深圳城市更新加速 拆迁概念也火热|拆迁

证券时报记者 吴家明

除了楼市调控升级,城市更新也是近期深圳房地产市场的一个关键词。近日,《深圳经济特区城市更新条例》获得通过,自2021年3月1日起施行。在业内人士看来,有专家表示,《条例》的通过是深圳房地产史上一个重大事件。

《条例》创设了“个别征收+行政诉讼”制度,规定旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于95%,且经区人民政府调解未能达成一致的,为了维护和增进社会公共利益,推进城市规划的实施,区人民政府可以依照法律、行政法规及本条例相关规定对未签约部分房屋实施征收。可以预见的是,只要一户不同意,城市更新项目就“停摆”的难题将得到有效破解。

不过,城市更新加速的背后,一些老旧小区甚至小产权房的价格也水涨船高,让一些购房者感到有些无奈。

还没贴上“拆”

老旧小区价格已大涨

“这边的位置最靠近市区,却是深圳房价的洼地,最近不少投资客过来看房,就是相中老旧物业存在的拆迁可能。”在龙岗布吉粤宝片区从事房产中介的邓经理说,“这附近几乎都是老旧小区和城中村,有几个小区说是要城市更新,价格也上来了,放盘量也少了。”

记者跟随邓经理来到粤宝片区的德兴花园和德福花园,这些都是楼龄超过20年的老旧小区,虽然没有看到明显的拆迁标语,但有住户告诉记者,这里的业主正在签名申请旧改。“现在德兴花园放盘的房源少了很多,不过由于单价在每平方米3万多至4万多元,所以这几个小区的房源一直挺好卖的,最近有业主挂牌价一下提到每平方米5万元左右。”

仅仅是从意愿征集到项目实施主体确认,再到成功拆除,这个过程往往会持续数年,期间也充满不确定性。尽管如此,一些老旧小区的身价还是显著提升。在临近粤宝片区的罗湖清水河,金祥都市花园的旧改可谓更进一步,也已经启动旧改意愿征集,这里的二手房挂牌价已经达到每平方米6.5万元左右,而该小区在去年9月的二手房成交价仅在每平方米4.7万元左右。而在罗湖笋岗片区,同样启动意愿征集的梨园公寓,二手房挂牌价突破每平方米8万元,已经远远超过附近的高层住宅小区。

在现场走访时,记者遇到一位正在看房的投资客陈先生,他告诉记者,“深圳的投资客对于赌拆迁的老旧小区态度还是会比较谨慎,因为周期太长,即使成功拆除,拆迁过程中也不好折现,很多投资客还倾向于购买那些3到5年就能出手的物业。”

对于开发商而言,参与老旧小区的城市更新意愿是否会提升?合一城市更新集团认为,旧住宅区的意愿征集降到了双95%,和棚改意愿征集的门槛衔接,对旧住宅区城市更新有促进作用,但同时《条例》提出旧住宅区拆除重建后优先用于公租房、安居房和人才住房等公共住房建设,旧住宅区更新和棚改的政策基本衔接了起来,旧住宅区城市更新项目的经济效益将受到影响,市场主体参与旧住宅区城市更新的意愿或将有所减弱,应密切关注后续相关实施细则的出台。

小产权房需谨慎对待

“那一片都是布吉的城中村,现在小产权房的价格与前两年相比也差不多翻倍了,说不定也要拆。”邓经理指着远处一片城中村,发出感慨。

城中村与老旧小区的城市更新有所不同,针对城市更新过程中的小产权房交易,《条例》显示,城市更新部门和村股份公司应当在城市更新意愿核实阶段对历史违建物业权利人进行核实,开发商必须要和权利人签约搬迁补偿协议。合一城市更新集团总经理罗宇表示,在《条例》通过之前,确权是在项目拆迁签约至实施主体确认阶段进行的,而往往小产权房市场的活跃在意愿核实阶段就开始了,这期间小产权房倒卖频繁,而现在将确权前置,则打击了小产权房的炒卖。

除此之外,城市更新背后,有关城中村回迁房指标的买卖消息也满天飞。记者发现,许多打着“无需社保、不限购、买到就是赚到”的明码标价回迁房公开在一些网站论坛、微信公众号,甚至在闲鱼平台上挂卖销售。说起回迁房,主要指那些城中村里的“农民房”,但却已经有开发商进驻洽谈城市更新,一些原村民可能急需资金,拿出一定的回迁面积出售,这些房子在经城市更新之后得到确权,就能获得不动产权证。

有房产中介向记者兜售起一些看似很诱人的回迁房指标买卖,例如布吉某城中村的回迁指标,每平方米3万元,200平起,周边二手房价格都已经在每平方米5万元左右。记者发现,在深圳升级楼市调控之后,“房票”成为置业者眼中的稀缺品。这时,类似的回迁房指标由于不占用名额,开始吸引越来越多投资客的眼光,也应该引起重视。

2021年楼市高增长神话难再:房子很难卖 新盘“日光”已绝迹|楼市

原标题:2021年,楼市高增长神话难再

【环宇杂谈】

金融治理能力正在跟上,我们每个人都要往前方看,不要成为那片无辜的雪花。

李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

元旦假期,朋友圈里的“深圳女孩”火了。深圳已是中国第一富强城市了,按理说对金钱的渴望没有那么强才对,为啥深圳女孩张口闭口就是“房子”呢?简单说,房子太贵了,房价上涨带来的财富收益太诱人了。对深圳来说,楼市在话题的榜首还会呆些日子,但就全国而言,微观细节已折射出楼市的大趋势。

根据国家资产负债表中心数据,2020年9月底,居民部门杠杆率首次超过60%,达到61.4%,同期上升6.3个百分点;实体部门杠杆率达到270.1%,同期上升24.1个百分点。但贝壳数据显示,去年很多省会城市,甚至国家中心城市,二手房价在下跌。自2017年10月,北京二手房价连跌了31个月。说明什么?过去那种货币超发、房价普涨的局面不再出现了。

这是第一次。还有,现在房子很难卖,新盘“日光”已绝迹(除了价格倒挂的),这也是第一次。当下,开发商卖房全靠中介和媒体渠道。有人说,未来能带来客流的平台,要比开发商赚钱多了。某中介告诉我,现在的营销方案,必须要有高大上的区域规划,必须要有学位或地铁加持,有的没的都得往上靠,甭管什么时候落地,目的就是给客户营造增值前景。

否则,此盘非遇冷不可。另外,热点城市房价上涨,而租金却在下跌,这种背离也是第一次。这预示着,实体经济不支持房价上涨,老百姓收入不支持房价上涨,房价向均值回归也是必然的。可能很多人不这么认为,比如上面讲的深圳的女生,或许上海女生、杭州女生,也不这么认为。我们经常说,时间是站在趋势这边的,盯着浪花却忽视了长河的流向。

对于房地产来说,长效机制就是趋势的这条长河,不要低估政府治理楼市的智慧与韧性。很多人没有感受到趋势,只是因为治大国如烹小鲜,采取了“慢变量”驱动趋势的手法,发力于无形之中、渐次加力。就拿资金面来说,过去,为了鼓励住房消费,长达20多年,按揭利率低于实体利率,但趋势在今年反转了,按揭贷款利率开始高于实体经济融资利率,彰显了政策的态度。

元旦前一天,央行、银保监会联合发文,对房地产贷款和个人住房贷款余额启动“五档比例”控制,大型银行二者占比分别不高于40%和32.5%,股份制银行、城商行、村镇行最高上限比例依次更低。继2020年8月对房企融资启动“三道红线”管控后,现在又对银行启动“五档比例”控制,房贷供需两端双双挤压,控制资金流向地产的比例,房贷利率大概率是要走高的。

说明了什么呢?不再依赖地产了,不再支持楼市高增长了,大家要看到这个趋势。过去,资产价格上涨快、思维节奏也很快,深陷“快”的世界里,多数人不自觉地“活在当下”,趋势有意无意地被撇开了。但是,谁也改变不了趋势,更不能与趋势为敌。长河里的一朵浪花,历史中的一粒尘埃,落在一个人头上,溅到一个人脸上,那就是泰山压顶或大坝崩塌。

体察我国的楼市,与发生泡沫危机的日本一样,长期为动物精神充斥,宗教般地笃信房产投资是“日不落”的安全垫,潮水般的投资情绪将风险冲淡。郭树清主席不久前在文章中,特别提到“金融能力”这个词,言指风起青萍之末时,有风险识别和判断,提前铺设预案。

日本国家治理先进,仍无法避免危机,陷入至今不可拔的“债务-通缩”螺旋。调控绝非一个部门之举,全国上下要一盘棋,匹夫有责。历史关键节点上,要守护14亿人财富,又要风险软着陆。金融治理能力正在跟上,我们每个人都要往前方看,不要成为那片无辜的雪花。

 

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万顺叫车荣获南方日报“战略合作单位”称号

近日,由南方报业传媒集团指导,南方报业传媒集团深圳记者站、南方网、南方+、广东省南方传媒发行物流有限公司深圳分公司主办的2020南方报业读者节在深圳东部华侨城顺利举行。万顺叫车受邀参加此次活动,并荣获"战略合作单位"称号。

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在活动现场,南方报业传媒集团对2020深圳政务新媒体爆款作品,南方日报、南方+深圳优秀全媒体通讯员,南方号深圳优秀小编等五个奖项进行颁奖,并同步举行了南方报业深圳战略合作单位授牌仪式。据介绍,2020年南方报业与深圳万顺叫车云信息技术有限公司、恒大地产集团深圳有限公司、中国银行股份有限公司深圳市分行、佳兆业集团(深圳)有限公司等8家企业达成了新一轮战略合作。

万顺叫车是交通运输新业态、出租车+互联网、渠道+用户、合伙人制度的移动出行科技公司。万顺叫车通过本地司机、熟人熟路,街坊邻居家门口的出行公司,构建邻里相亲、相助的大社区生态和企业文化。在对外合作中,万顺叫车以南方报业等主流媒体[1] 平台为窗口,向外界传达企业动态,分析网约车行业发展进程,展现最新网约车研发成果,接受交通运输主管部门及民众监督……取得了不凡的成就,受到了外界的广泛认可。

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截止目前,万顺叫车获得网约车牌照297张,设立社区服务站3.7万+,其中实体网点8000+;入网司机180万+,其中司机合伙人33万+;注册用户1.1亿+,日订单达50万单;为20亿+人次提供服务,行驶9亿公里且无重大安全事故,司机双合规取得重大进展,万顺叫车被评为"交通运输新业态百强企业"排名第二和"中国新经济之王500强企业",成为了中国两大出行平台之一。