业主抱团涨价,楼市火爆奇葩操作不断_详细解读_最新资讯_热点事件

编者按:本文来自微信公众号“樱桃大房子”(ID:ytdfz8),作者:樱桃团队,36氪经授权发布。

开门见山,这次出现「业主抱团涨价」的城市是广州!

昨天,我在樱桃大房子广州群里看到一则消息,广州珠江新城部分小区业主们密谋抱团涨价。

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由于看到同区域内保利心语的成交价突破14万+,旁边两个小区(中海花城湾和汇悦台)业主直接炸开锅了。

按照级别来说,汇悦台于广州有点类似深圳湾1号在深圳的地位,属于顶级豪宅,目前均价20万/平。

同在珠江新城中区的中海花城湾无论从品质还是户型,都不比保利心语差,目前成交价在12万/平左右,挂牌价约14万/平。

而保利心语有一些小户型最近涨势惊人,原本均价10万/平,如今一下拉到了14万/平。

于是周边小区的业主眼红了,纷纷拉起了涨价大旗,恨不得把房价吹上天去。

不仅仅是广州最贵的珠江新城,在我写文章的时候,广州房产也爆出了广州其余地区一些抱团涨价的情况。

广州天河天朗明居甚至专门建立一个群:「旨在提高小区房价」。

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广州天河东的网红小区:中海康城、美林湖畔、盈彩美居的操作如出一辙。

现在这三个小区的挂牌价纷纷拉高。

盈彩美居某房源

打开以上这三个小区的房源,随便点击就能看到大部分房源纷纷在这一个月甚至就是这几天内上调价格。

还有老黄埔的金碧世纪花园,就在12月内,上调接近50万。

可以说,抱团涨价在广州已经不算是个别事件了,从珠江新城-天河东-老黄铺,抱团涨价的小区一路向东,难道下一个是黄埔科学城吗?

最近科学城这么火爆,如果出现这种现象也不奇怪。

说实在的,我是一向不赞同抱团涨价的幼稚行为。

并不是说涨价不可以,市场火热了,卖家可以根据最新市场价,适当把价格抬高卖,这叫市场行为。

但如果同一个小区的业主,不管是否真心卖房,纷纷把房子高价挂出去,把小区价格一下子拉起来了,这种叫做操纵市场,属于违法行为。

轻则损害部分购房者的利益,往大里说就是扰乱市场秩序,带来明显的恐慌效应。

尤其是在楼市上行阶段,市场本来就已经利好频现了,一遇上了业主抱团涨价,二手房价很容易如疯猴乱串般上涨,加上市场情绪焦灼,再登上热搜……

很难不引起上头注意。

本来广州楼市可以走一趟长牛,最终却以疯牛结束了,业主们也得不偿失。

回看2020年因为抱团涨价而上过热搜的城市:深圳、东莞、合肥……

深圳直接暂停涉案小区的网签,后面引发楼市最强调控;

东莞也引发了调控;

合肥房中协紧急发布通知,不得随意发布涨价信息,随后强制下架抱团涨价的小区房源。

抱团涨价最早出现在深圳,随后其他城市只要处在上涨行情中,这种现象就屡见不鲜,比如最近的上海也出现了。

但这真不是什么值得骄傲的事情,要是闹大了肯定会严查,在此奉劝大家一句,耗子尾汁!

在广州,不仅二手房,新房也有“骚操作”——请房托。

这两天我就在抖音看到某增城楼盘出现了“房托”的现象。

其实这些现象都已经见怪不怪了,开发商就是为了营造一种紧张的气氛,误导现场那些真实购房者下单。

但是我的读者有不少都是第一次买房,所以还是想和大家说一下,以防被割韭菜。

一般郊区的楼盘,本来去化就比较难,大家可以先去郊区公认最好的新盘看看情况,买不起也没关系,先看看现场情况,如果最好的盘现场人流量也一般。

再去看其他的新盘,要是像视频中那么火爆肯定是不正常的。

当然如果开发商懂得操纵,真真假假,购房者也是无从判断,只能说平时多看文章、多了解板块新房的信息,实在不行,在知识星球咨询我也可以。

根据《一线消报》记者的调查,发现广州最近不少楼盘都有“房托”现象。

所以大家一定要擦亮双眼。

以上这些怪象也只有在楼市上行阶段才会发生。

据阳光家缘网数据显示,2020全年广州一手住宅网签成交111534套,同比上涨28.26%,仅次于楼市火热年2016年(127887套)

图片:房博士

广州在2019年就开始释放楼市利好,先是发布了黄埔、南沙、花都的人才购房政策。

但由于疫情的影响,2020年小阳春并未如约而至,一直等到五一后市场才开始逐渐回温。

下半年土地市场逐渐热起来了,国庆前后优质新盘扎堆上市,买家踊跃入场,年末广州继续释放人才利好,广州楼市彻底火起来了。

从数据上看,今年疫情期间,新房市场几乎停摆,也就是说,广州仅仅用了9-10个月的时间就超越了过去三年的成绩。

二手房市场同样也是疫情后,从5月份开始强势回归。

广州中原研究发展部数据统计,2020年广州二手房共成交127882套(含自助网签+中介网签),同比去年同期上涨19%。

分区域来看,今年广州新房住宅涨幅最厉害的就是南沙,其次是黄埔,接着是海珠和天河。

以上就是2020年广州楼市取得的成绩,还不赖。

我很早就通知大家上车广州了,应该是在2020年元旦前后吧。

历史文章就在这,可别说我马后炮,而且我就连区域都猜对了,广州今年涨得最多的就是南沙和黄埔。

大湾区的楼市预测,我还是很有把握的。

2020年尾广州才放开了人才限购的口子,这个利好目前还没有消化完,明年估计还会继续迎来小阳春。

刚需抓紧最后的机会吧!

但是要注意,在行情火热的时候,机会多,坑也多。

广州地方很大,就像我之前说的黄埔可以买,南沙可以买,但是增城从化这些地方除非自住我是一直不建议买入的。

房价要变了!_详细解读_最新资讯_热点事件

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01

不知不觉又到年尾了。

很久没有看一个重要数据了,那就M1!

一个对房地产市场举足轻重的指标,是重要的流动性和经济活跃度指标。

M1增加,意味着投资者信心增加,经济活跃度提高,房地产市场会上涨,反之会下跌,这是股市和楼市具有经济晴雨表的功能。

因为M1是狭义货币,是指社会上流通的现金和银行活期存款。

M1越高,说明大家把定期存款、理财产品、证券基金都赎回变现了,接下来就是要用这些现金投资房产和股票了。

因此,只要M1增速持续上涨,接下来房价就会涨,历史上一贯如此,09年、2013年、2015年很明显。

其实我以前也会经常讲,但你们反正也记不住,所以我隔一段时间又得说一说,不然你们又忘记了。

11月份M1同比增速已经到了10%!

又回到了两位数,上个月还是9.1%。

增速分别比上月末和去年同期高0.9百分点和6.5个百分点,创下了2018年1月以来近3年的新高。

这是什么概念呢?

这大概是2015年9月左右的水平。

还记得2015年吗?

那是深圳楼市异常疯狂的时期。

今年有异曲同工之处。但历史毕竟不会完全相同。因为调控的环境不同,利率和市场流动性不一样了,经济环境不同,大家对资产的需求也不同了。

相同的是流动性宽松,很多人从股市里赚到钱了,然后套现出来去买房,寻求资产保值升值。

不同的是,现在依然处于调控期内,而2015年调控放松了,所以那一轮是楼市大牛市,普遍翻倍,这一轮涨幅不会有2015年那么大,但会是小牛市,估计在30-50%。

深圳今年上半年率先启动涨了一波,7月份调控后二手房慢慢平息了,但新房还是要抢。接着,广州上海现在在跟进中,上海楼市的狂热已经蔓延到郊区了。

我记得上海2个月前市场还比较正常的,当时我催促大家赶快上车。

我回头看了看自己的文章,发现去年4月就写过上海楼市见底的文章,有粉丝告诉我他真的听进去了,果然抄到底了,其实去年随时买都来得及,哪怕是听我今年年初说的,要刚需别等了也算低价买入了,不需要现在这么恐慌被动的去抢房。

02

接下来,明年会蔓延到哪些城市去呢?

后面如果大家想看的话,1月份我还会像往年一样分一二三四线城市分别做个预测,2021年楼市走向。

今天我先跟你们说一下的是,北京我非常肯定是百分百会传导过去,所以大家一定要赶在年底上车,我已经预警过很多次了,其实北京现在市场已经在回暖了,大平层有点小涨,敏感的人开始入场了,刚需改善需求真的都不要再等了,不然你又要白干几年。

去年底上车深圳的人,反正今年是非常感谢我的了。

特别是听我话,卖了老破旧,换了新房,次新房,学区房的人,资产远远跑赢市场平均水平。

去年我还指导了很多外地人来深圳买房,一年下来随随便便资产就是升值了三五百万以上。

包括去年听我话买上海的,甚至今年上半年买上海也还是来得及,毕竟还没有大涨,现在买的话成本又高了20%。

有个帅哥还是很听话的,去年我4月发文说上海楼市见底,他就买房了。

明年还会有很多强二线城市上涨。

比如厦门、南京、成都、武汉、合肥。

分析二线城市的时候我再说。

03

后话

总之你有买房的打算,你就要多关注这些信号,不光是你所在的城市,也要看看其他城市。

因为全国楼市是会传导的,一般是一线城市先涨,然后是二线,当然有些强二线的核心地段节奏也会跟上一线,最后是一些比较好的三四线,如果你把握不准,就看看一些风向标城市,提前看了他们的行情,你就可以提前抄到底。

有的人看我总是说涨,就很不爽,其实我是在帮助大家以最低的成本买房,帮助大家的资产升值。

曾经我也尝试过,总是带着同情心想先入为主唱空把房价降下来,但后来发现我错了,我是谁啊,我有什么能力把房价降下来呢,所以看着这些年房价的节节攀升,我也慢慢的从理想走向了现实。

我能做的只有实时分析市场,让能够买的起房子的人,即时抓住购买时机,而不是错失良机,后面让他们花更高的成本去买房。

所以你如果真的是想要买房,就认认真真的学习,暂时买不起也不要紧,好好攒钱,不要跟怨妇一样整天抱怨房价高,怪谁谁谁把房价吹高了,这样是无济于事的,房价不是谁有本事能吹高的,是流动性泛滥造成的,是地方控出让土地够不够造成的。

广州武汉青岛无锡福州等松绑落户!什么信号?_详细解读_最新资讯_热点事件

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“发展是第一要务,人才是第一资源,创新是第一动力”

——《充分发挥人才在动能转换中的作用》

《人民日报》2020年12月8日

01

昨天,广州人社局发出一则《广州市差别化市外迁入管理办法》的征求意见。

简单来说就是松绑落户了。

只要大专学历以上,28岁以下,社保满一年,即可在白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区7个区自由落户。

也可以在这7个区自由买房,但是其余的区域比如越秀海珠天河荔湾则需要落户+三年以上社保才可以购买。

一线城市中,以北京的户籍制度最为严格,短期内看不到松绑的迹象。

深圳是最早放下姿态的城市,大专以上,35岁以下,本科45岁以下,一个月内即可落户,速度之快,无人能及。

所以深圳也是最早受到人口红利的城市一线城市,每年四十几万的人口增长为深圳房价夯下坚实的基底。

9月份,上海率先打响新一轮的抢人大战,目前抢人效果如何,还不知道,但是房价起码是蹭蹭蹭的上去了,最近上海楼市的火热程度不亚于年初的深圳。

在人才购房上面,广州今年陆陆续续地宽衣解带,目前除了天河海珠越秀,其余都有了不同程度的松绑。

图片丨广州房产

增城和从化本来就不限购,花都南沙的购房条件也不严格,所以这轮的人才新政最利好的便是黄埔白云和番禺。

或许考虑到“房住不炒”主旋律,所以广州的人才新政不算很松,专科生要求28岁以下,中心四区还不能落户。

但更大的可能是不着急吧,在没有放开落户之前每年净流入40万人口,同时今年楼市也回暖了:地王出现,库存创新低,广州卖爆了!

不过前三季度广州GDP增长落后于重庆,外界不断传出广州“一线城市地位不保”的声音,所以广州的危机感应该很强,此时打开门抢人已是迫在眉睫。

但我觉得广州这样“脱一半”,实在没必要,抢人就是抢GDP,谁抢的人才多,GDP发展才越有保障。

而住房不炒大可以通过其他补丁来修正,关键是先把人给抢到了。

要知道,现在全国大部分省会城市都在抢人,稍微不留神,人就被抢了,你出手越晚,城市发展的后劲就越不足,毕竟人才的总量是有限的。

而且现在各个省市都在搞转型升级,从传统产业向高新技术产业转,高精尖人才越多,人均产出越高,所以得人才者得天下。

再到后面我估计就不光是抢人才了,凡是人都要抢了。

因为生育率在下降,老龄化社会到来,劳动力在减少,你能抢到人口都算是你的竞争力,毕竟第三产业占比越来越高,城市里的各种服务业都是需要中低端劳动力的。

02

广州之后,今天青岛就跟上了。

明确了五大类落户途径,即人才落户、居住落户、亲属投靠落户、赋权激励落户和稳定就业居住落户。

大专以上、有初级工以上资格证都能直接落户,有房落户、投靠亲属等等也能落户。

也接近“零门槛”了。

山东双子星青岛和济南对人口的吸引力一般,去年青岛人口流入10.5万人,济南不到7万人。

就在2019年,山东取代黑龙江成为人口净流出最多的省份,一年流出20万。

即便山东是人口大省,也禁不住这么外流啊。

所以在此前济南率先发布人才新政。

直接取消中专学历人员参保限制、技术技能职级限制;全市范围内租赁房屋也可以落户,投亲落户的渠道放宽至(外)祖父母、(外)孙子女、兄弟姐妹等。

抢人先行一步。

还是那句话,谁抢到更多的人,就更有利于后面的经济发展。

现在全国大城市都在落户松绑,和其他长三角大湾区城市相比,青岛济南优势不明显,但是吸引山东本地人口还是可以的。

济南和青岛今年的楼市情况都不容乐观,大降价引发维权……青岛楼市撑不住了?

现在户籍松绑后,会对周边城市会有一定的虹吸效应,直接利好楼市。

至于周边的一些四五线城市,还是建议早点置换到青岛济南。

03

我前天分析了福州“零门槛”落户政策,其实就在同一天,无锡也公布了落户新政。

全面取消县级市:宜兴和江阴的落户限制;另外市区内有房+社保即可落户,租赁住房+两年社保也能落户,全面取消学历要求。

一脱到底,我喜欢。

无锡的落户要求也算得上的“零门槛”了。

不过这次无锡放开落户明显不是奔着房价去的,8月份我们才报道过无锡连涨17个月的新闻:它连涨17个月引来最严调控!

刚调控的无锡肯定不想看到房价继续高涨下去,此时放开落户门槛,是为了城市未来的发展。

无锡作为江苏GDP强市,去年人口净流入仅有1.7万人,连杭州的零头都不如。

加上江苏省人口老龄化愈加严重 23.32%(全国18.1%),如果无锡不能新引进更多年轻的力量,长远来看,对其经济是一个很大的伤害。

纵观整个长三角,上海就不说了,浙江省会杭州去年流入55万人,宁波34万人,就连江苏人一直看不起的合肥去年也流入了10万人口。

反观江苏,去年省会南京才流入6.9万人,网红城市苏州净流入人口3万不到。

江苏的人口活力明显不如浙江,更别说大湾区了。

论人口自然增长,无锡肯定不如南京和苏州,所以现在抢先一步实施“零门槛”是乃是明智之举。

人就这么多,谁抢到就是谁的,相信接下来苏州和南京也会有进一步行动。

04

不止广州青岛无锡,最近发布人才新政的还有武汉。

此前是在校大学生或者已经毕业的大学生落集体户,落户后可买房,但是没买房的话,父母、配偶、子女都不能随迁;

最新政策改为武汉在校大学生父母、配偶、子女均可随迁,一起落入公共户。

不过武汉的这个落户新政力度不算大,最多就是给武汉带来几张房票而已。

细数一下,今年放开落户的城市可真不少。

上半年有南昌南宁济南,下半年上海率先开启一线城市抢人大战,紧接着就是省会城市和强二线城市逐渐松绑……

未来的抢人大战会越来越赤裸裸和血腥,门槛也会越来越低。

12月8日人民日报发文称:发展是第一要务,人才是第一资源,创新是第一动力。

发展需要人带动,创新更需要人驱动,也就是说:“抢人”才是头等大事

明显,城市间的人口争夺也开始“内卷”起来了,以往抢人主要是以二线城市为主,但是现在一线城市也加入战局了。

人口肯定是往大城市走的,也就是说抢人也是分等级的,一线优于二线,二线优于三线,而且越早抢人,效果越好。

比如最早高调抢人的城市西安,房价明显受到了人口红利带来的利好:连涨55个月,西安终于迎来了调控!

当然并不是说抢人就一定利好房价,具体还是要结合新房供给量来看,比如同样抢人的郑州和太原就没这么幸运了,该跌还是跌。

不过总的来说,随着抢人热潮来袭,大城市的虹吸效应会更加厉害,只怕将来“鹤岗”是越来越多了!

天津调研:何时才能回暖?_详细解读_最新资讯_热点事件

编者按:本文来自微信公众号“樱桃大房子”(ID:ytdfz8),作者:樱桃,36氪经授权发布。

我今天先给大家推荐下我这周星期一的头条文章,(为啥调控了,房价还会涨?)我感觉我很久没分析过这么有深度的文章了,推荐大家一定要打开看一下哈哈,否则你不明白为什么现在有富人通胀,穷人通缩的说法,也不明白为什么有些城市的房价总是在上涨的原因。

01

11月份,天津房管局系统微调“户籍栏”,引发市场猜想,难道天津的限购政策真的放松了吗?

但实际上,我这次去天津多个楼盘现场踩盘核实,天津限购政策并未放松,开发商打印不出合同,没办法网签,政府仍然按兵不动。

真正放松的只有天津滨海新区,之前已经有几个开发区在人才上放松了限购,加上这几天新闻也有报道,天津在编制十四五规划时提出,探索实施京冀居民在滨海新区落户及购房新政,估计后面会放松周边城市在天津的购房政策。

在政策未放松之前,降价依旧是天津楼市的主旋律。

我这次去天津踩盘整体感觉天津楼市还是格外冷清,除了性价比高的楼盘,很多售楼处都没几个人影。

大家都喜欢看结论,我就直接总结几点吧,想看踩盘细节的去次条看我写的踩盘报告。

1、武清房价从高点到现在下降了20%,目前行情依旧低迷,因为供给量巨大,而购买人群主要来自北京和周边城市,限购又没有放开,所以影响了需求,如果调控还不放松,后续价格估计还有下探空间。

2、中心区顶级学区房比较抗跌,和平区即便是普通学区房从2016年到现在也没有跌过,持平或略有上涨,但大户型学区房跌了,因为外来客户在天津买房都是为了解决孩子高考问题,基本上都是瞄准200万以内的房子。

3、市内新盘供给少,上三区新盘都是四五万,降价少,但因调控影响改善型需求,大户型高总价去化也非常缓慢,下三区三万左右的盘,偏刚需,明显热度相对高一点。

4、海教园是我看过人气最旺的地方,基本上都是外来客户,因为学区不错,巴掌大的地方十多个新项目同时在售,总共2万多套洋房,还有1万多套没卖出去,开发商为了迎合外来客户需求,把户型不断做小到2房,价格一降再降,从片区最高两万三四降到1.7万/平,置业门槛越来越低,所以才获得了现在的人气和成交。

5、目前天津客户群体中,外来客户占比很大,大部分客源来自北京、山东、河北、河南,基本都是为了孩子高考来天津买房,现在我觉得天津唯一的吸引力就是教育了。

总之,大家现在去天津买房,选择一百多万的标的,也是进可攻退可守,就算不涨,总标的就这么多,为了孩子上学,你也亏不了多少,不要买总价高的,流动性不好,只是为了孩子读书,很多人并非常住,读完了还是要退出天津。

02

很多人问我,天津什么时候会回暖,市场还有没有希望。

天津11月份多个新盘入市,部分项目实现首开热销,如格调榴园、紫樾宸府,但不是因为市场真的回暖了,而是这些热销的新盘相对周边项目,具有明显的价格优势,年底开发商为了回款都在以价换量。

短期天津楼市的走向,取决于政策未来是否放松,同时取决于天津的供需结构。

我先从供需层面分析。

1、新房市场行情

今年 1-11月,天津新房成交量是99553套,成交面积是1089万平米,跟前几年比起来,今年因为受疫情影响,行情比去年还差点。

天津楼市已经连续低迷四年,从2017年到2020年,新房成交量都维持在1200万-1300平米左右,相比2016年的2451万平米,差不多腰斩了一半。

从个盘来看,今年天津卖的好的盘,大都是性价比高,离市区又相对比较近的低价盘。

排名第一的未来城,处于环城板块,真的是地铁配套十分成熟了,然后价格又非常公道,比周边二手房还便宜,才赢得领跑的成绩。

排天津销量第二的团泊东富力新城,离市区不远,才七千出头,陪我看房的小朱告诉我,根据他带的客户,和他了解到的情况,买这里有9成都是外地落户为主的客户,包括河南、河北、山东、北京等地,因为价格便宜,一套房最低的才五六十万,就能解决孩子的上学和高考问题,怕啥,现在县城房价都不止这个价了,好歹这也是天津教育大市呢。

还有销量第三的梧桐大道,我们去现场也踩盘了,销售说60%是本地客户,40%是外地落户的客户,主要也是价格便宜,离市区近。

真的感觉天津的新盘都是用良心在卖房,价格太便宜了。

但是对天津来说,目前这个行情,就只能卖出这个价钱,没办法。

哪怕本地确实是有很多改善需求,积压了四年,但因为调控迟迟不放松,这些需求无法释放,市场永远都是买涨不买跌,也导致市场信心不足,而郊区供给量又大,价格根本起不来。

2、二手房市场行情

二手房的放盘量也是空前的大,贝壳对外挂牌量是12万套,对内挂牌量是17万套。

从贝壳、我爱我家、中原三家二手房成交量来看,今年5月之后,二手房的成交相比去年是有好转一点,但不是很明显,11月份因为疫情的影响又萎缩了一点点。

二手房量在价先,没有量,价格肯定是反弹不起来的。

成交价还是在地板上,二手房市场被新房倒逼不断降价。

比如海教园,新房总价越来越低,单价1.7万,总价130万就能买到2房,严重拖累了二手房价格,去年二手房还能卖到1.8万,现在1.6万都卖不掉。

高总价大户型房源,因为购买群体少,降幅更大,时代奥城,一套223平的房子,7天就能降250万。

图片来自天津365淘房

从2018年以来,天津二手房价格趋势都是以跌为主,出现涨的月份,通常是结构性因素导致的。

比如和平区的学位房成交多,就会拉高成交均价。

天津的学区房单价是真的不便宜,一流学区房动辄十多万,但好在总价低,都是极小户型,主要作为上学的工具,用完了就转卖。和平区的学区房很抗跌,这几年也没跌过。

目前天津二手房的放盘量中上涨的房源已经上升到43%了,比10月明显增加了,这是否意味着市场在筑底呢?

天津已经持续低迷了4年,按道理,改善型需求是积压了很久,需要等待时机释放了,目前需要的是一个政策催化剂,如果说天津限购放松,就有希望。

去年2月-4月、7月,今年3月、5月,二手房上涨房源都比下跌房源要多,一般小阳春,业主都会期待市场回暖,所以挂牌信心也会回升。

而且每隔几个月,市场低迷一段时间,降到一定程度,业主干脆就不卖了,又会反弹一下也很正常,释放完后继续低迷。

所以单纯从这个二手房挂牌量涨跌数据来看还看不出来。

具体什么时候反弹,对天津来说,短期真的取决于政策,政策不放松,市场就没有信心。

3、库存

如果从库存来看的话,目前天津的库存量还是比较大的。

天津今年新增的新房供给量整体来说,还是处于一个供过于求的情况,因为去年天津卖地太多了,2019年天津一年出让了155宗地,成交土地面积达到了1810万平米,创出历史新高。

目前天津可售面积为2142.53万平米,截至11月底,去化周期为18.31个月,还是比较长。

库存主要集中在环城四区和远郊,市内六区的新盘虽然比较少,但因为总价高,所以去化也慢。

今年天津原计划也是要拼命供地的,但结果受疫情影响,土地出让计划离目标完成还很远,累积只卖了116宗地,出让建面1315万平米,同比下降34%,这个客观上减少了供给量。

明年供给量很可能继续加大,因为天津财政困难问题迟迟无解,所以土地财政的路径恐怕还是无法摆脱。

但如果限购能放松,稍微加大卖地问题也不大,但是如果限购不放松,还要加大卖地,那对天津楼市就是灾难了,房价想反弹很难。所以关键还是政策怎么走。

03

京津冀,除了北京,即使限购不放松,我也可以很明确的跟大家说明年会涨,天津我是真的没什么信心。

现在天津整个城市都弥漫着一股萧条的感觉,虽然说有1500万人口,但是到了天津总感觉人流稀疏,我都不知道这么多人都去哪里了,我看天津火车站的人流量还不如长沙,大家对这个城市的未来发展信心都不足。

这主要是跟城市的基本面有关,因为这才是决定天津房价长远最根本的要素。

北京的基本面很好,但天津就是天壤之别了。

1、GDP滑铁卢

天津今年第三季度GDP罕见跌出前十,排名第十一位。对于天津而言,这样的成绩,是近四十年第一次。

在2017年以前,天津持续多年排名都稳定在全国第六,排在上海、北京、深圳、香港、广州之后。

但最近三四年,特别是经济数据挤水分后,真是滑铁卢式的自由落体下降,连续被重庆、苏州、成都、杭州、南京、武汉赶超。

过去两年虽然有所回升,但还是低于全国增速。

在天津之后,长沙、宁波、无锡、青岛、郑州等城市也在快速追赶。因为现在国家是实行强省会战略,要集中资源做大做强省会,所以政策也会倾斜给省会城市。

而天津只是直辖市,目前缺乏大的定位,前有北京,后有雄安双重夹击,又没什么资源和政策支持,不像北京上海和重庆都有各自的定位,其他省会又是各个省唯一的中心,所以天津就很尴尬。

天津如果不能找到新的增长点,在国内城市中的地位还会继续下滑。没准过五年,就是排在16位之后了。

别以为GDP不重要,GDP增速意味着一个城市的产业发展的好不好,居民收入增长快不快。

2、人口吸附力

天津对周边城市的人口吸引力,都是因为其具备得天独厚的教育资源。

但很多人落户到天津来,并不是常住,不是工作,不是生活,目的很明确,很单一,仅仅是为了孩子上学,高考。

我们从落户和常住人口的数据增长就能看出来。

天津从2018年5月海河英才计划以来,今年8月中旬,天津市人社局公开回应说,2年多来,该市共引进人才近30万人。

但从2017-2019年这三年的常住人口增长来看,还是负数。与西安、杭州、重庆、长沙、成都、佛山这些二线城市的差距越拉越大。

落户人数增加,而常住人口没相应增加,要么就是原来一部分常住人口落户了,他们本身就是常住人口了,要么就是外来落户的人口没有来天津常住,只是为了解决孩子教育的问题。

因为来天津没有那么多工作岗位匹配,也没有那么高的收入。

天津的薪酬水平与它的GDP排名比起来,根本不匹配,哪怕是去年GDP排在全国第十名,它的薪酬水平却很落后。

智联招聘发布的2019年夏季求职报告显示,天津的平均薪酬为7461元,排在全国第28位,比一些中西部城市薪酬还低。

要是GDP再降下去,真不敢想象他的薪酬水平要怎么增长。

收入决定了房地产的购买力,你工资增长慢,那对天津后续的房地产升值空间也是不利的。

教育确实是天津的王牌,天津后续可能还会进一步放开落户政策,滨海新区已经在计划放开了,如果放开,落户的人进来肯定是要买房,但他们的目的很明确,都是为了孩子上学,高考,一般是锁定在100-200万以内的小户型,或者老破旧学区房,孩子读完了,如果他们父母本身在天津没有工作留不下来,最后还是要退出天津。

对天津来说,高考红利并非可持续发展的动力,只是饮鸩止渴,而且红利也会越用越少,毕竟进来的人多了,本科录取率就不可能那么高了。

3、产业的寒冬

城市长远发展好不好,能不能留住人口,终归要落实到产业,就业上。

天津以国企占主导,民企规模小,而这几年好几家千亿级的国企,天津渤钢,天房集团,天津物产集团,都是深陷破产,债务危机。

而产业又以传统的重工业为主,石化、钢铁、汽车等都遭遇了寒冬,为了环保转型,天津关了2万家“散乱污”企业,影响几百亿GDP,但腾龙了鸟未来,产业面临着青黄不接的困局,传统产业衰落,新兴产业又引不进来,新旧动能转换明显落后南方其他二线城市。

天津是生产合资汽车的重镇,但没有自主品牌,如今新能源汽车崛起来势汹汹,而且前景无限广阔,未来合资汽车生产基地的地位还会继续下降。

我看了一下2019年中国独角兽企业排名,天津只有2家,一家机器人,一家是贝壳找房,贝壳找房其实只是把注册地放在天津,总部还是在北京。

从企业所在城市来看,北京有82家,上海47家,杭州和深圳分别是19、18家企业,南京12家,广州8家,香港只有4家。

我特别喜欢看独角兽企业数量排名,因为这是象征着城市未来发展潜力和高收入人群的重要指标。

如果天津的产业看不到成功转型升级的希望,大家的信心从何而来?

4、财政收入

今年前三季度,天津的公共财政收入跟去年相比,从正增长15%,到负增长15%,前三季度还不到1500亿收入。

收入在下降,支出又不能少!天津的财政窟窿越来越大。

天津2019年一般公共财政收入2410.3亿元。其中地方税收收入1634.2亿元,增长0.6%;非税收入776.1亿元,增长61.2%。

天津市财政局解释称,非税收入增幅较高,主要是盘活变现政府资产,全面推进国企混改,转让部分国企政府持有股权收入大幅增长。

就是把能卖的国有企业都卖了,先把负债率降下来救急。

而支出呢,达到3509亿!严重入不敷出!

所以只能靠卖地来弥补。

2019年天津土地出让收入目标是1387亿元,实际完成1361亿元,已经刷新历史纪录;2018年是1065亿元,2017年是736亿元。卖地收入一年比一年高。

今年天津的土地出让收入目标是1783亿元,但截至11月,天津总共只卖出了730亿。

今年一般税收也在降,卖地收入也在腰斩,天津的财政真的是有苦难言,欲哭无泪。

所以你能指望明年天津能减少卖地吗?公务员工资怎么办?

除了放松政策,我现在都不知道天津要怎么自救了。

老龄化一来,房子就不值钱了?_详细解读_最新资讯_热点事件

编者按:本文来自微信公众号“樱桃大房子”(ID:ytdfz8),作者:樱桃团队,36氪经授权发布。

基本每次发文后,我的后台都有读者评论道:人口老龄化即将到来,生育率节节攀低,不久将来就是人少房多的局面……

结论:房地产没有未来。

说的人多了,今天就统一回答一下。

房地产市场能够存在,最关键的一个因素就是需求,先不管金融、政策,这些都是后来的,需求才是根本,有了需求才有后面的供给、金融、政策等。

如果老龄化到来,加上生育率的逐年降低,需求没了,何谈市场?

其实读者朋友们关心的并没有错。

恒大首席经济学家任泽平最近发布了《中国人口报告2020》,文章预测中国未来将落入超低生育率的陷阱。

2019年中国出生人口降至1465万,出生人口持续下滑,2030年将降至不到1100万。

生育率低的同时,老龄化现象逐渐攀升。

2019年中国65岁及以上人口占比达12.6%,从发展趋势看,任泽平认为中国人口老龄化速度和规模前所未有。

2022年将进入占比超过14%的深度老龄化社会,2033年左右进入占比超过20%的超级老龄化社会,之后持续快速上升至2060年的约35%。

最近民政部在例行新闻发布会上也发话了:“十四五”期间,全国老年人口将突破3亿,将从轻度老龄化迈入中度老龄化。

虽然对于老龄化的程度有不同的表述,但意思都一样,中国老龄化现象越来越严重了。

以上就是目前我们遇到的现状,将来的住房需求肯定是越来越少了!

甚至不用等将来,现在我们就能看到很多四五线小城市人口越来越少,这些地方的房子也变得越来越不值钱。

随便举几几个例子:黑龙江的鹤岗、双鸭山;宁夏的石嘴山;陕西铜川等等……

这些地方的房子,砖头钱甚至比房子还贵……

但鹤岗们的未来不等同于北上广深的未来啊,大家看问题的时候,不能只看A面,忽略B面。

即便现在一二线城市也出现了老龄化现象,但别忘了,大城市自带吸血功能。

在2009年-2019年间,基本大部分的一二线城市人口都是增长的。

其中,上海是最让我惊喜的,毕竟前几年上海都在控制人口规模,这还能排名全国第一,可想而知魔都的魅力无可抵挡。

只要上海愿意,就不缺人才。

而广州、深圳苏州北京成都重庆杭州武汉……都不弱,十年内增长几百万。

北方的城市相对来说人口增长偏慢,长春、大连直接呈负增长状态,尤其是大连,10年间人口流失近20万人,只能垫底。

大城市如此,小城市情况更糟糕。

据《21世纪经济报道》:2014年至2018年五年间,有122个城市在这5年间出现了城区常住人口减少。

其中,吉林龙井市,广东揭阳市和湖北洪湖市,是人口减少超过50%的城市,揭阳市过去五年城区常住人口流失更是超过百万。

基本上四五线小县城都是人口净流出的,除此之外,他们还面临人口老龄化的难题。

人散财也散,房子自然不值钱。

而一些大城市即便人口老龄化,但依旧有源源不断的新鲜血液。

为什么我总强调投资买房要往一二线大城市走,或者环一线的城市,就是因为这些城市有人口,准确来说有年轻人,年轻人就是未来。

熟悉我们的读者都知道,从去年开始,我们就一直都有做大湾区的房产。

在去年,我也调研了湾区各大城市,像珠海、东莞、佛山、惠州、广州等。

这其中,我遇到太多从北方过来的投资客了,他们身处各行各业,有已经退休的老师,单位的公务员,也有小企业老板……

关于为什么要买大湾区?大家的想法非常一致,就是想在南方占个地,将来自己孩子很大可能性会过来南方发展,就提前铺垫好,即便不在这里发展,当作一项资产保值也是不错的,反正是比炒股省事、省心。

你很少听说过父母会提前带孩子去较落后的三四五线城市,或者北方提前布局吧。

这就是趋势。

记得前几年房地产行业有一个回归三四五线城市的热潮,当时很多投资客和房企都奔向下沉市场。

从成交量便可看出来,2017和2018年,三四线城市的新房成交比强于一线,但是2019年后,一线城市明显超过了三四线。

二线城市因为近几年开发商扎堆拍地,导致库存量增加,个别地方明显供大于求,但二线城市毕竟有人口和产业作为支撑,长期还是看好的。

但三四线城市就没有这么幸运了,根据易居研究院的数据,统计内的64个三四线城市地价为4061元/平方米,同比是上涨的,但是涨幅曲线呈现持续下行态势。

从大周期看,三四线城市地价已经没有了2016-2017年的疯狂状态。

除一些东部热点城市近期地价依然有炒作,其余大部分日子都不好过。

尤其是今年下达“三道红线”之后,开发商拿地更加谨慎,首先砍掉的就是三四五线城市。

土地和房子一样,没人要,价格自然回落,所以今年三四线城市的土地价格涨幅明显不如16、17年。

很多人说农村人口是一个支撑,他们也要进城,但别忘记,现在很多农村人口直接跳级来到了一线二线,实在呆不住才会选择回去老家县城。

再加上人口外流,出生率下降,如今在一些小城市是肉眼可见的人少,相信大家也能感受得到。

我想说的是什么呢?

人口老龄化也好,出生率越来越低也好,这并不影响大城市,一二线城市的发展。

强者恒强,今年的房地产市场就很明显了,好的城市会越来越好,资金、产业、人口慢慢流入,而落后的小城市则慢慢被抛弃。

家乡固然好,但是不可否认,家乡也正在离我们远去。

大家总说日本的房产没有人要,免费送,说的是远离都市圈的小县城,小城市,大家可别忽略了东京都市圈,房产还是有价值的。

日本是个岛国,全国也就只有1.2亿人,如果说1亿人口孵化一个特大城市,那中国起码要有14个类似的特大城市,也就是目前的一线城市都市圈+新一线城市。

老龄化一来,房子就不值钱了?_详细解读_最新资讯_热点事件

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基本每次发文后,我的后台都有读者评论道:人口老龄化即将到来,生育率节节攀低,不久将来就是人少房多的局面……

结论:房地产没有未来。

说的人多了,今天就统一回答一下。

房地产市场能够存在,最关键的一个因素就是需求,先不管金融、政策,这些都是后来的,需求才是根本,有了需求才有后面的供给、金融、政策等。

如果老龄化到来,加上生育率的逐年降低,需求没了,何谈市场?

其实读者朋友们关心的并没有错。

恒大首席经济学家任泽平最近发布了《中国人口报告2020》,文章预测中国未来将落入超低生育率的陷阱。

2019年中国出生人口降至1465万,出生人口持续下滑,2030年将降至不到1100万。

生育率低的同时,老龄化现象逐渐攀升。

2019年中国65岁及以上人口占比达12.6%,从发展趋势看,任泽平认为中国人口老龄化速度和规模前所未有。

2022年将进入占比超过14%的深度老龄化社会,2033年左右进入占比超过20%的超级老龄化社会,之后持续快速上升至2060年的约35%。

最近民政部在例行新闻发布会上也发话了:“十四五”期间,全国老年人口将突破3亿,将从轻度老龄化迈入中度老龄化。

虽然对于老龄化的程度有不同的表述,但意思都一样,中国老龄化现象越来越严重了。

以上就是目前我们遇到的现状,将来的住房需求肯定是越来越少了!

甚至不用等将来,现在我们就能看到很多四五线小城市人口越来越少,这些地方的房子也变得越来越不值钱。

随便举几几个例子:黑龙江的鹤岗、双鸭山;宁夏的石嘴山;陕西铜川等等……

这些地方的房子,砖头钱甚至比房子还贵……

但鹤岗们的未来不等同于北上广深的未来啊,大家看问题的时候,不能只看A面,忽略B面。

即便现在一二线城市也出现了老龄化现象,但别忘了,大城市自带吸血功能。

在2009年-2019年间,基本大部分的一二线城市人口都是增长的。

其中,上海是最让我惊喜的,毕竟前几年上海都在控制人口规模,这还能排名全国第一,可想而知魔都的魅力无可抵挡。

只要上海愿意,就不缺人才。

而广州、深圳苏州北京成都重庆杭州武汉……都不弱,十年内增长几百万。

北方的城市相对来说人口增长偏慢,长春、大连直接呈负增长状态,尤其是大连,10年间人口流失近20万人,只能垫底。

大城市如此,小城市情况更糟糕。

据《21世纪经济报道》:2014年至2018年五年间,有122个城市在这5年间出现了城区常住人口减少。

其中,吉林龙井市,广东揭阳市和湖北洪湖市,是人口减少超过50%的城市,揭阳市过去五年城区常住人口流失更是超过百万。

基本上四五线小县城都是人口净流出的,除此之外,他们还面临人口老龄化的难题。

人散财也散,房子自然不值钱。

而一些大城市即便人口老龄化,但依旧有源源不断的新鲜血液。

为什么我总强调投资买房要往一二线大城市走,或者环一线的城市,就是因为这些城市有人口,准确来说有年轻人,年轻人就是未来。

熟悉我们的读者都知道,从去年开始,我们就一直都有做大湾区的房产。

在去年,我也调研了湾区各大城市,像珠海、东莞、佛山、惠州、广州等。

这其中,我遇到太多从北方过来的投资客了,他们身处各行各业,有已经退休的老师,单位的公务员,也有小企业老板……

关于为什么要买大湾区?大家的想法非常一致,就是想在南方占个地,将来自己孩子很大可能性会过来南方发展,就提前铺垫好,即便不在这里发展,当作一项资产保值也是不错的,反正是比炒股省事、省心。

你很少听说过父母会提前带孩子去较落后的三四五线城市,或者北方提前布局吧。

这就是趋势。

记得前几年房地产行业有一个回归三四五线城市的热潮,当时很多投资客和房企都奔向下沉市场。

从成交量便可看出来,2017和2018年,三四线城市的新房成交比强于一线,但是2019年后,一线城市明显超过了三四线。

二线城市因为近几年开发商扎堆拍地,导致库存量增加,个别地方明显供大于求,但二线城市毕竟有人口和产业作为支撑,长期还是看好的。

但三四线城市就没有这么幸运了,根据易居研究院的数据,统计内的64个三四线城市地价为4061元/平方米,同比是上涨的,但是涨幅曲线呈现持续下行态势。

从大周期看,三四线城市地价已经没有了2016-2017年的疯狂状态。

除一些东部热点城市近期地价依然有炒作,其余大部分日子都不好过。

尤其是今年下达“三道红线”之后,开发商拿地更加谨慎,首先砍掉的就是三四五线城市。

土地和房子一样,没人要,价格自然回落,所以今年三四线城市的土地价格涨幅明显不如16、17年。

很多人说农村人口是一个支撑,他们也要进城,但别忘记,现在很多农村人口直接跳级来到了一线二线,实在呆不住才会选择回去老家县城。

再加上人口外流,出生率下降,如今在一些小城市是肉眼可见的人少,相信大家也能感受得到。

我想说的是什么呢?

人口老龄化也好,出生率越来越低也好,这并不影响大城市,一二线城市的发展。

强者恒强,今年的房地产市场就很明显了,好的城市会越来越好,资金、产业、人口慢慢流入,而落后的小城市则慢慢被抛弃。

家乡固然好,但是不可否认,家乡也正在离我们远去。

大家总说日本的房产没有人要,免费送,说的是远离都市圈的小县城,小城市,大家可别忽略了东京都市圈,房产还是有价值的。

日本是个岛国,全国也就只有1.2亿人,如果说1亿人口孵化一个特大城市,那中国起码要有14个类似的特大城市,也就是目前的一线城市都市圈+新一线城市。

注意!一些人准备去北京买房了!_详细解读_最新资讯_热点事件

编者按:本文来自微信公众号“樱桃大房子”(ID:ytdfz8),作者:樱桃,36氪经授权发布。

01

今天,深圳的一个朋友要我给他介绍北京的买房资源,因为他们公司本来就是专门帮客户投资买房的,我还以为他要去北京开展业务,要我给他介绍客户呢,所以一开始没听明白。

结果他说公司准备去北京买房了,认为北京楼市到底,可以入手了。

我第一反应是,名额呢?怎么解决。北京买房名额那么难搞。

不愧是干这行的,路子就是多。

但基于房住不炒的指导思想,我也不能公开跟你们说。

深圳投资者的市场敏锐度很高,我告诉大家这个信号,只是想提醒一下北京的购房者们,之前一直观望的可以去看房了。

这个时候去北京买房,我觉得时机确实很好,从2017年到现在,北京已经下跌,震荡快四年了,据北京的朋友说,很多房源最高跌幅将近3成,大部分都有2成,调整已经非常充分。

反正我之前也多次说过,北京房价只要跌到2成时,刚需买入都不会亏,老破旧除外。

具体跌了多少,我下下周三要去北京出差,顺便周末再去调研一下探探市场真实情况,有愿意陪我看市场的也欢迎给我留言。

02

今年上半年深圳又大涨一波,接着,是广州上海量价齐升,今年北京的成交也明显好于去年,明年估计就该轮到北京回暖了。

毕竟水往低处流,市场钱又多,我们总感觉没钱那是我们,有钱人多的是,资金总会去想方设法填平洼地。

至于北京的限价房库存量还很大,去化速度慢,影响的主要是五环外了,本来市场最先回暖的也是中心区。

深圳今年上半年大涨时,也是中西部热火朝天,一开始东部只是看热闹,冰火两重天,到最后西部涨完了,东部才补涨。

上海现在也是啊,远郊新盘去化率低,外环内的新盘,尤其是豪宅改善盘认筹率都是好几倍,市场已快到无房可卖的地步了。

打开房价地图,一线城市里,北京学位最好最贵的片区金融街,是16万/平。

不过跟北京的业内朋友聊聊北京的房子,感觉挺复杂,毕竟是首都嘛,不一样,显贵的地方,比如住万寿路,正义路,长安街,就是身份的象征,四合院一住就是几代人,他们也不搬,你再有钱想买也买不到,因为基本上没有房源放出来卖,所以也没有交易价格。

如果真要卖,故宫这种地方的四合院,三十万一平肯定有人买。

其他有钱人,也分圈层了,据说明星喜欢住朝阳公园,互联网大佬们喜欢住西北旺、万柳。

03

上海没有北京的圈层那么复杂,房子也是只要你有钱就能买到最好的,目前上海最贵的片区二手房均价还不到12万。超过15万元/平的豪宅,才12个,我觉得这对上海来说太少了,因为上海有钱人比深圳不知道要多多少。

我们前天文章就说了,上海绿地的56套豪宅,至少5000万一套啊,认筹金都要1000万,认筹的土豪们就有三百多个,碰到稀缺的好房子,大家也不担心绿地会烂尾了呵呵。

上海最贵的汤臣一品最新成交价突破30万一平,但是,还没有回到2017年11月的最高价,当时是34万/平米。

再看深圳,吓死人,最贵的片区深圳湾的均价已经超过20万/平,香蜜湖片区均价超过15万/平。

而深圳相比2017年,涨幅惊人,报价普遍上涨了50-80%,今年的成交价我就没去统计了,可以相应的想象一下涨幅。

(2020年报价里有两个价的,是有小区分了南北区或一二期,价格不同)

最贵的深圳湾一号,30万一平,公寓能卖到这个价,真的是创造中国的奇迹了,我没列在这表单里。

深圳湾之所以这么贵,就是地段好,靠海,环境无敌,周边一堆总部大楼,学校嘛,新建的,成绩不算好,但是双语学校,素质教育,小班制,有钱人觉得也挺好。

片区房源总共就是8000套,深圳有钱人都想挤进深圳湾,所以房价被炒这么高。

但跟北京上海比,说实话,我觉得深圳现在太贵了,真的。

因为北京上海有钱人比深圳多太多了,你只要去看2019年的独角兽企业名单就知道,哪个城市潜力大。

全国218家独角兽企业,北京有80家,占了40%,遥遥领先上海杭州深圳,而且都是大企业,前10名,就有7家在北京,不得了。深圳总共才19家。

北京因为教育资源集中,所以人才济济,企业的创新力太强了,企业做强做大了,就跟印钞机一样,员工的收入自然会增加,市场钱也多了。所以千万不要不看好北京。

真的,北京要不是人为这么调控,往外驱散人口和产业,要是跟深圳一样敞开怀抱,我都不敢想象,凭着北京各方面的优势,会涨成什么样。

虽然说北京城市面积大,但是好地段,二环,三环,总共能有多大啊?

03

昨天在网上看到一个帖子,有人去北京后海看了一个四合院项目的地下车库,有26个停车位!光是装修就花了1个亿!一个价值400万,比买台豪车还贵。

据中原地产首席分析师张大伟揭秘,这个项目总共有5个四合院,这是距离故宫2公里不到位置的地方,这网友去看的是最贵的一个,5进四合院,乾院,价值15个亿。

我把视频贴上,你们也看看,反正我算是开眼界了。

看到有钱人的世界,先让我静静。

这真是钱多到花不完啊,四块地砖就4.8万,我最近正在搞装修买的地砖,房间客厅全部算下来都没这么贵啊。

一个四合院15个亿,这业主身价最起码上百亿了吧。

北京这种有钱人真是太多了。

我看到抖音上的视频,北京三源里菜市场卖水果的,一个土豪柚400块,一个桔子50,这吃的不是水果,是钱的味道啊。

最后建议北京的小伙伴们,要买房的今年年底赶快了,别等到市场火起来了又去追涨,你的成本又得高不少。别说我没提醒你们。

我下下周去北京出差,还会去市场看看,到时候再确认一下我现在的观点。

注意!一些人准备去北京买房了!_详细解读_最新资讯_热点事件

编者按:本文来自微信公众号“樱桃大房子”(ID:ytdfz8),作者:樱桃,36氪经授权发布。

01

今天,深圳的一个朋友要我给他介绍北京的买房资源,因为他们公司本来就是专门帮客户投资买房的,我还以为他要去北京开展业务,要我给他介绍客户呢,所以一开始没听明白。

结果他说公司准备去北京买房了,认为北京楼市到底,可以入手了。

我第一反应是,名额呢?怎么解决。北京买房名额那么难搞。

不愧是干这行的,路子就是多。

但基于房住不炒的指导思想,我也不能公开跟你们说。

深圳投资者的市场敏锐度很高,我告诉大家这个信号,只是想提醒一下北京的购房者们,之前一直观望的可以去看房了。

这个时候去北京买房,我觉得时机确实很好,从2017年到现在,北京已经下跌,震荡快四年了,据北京的朋友说,很多房源最高跌幅将近3成,大部分都有2成,调整已经非常充分。

反正我之前也多次说过,北京房价只要跌到2成时,刚需买入都不会亏,老破旧除外。

具体跌了多少,我下下周三要去北京出差,顺便周末再去调研一下探探市场真实情况,有愿意陪我看市场的也欢迎给我留言。

02

今年上半年深圳又大涨一波,接着,是广州上海量价齐升,今年北京的成交也明显好于去年,明年估计就该轮到北京回暖了。

毕竟水往低处流,市场钱又多,我们总感觉没钱那是我们,有钱人多的是,资金总会去想方设法填平洼地。

至于北京的限价房库存量还很大,去化速度慢,影响的主要是五环外了,本来市场最先回暖的也是中心区。

深圳今年上半年大涨时,也是中西部热火朝天,一开始东部只是看热闹,冰火两重天,到最后西部涨完了,东部才补涨。

上海现在也是啊,远郊新盘去化率低,外环内的新盘,尤其是豪宅改善盘认筹率都是好几倍,市场已快到无房可卖的地步了。

打开房价地图,一线城市里,北京学位最好最贵的片区金融街,是16万/平。

不过跟北京的业内朋友聊聊北京的房子,感觉挺复杂,毕竟是首都嘛,不一样,显贵的地方,比如住万寿路,正义路,长安街,就是身份的象征,四合院一住就是几代人,他们也不搬,你再有钱想买也买不到,因为基本上没有房源放出来卖,所以也没有交易价格。

如果真要卖,故宫这种地方的四合院,三十万一平肯定有人买。

其他有钱人,也分圈层了,据说明星喜欢住朝阳公园,互联网大佬们喜欢住西北旺、万柳。

03

上海没有北京的圈层那么复杂,房子也是只要你有钱就能买到最好的,目前上海最贵的片区二手房均价还不到12万。超过15万元/平的豪宅,才12个,我觉得这对上海来说太少了,因为上海有钱人比深圳不知道要多多少。

我们前天文章就说了,上海绿地的56套豪宅,至少5000万一套啊,认筹金都要1000万,认筹的土豪们就有三百多个,碰到稀缺的好房子,大家也不担心绿地会烂尾了呵呵。

上海最贵的汤臣一品最新成交价突破30万一平,但是,还没有回到2017年11月的最高价,当时是34万/平米。

再看深圳,吓死人,最贵的片区深圳湾的均价已经超过20万/平,香蜜湖片区均价超过15万/平。

而深圳相比2017年,涨幅惊人,报价普遍上涨了50-80%,今年的成交价我就没去统计了,可以相应的想象一下涨幅。

(2020年报价里有两个价的,是有小区分了南北区或一二期,价格不同)

最贵的深圳湾一号,30万一平,公寓能卖到这个价,真的是创造中国的奇迹了,我没列在这表单里。

深圳湾之所以这么贵,就是地段好,靠海,环境无敌,周边一堆总部大楼,学校嘛,新建的,成绩不算好,但是双语学校,素质教育,小班制,有钱人觉得也挺好。

片区房源总共就是8000套,深圳有钱人都想挤进深圳湾,所以房价被炒这么高。

但跟北京上海比,说实话,我觉得深圳现在太贵了,真的。

因为北京上海有钱人比深圳多太多了,你只要去看2019年的独角兽企业名单就知道,哪个城市潜力大。

全国218家独角兽企业,北京有80家,占了40%,遥遥领先上海杭州深圳,而且都是大企业,前10名,就有7家在北京,不得了。深圳总共才19家。

北京因为教育资源集中,所以人才济济,企业的创新力太强了,企业做强做大了,就跟印钞机一样,员工的收入自然会增加,市场钱也多了。所以千万不要不看好北京。

真的,北京要不是人为这么调控,往外驱散人口和产业,要是跟深圳一样敞开怀抱,我都不敢想象,凭着北京各方面的优势,会涨成什么样。

虽然说北京城市面积大,但是好地段,二环,三环,总共能有多大啊?

03

昨天在网上看到一个帖子,有人去北京后海看了一个四合院项目的地下车库,有26个停车位!光是装修就花了1个亿!一个价值400万,比买台豪车还贵。

据中原地产首席分析师张大伟揭秘,这个项目总共有5个四合院,这是距离故宫2公里不到位置的地方,这网友去看的是最贵的一个,5进四合院,乾院,价值15个亿。

我把视频贴上,你们也看看,反正我算是开眼界了。

看到有钱人的世界,先让我静静。

这真是钱多到花不完啊,四块地砖就4.8万,我最近正在搞装修买的地砖,房间客厅全部算下来都没这么贵啊。

一个四合院15个亿,这业主身价最起码上百亿了吧。

北京这种有钱人真是太多了。

我看到抖音上的视频,北京三源里菜市场卖水果的,一个土豪柚400块,一个桔子50,这吃的不是水果,是钱的味道啊。

最后建议北京的小伙伴们,要买房的今年年底赶快了,别等到市场火起来了又去追涨,你的成本又得高不少。别说我没提醒你们。

我下下周去北京出差,还会去市场看看,到时候再确认一下我现在的观点。

房子卖不出,开发商竟然强制买卖?_详细解读_最新资讯_热点事件

编者按:本文来自微信公众号“樱桃大房子”(ID:ytdfz8),作者:樱桃团队,36氪经授权发布。

01

行情不好的时候的,各种奇葩现象都出现了。

最近一男子爆料自己之前报了一个山东威海乳山两天游,报名费用全免,只需要预交800元,结束后费用全退。

去了才知道原来这是一个圈套,所谓的旅游是房产公司组织的,行程就是买房,买了房才有的玩,连睡觉都不允许。

这位男子自己身体不好,经不住工作人员的逼迫,就买了一套41万元的新房,当场就交了35000元定金和首付。

男子回去后就后悔了,想要退房。但你定金首付都交了,一般我们认为认筹金可以退,定金和首付是无法退的。

于是这名男子决定找媒体曝光此事,认为这家地产公司涉嫌强买强卖。

看到这里,大家一定也很生气,难道真的是把消费者当韭菜吗?太过分了!

这件事情,当地政府也很重视,今天官方就回复了:“不存在强制买卖的情况,男子是自愿买房”!

官方通报后,当事人也回应了。

“本人为达到尽快退房、退款的目的,就购房过程与媒体进行了不正确表达,尤其是限制人身自由,不让睡觉,强制买卖等现象其实是不存在的。本人对此事产生的不良影响,表示抱歉。”

这样看来,其实事情一点都不复杂。

男子就是贪小便宜,参加了一个买房旅游团,也许一开始就是奔着旅游去的,没想过自己会买,但耐不住销售们的巧舌如簧,又看看窗外的大海,头脑一热就买了!

回去后在家人的劝说下,才发现自己冲动了,但定金一般不能退,在无路可走的情况下,男子只能夸大其词,不惜把事情闹大,最终达成退房目的。

这名男子是“聪明”的,千万个想退房的人当中,没几个能成功的。

不过这男子也是蠢到家了,乳山这样的地方,房子能碰吗?

02

乳山是山东威海下辖的一个县级市,而其著名的银滩曾经号称“北方第一海滩”。但是现在有了新的名号:鬼城。

乳山银滩

鬼城的故事都是相似的,先是有了宏大的概念,或者美好的愿景,接着疯狂造房子,当房价涨到某个顶点,概念却又始终无法落地,人走茶凉,房子也就歇气了。

2002年,那年的乳山被评为国家4A级旅游景区,第二年又获得了联合国“世界最适合人类居住的地方”排名第二的美誉。

国人买房不就是为了更好的居住吗,既然乳山是最适合人类居住的地方,那在这里卖房铁定能赚。

就此,乳山成为了全国开发商与炒房者淘金的热土。

在银滩20多公里的海岸线上,目及之处,全部都是房子,尤其是在2007年-2010年,乳山房地产投资每年超30亿元,建成面积高达562.34万㎡,全乳山市民住进去都绰绰有余。

乳山本来是要打造海景房,养老宜居的游乐场所,但是各项配套都还没有完善。

倒是房企、中介、投资客已经炒了一轮又一轮,行情火热的时候,大家根本不关注人流量、配套等旅游地产最为关键的因素,只要房子涨了,一切都不是问题,大家争破头买。

随后不久,乳山的房价就开始断崖式的下降。

每日经济报道之前报道过,2009年就有投资客花了20万元在乳山银滩买了一套36平方米的海景房,单价算下来要5550元/平。

乳山中介挂出来的二手海景房信息 来源:第一财经2020.10.15

如今乳山的二手房普遍都是3000-4000多,个别楼层不好的房子单价甚至可以去到一千多。

二手房价格已经便宜的像大白菜一样了,想卖出去也是艰难。

房价已经开始反噬了,当初在这里赚到钱的中介以为能够低价收购一些急卖的房源,后面再高价卖出去赚一笔,但没想到房价一降再降,有些甚至连卖都卖不出去。

不过让人惊讶的是,在二手房如此白菜价的情况下,新房却早已上万。

那又是谁来接盘这么价高的新房呢?

外地人,也就是上文提到的男子。

现在在乳山找到一个购房者比抓小偷还难,本地人和周边的游客肯定是不会买的。

那开发商又不愿亏本降价,想卖房只能另辟蹊径,旅游团就是其中一种,把购房者从全国各地组织过来,打着旅游的旗号,目的就是为了让消费者买房。

很多外地投资客对于乳山银滩是不了解的,大多被眼前的景色迷住了,脑子一热就买了,就像这次上热搜的男子一样。

回去之后,十个有八个后悔,但不是每一个人都能拿回定金的,毕竟一切都是合法规,愿赌服输,只能怪自己蠢。

所以这名男子的做法我亦不赞同,不然中国上万股民找谁说理去。

03

谈到乳山银滩,就离不开海景房,很多人甚至自媒体就因此判定海景房是个bug碰不得,真是这样吗?

我并不这样认为,全国那么多海景房,的确有不少坑,比如乳山银滩,比如广西北海。

但是在大湾区的珠海、惠州、南沙,情况却完全不同。

珠海最近还因为房价过热被易居房地产研究院点名了;惠州今年也涨了一波;南沙去年末放开限购我就喊入场了,跟着我走的,现在已经小赚一笔了。

甚至包括青岛的海景房也还是有价值的,值得购入。

总结一下,有三点:

1、本地或者周边人流量充足;

2、城市吸引力强,有潜力;

3、良好的规划和配套。

有些房企要凉了?_详细解读_最新资讯_热点事件

编者按:本文来自微信公众号“樱桃大房子”(ID:ytdfz8),作者:樱桃团队,36氪经授权发布。

就在刚刚,唐山出手调控了!

主要是在信贷方面,二套提高至5成首付,三套直接停贷。

唐山调控我很早就预测到了,原因当时也提及,感兴趣的伙伴可以翻翻历史文章「京津冀,只剩一个城市房价没跌了!」。

01

说回今天的主题。

周末,财联社发了一条独家消息:监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。

试点房企是哪些呢?

8月20日,住建部与12家房企在京举行座谈会,其中碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城等房企参与。

当时还传出消息说给房企划定 “三条红线”,凡是越过三条红线的,不得融资。

住建部还要求,试点房企每个月15号需要提交监管部门下发的监测表,时刻留意房企的财务状况。

同时,踩线的房企在2023年6月30日前完成降负债目标。

红档:恒大、融创、绿地;

橙档:阳光城;

黄档:碧桂园、万科、新城、中梁;

绿档:保利、中海、华润、华侨城。

也就是除了绿档的4家房企,其余的房企需要在2023年之前,完成降负债的目标,负债表全部翻绿。

虽然有了两年的时间,但是对于大部分房企来说,负债表想要完全“翻绿”,难度难于上青天。

根据南都大数据调研,我国76家房企一年内到期的有息负债超过2.5万亿,约占有息负债总额的35%。

其中一年内到期有息负债超过1000亿元的有4家:恒大、融创、绿地、碧桂园。

一年内到期有息负债超过500亿-1000亿元的有6家,分别为万科、华夏、富力、泰禾、招商、保利。

其余大部分的都是在100亿-500亿之间。

要说明一下,企业做大了之后有负债是很正常的一件事情,只要能够保持足够的现金流,每年营收利润丰厚,负债不算什么。

当然那些现金流都不足以覆盖债务,举债度日的房企就得仔细留意了,最后埋单的很可能就是购买了期房的业主们。

02

今天我想挑几个房企来谈谈,我们就从上述的负债表出发。

恒大上周谈过了,今天就不再重提了。

虽然当时很多人不理解,觉得恒大要完了,但今天股价就已说明一切。

融创虽然一年内到期有息负债比恒大少,但根据2019年年报数据,其净有息负债率比恒大还高。

图片丨财经十一人

根据中报显示,融创的账面现金达1209亿,但是一年内的到期有息债务是1406亿,明显不足以覆盖。

当然解决办法还是有很多的,少拿地,加快回款就行了。

预计下半年融创会加快回款,大家如果遇到合适的项目,优惠力度足够大的话,也可以趁机入手。

尽管融创负债严重,但我在网上查了一下,今年也没有听说融创出现烂尾楼的情况,反而还当起了白武士,去收购烂尾楼去了,这点还是值得点赞的。

接着是绿地,网上随便一搜,全屏幕都是烂尾、维权、控诉……绿地的业主们的怒气都能冲破屏幕了。

这和前几年的绿地战略布局,过度举债扩张有关,详细分析可以看回我之前的文章:绿地全国多个楼盘停工维权!大房企也靠不住啊!

现在绿地的钱包已经非常紧缺了,根据今年中报显示,绿地集团账面现金872亿,但是一年内到期的有息债务是1215亿。

还钱肯定是头等大事,那就只能牺牲购房者,所以说除非是现楼,不然绿地的房子,不建议购入。

碧桂园和万科就没什么好说的了,碧桂园虽然品质一直被人诟病。

但是现金流还是比较充裕的,中报显示的现金余额约2228.4亿元,也能覆盖到期利息。

万科近一两年来的房屋质量似乎有所滑坡,不过只要同行衬托的好,万科依旧能坐上王者的宝座。

03

还有华夏幸福、富力和泰禾。

华夏幸福这几年是比较难。

下图显示,华夏幸福的公司经营性现金流量净额竟然达到了-740亿!

数据来源丨iFind

图片丨星空数据

今年上半年,华夏幸福的营收和利润双双下降,因为他们之前的项目主要是环京地区,环京调控太严跌死了,成交量也跌的惨。

后来幸好有平安入股,算是解救了华夏幸福。

富力也是踩了三条红线的房企,作为老牌的房企,富力近年的负债水平一直颇受外界诟病。

目前在手现金为359.96亿,难以覆盖其748.03亿的短期债务。

最近富力在广州鱼珠刚上市一个新盘,当时吹风价很便宜,后来认筹人数过多,市场信心十足,开盘后富力立马把价格拉高,虽然不地道,但为了回款,也没办法。

至于泰禾,如果不是有其他房企相救,这家公司离暴雷不远了。

目前全国很多院子项目都处于停工状态。

数据来源丨iFind

图片丨星空数据

今年上半年的营业总收入和净利润一落千丈,靠自己还债太难了。

对于泰禾来说,最好的方法只能是找到靠谱的房企,接盘泰禾的项目。

说实在的,泰禾的院子系摒除烂尾这个原因,我个人真的很欣赏,毕竟现在能够沉下心来做产品的房企不多了。

04

仔细分析房企的年报和半年报,高负债的房企一大堆,如果真的严格执行三道红线,估计市场会有一大堆房企活不下去。

当然国家也不想看到这样的局面,毕竟房企倒了对谁都没好处,所以监管部门才给出了一个期限,2023年6月份之前处理好自己的债务,后面就不讲情面了。

这个消息短期来看是给房企喘气的机会,从现在开始,开发商可以想尽各种办法降杠杆,减轻负债。

但去杠杆是仍是大势所趋,现在全国在册登记的房地产公司大大小小竟有9万多家,将来肯定会优胜略汰一部分,入门的房企得满足“三道红线”,就意味着将来能活下来的都是有实力的大房企。

加杠杆、高周转的年代的确过去了,不仅仅是对房企而言,对个人而言同样也是。

平时虽然有很多读者朋友来咨询我有关买房投资的问题,但我一直都不赞同加杠杆,借钱炒房等激进的方式。而且我推荐的城市都是环深为主,长远来看风险小。

将来房子的居住属性会更强,甚至个别地方,鹤岗玉门之类的,可能只剩居住属性。

但是你问我房子还有没有价值,我认为还是有的,在一二线城市,只要需求在,房子的价值就在。