城中村更新提速,“新深圳人”安居何处?_详细解读_最新资讯_热点事件

编者按:本文来自微信公众号“城市进化论”(ID:urban_evolution),作者:杨弃非,36氪经授权发布。

深圳城中村的故事即将翻开新篇。

图片来源:网页截图

近日,经数年酝酿后,《深圳经济特区城市更新条例》(下称《条例》)对外发布。作为全国首部城市更新立法,一个指标的变化备受外界关注:

根据《条例》内容,旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积、物业权利人人数两项占比均不低于95%,且经区人民政府调解未能达成一致的,可依照相关法律法规对未签约部分房屋实施征收。而被征收人对征收决定或补偿决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

而依照此前原则,必须100%业主、100%的面积同意并签署拆迁补偿安置协议,城市更新项目才能实施拆迁。

对于拥有上千个城中村的深圳而言,“5%”的细微调整,可能将弥合巨大的时间差。

中国人民大学城乡发展规划与管理研究中心主任叶裕民调研城中村更新项目时发现,若政策合适,要让50%的村民达成一致同意改造平均需要6个月,80%需要12个月,95%需要24个月。正是最后的5%大大拉长了合意的时间,最终到4年甚至 10年。

换句话说,城中村有望被按下更新的“快进键”。

图片来源:摄图网

但对于深圳而言,城中村又并不单纯是更新的对象。有观点认为,城中村为深圳撑起了过去40年的发展,为超过五成城市居民提供廉价居住地。在“十三五”开局时,中国(深圳)综合开发研究院资深研究员李津逵甚至直言,若完成“十三五”规划城市单元更新的面积,那是“要犯历史错误”的,“至少要停止特区内的城中村的整体拆迁改造”。

在新的条件下审视“城中村模式”,以“包容”著称的深圳能否继续迎接“新深圳人”的到来?

“二次房改”提速

困扰深圳人“住”的问题,一直与深圳“地”的问题“一体两面”。

去年,突然爆发的楼市让深圳的供地矛盾再度凸显。一组数据值得被再次提及——如中国城市经济专家委员会副主任宋丁所说,深圳住房的土地使用比例只有不到20%,不仅远低于全国平均水平,更低于国际40%的标准。

深圳去哪找地?特区成立40周年“扩容”的猜测无疾而终,更多人开始聚焦深圳自身的改革——特别是在获批综合授权改革试点之后,深圳有了更多先行探索的可能。

一个领域就是深圳已瞄准很久的“城中村”更新。

图片来源:摄图网

早在2009年12月,深圳就出台《深圳市城市更新办法》,为中国城市旧改拉开“城市更新”的新方向。10年来,深圳随之出台多份配套政策,“补丁”打了不少,但效果不甚理想。有媒体梳理发现,到2017年,2010年深圳首度批准的8个旧住宅改造项目,仅南山鹤塘小区达到“100%同意”标准,成功进行旧改,其他均不同程度受阻。

但城中村蕴含着大量待释放的居住空间。

据宋丁分析,过去10年来,深圳积累了数百个城市更新项目。

深圳在‘十二五’、‘十三五’期间计划更新的土地大概是30平方公里,其中就包括大量住宅用地。若按照原定计划推进更新,大量空间将被释放出来,这样就能大大增加住宅供应,解决深圳多年来住宅用地供应紧缺的局面。

面对推进缓慢的城中村更新项目,此次出台的《条例》,正如一剂“强心针”。

从2019年推出30平方公里产业用地,到去年又整备15平方公里召开大型国际招商会议,深圳已花大力气解决产业发展和升级问题。从方向上来看,“供地错配”进一步集中体现在住宅上,深圳的政策目标将回归居住问题,为人才提供合适的居住环境,以保证产业的进一步发展。

这种思路,明显体现在深圳对保障性住房的倾斜上。

上述《条例》总则第二条就明确指出:

根据市住房发展规划,旧住宅区拆除重建后优先用于公共租赁住房、安居型商品房和人才住房等公共住房建设,由市、区人民政府按照有关规定组织实施。

这恰与深圳“二次房改”目标一致——自2018年开始,深圳计划到2035年筹集建设各类住房170万套,其中人才住房、安居型商品房、公共租赁住房占新增住房供应总量60%左右。

配套政策亦已出炉。宋丁提到,在深圳最新修订完善的《深圳市地价测算规则》中提到,在地价优惠上给予公共住房发展倾斜,公共租赁住房、安居型商品房的修正系数为0.3,人才住房的修正系数为0.4,产业配套宿舍的修正系数为0.6,棚户区改造项目修正系数为0.1。

“这样一来,开发主体所支付的成本会大幅降低,从而保障了其未来的利润空间,大大稳定了开发商的积极性。”宋丁指出。

人口结构之变?

一个不容回避的问题是,当城中村被置换成保障性住房,居住成本仍可能有所提升。过去那些以城中村廉价住房为生的“新深圳人”,不得不面临走与留的选择问题。

更直接的问题是,新的住宅究竟是为谁准备的?

图片来源:摄图网

若从产业发展角度出发,一个较为粗糙的推论是,适配于产业升级的人力资源也需要升级。特别是一方面制造业企业外迁潮已带动东莞等城市产业发生连带效应,另一方面深圳“用工荒”和“就业难”的悖论,显示出人才结构的变化,深圳作出相应调整似乎已迫在眉睫。

宋丁将此总结为另一个层面的“错配”。“居住不能错配,居住者也不能错配。”他说,“宏观地看,这将是一个大博弈的过程,起码要花费10年到20年时间。”

如果回看如今的城中村,在“脏乱差”的外衣下是居住者最基本的居住需求。它不仅价格便宜,而且交通便捷,与高楼大厦共生的位置,使住户可以在大城市中享受超低的通勤时间。放在历史中看,在高速城镇化过程中,他们承担起了政府应该承担的廉价住房的供给任务。

但在基本公共服务之外,城中村就显得较为局促。包括学校、医院等大量规范的公共服务超出了城中村的服务范围,生活在城中村的人由于长期停留在城市边缘,也对城市失去了预期。

叶裕民进一步将城中村的特点总结为“三低两高”—— 

土地利用效率低、产业技术水平低和居民收入低;高无证建设比例和高犯罪率。

宋丁认为,随着产业大面积升级,在已经升级的产业中工作的人也多了,新的工作者继续住在这样的城中村中,显然将不再现实,这存在一种相互呼应的关系。

在他看来,10年到20年将是一个过渡的过程。目前,对城中村的关注,大多源于当下所处的“断裂”转型过程中——不少在城中村中居住的人,可能很难找到适合的工作,但暂时仍需要居住场所,这个问题只有等时间来化解。

城中村“原住民”是否只有“走”一条路?答案也不尽然。

李津逵曾指出,深圳的城中村里走出过很多人,有企业家、发明家、艺术家、演员等。供应与需求在此能够实现良性循环,曾孕育出一代又一代产业萌芽,为闯深圳的人们提供落脚点。从这个意义上来说,城中村的“包容”,也为深圳带来了“创新”的文化基因。

并不是城中村有创新活力,而是城中村这些人有创新活力。

叶裕民指出,城中村的包容也能在其他的载体中得以体现,关键是能不能让他住下来,给他提供可支付住房,让环境越来越好,让他可以和他的家人在一起,他的创新能力才能越来越强,并带动当地创新活力的提升。

城市发展的过程,也是实现空间、人和产业联动和高品质发展的过程。同样的逻辑下,当低水平的城中村发展成了高水平的现代化城市,如果城中村的居民也能通过人力资本积累,过上更美好的生活、享受到好的公共服务,自然能进一步增强创新能力,也更能在城市中找到价值所在。

再定义“包容”

叶裕民曾对深圳的大冲村和广州的小新塘两个城中村进行比较分析。在两村原有用地面积、建筑面积两项指标差距均不超过10万平方米的情况下,她对比其改造后的建筑面积发现,小新塘为167万平方米,而大冲村则达到280万平米,二者差距足足超过100万平方米。

为何会出现这种现象?另两项指标揭示了更多信息:两个改造后项目的净容积率,大冲村为7.76,而小新塘只有3.98;而每户平均补偿面积,大冲村高达900多平方米,小新塘则为280平方米。

“到目前为止,深圳的城中村更新补偿方法仍是‘补现状’,等于说村民现在有多少建筑面积,不管合法与否都补,这样使得深圳的城中村更新成本太高,开发商就要更多钱才能收回成本,开发的密度就非常高,这样提高了整个城市的发展成本,而大面积的高价房又使得流动人口更加住不起,加剧了城市的排斥性。”叶裕民分析。

而据她了解,广州城中村更新只补偿合法部分,降低了这个链条的成本,也反过来提高了城市的宜居水平。

图片来源:摄图网

仅一处政策差异,就导致了如此不同的结局。

被排斥的流动人口只能不断往外走,他们所到之处,让没有流动人口的村又进入了大量流动人口,产生新的城中村。

叶裕民将此归纳为“城中村更新”和“城中村再生”并存,这让城中村更新永远“改不完“。

“城市更新有两个主要的问题,一个是‘改不动’,一个是‘改不完’。”叶裕民说,“双95%的政策能助推解决‘改不动’的问题,但‘改不完’仍然难以解决。”

而如何让城市由排斥性更新走向包容性更新、由高成本更新走向低成本更新?从这个角度出发,就是要更关注流动人口自身的需求,设身处地为他们提供适合其生活的空间。按叶裕民的话来说,就是要提供小面积的可支付住房,城中村更新才能真正走向终结,才是真正的以人为本。

如何定义“包容”?城中村显然只是表面,更重要的是,在城中村中,人人均能参与、每个个体的生活方式均能得以满足和表达。

在宋丁看来,将来,深圳数千个大大小小的城中村中,应该保留一批具有代表性、有典范意义的,它们可以作为一种特殊的实用功能和文化功能并存的载体存在。既让人们回顾其历史作用,又能为深圳多元化增加新的选项。

“只有多元化的社会才是一个良性的社会。只有对所有人都包容的城市,才是一个可以实现善治的城市。”叶裕民总结。

文字 | 杨弃非

深圳城市更新加速 拆迁概念也火热|拆迁

证券时报记者 吴家明

除了楼市调控升级,城市更新也是近期深圳房地产市场的一个关键词。近日,《深圳经济特区城市更新条例》获得通过,自2021年3月1日起施行。在业内人士看来,有专家表示,《条例》的通过是深圳房地产史上一个重大事件。

《条例》创设了“个别征收+行政诉讼”制度,规定旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于95%,且经区人民政府调解未能达成一致的,为了维护和增进社会公共利益,推进城市规划的实施,区人民政府可以依照法律、行政法规及本条例相关规定对未签约部分房屋实施征收。可以预见的是,只要一户不同意,城市更新项目就“停摆”的难题将得到有效破解。

不过,城市更新加速的背后,一些老旧小区甚至小产权房的价格也水涨船高,让一些购房者感到有些无奈。

还没贴上“拆”

老旧小区价格已大涨

“这边的位置最靠近市区,却是深圳房价的洼地,最近不少投资客过来看房,就是相中老旧物业存在的拆迁可能。”在龙岗布吉粤宝片区从事房产中介的邓经理说,“这附近几乎都是老旧小区和城中村,有几个小区说是要城市更新,价格也上来了,放盘量也少了。”

记者跟随邓经理来到粤宝片区的德兴花园和德福花园,这些都是楼龄超过20年的老旧小区,虽然没有看到明显的拆迁标语,但有住户告诉记者,这里的业主正在签名申请旧改。“现在德兴花园放盘的房源少了很多,不过由于单价在每平方米3万多至4万多元,所以这几个小区的房源一直挺好卖的,最近有业主挂牌价一下提到每平方米5万元左右。”

仅仅是从意愿征集到项目实施主体确认,再到成功拆除,这个过程往往会持续数年,期间也充满不确定性。尽管如此,一些老旧小区的身价还是显著提升。在临近粤宝片区的罗湖清水河,金祥都市花园的旧改可谓更进一步,也已经启动旧改意愿征集,这里的二手房挂牌价已经达到每平方米6.5万元左右,而该小区在去年9月的二手房成交价仅在每平方米4.7万元左右。而在罗湖笋岗片区,同样启动意愿征集的梨园公寓,二手房挂牌价突破每平方米8万元,已经远远超过附近的高层住宅小区。

在现场走访时,记者遇到一位正在看房的投资客陈先生,他告诉记者,“深圳的投资客对于赌拆迁的老旧小区态度还是会比较谨慎,因为周期太长,即使成功拆除,拆迁过程中也不好折现,很多投资客还倾向于购买那些3到5年就能出手的物业。”

对于开发商而言,参与老旧小区的城市更新意愿是否会提升?合一城市更新集团认为,旧住宅区的意愿征集降到了双95%,和棚改意愿征集的门槛衔接,对旧住宅区城市更新有促进作用,但同时《条例》提出旧住宅区拆除重建后优先用于公租房、安居房和人才住房等公共住房建设,旧住宅区更新和棚改的政策基本衔接了起来,旧住宅区城市更新项目的经济效益将受到影响,市场主体参与旧住宅区城市更新的意愿或将有所减弱,应密切关注后续相关实施细则的出台。

小产权房需谨慎对待

“那一片都是布吉的城中村,现在小产权房的价格与前两年相比也差不多翻倍了,说不定也要拆。”邓经理指着远处一片城中村,发出感慨。

城中村与老旧小区的城市更新有所不同,针对城市更新过程中的小产权房交易,《条例》显示,城市更新部门和村股份公司应当在城市更新意愿核实阶段对历史违建物业权利人进行核实,开发商必须要和权利人签约搬迁补偿协议。合一城市更新集团总经理罗宇表示,在《条例》通过之前,确权是在项目拆迁签约至实施主体确认阶段进行的,而往往小产权房市场的活跃在意愿核实阶段就开始了,这期间小产权房倒卖频繁,而现在将确权前置,则打击了小产权房的炒卖。

除此之外,城市更新背后,有关城中村回迁房指标的买卖消息也满天飞。记者发现,许多打着“无需社保、不限购、买到就是赚到”的明码标价回迁房公开在一些网站论坛、微信公众号,甚至在闲鱼平台上挂卖销售。说起回迁房,主要指那些城中村里的“农民房”,但却已经有开发商进驻洽谈城市更新,一些原村民可能急需资金,拿出一定的回迁面积出售,这些房子在经城市更新之后得到确权,就能获得不动产权证。

有房产中介向记者兜售起一些看似很诱人的回迁房指标买卖,例如布吉某城中村的回迁指标,每平方米3万元,200平起,周边二手房价格都已经在每平方米5万元左右。记者发现,在深圳升级楼市调控之后,“房票”成为置业者眼中的稀缺品。这时,类似的回迁房指标由于不占用名额,开始吸引越来越多投资客的眼光,也应该引起重视。

上海立法促进养老服务发展

本报上海1月5日电(记者巨云鹏)近日,《上海市养老服务条例》经上海市人大常委会会议表决通过,将于今年3月20日起施行。

条例规定,上海各级行政管理部门、提供公共服务的机构和企业,在为老年人提供公共信息服务时,应当符合无障碍环境建设标准,推广应用符合老年人需求特点的智能信息服务;为老年人提供公共服务时,应当充分尊重老年人的习惯,保留并完善传统服务方式。针对异地养老,条例表示将推进长江三角洲区域养老服务合作与发展,建立健全政府间合作机制,落实异地就医结算,推动上海老年人异地享受本市长期护理保险、养老服务补贴等待遇。同时,条例对上海市域内社区养老服务设施体量作了刚性要求,规定全市社区养老服务设施建筑面积应当不低于常住人口每千人40平方米,并根据经济社会发展及时优化调整。

《人民日报》

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云南省出新规:向伴侣隐瞒艾滋病将被追究刑事责任|云南省

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原标题:云南省出新规:向伴侣隐瞒艾滋病将被追究刑事责任 来源:央视新闻客户端

近日,在云南省第十三届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过《云南省艾滋病防治条例》(以下简称《条例》)。

明年(2021年)3月1日起,云南将施行新的艾滋病防治条例。

《条例》明确:

其中,云南省艾滋病防治条例第二十条规定:感染者和病人应当将艾滋病病毒的事实及时告知其配偶或性伴侣,本人不告知的,医疗卫生机构有权告知;第五十七条规定:感染者不及时将感染艾滋病病毒的事实告知其配偶、有性关系者等存在暴露风险的人群,将被依法追究刑事责任。(总台央视记者 徐小龙)

老人住院 子女每年可享10-20天护理假 昆明新条例明年起实施|医保

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原标题:老人住院 子女每年可享10-20天护理假 昆明新条例明年起实施 

近日,云南省昆明市人大常委会举行发布会公布:《昆明市老年人权益保障条例》将于2021年1月1日起施行。

《条例》的颁布实施,将为持续保障老年人权益,提高城市文明程度提供强有力的法治保障。《昆明市老年人权益保障条例》明确子女护理老人享受与工作期间相同待遇

随着昆明市老龄人口快速增加,各种老龄问题同步显现,空巢老人、高龄老人、失能半失能老人急需更高水平的养老保障,应对人口老龄化难度持续加大。新修订的《昆明市老年人权益保障条例》,重点在家庭保障、社会保障与优待、社会服务与宜居环境、监督管理、法律责任等方面进行修改和完善。

将符合条件的老年病医院、老年康复机构纳入医保

该《条例》规定,市、县(市、区)人民政府应当建立健全老年人社会保障体系,保障老年人的基本生活和基本医疗需求。在医疗保险、养老服务、养老金领取和异地养老等方面制定便民措施。应当加大对老年人医疗、康复、长期护理、保健、养老等设施和服务的投入。医疗保障部门应当将符合条件的老年病医院、老年康复机构等纳入医保定点服务机构范围。

市、县(市、区)人民政府应当建立独生子女家庭老年人扶助制度,对失独老年人、独生子女伤残的老年人发放特别扶助金。民政部门应当将贫困老年人的救助纳入城乡社会救助体系,按照规定将符合条件的老年人纳入最低生活保障、特困人员救助供养等社会保障范围,对生活无着的流浪乞讨老年人进行救助。

老年人患病住院治疗期间,其子女的用人单位应当支持护理照料,给予独生子女每年累计20天、非独生子女每年累计10天的护理时间,护理期间享受与正常工作期间相同的工资待遇。

建立慢性病患者门诊长处方机制 满足老年人需求

医保、卫生健康部门应当落实医保慢性病和特殊病用药目录的规定,明细社区和乡村等基层医疗卫生机构用药目录;建立慢性病患者门诊长处方机制,满足老年人常见病、慢性病的基本用药和异地医保购药需求;对符合条件的老年人给予医疗救助。

市、县(市、区)人民政府实施公共租赁住房或者共有产权保障住房制度时,应当对老年人家庭给予优先安排实物配租或者发放租赁补贴,对经济困难的失独老年人、无子女老年人家庭优先安排实物配租,并按照规定减免有关费用。

市、县(市、区)人民政府实施农村危旧房屋改造时,应当对经济困难的老年人家庭优先安排;对需要住房无障碍适老化改造的贫困老年人家庭给予政策支持和物质帮助。

这些公共服务 可享受免费或者优惠

老年人持居民身份证或者老年优待证等有效证件到相关部门办理手续后,免费乘坐市内公交车,优惠乘坐市内轨道交通工具。倡导老年人非交通高峰时段出行。市、县(市、区)人民政府应当对城市公共交通企业给予补助。

80周岁以上老年人,持居民身份证或者老年优待证等有效证件进入公园、旅游景区(点)的,可以带1名陪护人员免费进入。年满80周岁不满100周岁的老年人享受高龄保健补助;年满100周岁的老年人为寿星老人,享受长寿补助,由民政部门颁发百岁寿星荣誉证。补助标准由民政、财政部门拟定,报市、县(市、区)人民政府批准实施,并根据经济社会发展状况逐步提高。

基层医疗卫生服务机构要建立老年人健康档案,提供家庭医生签约、家庭病床等服务,每年为老年人免费常规体检1次,为年满100周岁的老年人每半年免费体检1次,开展定点、巡回或上门为老年人提供医疗护理、保健康复、心理咨询、安宁疗护等全生命周期服务。

老年人持居民身份证或者老年优待证等有效证件,享受下列公共服务优惠或者优待:

(一)免费进入国有单位经营、管理的公园、旅游景区(点),优惠进入非国有单位经营、管理的公园、旅游景区(点);

(二)免费进入公共的图书馆、文化馆、群艺馆、博物馆、美术馆、科技馆、档案馆、纪念馆等设施。鼓励有条件的学校图书馆、科研机构图书馆向老年人免费开放;

(三)免费进入政府兴办或者集体投资兴办的各类老年人活动场所;

(四)在各类医疗机构优先就诊、化验、检查、交费、取药、住院,公立医疗机构免收普通门诊诊查费,二级以上公立医疗机构应当设置老年病门诊;

(五)优先办理银行储蓄、用水、用电、用气、通信、邮政等业务;

(六)机场、车站、港口、码头等场所应当设置爱心窗口、柜台,方便老年人购票和托运行李、物品;

(七)因健康原因不能到场办理不动产登记手续、遗嘱公证的,不动产登记部门、公证机构应当提供上门服务;

(八)免除乡村公益事业的劳务和出资义务;

(九)各级人民政府规定的其他优惠和优待。

干涉老年人婚姻自由的 将纳入社会诚信体系管理

市、县(市、区)人民政府及其有关部门,对有下列行为之一的,可以将其纳入社会诚信体系进行管理:对老年人负有赡养、扶养义务而拒绝赡养、扶养的;歧视、侮辱、虐待或者遗弃老年人的;干涉老年人婚姻自由的;侵害老年人财产权利、居住权利的;不按照规定给予护理时间的;其他严重损害老年人权益的。

禁止以欺骗方式诱导老年人消费。市场监管部门、乡(镇)人民政府、街道办事处应当组织开展老年人预防诈骗知识宣传活动,及时制止、举报向老年人恶意推销保健品、食品、药品、器材、器械等产品或者服务的行为。

通过会议、讲座卖商品 老年人7天内可无理由退款退货

金融机构应当向办理转账、汇款或者购买金融产品等业务的老年人提示风险,按照规定对老年人风险承担能力进行评估,并建议其成年子女或者亲属陪同。公安、市场监管、金融监管等部门应当及时处理老年人的投诉、控告、举报,实行首办责任制;依法查处针对老年人的传销、诈骗、非法集资等违法行为,为老年人营造安全、便利的消费环境。

经营者通过会议、讲座等方式,有针对性地向老年人销售商品或者提供服务的,老年人或者其授权的人有权自购买商品或者接受服务之日起7日内,提出退款退货或者终止服务,无需说明理由。