郑州楼市惨淡一年:房企“不降价联盟”瓦解_详细解读_最新资讯_热点事件

编者按:本文来自微信公众号“地产一条”(ID:dichanyitiao),36氪经授权发布。

供应大,去化率低,郑州楼市艰难自救。

中原第一城郑州,有着充分的人口优势和交通枢纽优势,但2020年其房地产市场相当凄惨,降价、首付分期甚至零首付是它的关键词。

从绿博片区开始,郑州楼市在2018年底开启了下行通道。

2020年9月底,绿博金科天籁城首开高层1.1万/平米,洋房均价1.7万/平方米,但两个月后,高层9500元/平方米,洋房均价1.1万/平方米。

金科天籁城二期开盘,用高层的价格买洋房,震颤了郑州房地产行业。

紧接着,高新区、惠济等相继降价,2020年的郑州楼市全面沦陷,房价一跌再跌。

相关数据显示,2020年郑州新房市场成交了24.17万套房子,是自2016年以来成交套数最低的一年。

量跌价跌,贝壳研究院数据显示,2020年郑州主城区成交均价15030元/平米,郊县商品住宅成交均价8753元/平米。

单看平均去化率冲击不算强烈,最搅动购房者神经的房价是一跌再跌。

在绿博片区,万科兰乔圣菲去年十月的开盘毛坯均价为7500元/平米,还有一些特价房房源价格房源为6300元/平米,刷新了郑州绿博片区的底价。而之前毛坯均价一度为1.2万/平米。

郑州的豪宅板块北龙湖区域,碧源荣府原价5.6万/平米,一度降到3-4万/平米。美林上苑原价4.3万/平米,降价至3.3万/平米,降价1万/平米。

去年12月下旬,鑫苑府连续推出特价房源300多套,特价房1.2万/平米,正常楼层房源1.3万/平米。该项目在去年7月开盘时的均价为1.52元/平米。也就是说,鑫苑府正常楼层降价2000元/平米,特价房降价3000元/平米。

除了降价,首付分期甚至零首付横行郑州楼市,普遍最低首付5%就可以买入一套房子。

空港新区空港宸院项目,首付分期5%,客户连贷款利息都可以不用承担,南龙湖片区的兰庭华府项目,首付10%,剩余的20%承担贷款利息。

金水区龙居华府项目甚至打出了零首付的广告牌,宣传页的正中央写着红色的“0”,广告词是“0元入主北龙湖北,0元网签、3年分期”。

但效果仍然不尽人意。根据乐居河南统计,截至12月27日,2020年郑州市场共计迎来200次开盘,推案量约39511套,去化约20960套,综合去化率在53%左右。

新房市场不景气,郑州二手房市场同样表现糟糕。

二手房上,2020年郑州二手房共计成交67635套,同比去年减少6914套,同比降低约9%。2020年总成交面积372万平方米,同比下降32%;成交均价12338元/㎡,同比下降2%。

根据贝壳研究院数据,2020年,郑州二手房房价跌了3.4%,与济南跌幅并列第三,在省会城市中跌幅最大的。在贝壳研究院2020年交易周期最长的十大城市中,郑州二手房房源成交周期为166天,名列成交周期第二名。

新房和二手房持续探底,郑州开发商联合自救。去年9月,河南房地产商会会长闭门会在郑召开, 50多家开发商代表参与,在会上,建业董事长胡葆森、正商董事长张敬国表示不带头降价,不降价联盟由此成立。

现在,相关政府部门也在控制郑州房价继续探底的空间,设置了最低签约价。

一位房企人士告诉一条君,年底时开发商陆续接到相关部门通知,通知称,签约系统限最低签约价功能1月1日已经启用,各项目根据自身项目销售实际价格确定待售房屋的合理预售申报价,商品住房限价范围最高为申报价,最低为下浮8%,超出范围无法签约。

但这些努力还没有效果。在去年年底冲刺业绩之时,市场上各大房产项目仍然是采用降价促销方式力保业绩目标,不降价联盟瓦解。

上述房企人士称,在大量供应面前,2021年形势也不太乐观。

根据贝壳数据,新房市场上,2020年大郑州商品住宅库存2050万平米,其中主城区库存1332万平米,年均去化周期为14月;郊县库存718万平米,年均去化周期为13.5月。

二手房市场上,贝壳找房网大郑州二手挂牌房源库存11.09万套,半年均去化50个月;客源成交周期持续拉长,平均成交周期33天,同比去年增长57%,客户观望情绪严重,房源平均成交周期163天,同比去年增长44%。

郑州楼市已经以不理想的去化开启了2021年。上周,郑州市场金水区国泰观邸悦峰、管城区融创城和中原区华侨城三个项目开盘,新推238套商品房,成交74套,平均去化率31%。

市场上的乐观信号还未出现,首付分期的后遗症已经出现。

根据郑州一位市场人士,郑州楼市正出现多个首付分期买房断供的情况。

在供需矛盾、潜在隐患下,郑州最艰难的时刻或许还未到来。

郑州楼市惨淡一年:房企“不降价联盟”瓦解_详细解读_最新资讯_热点事件

编者按:本文来自微信公众号“地产一条”(ID:dichanyitiao),36氪经授权发布。

供应大,去化率低,郑州楼市艰难自救。

中原第一城郑州,有着充分的人口优势和交通枢纽优势,但2020年其房地产市场相当凄惨,降价、首付分期甚至零首付是它的关键词。

从绿博片区开始,郑州楼市在2018年底开启了下行通道。

2020年9月底,绿博金科天籁城首开高层1.1万/平米,洋房均价1.7万/平方米,但两个月后,高层9500元/平方米,洋房均价1.1万/平方米。

金科天籁城二期开盘,用高层的价格买洋房,震颤了郑州房地产行业。

紧接着,高新区、惠济等相继降价,2020年的郑州楼市全面沦陷,房价一跌再跌。

相关数据显示,2020年郑州新房市场成交了24.17万套房子,是自2016年以来成交套数最低的一年。

量跌价跌,贝壳研究院数据显示,2020年郑州主城区成交均价15030元/平米,郊县商品住宅成交均价8753元/平米。

单看平均去化率冲击不算强烈,最搅动购房者神经的房价是一跌再跌。

在绿博片区,万科兰乔圣菲去年十月的开盘毛坯均价为7500元/平米,还有一些特价房房源价格房源为6300元/平米,刷新了郑州绿博片区的底价。而之前毛坯均价一度为1.2万/平米。

郑州的豪宅板块北龙湖区域,碧源荣府原价5.6万/平米,一度降到3-4万/平米。美林上苑原价4.3万/平米,降价至3.3万/平米,降价1万/平米。

去年12月下旬,鑫苑府连续推出特价房源300多套,特价房1.2万/平米,正常楼层房源1.3万/平米。该项目在去年7月开盘时的均价为1.52元/平米。也就是说,鑫苑府正常楼层降价2000元/平米,特价房降价3000元/平米。

除了降价,首付分期甚至零首付横行郑州楼市,普遍最低首付5%就可以买入一套房子。

空港新区空港宸院项目,首付分期5%,客户连贷款利息都可以不用承担,南龙湖片区的兰庭华府项目,首付10%,剩余的20%承担贷款利息。

金水区龙居华府项目甚至打出了零首付的广告牌,宣传页的正中央写着红色的“0”,广告词是“0元入主北龙湖北,0元网签、3年分期”。

但效果仍然不尽人意。根据乐居河南统计,截至12月27日,2020年郑州市场共计迎来200次开盘,推案量约39511套,去化约20960套,综合去化率在53%左右。

新房市场不景气,郑州二手房市场同样表现糟糕。

二手房上,2020年郑州二手房共计成交67635套,同比去年减少6914套,同比降低约9%。2020年总成交面积372万平方米,同比下降32%;成交均价12338元/㎡,同比下降2%。

根据贝壳研究院数据,2020年,郑州二手房房价跌了3.4%,与济南跌幅并列第三,在省会城市中跌幅最大的。在贝壳研究院2020年交易周期最长的十大城市中,郑州二手房房源成交周期为166天,名列成交周期第二名。

新房和二手房持续探底,郑州开发商联合自救。去年9月,河南房地产商会会长闭门会在郑召开, 50多家开发商代表参与,在会上,建业董事长胡葆森、正商董事长张敬国表示不带头降价,不降价联盟由此成立。

现在,相关政府部门也在控制郑州房价继续探底的空间,设置了最低签约价。

一位房企人士告诉一条君,年底时开发商陆续接到相关部门通知,通知称,签约系统限最低签约价功能1月1日已经启用,各项目根据自身项目销售实际价格确定待售房屋的合理预售申报价,商品住房限价范围最高为申报价,最低为下浮8%,超出范围无法签约。

但这些努力还没有效果。在去年年底冲刺业绩之时,市场上各大房产项目仍然是采用降价促销方式力保业绩目标,不降价联盟瓦解。

上述房企人士称,在大量供应面前,2021年形势也不太乐观。

根据贝壳数据,新房市场上,2020年大郑州商品住宅库存2050万平米,其中主城区库存1332万平米,年均去化周期为14月;郊县库存718万平米,年均去化周期为13.5月。

二手房市场上,贝壳找房网大郑州二手挂牌房源库存11.09万套,半年均去化50个月;客源成交周期持续拉长,平均成交周期33天,同比去年增长57%,客户观望情绪严重,房源平均成交周期163天,同比去年增长44%。

郑州楼市已经以不理想的去化开启了2021年。上周,郑州市场金水区国泰观邸悦峰、管城区融创城和中原区华侨城三个项目开盘,新推238套商品房,成交74套,平均去化率31%。

市场上的乐观信号还未出现,首付分期的后遗症已经出现。

根据郑州一位市场人士,郑州楼市正出现多个首付分期买房断供的情况。

在供需矛盾、潜在隐患下,郑州最艰难的时刻或许还未到来。

横盘与回温:北京楼市成交量创“317新政”后新高|北京楼市

一线楼市2020年末翘尾行情调查

湾区“双雄”广州、深圳2020年年底楼市、地市均走出紧俏行情,北京交易量开始回暖,上海则正在经历二手房大复苏……2021年的一线楼市,嗅到了局部涨价的味道。

一波年末“翘尾”行情后,2020年的北京楼市终于迎来近几年难得的“丰收”。来自中原地产的数据显示,2020年北京新房住宅实现网签4.9万套,二手房成交16.9万套,分别创最近5年和4年的新高。

这一成绩是在价格维持稳定的情况下实现的。贝壳研究院指出,2020年北京新房成交均价为48147元/平方米,同比上涨3%;二手房成交均价60485元/平方米,同比微跌0.5%。

价稳量升,被认为是北京楼市调控的预期效果。

业界通常将2017年的“317新政”视为新一轮北京楼市调控的起点。自“317新政”出台至今,北京楼市调控层层加码,并不断“查缺补漏”。市场经历了三年多的横盘期,并继续企稳。

以“317新政”为界,2020年北京楼市的成交量已经创下本轮调控以来的新高。其中,在“翘尾”的12月,单月的交易量已经恢复到调控前的水平。

就全国范围而言,北京楼市一直有着“风向标”意义。严厉的调控政策,以及供应关系的改善,被认为是市场企稳的主因。

限竞房“多米诺效应”

出于冲击业绩等原因,房地产市场交易量往往会在年末明显升温,业界将其称为“翘尾行情”。在2020年,北京楼市从下半年已出现明显的升温态势,年末的“翘尾”也如期而至。

中原地产统计显示,2020年12月,北京新房和二手房分别成交6681套和20944套,两者均创下“317新政”以来的月度新高。

对于交易量的冲高,业界普遍认为,这是由长期横盘后需求回暖、疫情后需求释放、信贷政策宽松等多项因素作用的结果。

贝壳研究院的统计显示,到2020年12月,北京首、二套主流房贷利率同比均下降15个基点,这也促进了刚需的大量释放。

事实上,去年上半年,市场流动性一度十分充裕,即使货币政策在年中转为中性,资金楼市的热情仍然比较高。在这种情况下,三四线城市经过前几年的棚改红利期,市场反弹动力已经不足。因此,核心一二线城市的房产便受到追捧。

北京楼市的升温,正是在这种大背景下发生。但与广州等城市一度出现房价过快上涨不同,过去三年来,北京的房价一直维持稳定,未出现大起大落。其中,部分区域的二手房价格还出现下跌。

北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,北京房价稳定,主要有两个原因。其一,限价政策严格。为控制房价,北京一度暂停了单价10万元以上的新房审批,近两年来限价政策虽有所松动,但高价项目的入市量仍然偏少;其二,限竞房项目的大量入市,在增加供应的同时,也在一定程度上平抑了市场均价。

限竞房是指以“限房价,竞地价”的方式拍卖土地,然后建成的房屋。北京从2017年末开始大规模出让限竞房地块,限竞房项目则从2018年年中开始集中入市。贝壳研究院指出,近几年限竞房占北京新房供应的六成以上,大兴、丰台、房山、昌平四个区是供应的重点。到2020年,限竞房成交占比已接近五成,大大改变了北京新房市场的供应结构。

限竞房的冲击,带来一系列“多米诺效应”。其中,对价格的平抑作用最为显著。前述房企人士表示,由于价格明显低于市场水平,一个限竞房项目,往往会影响到周边的4到5个商品房项目的定价,并影响到同区域二手房的报价。

他表示,由于供应量过大,已有部分限竞房项目陷入滞销,但一些优质项目已经成为市场的主流。中原地产统计的“2020年北京住宅销售额排行榜”中,前8名均被限竞房项目获得。其中,万象悦府和中海寰宇时代两个项目的限竞房,均卖出2000套以上,销售额分别达到96.9亿元和85.4亿元。

降价成二手房交易主调

除了供应的改善,北京楼市的需求也一直保持稳定。多数受访者认为,在全国最严厉的楼市调控政策下,北京楼市的投机需求已经绝迹,投资需求比例很小。除了特殊因素影响外,市场已经不具备快速升温的动力。

这种“特殊因素”大多来自房地产领域之外。2020年4月30日,作为北京市“教育高地”的西城区发布教改新规,将“单校划片”改为“多校划片”。西城区也成为北京“城六区”中,最后一个实施“多校划片”的区域。

这一旨在推进基础教育均衡化的政策,一度令西城区的二手房价格上涨,但在2020年7月末的“窗口期”过后,该区域的价格又逐渐恢复稳定。

贝壳研究院表示,经过在供需两端的持续调控,北京楼市的供需结构正在趋于平衡。其中,去年北京新房市场的供销比为1.1:1。而种种迹象表明,交易规模占七成以上二手房领域,供需关系也已大为改善。

前述机构指出,去年北京二手房房源成交周期130天,客源成交周期99天,同比分别拉长28天和14天,市场成交节奏依旧缓慢。

随着话语权逐渐向买方转移,卖方不断放弃对价格的坚持。2020年全年北京二手房业主调价仍以降价为主,调价中的降价次数占比86%,同比基本持平。

贝壳研究院表示,在“317新政”后,北京经历了三年多的房价横盘期。年轻群体的购买力相对提升,入市时机提前。2020年北京二手房购房者中29岁以下占比16%,同比提升3个百分点。

值得注意的是,尽管市场交易在快速恢复,但北京楼市距离调控前的市场高位仍有差距。其中,新房年度交易规模尚未突破5万套大关,距离(2014年前)7万到8万套的历史常态有不小的差距。二手房交易规模不足17万套,而调控前的年度销售动辄在20万套以上。

但业内人士普遍认为,随着楼市调控的常态化,以及需求结构的改变,市场难有大幅升温的动力,当前的交易规模有望成为北京楼市下一阶段的常态。

价格走势也将以稳为主。贝壳研究院指出,在货币政策逐步回归常态、房地产金融降杠杆逐步深化的政策背景下,预计2021年北京二手房成交均价继续保持平稳状态。

新房方面,北京不限价地块的成交比例由2019年的48%提升至2020年的84%,这将对未来的房价起到支撑作用。但由于市场上仍有充足的限竞房等待入市,因此价格不会有明显上涨。

(作者:张敏 编辑:林虹)

横盘与回温:北京楼市成交量创“317新政”后新高|北京楼市

一线楼市2020年末翘尾行情调查

湾区“双雄”广州、深圳2020年年底楼市、地市均走出紧俏行情,北京交易量开始回暖,上海则正在经历二手房大复苏……2021年的一线楼市,嗅到了局部涨价的味道。

一波年末“翘尾”行情后,2020年的北京楼市终于迎来近几年难得的“丰收”。来自中原地产的数据显示,2020年北京新房住宅实现网签4.9万套,二手房成交16.9万套,分别创最近5年和4年的新高。

这一成绩是在价格维持稳定的情况下实现的。贝壳研究院指出,2020年北京新房成交均价为48147元/平方米,同比上涨3%;二手房成交均价60485元/平方米,同比微跌0.5%。

价稳量升,被认为是北京楼市调控的预期效果。

业界通常将2017年的“317新政”视为新一轮北京楼市调控的起点。自“317新政”出台至今,北京楼市调控层层加码,并不断“查缺补漏”。市场经历了三年多的横盘期,并继续企稳。

以“317新政”为界,2020年北京楼市的成交量已经创下本轮调控以来的新高。其中,在“翘尾”的12月,单月的交易量已经恢复到调控前的水平。

就全国范围而言,北京楼市一直有着“风向标”意义。严厉的调控政策,以及供应关系的改善,被认为是市场企稳的主因。

限竞房“多米诺效应”

出于冲击业绩等原因,房地产市场交易量往往会在年末明显升温,业界将其称为“翘尾行情”。在2020年,北京楼市从下半年已出现明显的升温态势,年末的“翘尾”也如期而至。

中原地产统计显示,2020年12月,北京新房和二手房分别成交6681套和20944套,两者均创下“317新政”以来的月度新高。

对于交易量的冲高,业界普遍认为,这是由长期横盘后需求回暖、疫情后需求释放、信贷政策宽松等多项因素作用的结果。

贝壳研究院的统计显示,到2020年12月,北京首、二套主流房贷利率同比均下降15个基点,这也促进了刚需的大量释放。

事实上,去年上半年,市场流动性一度十分充裕,即使货币政策在年中转为中性,资金楼市的热情仍然比较高。在这种情况下,三四线城市经过前几年的棚改红利期,市场反弹动力已经不足。因此,核心一二线城市的房产便受到追捧。

北京楼市的升温,正是在这种大背景下发生。但与广州等城市一度出现房价过快上涨不同,过去三年来,北京的房价一直维持稳定,未出现大起大落。其中,部分区域的二手房价格还出现下跌。

北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,北京房价稳定,主要有两个原因。其一,限价政策严格。为控制房价,北京一度暂停了单价10万元以上的新房审批,近两年来限价政策虽有所松动,但高价项目的入市量仍然偏少;其二,限竞房项目的大量入市,在增加供应的同时,也在一定程度上平抑了市场均价。

限竞房是指以“限房价,竞地价”的方式拍卖土地,然后建成的房屋。北京从2017年末开始大规模出让限竞房地块,限竞房项目则从2018年年中开始集中入市。贝壳研究院指出,近几年限竞房占北京新房供应的六成以上,大兴、丰台、房山、昌平四个区是供应的重点。到2020年,限竞房成交占比已接近五成,大大改变了北京新房市场的供应结构。

限竞房的冲击,带来一系列“多米诺效应”。其中,对价格的平抑作用最为显著。前述房企人士表示,由于价格明显低于市场水平,一个限竞房项目,往往会影响到周边的4到5个商品房项目的定价,并影响到同区域二手房的报价。

他表示,由于供应量过大,已有部分限竞房项目陷入滞销,但一些优质项目已经成为市场的主流。中原地产统计的“2020年北京住宅销售额排行榜”中,前8名均被限竞房项目获得。其中,万象悦府和中海寰宇时代两个项目的限竞房,均卖出2000套以上,销售额分别达到96.9亿元和85.4亿元。

降价成二手房交易主调

除了供应的改善,北京楼市的需求也一直保持稳定。多数受访者认为,在全国最严厉的楼市调控政策下,北京楼市的投机需求已经绝迹,投资需求比例很小。除了特殊因素影响外,市场已经不具备快速升温的动力。

这种“特殊因素”大多来自房地产领域之外。2020年4月30日,作为北京市“教育高地”的西城区发布教改新规,将“单校划片”改为“多校划片”。西城区也成为北京“城六区”中,最后一个实施“多校划片”的区域。

这一旨在推进基础教育均衡化的政策,一度令西城区的二手房价格上涨,但在2020年7月末的“窗口期”过后,该区域的价格又逐渐恢复稳定。

贝壳研究院表示,经过在供需两端的持续调控,北京楼市的供需结构正在趋于平衡。其中,去年北京新房市场的供销比为1.1:1。而种种迹象表明,交易规模占七成以上二手房领域,供需关系也已大为改善。

前述机构指出,去年北京二手房房源成交周期130天,客源成交周期99天,同比分别拉长28天和14天,市场成交节奏依旧缓慢。

随着话语权逐渐向买方转移,卖方不断放弃对价格的坚持。2020年全年北京二手房业主调价仍以降价为主,调价中的降价次数占比86%,同比基本持平。

贝壳研究院表示,在“317新政”后,北京经历了三年多的房价横盘期。年轻群体的购买力相对提升,入市时机提前。2020年北京二手房购房者中29岁以下占比16%,同比提升3个百分点。

值得注意的是,尽管市场交易在快速恢复,但北京楼市距离调控前的市场高位仍有差距。其中,新房年度交易规模尚未突破5万套大关,距离(2014年前)7万到8万套的历史常态有不小的差距。二手房交易规模不足17万套,而调控前的年度销售动辄在20万套以上。

但业内人士普遍认为,随着楼市调控的常态化,以及需求结构的改变,市场难有大幅升温的动力,当前的交易规模有望成为北京楼市下一阶段的常态。

价格走势也将以稳为主。贝壳研究院指出,在货币政策逐步回归常态、房地产金融降杠杆逐步深化的政策背景下,预计2021年北京二手房成交均价继续保持平稳状态。

新房方面,北京不限价地块的成交比例由2019年的48%提升至2020年的84%,这将对未来的房价起到支撑作用。但由于市场上仍有充足的限竞房等待入市,因此价格不会有明显上涨。

(作者:张敏 编辑:林虹)

横盘与回温:北京楼市成交量创“317新政”后新高|北京楼市

一线楼市2020年末翘尾行情调查

湾区“双雄”广州、深圳2020年年底楼市、地市均走出紧俏行情,北京交易量开始回暖,上海则正在经历二手房大复苏……2021年的一线楼市,嗅到了局部涨价的味道。

一波年末“翘尾”行情后,2020年的北京楼市终于迎来近几年难得的“丰收”。来自中原地产的数据显示,2020年北京新房住宅实现网签4.9万套,二手房成交16.9万套,分别创最近5年和4年的新高。

这一成绩是在价格维持稳定的情况下实现的。贝壳研究院指出,2020年北京新房成交均价为48147元/平方米,同比上涨3%;二手房成交均价60485元/平方米,同比微跌0.5%。

价稳量升,被认为是北京楼市调控的预期效果。

业界通常将2017年的“317新政”视为新一轮北京楼市调控的起点。自“317新政”出台至今,北京楼市调控层层加码,并不断“查缺补漏”。市场经历了三年多的横盘期,并继续企稳。

以“317新政”为界,2020年北京楼市的成交量已经创下本轮调控以来的新高。其中,在“翘尾”的12月,单月的交易量已经恢复到调控前的水平。

就全国范围而言,北京楼市一直有着“风向标”意义。严厉的调控政策,以及供应关系的改善,被认为是市场企稳的主因。

限竞房“多米诺效应”

出于冲击业绩等原因,房地产市场交易量往往会在年末明显升温,业界将其称为“翘尾行情”。在2020年,北京楼市从下半年已出现明显的升温态势,年末的“翘尾”也如期而至。

中原地产统计显示,2020年12月,北京新房和二手房分别成交6681套和20944套,两者均创下“317新政”以来的月度新高。

对于交易量的冲高,业界普遍认为,这是由长期横盘后需求回暖、疫情后需求释放、信贷政策宽松等多项因素作用的结果。

贝壳研究院的统计显示,到2020年12月,北京首、二套主流房贷利率同比均下降15个基点,这也促进了刚需的大量释放。

事实上,去年上半年,市场流动性一度十分充裕,即使货币政策在年中转为中性,资金楼市的热情仍然比较高。在这种情况下,三四线城市经过前几年的棚改红利期,市场反弹动力已经不足。因此,核心一二线城市的房产便受到追捧。

北京楼市的升温,正是在这种大背景下发生。但与广州等城市一度出现房价过快上涨不同,过去三年来,北京的房价一直维持稳定,未出现大起大落。其中,部分区域的二手房价格还出现下跌。

北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,北京房价稳定,主要有两个原因。其一,限价政策严格。为控制房价,北京一度暂停了单价10万元以上的新房审批,近两年来限价政策虽有所松动,但高价项目的入市量仍然偏少;其二,限竞房项目的大量入市,在增加供应的同时,也在一定程度上平抑了市场均价。

限竞房是指以“限房价,竞地价”的方式拍卖土地,然后建成的房屋。北京从2017年末开始大规模出让限竞房地块,限竞房项目则从2018年年中开始集中入市。贝壳研究院指出,近几年限竞房占北京新房供应的六成以上,大兴、丰台、房山、昌平四个区是供应的重点。到2020年,限竞房成交占比已接近五成,大大改变了北京新房市场的供应结构。

限竞房的冲击,带来一系列“多米诺效应”。其中,对价格的平抑作用最为显著。前述房企人士表示,由于价格明显低于市场水平,一个限竞房项目,往往会影响到周边的4到5个商品房项目的定价,并影响到同区域二手房的报价。

他表示,由于供应量过大,已有部分限竞房项目陷入滞销,但一些优质项目已经成为市场的主流。中原地产统计的“2020年北京住宅销售额排行榜”中,前8名均被限竞房项目获得。其中,万象悦府和中海寰宇时代两个项目的限竞房,均卖出2000套以上,销售额分别达到96.9亿元和85.4亿元。

降价成二手房交易主调

除了供应的改善,北京楼市的需求也一直保持稳定。多数受访者认为,在全国最严厉的楼市调控政策下,北京楼市的投机需求已经绝迹,投资需求比例很小。除了特殊因素影响外,市场已经不具备快速升温的动力。

这种“特殊因素”大多来自房地产领域之外。2020年4月30日,作为北京市“教育高地”的西城区发布教改新规,将“单校划片”改为“多校划片”。西城区也成为北京“城六区”中,最后一个实施“多校划片”的区域。

这一旨在推进基础教育均衡化的政策,一度令西城区的二手房价格上涨,但在2020年7月末的“窗口期”过后,该区域的价格又逐渐恢复稳定。

贝壳研究院表示,经过在供需两端的持续调控,北京楼市的供需结构正在趋于平衡。其中,去年北京新房市场的供销比为1.1:1。而种种迹象表明,交易规模占七成以上二手房领域,供需关系也已大为改善。

前述机构指出,去年北京二手房房源成交周期130天,客源成交周期99天,同比分别拉长28天和14天,市场成交节奏依旧缓慢。

随着话语权逐渐向买方转移,卖方不断放弃对价格的坚持。2020年全年北京二手房业主调价仍以降价为主,调价中的降价次数占比86%,同比基本持平。

贝壳研究院表示,在“317新政”后,北京经历了三年多的房价横盘期。年轻群体的购买力相对提升,入市时机提前。2020年北京二手房购房者中29岁以下占比16%,同比提升3个百分点。

值得注意的是,尽管市场交易在快速恢复,但北京楼市距离调控前的市场高位仍有差距。其中,新房年度交易规模尚未突破5万套大关,距离(2014年前)7万到8万套的历史常态有不小的差距。二手房交易规模不足17万套,而调控前的年度销售动辄在20万套以上。

但业内人士普遍认为,随着楼市调控的常态化,以及需求结构的改变,市场难有大幅升温的动力,当前的交易规模有望成为北京楼市下一阶段的常态。

价格走势也将以稳为主。贝壳研究院指出,在货币政策逐步回归常态、房地产金融降杠杆逐步深化的政策背景下,预计2021年北京二手房成交均价继续保持平稳状态。

新房方面,北京不限价地块的成交比例由2019年的48%提升至2020年的84%,这将对未来的房价起到支撑作用。但由于市场上仍有充足的限竞房等待入市,因此价格不会有明显上涨。

(作者:张敏 编辑:林虹)

横盘与回温:北京楼市成交量创“317新政”后新高|北京楼市

一线楼市2020年末翘尾行情调查

湾区“双雄”广州、深圳2020年年底楼市、地市均走出紧俏行情,北京交易量开始回暖,上海则正在经历二手房大复苏……2021年的一线楼市,嗅到了局部涨价的味道。

一波年末“翘尾”行情后,2020年的北京楼市终于迎来近几年难得的“丰收”。来自中原地产的数据显示,2020年北京新房住宅实现网签4.9万套,二手房成交16.9万套,分别创最近5年和4年的新高。

这一成绩是在价格维持稳定的情况下实现的。贝壳研究院指出,2020年北京新房成交均价为48147元/平方米,同比上涨3%;二手房成交均价60485元/平方米,同比微跌0.5%。

价稳量升,被认为是北京楼市调控的预期效果。

业界通常将2017年的“317新政”视为新一轮北京楼市调控的起点。自“317新政”出台至今,北京楼市调控层层加码,并不断“查缺补漏”。市场经历了三年多的横盘期,并继续企稳。

以“317新政”为界,2020年北京楼市的成交量已经创下本轮调控以来的新高。其中,在“翘尾”的12月,单月的交易量已经恢复到调控前的水平。

就全国范围而言,北京楼市一直有着“风向标”意义。严厉的调控政策,以及供应关系的改善,被认为是市场企稳的主因。

限竞房“多米诺效应”

出于冲击业绩等原因,房地产市场交易量往往会在年末明显升温,业界将其称为“翘尾行情”。在2020年,北京楼市从下半年已出现明显的升温态势,年末的“翘尾”也如期而至。

中原地产统计显示,2020年12月,北京新房和二手房分别成交6681套和20944套,两者均创下“317新政”以来的月度新高。

对于交易量的冲高,业界普遍认为,这是由长期横盘后需求回暖、疫情后需求释放、信贷政策宽松等多项因素作用的结果。

贝壳研究院的统计显示,到2020年12月,北京首、二套主流房贷利率同比均下降15个基点,这也促进了刚需的大量释放。

事实上,去年上半年,市场流动性一度十分充裕,即使货币政策在年中转为中性,资金楼市的热情仍然比较高。在这种情况下,三四线城市经过前几年的棚改红利期,市场反弹动力已经不足。因此,核心一二线城市的房产便受到追捧。

北京楼市的升温,正是在这种大背景下发生。但与广州等城市一度出现房价过快上涨不同,过去三年来,北京的房价一直维持稳定,未出现大起大落。其中,部分区域的二手房价格还出现下跌。

北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,北京房价稳定,主要有两个原因。其一,限价政策严格。为控制房价,北京一度暂停了单价10万元以上的新房审批,近两年来限价政策虽有所松动,但高价项目的入市量仍然偏少;其二,限竞房项目的大量入市,在增加供应的同时,也在一定程度上平抑了市场均价。

限竞房是指以“限房价,竞地价”的方式拍卖土地,然后建成的房屋。北京从2017年末开始大规模出让限竞房地块,限竞房项目则从2018年年中开始集中入市。贝壳研究院指出,近几年限竞房占北京新房供应的六成以上,大兴、丰台、房山、昌平四个区是供应的重点。到2020年,限竞房成交占比已接近五成,大大改变了北京新房市场的供应结构。

限竞房的冲击,带来一系列“多米诺效应”。其中,对价格的平抑作用最为显著。前述房企人士表示,由于价格明显低于市场水平,一个限竞房项目,往往会影响到周边的4到5个商品房项目的定价,并影响到同区域二手房的报价。

他表示,由于供应量过大,已有部分限竞房项目陷入滞销,但一些优质项目已经成为市场的主流。中原地产统计的“2020年北京住宅销售额排行榜”中,前8名均被限竞房项目获得。其中,万象悦府和中海寰宇时代两个项目的限竞房,均卖出2000套以上,销售额分别达到96.9亿元和85.4亿元。

降价成二手房交易主调

除了供应的改善,北京楼市的需求也一直保持稳定。多数受访者认为,在全国最严厉的楼市调控政策下,北京楼市的投机需求已经绝迹,投资需求比例很小。除了特殊因素影响外,市场已经不具备快速升温的动力。

这种“特殊因素”大多来自房地产领域之外。2020年4月30日,作为北京市“教育高地”的西城区发布教改新规,将“单校划片”改为“多校划片”。西城区也成为北京“城六区”中,最后一个实施“多校划片”的区域。

这一旨在推进基础教育均衡化的政策,一度令西城区的二手房价格上涨,但在2020年7月末的“窗口期”过后,该区域的价格又逐渐恢复稳定。

贝壳研究院表示,经过在供需两端的持续调控,北京楼市的供需结构正在趋于平衡。其中,去年北京新房市场的供销比为1.1:1。而种种迹象表明,交易规模占七成以上二手房领域,供需关系也已大为改善。

前述机构指出,去年北京二手房房源成交周期130天,客源成交周期99天,同比分别拉长28天和14天,市场成交节奏依旧缓慢。

随着话语权逐渐向买方转移,卖方不断放弃对价格的坚持。2020年全年北京二手房业主调价仍以降价为主,调价中的降价次数占比86%,同比基本持平。

贝壳研究院表示,在“317新政”后,北京经历了三年多的房价横盘期。年轻群体的购买力相对提升,入市时机提前。2020年北京二手房购房者中29岁以下占比16%,同比提升3个百分点。

值得注意的是,尽管市场交易在快速恢复,但北京楼市距离调控前的市场高位仍有差距。其中,新房年度交易规模尚未突破5万套大关,距离(2014年前)7万到8万套的历史常态有不小的差距。二手房交易规模不足17万套,而调控前的年度销售动辄在20万套以上。

但业内人士普遍认为,随着楼市调控的常态化,以及需求结构的改变,市场难有大幅升温的动力,当前的交易规模有望成为北京楼市下一阶段的常态。

价格走势也将以稳为主。贝壳研究院指出,在货币政策逐步回归常态、房地产金融降杠杆逐步深化的政策背景下,预计2021年北京二手房成交均价继续保持平稳状态。

新房方面,北京不限价地块的成交比例由2019年的48%提升至2020年的84%,这将对未来的房价起到支撑作用。但由于市场上仍有充足的限竞房等待入市,因此价格不会有明显上涨。

(作者:张敏 编辑:林虹)

一线楼市2020年末翘尾行情调查:限竞房“多米诺效应”|楼市

一线楼市2020年末翘尾行情调查

湾区“双雄”广州、深圳2020年年底楼市、地市均走出紧俏行情,北京交易量开始回暖,上海则正在经历二手房大复苏……2021年的一线楼市,嗅到了局部涨价的味道。

一波年末“翘尾”行情后,2020年的北京楼市终于迎来近几年难得的“丰收”。来自中原地产的数据显示,2020年北京新房住宅实现网签4.9万套,二手房成交16.9万套,分别创最近5年和4年的新高。

这一成绩是在价格维持稳定的情况下实现的。贝壳研究院指出,2020年北京新房成交均价为48147元/平方米,同比上涨3%;二手房成交均价60485元/平方米,同比微跌0.5%。

价稳量升,被认为是北京楼市调控的预期效果。

业界通常将2017年的“317新政”视为新一轮北京楼市调控的起点。自“317新政”出台至今,北京楼市调控层层加码,并不断“查缺补漏”。市场经历了三年多的横盘期,并继续企稳。

以“317新政”为界,2020年北京楼市的成交量已经创下本轮调控以来的新高。其中,在“翘尾”的12月,单月的交易量已经恢复到调控前的水平。

就全国范围而言,北京楼市一直有着“风向标”意义。严厉的调控政策,以及供应关系的改善,被认为是市场企稳的主因。

限竞房“多米诺效应”

出于冲击业绩等原因,房地产市场交易量往往会在年末明显升温,业界将其称为“翘尾行情”。在2020年,北京楼市从下半年已出现明显的升温态势,年末的“翘尾”也如期而至。

中原地产统计显示,2020年12月,北京新房和二手房分别成交6681套和20944套,两者均创下“317新政”以来的月度新高。

对于交易量的冲高,业界普遍认为,这是由长期横盘后需求回暖、疫情后需求释放、信贷政策宽松等多项因素作用的结果。

贝壳研究院的统计显示,到2020年12月,北京首、二套主流房贷利率同比均下降15个基点,这也促进了刚需的大量释放。

事实上,去年上半年,市场流动性一度十分充裕,即使货币政策在年中转为中性,资金楼市的热情仍然比较高。在这种情况下,三四线城市经过前几年的棚改红利期,市场反弹动力已经不足。因此,核心一二线城市的房产便受到追捧。

北京楼市的升温,正是在这种大背景下发生。但与广州等城市一度出现房价过快上涨不同,过去三年来,北京的房价一直维持稳定,未出现大起大落。其中,部分区域的二手房价格还出现下跌。

北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,北京房价稳定,主要有两个原因。其一,限价政策严格。为控制房价,北京一度暂停了单价10万元以上的新房审批,近两年来限价政策虽有所松动,但高价项目的入市量仍然偏少;其二,限竞房项目的大量入市,在增加供应的同时,也在一定程度上平抑了市场均价。

限竞房是指以“限房价,竞地价”的方式拍卖土地,然后建成的房屋。北京从2017年末开始大规模出让限竞房地块,限竞房项目则从2018年年中开始集中入市。贝壳研究院指出,近几年限竞房占北京新房供应的六成以上,大兴、丰台、房山、昌平四个区是供应的重点。到2020年,限竞房成交占比已接近五成,大大改变了北京新房市场的供应结构。

限竞房的冲击,带来一系列“多米诺效应”。其中,对价格的平抑作用最为显著。前述房企人士表示,由于价格明显低于市场水平,一个限竞房项目,往往会影响到周边的4到5个商品房项目的定价,并影响到同区域二手房的报价。

他表示,由于供应量过大,已有部分限竞房项目陷入滞销,但一些优质项目已经成为市场的主流。中原地产统计的“2020年北京住宅销售额排行榜”中,前8名均被限竞房项目获得。其中,万象悦府和中海寰宇时代两个项目的限竞房,均卖出2000套以上,销售额分别达到96.9亿元和85.4亿元。

降价成二手房交易主调

除了供应的改善,北京楼市的需求也一直保持稳定。多数受访者认为,在全国最严厉的楼市调控政策下,北京楼市的投机需求已经绝迹,投资需求比例很小。除了特殊因素影响外,市场已经不具备快速升温的动力。

这种“特殊因素”大多来自房地产领域之外。2020年4月30日,作为北京市“教育高地”的西城区发布教改新规,将“单校划片”改为“多校划片”。西城区也成为北京“城六区”中,最后一个实施“多校划片”的区域。

这一旨在推进基础教育均衡化的政策,一度令西城区的二手房价格上涨,但在2020年7月末的“窗口期”过后,该区域的价格又逐渐恢复稳定。

贝壳研究院表示,经过在供需两端的持续调控,北京楼市的供需结构正在趋于平衡。其中,去年北京新房市场的供销比为1.1:1。而种种迹象表明,交易规模占七成以上二手房领域,供需关系也已大为改善。

前述机构指出,去年北京二手房房源成交周期130天,客源成交周期99天,同比分别拉长28天和14天,市场成交节奏依旧缓慢。

随着话语权逐渐向买方转移,卖方不断放弃对价格的坚持。2020年全年北京二手房业主调价仍以降价为主,调价中的降价次数占比86%,同比基本持平。

贝壳研究院表示,在“317新政”后,北京经历了三年多的房价横盘期。年轻群体的购买力相对提升,入市时机提前。2020年北京二手房购房者中29岁以下占比16%,同比提升3个百分点。

值得注意的是,尽管市场交易在快速恢复,但北京楼市距离调控前的市场高位仍有差距。其中,新房年度交易规模尚未突破5万套大关,距离(2014年前)7万到8万套的历史常态有不小的差距。二手房交易规模不足17万套,而调控前的年度销售动辄在20万套以上。

但业内人士普遍认为,随着楼市调控的常态化,以及需求结构的改变,市场难有大幅升温的动力,当前的交易规模有望成为北京楼市下一阶段的常态。

价格走势也将以稳为主。贝壳研究院指出,在货币政策逐步回归常态、房地产金融降杠杆逐步深化的政策背景下,预计2021年北京二手房成交均价继续保持平稳状态。

新房方面,北京不限价地块的成交比例由2019年的48%提升至2020年的84%,这将对未来的房价起到支撑作用。但由于市场上仍有充足的限竞房等待入市,因此价格不会有明显上涨。

(作者:张敏 编辑:林虹)

一线楼市2020年末翘尾行情调查:限竞房“多米诺效应”|楼市

一线楼市2020年末翘尾行情调查

湾区“双雄”广州、深圳2020年年底楼市、地市均走出紧俏行情,北京交易量开始回暖,上海则正在经历二手房大复苏……2021年的一线楼市,嗅到了局部涨价的味道。

一波年末“翘尾”行情后,2020年的北京楼市终于迎来近几年难得的“丰收”。来自中原地产的数据显示,2020年北京新房住宅实现网签4.9万套,二手房成交16.9万套,分别创最近5年和4年的新高。

这一成绩是在价格维持稳定的情况下实现的。贝壳研究院指出,2020年北京新房成交均价为48147元/平方米,同比上涨3%;二手房成交均价60485元/平方米,同比微跌0.5%。

价稳量升,被认为是北京楼市调控的预期效果。

业界通常将2017年的“317新政”视为新一轮北京楼市调控的起点。自“317新政”出台至今,北京楼市调控层层加码,并不断“查缺补漏”。市场经历了三年多的横盘期,并继续企稳。

以“317新政”为界,2020年北京楼市的成交量已经创下本轮调控以来的新高。其中,在“翘尾”的12月,单月的交易量已经恢复到调控前的水平。

就全国范围而言,北京楼市一直有着“风向标”意义。严厉的调控政策,以及供应关系的改善,被认为是市场企稳的主因。

限竞房“多米诺效应”

出于冲击业绩等原因,房地产市场交易量往往会在年末明显升温,业界将其称为“翘尾行情”。在2020年,北京楼市从下半年已出现明显的升温态势,年末的“翘尾”也如期而至。

中原地产统计显示,2020年12月,北京新房和二手房分别成交6681套和20944套,两者均创下“317新政”以来的月度新高。

对于交易量的冲高,业界普遍认为,这是由长期横盘后需求回暖、疫情后需求释放、信贷政策宽松等多项因素作用的结果。

贝壳研究院的统计显示,到2020年12月,北京首、二套主流房贷利率同比均下降15个基点,这也促进了刚需的大量释放。

事实上,去年上半年,市场流动性一度十分充裕,即使货币政策在年中转为中性,资金楼市的热情仍然比较高。在这种情况下,三四线城市经过前几年的棚改红利期,市场反弹动力已经不足。因此,核心一二线城市的房产便受到追捧。

北京楼市的升温,正是在这种大背景下发生。但与广州等城市一度出现房价过快上涨不同,过去三年来,北京的房价一直维持稳定,未出现大起大落。其中,部分区域的二手房价格还出现下跌。

北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,北京房价稳定,主要有两个原因。其一,限价政策严格。为控制房价,北京一度暂停了单价10万元以上的新房审批,近两年来限价政策虽有所松动,但高价项目的入市量仍然偏少;其二,限竞房项目的大量入市,在增加供应的同时,也在一定程度上平抑了市场均价。

限竞房是指以“限房价,竞地价”的方式拍卖土地,然后建成的房屋。北京从2017年末开始大规模出让限竞房地块,限竞房项目则从2018年年中开始集中入市。贝壳研究院指出,近几年限竞房占北京新房供应的六成以上,大兴、丰台、房山、昌平四个区是供应的重点。到2020年,限竞房成交占比已接近五成,大大改变了北京新房市场的供应结构。

限竞房的冲击,带来一系列“多米诺效应”。其中,对价格的平抑作用最为显著。前述房企人士表示,由于价格明显低于市场水平,一个限竞房项目,往往会影响到周边的4到5个商品房项目的定价,并影响到同区域二手房的报价。

他表示,由于供应量过大,已有部分限竞房项目陷入滞销,但一些优质项目已经成为市场的主流。中原地产统计的“2020年北京住宅销售额排行榜”中,前8名均被限竞房项目获得。其中,万象悦府和中海寰宇时代两个项目的限竞房,均卖出2000套以上,销售额分别达到96.9亿元和85.4亿元。

降价成二手房交易主调

除了供应的改善,北京楼市的需求也一直保持稳定。多数受访者认为,在全国最严厉的楼市调控政策下,北京楼市的投机需求已经绝迹,投资需求比例很小。除了特殊因素影响外,市场已经不具备快速升温的动力。

这种“特殊因素”大多来自房地产领域之外。2020年4月30日,作为北京市“教育高地”的西城区发布教改新规,将“单校划片”改为“多校划片”。西城区也成为北京“城六区”中,最后一个实施“多校划片”的区域。

这一旨在推进基础教育均衡化的政策,一度令西城区的二手房价格上涨,但在2020年7月末的“窗口期”过后,该区域的价格又逐渐恢复稳定。

贝壳研究院表示,经过在供需两端的持续调控,北京楼市的供需结构正在趋于平衡。其中,去年北京新房市场的供销比为1.1:1。而种种迹象表明,交易规模占七成以上二手房领域,供需关系也已大为改善。

前述机构指出,去年北京二手房房源成交周期130天,客源成交周期99天,同比分别拉长28天和14天,市场成交节奏依旧缓慢。

随着话语权逐渐向买方转移,卖方不断放弃对价格的坚持。2020年全年北京二手房业主调价仍以降价为主,调价中的降价次数占比86%,同比基本持平。

贝壳研究院表示,在“317新政”后,北京经历了三年多的房价横盘期。年轻群体的购买力相对提升,入市时机提前。2020年北京二手房购房者中29岁以下占比16%,同比提升3个百分点。

值得注意的是,尽管市场交易在快速恢复,但北京楼市距离调控前的市场高位仍有差距。其中,新房年度交易规模尚未突破5万套大关,距离(2014年前)7万到8万套的历史常态有不小的差距。二手房交易规模不足17万套,而调控前的年度销售动辄在20万套以上。

但业内人士普遍认为,随着楼市调控的常态化,以及需求结构的改变,市场难有大幅升温的动力,当前的交易规模有望成为北京楼市下一阶段的常态。

价格走势也将以稳为主。贝壳研究院指出,在货币政策逐步回归常态、房地产金融降杠杆逐步深化的政策背景下,预计2021年北京二手房成交均价继续保持平稳状态。

新房方面,北京不限价地块的成交比例由2019年的48%提升至2020年的84%,这将对未来的房价起到支撑作用。但由于市场上仍有充足的限竞房等待入市,因此价格不会有明显上涨。

(作者:张敏 编辑:林虹)

一线楼市2020年末翘尾行情调查:限竞房“多米诺效应”|楼市

一线楼市2020年末翘尾行情调查

湾区“双雄”广州、深圳2020年年底楼市、地市均走出紧俏行情,北京交易量开始回暖,上海则正在经历二手房大复苏……2021年的一线楼市,嗅到了局部涨价的味道。

一波年末“翘尾”行情后,2020年的北京楼市终于迎来近几年难得的“丰收”。来自中原地产的数据显示,2020年北京新房住宅实现网签4.9万套,二手房成交16.9万套,分别创最近5年和4年的新高。

这一成绩是在价格维持稳定的情况下实现的。贝壳研究院指出,2020年北京新房成交均价为48147元/平方米,同比上涨3%;二手房成交均价60485元/平方米,同比微跌0.5%。

价稳量升,被认为是北京楼市调控的预期效果。

业界通常将2017年的“317新政”视为新一轮北京楼市调控的起点。自“317新政”出台至今,北京楼市调控层层加码,并不断“查缺补漏”。市场经历了三年多的横盘期,并继续企稳。

以“317新政”为界,2020年北京楼市的成交量已经创下本轮调控以来的新高。其中,在“翘尾”的12月,单月的交易量已经恢复到调控前的水平。

就全国范围而言,北京楼市一直有着“风向标”意义。严厉的调控政策,以及供应关系的改善,被认为是市场企稳的主因。

限竞房“多米诺效应”

出于冲击业绩等原因,房地产市场交易量往往会在年末明显升温,业界将其称为“翘尾行情”。在2020年,北京楼市从下半年已出现明显的升温态势,年末的“翘尾”也如期而至。

中原地产统计显示,2020年12月,北京新房和二手房分别成交6681套和20944套,两者均创下“317新政”以来的月度新高。

对于交易量的冲高,业界普遍认为,这是由长期横盘后需求回暖、疫情后需求释放、信贷政策宽松等多项因素作用的结果。

贝壳研究院的统计显示,到2020年12月,北京首、二套主流房贷利率同比均下降15个基点,这也促进了刚需的大量释放。

事实上,去年上半年,市场流动性一度十分充裕,即使货币政策在年中转为中性,资金楼市的热情仍然比较高。在这种情况下,三四线城市经过前几年的棚改红利期,市场反弹动力已经不足。因此,核心一二线城市的房产便受到追捧。

北京楼市的升温,正是在这种大背景下发生。但与广州等城市一度出现房价过快上涨不同,过去三年来,北京的房价一直维持稳定,未出现大起大落。其中,部分区域的二手房价格还出现下跌。

北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,北京房价稳定,主要有两个原因。其一,限价政策严格。为控制房价,北京一度暂停了单价10万元以上的新房审批,近两年来限价政策虽有所松动,但高价项目的入市量仍然偏少;其二,限竞房项目的大量入市,在增加供应的同时,也在一定程度上平抑了市场均价。

限竞房是指以“限房价,竞地价”的方式拍卖土地,然后建成的房屋。北京从2017年末开始大规模出让限竞房地块,限竞房项目则从2018年年中开始集中入市。贝壳研究院指出,近几年限竞房占北京新房供应的六成以上,大兴、丰台、房山、昌平四个区是供应的重点。到2020年,限竞房成交占比已接近五成,大大改变了北京新房市场的供应结构。

限竞房的冲击,带来一系列“多米诺效应”。其中,对价格的平抑作用最为显著。前述房企人士表示,由于价格明显低于市场水平,一个限竞房项目,往往会影响到周边的4到5个商品房项目的定价,并影响到同区域二手房的报价。

他表示,由于供应量过大,已有部分限竞房项目陷入滞销,但一些优质项目已经成为市场的主流。中原地产统计的“2020年北京住宅销售额排行榜”中,前8名均被限竞房项目获得。其中,万象悦府和中海寰宇时代两个项目的限竞房,均卖出2000套以上,销售额分别达到96.9亿元和85.4亿元。

降价成二手房交易主调

除了供应的改善,北京楼市的需求也一直保持稳定。多数受访者认为,在全国最严厉的楼市调控政策下,北京楼市的投机需求已经绝迹,投资需求比例很小。除了特殊因素影响外,市场已经不具备快速升温的动力。

这种“特殊因素”大多来自房地产领域之外。2020年4月30日,作为北京市“教育高地”的西城区发布教改新规,将“单校划片”改为“多校划片”。西城区也成为北京“城六区”中,最后一个实施“多校划片”的区域。

这一旨在推进基础教育均衡化的政策,一度令西城区的二手房价格上涨,但在2020年7月末的“窗口期”过后,该区域的价格又逐渐恢复稳定。

贝壳研究院表示,经过在供需两端的持续调控,北京楼市的供需结构正在趋于平衡。其中,去年北京新房市场的供销比为1.1:1。而种种迹象表明,交易规模占七成以上二手房领域,供需关系也已大为改善。

前述机构指出,去年北京二手房房源成交周期130天,客源成交周期99天,同比分别拉长28天和14天,市场成交节奏依旧缓慢。

随着话语权逐渐向买方转移,卖方不断放弃对价格的坚持。2020年全年北京二手房业主调价仍以降价为主,调价中的降价次数占比86%,同比基本持平。

贝壳研究院表示,在“317新政”后,北京经历了三年多的房价横盘期。年轻群体的购买力相对提升,入市时机提前。2020年北京二手房购房者中29岁以下占比16%,同比提升3个百分点。

值得注意的是,尽管市场交易在快速恢复,但北京楼市距离调控前的市场高位仍有差距。其中,新房年度交易规模尚未突破5万套大关,距离(2014年前)7万到8万套的历史常态有不小的差距。二手房交易规模不足17万套,而调控前的年度销售动辄在20万套以上。

但业内人士普遍认为,随着楼市调控的常态化,以及需求结构的改变,市场难有大幅升温的动力,当前的交易规模有望成为北京楼市下一阶段的常态。

价格走势也将以稳为主。贝壳研究院指出,在货币政策逐步回归常态、房地产金融降杠杆逐步深化的政策背景下,预计2021年北京二手房成交均价继续保持平稳状态。

新房方面,北京不限价地块的成交比例由2019年的48%提升至2020年的84%,这将对未来的房价起到支撑作用。但由于市场上仍有充足的限竞房等待入市,因此价格不会有明显上涨。

(作者:张敏 编辑:林虹)

魔幻的上海楼市,买房思路完全变了!_详细解读_最新资讯_热点事件

编者按:本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:魔都财观团队,36氪经授权发布。

刚刚过去的2020年是一个值得纪念的一年,可以说是开创了一个新纪元,过去上海楼市适用的定价规律、地段鄙视链被彻底打破。

在楼市里摸爬滚打了多年的老炮们普遍有种三观尽碎的感觉。

“吴泾居然和南京西路房价一样了?”

“上海最贵的板块竟不在内环以内?”

这一切的一切,都源于IP效应的彻底爆发。

这一年,互联网开始渗透楼市并改变房子的定价逻辑,羊群们纷纷挑战权威。

我想通过本文带大家回顾这值得纪念的2020年,信息量很大。

2020以前的上海楼市

虽然“宁要浦西一张床,不要浦东一间房”的说法是90年代的老黄历了,但直到最近几年,浦东刨除黄浦江景观,纯粹的土地价值还是要低于浦西的。

位于内环核心区、对口福外+进才北的源深,之前一直是浦东地段价值的标杆,但在2019年底的时候,房价还是略低于学区一般的南京西路。

过去,上海的环线逻辑也异常牢固,内环比中环贵,中环比外环贵,外环外没人要,天经地义。

上海一直以来的教育格局是民办强、公办弱,在2020年之前,只有静教院这种有明显的学区溢价、大宁这种强度的学区,面积大一点、有居住属性的房子是完全无溢价的。

想一想,这是不是我们熟悉的上海楼市?

上海楼市的现状

2020年初的疫情杀了所有人一个措手不及,但不包括心急火燎的学区房买家。

2020年3月,“公民同招、民办摇号”的新政策开始施行,【买学区房】成为所有学龄儿童家长的共识,不管是真的九年制好学区、还是好的教育集团下的普通学校,还是听说这边会建个好学校的,都一飞冲天。

碧云:上实东真学区

御桥:挂牌伪学区

唐镇:听说会建个好学校

学区IP先行,板块IP、行政区IP、规划IP相继跟上。

最显而易见的例子就是浦东,随着上海经济的不断发展,作为上海动力引擎的浦东,在新上海人心目中的号召力越来越强。在他们眼里,上海就是浦东,浦东就是上海,浦东比其他区贵是正常现象。

目前,上海地段价值最高的板块已经已经不是浦西的“上只角”地区,而是转移到了浦东(前滩)。浦东内环线以内,10万以下单价的房子几乎绝迹,完成了对浦西的大逆袭。

环线逻辑彻底崩盘,内中环的张江卖15万,外环外的唐镇、浦江镇爬上9万,大虹桥领先大部分外环板块,而普陀内环内人车分流的品质板楼还在8万多的单价徘徊。

我们强烈地感受到,如果把过去的经验套用到当下楼市,出错的概率会很大。

在今天,有没有IP、IP的强弱与变化趋势才是决定房价走势的基准。

哪些IP在上升,哪些IP在消退

既然IP成了定义房价的新基准,那抓牢了IP的变化趋势,等于就是破解了房价密码。

根据我们的分析,学区IP基本都在扩张,新上海人对于教育更为重视,所以新上海人集中的闵行、浦东学区溢价更为明显。最夸张的要数闵行紫竹,一个距离市中心20公里的地方,居然要卖12万了。

就连古美这种二梯队的学区溢价也不低,贴近外环线的小区,单价已经摸到了10万多。

板块IP的情况就要更复杂一些,有些板块在壮大,有些板块在衰退。

明显上升中的IP,首先是滨江沿线。江景房在景观上具有天然的优势,在2035城市规划中,黄浦江沿岸又是发展的重头戏,

所以我们看到,北外滩、徐汇滨江、陆家嘴北滨江最近的涨幅是不小的。

特别是北外滩,是去年上海最重大的新规划,部分小区的涨幅非常可观。

2019年,北外滩核心区域的名江七星城、宇泰公寓的单价还在6万/㎡左右,是内环内的绝对洼地,新规划一出来后,房价一下子就爬上了10万/㎡。

从板块来看,虹口是最大赢家,瑞虹新城也是一个极速上升中的IP。我们旗下的上海买房攻略在《瑞虹新城买房攻略》一文中已经进行了解读。密集的新房销售,提高了板块在网上的知名度,高密度社区庞大的业主基础保证了社区后续的热度,这点与联洋很相似。

在投资客眼里,大虹桥是上海最红的IP。

大虹桥的崛起是新房销售+规划的逻辑。由于有国家意志对长三角一体化的支持,大虹桥可以吹的东西特别多。

只要是在青浦、嘉定、松江,甚至是上海西部市区销售的新房,都会蹭大虹桥的热度,板块知名度持续提升。

以至于我认识的好几个刚在上海落户买房的,都在国家会展中心几公里内买了房。“投资就买大虹桥”的理念已经深入人心。

这轮IP竞争中,有赢家也有输家,我亲身体会,最受伤的就是以前的“上只角”地区,比如南京西路和原法租界区域。

“上只角”地区10年以上没有新房供应是常态,即使有供应,也是嘉御庭这种超高总价段豪宅和乌南公馆这种非标房源,与市场脱节太久。

买得起的人早已被限购、想买的上海土著没钱、年轻人群体中的认可度又不高,“上只角”逐渐成了一坛死水。

行政区之间的竞争也是三十年河东,三年河西。浦东和原先属于郊区的闵行,因新上海人的不断涌入,人口结构年轻,经济增速最快,是IP上升最明显的区。

静安、黄浦是中心的中心,地位依旧牢固。

而徐汇由于学区的强势以及互联网(漕河泾)等新经济发展的成功,行政区IP在原先稳固的基础上继续拔高,只要是挂个“徐汇”头衔的新房,不管是在内环还是外环,都不愁销路、还能卖个好价钱。之前认筹的汇城南街里,认筹比超过12倍。

长宁可能是这一轮的最大输家。

回想十几、二十年前外企高光的时候,虹桥开发区就是上海最顶级的地段,卖的新房比老静安等市中心还贵50%。

而这十几年,脱离了政策的支持,长宁的步伐很明显地放缓了,在新一轮的区级规划中也鲜有亮点,学区还抽了个下下签,可谓时运不济。

长宁现在经常被拿来和虹口、杨浦比较了,古北、镇宁路这些老牌的高端地段被瑞虹、新江湾城们超越,这一定是长宁老克勒们做梦都想不到的。

大变局下,买房人该怎么办

2020是上海楼市风云突变的一年,相信很多买房人都有手足无措的感觉。

接下来该如何买房?

最好的选择就是IP逻辑够硬、且有多个IP重叠的板块。

如大宁,有九年制顶级学区、板块已经形成影响力,打着“大宁北”旗号的新房层出不穷、还属于静安区、市北高新的规划正在落地中。

目前大宁的房价还不算太夸张,之后几年涨幅继续超越非IP板块是大概率的事件。

像御桥这种学区逻辑并不硬,其他支撑因素又比较薄弱的,此时再入场就不太合适了。

投资买房,一定要选有IP的板块,不要束缚于老的地段观念之中,2020年被打脸,之后会持续被打脸。

闭着眼睛买房就能赚钱的时代已经过去了,我们认为,上海这种城市买房,不管是买哪里,都不会出错。

但若是想取得相对大盘明显的超额收益,就得跟上这瞬息万变的市场。

顺势而为,与君共勉。

以上为正文,来自阿楼。

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