这一波上海楼市的汹涌,是从学区房开始的_详细解读_最新资讯_热点事件

编者按:本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:魔都财观团队,36氪经授权发布。

最近我经常和一线顾问频繁看盘、聊天,有了一些新的感触。

上海楼市的热度,已经不再是简单的单点现象,行情开始蔓延到底部板块和房源。

平米研究院在监测全市小区的挂牌价之后,制作出了平米房价指数。

最近5个月,上海全市平均房价持续以月环比1%的幅度在上涨。

平米指数是全市范围内房源的摊平数据。但今年的优质双学区、九年一贯制学区房,涨幅已经有20%+不止。

从一线肉身感知和全市学区房的去化速度来看,有一个直观的感受想和大家分享:

这一波上海楼市的汹涌,是从学区房开始的。

01

在正文开始之前,我想先和大家捋一捋上海学区房的这一波涨幅,到底是怎么起来的?

今年学区房的拐点,缘于3月份公民同招、民办摇号政策的出台,家长们靠优质民办的升学路径发生了摇摆。

换句话说,很多家长选择先博私立、公办保底的想法破灭了。

公办确定上,民办要概率。没有家长愿意拿孩子的前途开玩笑,所以大部分都要买一套公办学区房来托底。

这就是这一波上海学区房大涨的根本原因。

知道了原因我们再来看看,今年发生在学区房的几波变迁。

第一波学区房的起势,其实最早是先从初中单学区房开始涨的。

很多人好奇为什么公民同招小学单学区没怎么涨,倒是先让初中学区房一飞冲天了。

很大原因是买小学单学区的人少了,导致小学单学区直接降了。而小学在读的家长更焦虑,对于他们来说“容错率”太低,优质民办没摇到,再读不了好的公办,孩子的高中教育都会变得扑簌迷离。

上海每年可是有一半的孩子,在初升高阶段就被分流了。

来看点刺激的,几个小学弱初中学区强的例子。

名不见经传的紫竹小学,位置在比较偏远的吴泾镇,但一年时间初中学区房涨幅居然高达28.1%,完全得益于对口初中闵华二。

包括现在吴泾新开的楼盘兰香湖壹号,为什么有底气开到8万,是因为湖吗?

小原因是定位豪宅,但究根问底还是离不开闵华二的加持。

同样案例的还有浦东的梅园三村,标准的老破小。

小学是梅园并不强,但初中对口建平西校,47平的1室小户型,年初的总价在450万,现在最低挂牌已经是598万,即使涨幅这么高,房东也是“持货观望“不怎么诚意卖的态度。

而另一边,小学强、初中弱的单学区房,则是受到了市场冷落。

打一控二在杨浦是很强的小学,但对口的初中学区很一般,以前的家长多数都是择校民办,但民办摇号之后这条路行不通了,所以最直接的结果就是跌跌不休。

包括在浦东小学里一梯队领头羊的明珠,因为初中对口学校一般,往年明珠小升初的择校率是站在全上海第一的,达到60-70%。但民办摇号的不确定性之后,择校路径完全不可取,所以年后明珠学区房开始了应声下跌。

这就是上海学区房的真实现状,初中强,则房价强。

但学区房热度并没有就此打住,而是很快开始蔓延到一贯制。

02

事实证明,一贯制学区的起势,比初中单学区来的还要汹涌。

历来优质的一贯制学校是最受上海家长追捧的,尤其现在肉眼可见的二胎家庭越来越多,家长们忙事业兼顾家庭的痛点是客观存在的。

这种情况下,一贯制学校的优势就特别明显了:接送不折腾,小升初不发愁,公办学费便宜……诸多问题都迎刃而解。

另外还有一个很现实的问题:未来如果上海跟进“多校划片”政策,孩子的升学路径就变得极为不确定,但只有一贯制是最保稳的,不管你怎么划,也不耽误孩子直升。

所以今年有几个优秀一贯制学区涨幅非常亮眼,分别是:复旦二实验、上音实验、洋泾菊园、上实东、静教院……

新江湾城在杨浦区的能级不是很高,能够如此被中产金领追捧的原因,不仅仅是因为环境幽谧定位高端社区,跟复旦二附校、上音实验也有很大的关系。

洋泾菊园是浦东少有的还不错的九年一贯制,名气虽然一直不响亮,但升学成绩比起浦东公办的建平实验,建平西,进才北这些并没有差多少。从今年的表现来说,小户型挂户口涨幅非常高。

上实东更不用说,碧云跳涨之后,已经没有好房源可选了。

静教院在九年一贯制里也是大名鼎鼎,每年上海四校都悄悄来这里“掐个尖”,中考和四校八大的预录人数也是排在静安TOP的位置。

板块内兼顾自住的小区和房源基本已经无货,出一套秒一套,现在老公房挂户口30平小户也已经突破了20万单价的成交。

这就是目前一贯制学区房的现状,已经整体迈入了有价无市、无房可卖的阶段。

03

到了今年的中旬,涨幅并没有停住,而是开始蔓延到了全市双学区房。

最近市中心的一套顶级学区房,以令人惊讶的15.3万/㎡单价成交了,这则消息刷屏了耀江业主群和房产中介的朋友圈。

要知道耀江花园在去年同期的时候,单价只有11万。一年跳涨近40%,称得上非常迅猛。

为什么短周期涨幅这么厉害?

除了地段原因外,耀江花园对口的是上外黄浦外国语小学+大同初级中学,妥妥的优质双学区房。

同样的例子也发生在了大宁金茂府。

金茂府凭借着区位和对口大宁国际小学和风华初级中学,有公立双学区加持的优势,去年底今年初小三房成交价都是900多万,但如今金茂府挂牌最便宜的那一套,已经是1250万。

优质双学区房的上涨趋势,已经到了一种夸张程度,在单学区和一贯制房源减少的情况下,双学区房已经开始支配市场。

现在的学区房市场,已经不再是家长焦虑那么简单了,从平米专家顾问的接待反馈来看,纯投资客对于学区房的价值认同也越来越凸显。

不用学区,也要持有一套优质学区房,这是过去横盘3年的上海市场上,少有的现象和最鲜明的变化。

04

整体看下来,买学区房的用户心态,已经逐渐开始发生了变化。

以前上海横盘的时候,焦虑的更多是浦东和闵行的家长,这两个区新上海人的占比多,受到了学历对命运的变化,相比全市其他区更重视体制内教育对人生的改变。

公民同招民办摇号政策出台后,全市家长需要“硬碰硬”面对这个现实,初中单学区第一时间反应过来抢跑。

接着“多校划片”的消息在市场上引起了更大的焦虑,让确定性更高的一贯制、双学区房应声而涨。

最后就演变了我们看到的,刚结婚甚至刚怀孕的家庭都开始重视学区房。

我们在线下交流会也看到了越来越多这样的家庭,刚结婚就在建立学区房的认知,因为想到了未来孩子的教育和置换出手保值的上升空间。

投资逻辑,少有的在学区房市场越来越明显。

05

我最近也在和很多学区房的专家频繁交流,话题都是:未来上海的学区房市场,到底会有什么走向?

几个总结给到大家,希望有所帮助:

第一,未来学区房主力依旧会以一贯制为主。

看整个上海教育的方向,未来希望大家尽量不要择校,一贯制的确定性是最高的。

而那些已经出成绩的优秀一贯制依旧会是上海学区房的价值顶端,比如静教院、上实东、洋泾菊园、上音实验,还会成为家长的“心头好”。

第二,片区内多校划片风险比较小的也会涨。

目前上海的家长还是会担心,会不会像北京一样实施“多校划片”,虽然上海大范围“多校划片”的可能性极低,但未雨绸缪是没错的。

有的板块是不存在多校划片风险的。

比如碧云只有上实东,联洋只有进才,只有这么一所学校,是没有办法划片的。

如果真的实施多校划片,对于小片区内有多所、且都不差的学校,房价不但不会跌,反而还会涨。

比如说,春申板块的闵实验,组内统筹都是好学校。徐汇天平路街道,高安路一小、徐汇一中心都是好学校。

实在担心划片风险,优秀一贯制也是抵御仓位。

第三,观望的人赶快上车,急需求没有办法再等。

今年我见到很多客户案例,很多本来预算是3房的,最后拖成了2房。要不就是没找到满意的房源,找到了满意的又想谈价格,结果最后没谈到反而最后又贵了。

合适楼层性价比高的几乎是没货了,学区房市场比新房和普房更残酷,一切真的以买到为主。

还有现在的优质学校很热门,但民办摇号更多人买,导致落户年限越来越高,买晚还有可能达不到要求,比如上外黄浦+大同,静安闸北实验+风华初就是有落户年限要求的。

第四,即便是自住,也不太可能在一个房子住一辈子。

不能因为焦虑而盲目买入,买的时候也要考虑房子是不是好出手,是不是有稀缺资源,要么是顶级学区,要么是兼顾一些自住。

市场再热,也要秉承一点初心。舍弃该舍弃的,坚持该坚持的。

第五,极端情况下,也可以考虑一拆二,也就是“1+1”模式。

自住+学区的3房不好买,但实在急需住房和学区怎么办?买一个挂户口的小户型学区,再买一个真正能自住的,最近这种趋势也开始被家长们所接受。

第六,未来有潜力的初中学区,可以尝试博学区概念。

比如我们相对比较看好的明珠b+东昌南校,今年没怎么涨,但未来的潜力是不错的,尤其是最近成绩开始表现亮眼,值得点关注。

博学区,这是预算受限的家长,不得已而为之的最后保障。

写到最后,我觉得有点焦虑了。

但事实是如此,总要有人站出来顶着压力,大声跟你说:醒醒,去年听我的就好了!

好在,一切都还算不晚。

无论怎么看,房子的涨跌是一个数字,比这更重要的是——家庭和孩子。

和各位共勉。

以上为正文,来自楚门,「上海学区房攻略」施展老师亦有贡献。

鸡肉产品线上线下大促销 这一波“吃鸡”行情从哪来?|鸡肉

原标题:洋快餐里鸡腿堡9块9 生鲜平台三黄鸡买一赠二 大促连连这一波“吃鸡”行情打哪来?

来源:北京青年报

辣堡只要9块9、三块鸡翅也只要9块9?最近,快餐巨头大打促销战,半价、6折等大幅度促销频现。不过,不少消费者也发现,很多参与促销的产品都是鸡肉产品。不仅是快餐巨头们,连如今最火的各类买菜平台都拿大幅促销的鸡肉产品来吸引新客户。北京青年报记者了解到,商家促销是为了能刺激消费复苏,但是拿鸡肉当“尖兵”,却是因为其价格一年内降了将近3成。

调查

“买一只送两只同款,一共49.9元。”别以为这是什么直播带货的套路,而是9月4日在京东平台上一生鲜电商的冻三黄鸡促销活动。从这一链接下约800条评价看来,商家从上个月就开始促销,也确实做到了“原来买一只的价格现在能买仨”。按照包装净重计算,这样一只冻三黄鸡折合每500克不足12元。

这并不仅是一家商家的“挥泪大甩卖”,事实上,入夏以来,不少经常采购食材的消费者发现,不论是实体超市,还是线上买菜或生鲜平台,促销最为频繁的就是禽类商品。“之前招募新会员的时候就送鸡腿,今天最值的会员活动就是鸡翅几乎半价打折。”一位市民表示。

北青报记者在京东到家、美团买菜、叮咚买菜等多个平台上看到,在所有肉类生鲜中,禽肉类产品成了各类生鲜中商品促销最多的一类。不仅如此,在一些实体超市,鸡肉类的商品也是频频打折,尤其是夏天北京消费较多的鸡翅类产品。在永辉超市,冷冻鸡翅的价格更是在6到7折的基础上维持了一段时间。

即使是不自己做饭的外卖族,最近也发现不论是肯德基、麦当劳还是汉堡王,也是促销不停。先是麦当劳的88金粉节,再来是肯德基致敬原味鸡70年的活动,无一不是鸡肉产品打头阵:麦当劳有折合一块3.3元的麦辣鸡翅,肯德基就有折合1元多一块的黄金鸡块;麦当劳有5元一个的板烧鸡腿汉堡,肯德基就有折合不到10元/个的老北京鸡肉卷;麦当劳有39元的炸鸡桶,肯德基就推出了原味鸡半价桶。而在这些快餐巨头中,一直标榜产品以火烤牛肉汉堡为主的汉堡王,这一季的半价促销单品中,也仅有一款牛肉产品,其余不论是汉堡还是小吃均是鸡肉类产品。

为什么商家促销都冲着鸡肉来?原因是鸡肉价格低,鸡肉产品的降价空间更大。换句话来说,鸡肉产品由于价格低,还保持着比其他肉类产品更大的利润空间,因此更能承受大幅度促销导致的利润下降。

市场

养鸡上市公司销售增加收入反降

“原来也没注意,这么一说确实觉得鸡肉最近还挺便宜的。”对于很多消费者来说,以往鸡肉价格不像猪肉和牛肉等畜类肉,要么是涨跌明显,要么是一直上涨。鸡肉价格本身就低于其他畜类产品,而且价格相对变化不太明显。但是,北青报记者查询数据发现,鸡肉价格确实便宜了。

这一点从上市公司的数据简报中就能发现。

今年8月10日,国内白羽鸡养殖加工龙头圣农发展发布的7月产销数据显示,其家禽饲养加工板块鸡肉销售收入为9.01亿元,较去年同期下降6.62%,但是7月份家禽饲养加工板块鸡肉销售数量为8.78万吨,较去年同期增长11.76%。

增产不增收的不仅是圣农发展一家。江苏立华牧业股份有限公司2020年7月销售商品肉鸡2877.54万只,同比增加14.85%;销售收入6.12亿元,同比下滑7.13%;销售均价11.31元/公斤,同比下滑19.84%。温氏食品集团股份有限公司2020年8月销售肉鸡1.01亿只(含毛鸡、鲜品和熟食),同比增加25.3%;但收入23.20亿元,下降8.98%;毛鸡销售均价12.74元/公斤,同比下滑28.87%。

分析

价格短时间明显提升可能性较小

除了上市公司的业绩数据,北青报记者从中国农业信息网了解到,北京地区白条鸡的价格从去年10月的每公斤18.06元,下降到今年7月的12.94元,价格下降了28.3%。而来自卓创资讯的数据显示,在白羽鸡的山东主产区,其出栏价格为每公斤7元,而去年9月上旬的价格为每公斤9.4元,价格下降了25.5%。

对于鸡肉价格的下挫,卓创资讯分析师高翔表示,这主要是供需两端利空频出导致的。高翔表示,我国的白羽肉鸡种鸡依赖国外进口,在2018年到2019年期间,祖代白羽鸡进口量大增。当时,非洲猪瘟在多地出现,猪肉价格大涨,鸡肉由于价格相对低且生产周期短,成了猪肉的有力补充。这在一定程度上推动了鸡肉的需求,带动白羽鸡肉产业上下游积极扩张,鸡肉供应量整体呈现快速上涨的趋势。

而这期间进口的白羽鸡种鸡,按照养殖周期,其商品肉鸡正是在2020年到2021年集中上市。卓创资讯数据显示,2020年1到7月,全国白羽肉鸡出栏量27.86亿只,这比去年同期多出了近3.4亿只。

新希望在其2020年半年报中表示,由于连续两年的景气上行已经导致了禽产业产能的明显过剩,上半年全国祖代种鸡存栏量、父母代种鸡存栏量都达到了近5年来的最高水平。因此随着非洲猪瘟疫情形势逐步稳定,加上新冠疫情导致的需求减弱,禽周期开始出现明显且相比猪周期更快的下行。商品代鸡苗、鸭苗价格在2019年10月、11月达到近一年的高点之后开始大幅下跌,至2020年6月分别下跌了77%、76%,同期鸡肉、毛鸭价格也分别下跌了25%、31%。由于上游种禽环节产能仍然处在高位,产能去化时间较长,也意味着在年内禽产业都会面临较大的压力。

高翔也表示,2020年年初,疫情导致了市场需求放缓。包括肯德基、麦当劳等快餐巨头在内,业绩都未能回到疫情前水平,因此对鸡肉的需求也还没有完全恢复。总的来看,鸡肉价格短时间明显提升的可能性较小。文/本报记者 张鑫 统筹/余美英