群向外拓展延伸。

公开资料显示,从2015年到现在,国务院已经批复了11个城市群的规划,全国19个城市群规划全部编制完成,例如成渝、长江中游、中原、关中平原、哈长、北部湾、兰西、呼包鄂城市群等等。

你会发现,凡是有城市的地方都有城市群,我们又从轰轰烈烈的摊大饼时代过渡到了“遍地开花”,几乎所有城市的新房售楼处,销售案词都要加上城市群这个概念。

“并不是把一群城市放在一起就叫城市群,而是由中心城市带动,一群城市可以产业互补、相互作用。”

这是城市群的主要概念,但事实上,大部分中心城市还处于“饥饿”的状态,更别提带动周边城市发展。

细数这些年各地的发展规划战略,你会发现,全国各省几乎把所有资源导向了中心城市,正所谓纵一省之力打造一城,例如湖北的武汉、安徽的合肥、河南的郑州、陕西的西安……

资源聚集,中心城市经济发展迅速,提供的赚钱机会越来越多,开始加速虹吸周边资金和人才,循环往复,最终形成一家独大的格局。

这样的趋势的最终结局,和京津冀城市群演变历程极其相似,天津跟石家庄目前情况如何,大家都能看到。

所以,这位老同学把房子买在“饥饿”的二线城市周边,最终的命运便只有一条:被套死。

3

当城市没有边界

讲到这里,很多人要问了,所有城市群都是这样的归宿吗?时间是流动的,现在不行,不代表未来不可以。

城市群是必然的趋势,如果想预判哪些城市群可以成功,还需要研究当下的成功案例,长三角和大湾区,其中我认为,最有教学意义的还是大湾区。

因为长三角的诸多城市,例如上海、南京、杭州、苏锡常这些城市都是有历史有文化底蕴的,但大湾区真正有历史的只有广州,深圳的年龄仅有40岁。

能在这么短的时间内打造成拥有国际一线城市群潜力的案例并不多见。

大湾区成功的第一要素,就是前期重仓交通,让城市没有边界。

每次去大湾区出差,只能用两个字形容我的感受:方便。

最疯狂的一次是,我早上从深圳出发,上午去了东莞,然后下午到了广州,晚上到了珠海,一天时间可以辗转4个城市。

有时候开车太累,就选择打车走,大湾区各城市之间跨城的顺风车非常多,网络约车也很方便。

整个大湾区的交通轨道像一张网一样交织在一起,每个交通工具就是流动的血液,运载着不计其数的“买卖”。

在此基础上,各城市加速建设,逐渐连成一片。

给大家看一张我在大湾区出差时拍的图,你能从这张图看出什么?

这不就是一张普通的城市照片的?不然,其实这张图包含了两座城市,一街之隔,这边是深圳,那边是惠州。

经过这些年的发展,深圳的坪山区和惠州的惠阳区是连成一片的,这可能超出了很多人对于城市的理解,但这才是城市群的真正样貌。

不单深圳和惠州连成一片,深圳和东莞也是如此,大湾区内,东莞还和广州连成一片,广州又和佛山连成一片。

我去大湾区出差,经常可以遇到两地穿梭的人群,很多白领在深广工作赚钱,去周边的城市生活居住,既保障了工资收入又可以在大湾区定居,而且栖息地的生活配套完全可以满足生活所需。

同样,深圳和广州的产业在加速向周边城市溢出,从而形成了“前店后厂”的协作体系,例如华为把工厂和研发基地搬迁到了东莞,但“门面”还是留在了深圳,和外界达成更多的交易合作。

4

看到这里,大家应该会明白,决定一个城市群的成败有其三。

一在中心城市是否“吃饱”,有能力外溢;二在于交通是否编织成网,流动便利;三在城建规划,是否能连成一片。

目前来看,以成都、杭州、武汉、重庆、南京、天津为主的强二线城市还需要至少5-10年时间对周边虹吸,才拥有外溢的能力,更何况普通城市群,就像呼包鄂城市群,再过20年也连不起来。

与此同时,如果想打造一个超强卫星城,还要考验城市对交通的建设能力,与中心城市相连,起码得有3-5条高速,2-3条高铁、城际,目前来看,拥有这样规划的城市群少之又少。

上一轮房价周期,城市群概念是炒作房价的主要帮凶,现在周期已经结束,那些布局在二线核心城市旁边的小城市彻底进入冷潮期,这将会是一个长期趋势。

所以下次你去买房,售楼处小姑娘再用城市群忽悠你买房时,你就问问她,城市群到底是什么?何时才能成“群”?

现在新房摇号都开始用…区块链了_详细解读_最新资讯_热点事件

编者按:本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:财爷,36氪经授权发布。

最近一段时间,新房楼市有些疯狂。

我们看一些上海新房的认筹率数据:

仁恒金桥世纪445%认筹率

中海长宁第423%认筹率

招商虹桥公馆408%认筹率

中建朗阅府518%认筹率

当下的上海新房市场,就是妥妥的摇号市场。

新房开盘必摇号,已经成为了上海楼市的主流画面。

杭州和南京限价热门新盘的摇号,中签率很低,大概只有15%左右。

当然,新房摇号这样的画面不仅是在上海、杭州、南京,在楼市疯狂的深圳,更加火热。

前段时间,深圳华润四开盘,因为每平5万的倒挂,摇中一套至少赚了500万,巨大的财富效应,导致1100套房源引来了9600个认筹者。

摇号现场就是“巨型福利彩票派发现场”。

甚至还有人为这场摇号盛典新造了一个名词,叫”打新”。

这其实是属于股市中的一个名词,指的是新股首次公开发行,因为看涨预期较多,抢的人太多,也需要中签才可以买入即将入市的股票。

在这场“新房打新”的背后,其实藏着某些不可与人说的隐秘。

1

大部分摇号是在公证处的公证下进行的。

所以,新房需要摇号开始的根源其实是为了让买房更加公平公正。

但,真的只依靠摇号系统就能做到吗?

公证处也确实会在流程上会做的很公正,防止开发商舞弊。

但是,不知道大家有没有意识到一个问题。

如果用公证处的系统可能还好,如果公证处只是现场监督,那么摇号软件摇号系统出了问题,甚至出现一点黑洞bug,公证处其实也是很难辨别。

不要以为我在危言耸听。

2018年融创西安南长安街壹号摇号后被人举报“摇号舞弊”。

最后发现有106套问题房源,根据最后的调查,35名公职人员存在“打招呼”的情况,后来8人被免职!

项目为了让摇号表面上看起来公平些,联合“武汉矩阵科技有限公司”,也就是为这次摇号提供软件服务支持的公司,直接破坏了计算机信息系统。

从而人为操控了这场摇号。

这其实也不难理解。

摇号系统就是编程人员写出的程序,只要进行修改,就能改变摇号结果。

一种是在数据库输入时,只输入自己的内定号码,另一种是在内定号码上做记号,改编程序,选中有记号的号码,没有被选中的号码自己就会被系统放行。

类似这样通过摇号的舞弊行为,在很多地方其实都存在。

游戏规则是人为设置的。

软件里到底设置了什么规则,谁知道?测试过程中,都测试了什么,谁知道?

摇号软件的管理员,一定是开发商的核心人员,是可靠的人,在测试的这几天时间里,一切都被安排的明明白白。

现在为了控制房价,很多地方政府对于新房采取了严格的限价,直接规定新盘所能卖的最高售价是多少,这就导致了部分新盘与周围二手形成了倒挂。

马克思在资本论中说有句经典论断:

有10%的利润,资本就会被到处使用;

有20%的利润,它就活跃起来;

有50%的利润,它就铤而走险;

有100%的利润,它就敢践踏一切人间法律;

有300%的利润,它就敢犯任何罪行,甚至冒绞首的危险。

所有一切的买房摇号舞弊行为,最核心的原因就是:套利空间太大了。

摇中一套房,少奋斗十年,为了这十年,投机份子显然开始铤而走险了

当然,更过分的是,还有这样的“号子费”。

但是,社会还是需要更多的公平正义的,有什么办法,可以保证摇号的绝对公平。

摇号程序上加入公证处的全程参与监督,摇号软件上人为不能操控即可。

怎么实现呢。

苏州已经给出了答案:引入区块链技术。

2

一听到区块链技术,90%的人的第一反应一定是比特币,当下突破2万美金的比特币,正在受到游资的狂热追捧。

比特币确实是源于区块链这样的技术,但也仅仅是区块链的一种表现形式罢了。

简单的说,区块链融合了数学、密码学、互联网和计算机编程等科学技术问题,是跨学科的一门技术。

同时,区块链上所有的数据是分布式的共享账本和数据库,具有去中心化、不可篡改、全程留痕、可以追溯、集体维护、公开透明等特点。

看起来这门技术很魔幻是不是。

你只要记住,区块链的应用场景,非常广泛,不仅仅可以用于制造出比特币。

最先反应过来的并加以应用的,谁都没想到竟然是房地产。

2019年3月,苏州相城公证处、同济区块链研究院提供技术平台、苏州仁安置业有限公司开发的楼盘通过区块链公证摇号系统进行现场摇号公证和直播。

整个摇号过程仅持续10分钟,快速而又高效。

区块链公证摇号现场

这也是全国范围内首次使用区块链进行摇号。

采用密码学随机算法,对所有参选号码进行随机分组排序,每组结果实时显示在大屏并进行全网直播,直观地显示摇号结果。

同时,每组摇号结果实时更新到区块链链上,保证结果无法被人为篡改,真正实现了透明公正。

这波骚操作,妈妈再也不用担心买房摇号被暗箱操作了。

可能有些抽象,我们来举个例子。

比如有100个购房者,编号从A01到A100,每个号对应一个姓名和一个身份证号,顺序编号,从B01到B100,代表选房顺序。

引入区块链技术,会在B01位置上,随机选出一个号,比如A11,然后再B02位置上,可能随机出来A82。

把这些信息,做成一份账本,每人手里一份,这个时候,有某个人要修改软件设置,其他99个人就会马上知道。

大家去想一个问题,为什么前期对于新房摇号,可以冒天下之大不韪进行暗箱操作。

因为修改摇号软件程序是简单的。

人为可以设定,而且后期出现问题,很难被追溯查询。

但是,如果你把所有的摇号过程全部都进行随机组合(运用区块链技术,剔除人为干预),同时任何一点点蛛丝马迹的改动都能被追溯,自然会能保证摇号的公平。

因为引入了区块链技术,一是你很难做手脚,二是哪怕你动了手脚,必定留下痕迹,然后顺藤摸瓜就能找到当事人。

事实上,在这套系统中,根本就没有作弊的机会。

并且,参与摇号的人既不需要支付额外成本,也不会增加其他手续,可有效降低人为因素干扰,保障摇号的有效性和公平性。

同时,也可以降低公证成本与费用,有效提高摇号项目的公证公信力。

将区块链技术引入新房摇号领域,是一举多得的事情。

要知道,在新房摇号过程中相关工作人员犯规,不是简单违法,而是直接触犯了刑法,是赤裸裸的犯罪行为。

3

当然,魔幻的区块链技术不仅可以用来摇新房。

事实上,任何一种形式的摇号均可引入区块链技术。

比如摇车牌。

杭州和南京限价热门新盘的摇号,中签率很低,大概只有15%左右。

大家知道北京车牌中签率是多少嘛。

以2020年第4期为例,差不多是3076人抢一个指标,中签率为0.032%。

大家有仔细看过北京汽车牌照摇号的规则嘛,异常复杂。

《北京市小客车数量调控暂行规定》实施细则(2017年修订):

第十五条 根据个人参加摇号的累计次数设置阶梯中签率。累计参加摇号6次(含)以内未中签的,中签率为当期基准中签率;累计参加摇号7次至12次未中签的,中签率自动升为当期基准中签率的2倍;累计参加摇号13次至18次未中签的,中签率自动升为当期基准中签率的3倍,以此类推。

这么复杂的摇号系统,诸多规则,换句话说,后台核心技术人员是可以调整某个人的“中签率”的。

在巨大的利益面前,如果系统出现哪怕一点点问题,都很容易产生寻租行为。

为了杜绝摇车牌舞弊的情况,浙江也开始尝试把区块链技术引入到摇车牌的行为中去。

一样的思路,一样的配方,只是换了个摇号的场景而已。

类似这样有强需求场景的,还有现在全国各地大力推行的“民办摇号”。

优质的教育资源一直以来都是非常稀缺的,以前考顶级的私立学校是需要考试筛选的,现在改为了摇号上学。

只要是需要摇号的场景,均可使用区块链技术来提高摇号的合理公平性。

所以,现在部分民办学校也开始把区块链技术融入了升学摇号环节。

万事皆可摇,皆可使用区块链。

4

现场公证,可以解决形式公正的问题。

区块链,可以解决技术公正的问题。

“公证处现场公证+区块链介入”,不出意外的话,将会是未来摇号的主场景。

希望大家以后摇中新房,凭借的仅仅是运气和锦鲤气质。

而不是其他。

“手持600万,我在上海买不到房”_详细解读_最新资讯_热点事件

编者按:本文来自微信公众号“凤凰WEEKLY财经”(ID:fhzkzk),作者:曹蓓,编辑:李霂轶,36氪经授权发布。

如果上天再给露露一次机会,她一定在去年年底刚决定买房的时候就干脆地抛弃买新房的念头。

一年之内新房认筹了三次,三次全落空,她不知道是烦躁更多还是沮丧更多。从看房、验资、认筹、开盘到退筹,每个周期差不多要两个月,一年就这么过去了。“回头再去看二手房,价格已经涨了至少10%,好的学区房能涨20%。”

她加入了几个看房团的群,比她惨的人有得是,不少人摇了四五次都没中,还有一个在半年内陪跑了八次也没能“上车”。

露露放弃了,准备明年考虑二手房,时间、精力、财力,哪个她也赔不起。

“刚需真不容易。”群里有人感叹,从去年等到今年,钱捏在手里买不到房,心慌;房价涨得比挣得多,更心慌。

大多数人新年唯一的愿望就是,“早日被割(韭菜)。”

预算+100万从内环摇到外环

前几天,经济学家管清友在微博上分享了同事在上海买房的经历,“摇号,从夏天摇到冬天,第五次终于摇到了,外环外。所以,二楼也不挑了,日光盘,认筹率518%。”他还诧异,“真的如此吗?”

真的如此,而且比这惨烈的情况多得是。

像露露这样的人,听到这个故事不仅不觉得惨烈,反而很羡慕,总算是上岸了啊,不像自己,用竹篮打了一年的水。

去年年底,露露有了买房的想法,预算500万,也没有想过在哪些区域买,只是零星看了一些盘。认真起来是从2020年过完年,疫情缓解后售楼处陆续开放。4月份,她明显感觉,售楼处人多了不少,销售人员的态度也由热情变得敷衍。

她的感觉没错。

在4、5月份几个新盘认筹的现场,清一色是看不见头的长队。“这还是在执行最严限购的情况下。”有人在社交媒体发了一张现场的照片,发了一条评论。

从国家统计局公布的数字来看,4月份上海楼市确实量价齐升,新房、二手房价格环比涨幅创下近一年的新高。

不仅是上海,那个时段全国不少城市都迎来了疫情后的楼市升温。一方面是需求释放,另一方面也是因为世事无常,且不说那些因为疫情回不去小区的租客有多沮丧,那些因为不是房主而遭遇的种种差别待遇,就足以让不少人跑步进场。

在看遍上海东西南北的楼盘后,露露把目标定在虹桥的华漕、徐泾,预算也上调了100万。“500万能买的太偏了。”

楼市并没有给她加价上车的机会,9月以后,上海新房开盘日光是常态。她参与了三次摇号,虹庐湾一期、二期和首创禧瑞荟二期,三次都失败了,认筹率分别是220%到1000%到500%。

各个看房盘的群里,一片哀嚎。

在一张广为流传的图片里,年末24个热盘中,认筹率破超过300%的并不少见,高于500%的热盘也不稀罕。

12月12日启动认筹的汇成南街里二期,均价在7.95万元/㎡,而同期推出的三个竞品新盘,价格都在11万元/㎡上下。二期一共推237套房源,到了认筹第三天,认筹人数已接近2000组。有人分析,“照这个趋势来计算,极有可能成为2020年上海认筹率最高的楼盘。”

在此之前的纪录是,1440人认筹168套房源,比例超过857%。

群里有人说,毕竟花了那么多钱,要买到自己喜欢的才好,下面立刻有人跟了一句,“现在是花钱都买不到自己喜欢的,感觉能买到就不错了,韭菜命。”

又见加价卖房、茶水费

上海楼市热起来,是有迹可循的。

一位多次参与摇号的购房者说,这波抢房的节奏,是预售证放款带起来的。

今年4月20日到4月26日那一周,上海19个新盘拿到了预售证,这在历史上很少见,而实际的市场可能比数字反映出来的表现更火热。

从开盘的角度看,预售明显是放松了,行内人看得出来,普通人也看得出来。一二手房价格倒挂的算盘更不用谈,买房的冲动就这么被加了几把火。

僧多粥少,歪脑筋自然就来了。

据说6、7月份的时候,上海个别楼盘的茶水费能叫到上百万。有人私下算了一笔账,发现即便是加上这一百万,只要能买到房,也很“合算”。

据说现在还有,只是不保证能拿到房源。

一位业内人士对《凤凰WEEKLY地产》透露,现在上海基本没什么茶水费,都是政府公开摇号。市场上所说的茶水费,常见的操作是用公司的名义,或者借别人的名义买房,再倒手加价卖出;或者内部保留房源,开完盘再放出来加钱卖。

露露没听说有茶水费这回事,感觉上海在这方面挺规范,这种情况应该不常见。“开发商自己员工也都是摇号。”

办法只有一个,把一家子的购房资格拿出来多认筹几个号,增加一点微弱的概率。

不管是变相的茶水费,还是自己家人间无偿提供资格,都会面临一个问题:不能更名。

深圳此前为了打新,出现的代持、众筹等情况,都有类似的风险。

这样的案例郭韧接触了不少,她是盈科律师事务所全球合伙人,总跟房子的纠纷打交道。她很明显感觉到确实今年很多人在买房。

她感到的“热度”主要集中在二手房。因为房价上涨,房东突然反悔了,要么加价,要么干脆不卖了,“这种情况很多,已经有三五个成案了。”

而因为一手房代持、众筹所产生的纠纷,并不明显比其他类型的案件多。

”按照以往的经验,法院最后还是会把房子判给真实产权人所有,所以目前因为代持发生重大风险的其实并不多。”她说。

全上海的新楼盘都是都这么火吗?并不是。

打开一家看房平台,上海在售新项目认筹率不足100%的楼盘并不是没有。

“没人抢的房子不敢买,买的人多担心摇不到号。”这大概是不少疲于打新的刚需族们的共同症状。

露露打算明年看看二手房。

“二手房价格这一年涨了不少,好的学区大概能到20%。“她说,“数据上可能只有5%、6%,实际上很多被平均了。”

最新机构数据显示,11月上海二手房的成交量达到4年来的新高——3.2万套,环比增13.5%,同比增84%。从今年5月开始,这一数字基本上在2.8万-3.1万套之间徘徊。

“房东心态转换了,已经到了卖方市场。”露露最后的决心还没下,挂牌价格是一方面,二手房还有税费、房龄、户型等好多问题,需要综合考虑。

“但像新房这么耽误时间,包括认筹的利息,两年后交房这些,隐形成本也不低。”跟她一样摇摆的,还有一大批的刚需。

刚刚结束的中央经济工作会议,首次提了“解决好大城市住房突出问题”,上海、深圳楼市中出现的问题,已经被高层看到。

这让买不到房的露露们,又有了新的希望。

(文中露露为化名。)

  • Beeswax Candles Factory
  • Candle Making Kit
  • DIY Candle Making Kit
  • Sealing Wax
  • Orthodox Candles
  • Portable Campfire
  • City Bonfire Candles
  • Wax Sealing
  • Antifreeze Candles
  • Anti Frost Candles Factory
  • Beeewax Candle
  • Hanukkah Candle
  • Church Candle