住建部表态整顿住房租赁市场秩序 《住房租赁条例》料加速出台|住建部

原标题:住建部表态整顿住房租赁市场秩序 《住房租赁条例》料加速出台

本报记者 杜雨萌

近日,住房和城乡建设部部长王蒙徽在接受媒体采访时表示,要推动出台《住房租赁条例》,加快完善长租房政策。

回看刚刚过去的2020年,疫情“突袭”给住房租赁行业带来一定影响,例如因疫情所致的需求缩水、房租被动下调,以及长租公寓企业发生资金链断裂危机等。但与此同时,也必须看到,整顿租赁市场秩序、规范租赁市场行为亦愈发紧迫。

上海易居房地产研究院综合研究中心总经理崔霁在接受《证券日报》记者采访时称,从行业本身来说,长租公寓市场利润水平较低,企业要想盈利只能通过规模效益摊薄固定成本;其次,从市场方面来看,去年因疫情所导致的空置率居高不下,进一步影响了长租企业现金流的稳定性;再次,从运营上看,“高进低出”“长收短付”模式,也是导致长租企业资金链断裂的原因之一;最后,由于部分地方监管政策的“跟风”出台,也在一定程度上加重了长租企业的经营困难。

当然,除了住房租赁企业自身的问题外,王蒙徽也指出,大城市房价高,租赁市场也存在着供应结构不合理、市场秩序不规范、租赁关系不稳定等问题。所以,解决好大城市住房突出问题,要加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。保障性租赁住房包括公租房和政策性租赁住房。其中,公租房主要面向城镇户籍住房和收入“双困”家庭,政策性租赁住房主要面向无房新市民。

王蒙徽表示,政策性租赁住房主要在人口净流入的大城市重点发展。住建部将会同有关部门按照中央经济工作会议要求,加快完善土地、财税、金融等支持政策。比如,单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房等;在规范发展住房租赁市场方面,要整顿规范租赁市场秩序,加大对“高进低出”“长收短付”以及违规建立资金池等的整治力度,防止“爆雷”风险。降低租赁住房税费负担,对租金水平进行合理调控。

谈及如何降低租赁企业“爆雷”风险,崔霁认为,一方面可推行“白名单”制度,以有效区分涉嫌欺诈等企业,化解社会信用危机;另一方面,也要持续规范租金贷使用,鼓励金融机构提供帮扶,加快推进REITs等金融创新制度,切实提高长租企业融资能力;再者,还要切实为住房租赁企业减轻成本负担,对符合条件的长租企业给予财政补助,同时强化长租企业经营状况实时监管,鼓励培育“轻资产”托管和“重资产”持有的经营模式,适当限制目前过度同质化的代理经租“中资产”模式。

“整体上看,中央经济工作会议和全国住房和城乡建设工作会议均重点阐述了租赁对缓解住房供需矛盾尤其是大城市住房供需矛盾的重要性。”在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来,可以预期的是,未来住房租赁发展将在增加租赁房源供给,租赁权益的保障及扩大、规范及支持租赁企业发展等方面持续发力。

58安居客房产研究院分院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示,展望2021年,预计针对住房租赁市场出台的政策措施,或在以下三方面发力:一是针对新市民和青年人的租赁问题,出台更为直接的支持性政策;二是对于行业内亟待规范的机构类市场,会有针对性整改和规范文件出台;三是在土地、财税、金融等方面,会进一步深化保障性措施,以此推进住房租赁市场的有序发展。

住建部表态整顿住房租赁市场秩序 《住房租赁条例》料加速出台|住建部

原标题:住建部表态整顿住房租赁市场秩序 《住房租赁条例》料加速出台

本报记者 杜雨萌

近日,住房和城乡建设部部长王蒙徽在接受媒体采访时表示,要推动出台《住房租赁条例》,加快完善长租房政策。

回看刚刚过去的2020年,疫情“突袭”给住房租赁行业带来一定影响,例如因疫情所致的需求缩水、房租被动下调,以及长租公寓企业发生资金链断裂危机等。但与此同时,也必须看到,整顿租赁市场秩序、规范租赁市场行为亦愈发紧迫。

上海易居房地产研究院综合研究中心总经理崔霁在接受《证券日报》记者采访时称,从行业本身来说,长租公寓市场利润水平较低,企业要想盈利只能通过规模效益摊薄固定成本;其次,从市场方面来看,去年因疫情所导致的空置率居高不下,进一步影响了长租企业现金流的稳定性;再次,从运营上看,“高进低出”“长收短付”模式,也是导致长租企业资金链断裂的原因之一;最后,由于部分地方监管政策的“跟风”出台,也在一定程度上加重了长租企业的经营困难。

当然,除了住房租赁企业自身的问题外,王蒙徽也指出,大城市房价高,租赁市场也存在着供应结构不合理、市场秩序不规范、租赁关系不稳定等问题。所以,解决好大城市住房突出问题,要加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。保障性租赁住房包括公租房和政策性租赁住房。其中,公租房主要面向城镇户籍住房和收入“双困”家庭,政策性租赁住房主要面向无房新市民。

王蒙徽表示,政策性租赁住房主要在人口净流入的大城市重点发展。住建部将会同有关部门按照中央经济工作会议要求,加快完善土地、财税、金融等支持政策。比如,单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房等;在规范发展住房租赁市场方面,要整顿规范租赁市场秩序,加大对“高进低出”“长收短付”以及违规建立资金池等的整治力度,防止“爆雷”风险。降低租赁住房税费负担,对租金水平进行合理调控。

谈及如何降低租赁企业“爆雷”风险,崔霁认为,一方面可推行“白名单”制度,以有效区分涉嫌欺诈等企业,化解社会信用危机;另一方面,也要持续规范租金贷使用,鼓励金融机构提供帮扶,加快推进REITs等金融创新制度,切实提高长租企业融资能力;再者,还要切实为住房租赁企业减轻成本负担,对符合条件的长租企业给予财政补助,同时强化长租企业经营状况实时监管,鼓励培育“轻资产”托管和“重资产”持有的经营模式,适当限制目前过度同质化的代理经租“中资产”模式。

“整体上看,中央经济工作会议和全国住房和城乡建设工作会议均重点阐述了租赁对缓解住房供需矛盾尤其是大城市住房供需矛盾的重要性。”在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来,可以预期的是,未来住房租赁发展将在增加租赁房源供给,租赁权益的保障及扩大、规范及支持租赁企业发展等方面持续发力。

58安居客房产研究院分院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示,展望2021年,预计针对住房租赁市场出台的政策措施,或在以下三方面发力:一是针对新市民和青年人的租赁问题,出台更为直接的支持性政策;二是对于行业内亟待规范的机构类市场,会有针对性整改和规范文件出台;三是在土地、财税、金融等方面,会进一步深化保障性措施,以此推进住房租赁市场的有序发展。

“世联红璞”易主,长租公寓市场再现“冰火两重天”?_详细解读_最新资讯_热点事件

编者按:本文来自微信公众号“迈点空间租赁”(ID:mdgongyu),作者:Peddy,36氪经授权发布。

2020年的最后一天,世联红璞易主。

新京报报道,1月5日,深交所向深圳世联行集团股份有限公司(简称“世联行”)发出关注函,要求世联行出售世联集房股权的同时又受让世联集房43家子公司股权的原因及合理性,明确长租公寓建设项目剩余募集资金的使用安排。

原来,在2020年的最后一天,世联行对外发布《关于处置部分募集资金投资项目暨出售全资子公司股权暨关联交易的公告》称:

“公司拟与全资子公司深圳世联集房资产管理有限公司、宁波江北华燕智辉实业投资合伙企业(有限合伙)签署《股权转让协议》,拟作价5.3亿元向华燕智辉转让完成资产重组后的世联集房100%股权及对应的所有权益。”

珠海大横琴的全资子公司珠海大横琴创新发展有限公司拟与华燕智辉及其他有限合伙人共同设立珠海横琴华琴实业投资合伙企业(有限合伙),作为承接华燕智辉在《股权转让协议》项下全部权利、义务的主体,大横琴创新认缴前述主体49.5%的出资份额。

世联集房的主营业务,就是长租公寓,即世联红璞。这也就意味着,世联行将把世联红璞转让给华燕智辉,最终由华琴实业接管。

而华琴实业的股东中,除了大横琴创新和华燕智辉,还有南京魔方佳弘公寓管理有限公司和燕鹭(上海)股权投资基金合伙企业。

由此看来,魔方公寓或将接手世联红璞之后的运营和管理。

5年时间,最终逃不过亏损 

世联行,1993年成立于深圳,是境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商。

2015年,世联行正式发布“世联集”,携手“清控科创”打造国内首家青年创业综合体品牌——小样社区,进军社区资产服务。而后正式推出“世联红璞”入局长租公寓。

2015年10月,广州·白领公寓项目上线;

2016年1月,广州·集中式项目上线;

2016年6月,重庆·酒店公寓项目上线;

2016年12月,红璞累计全国运营房间数达1万间;

2017年4月,惠州·委托管理项目上线;

2017年6月,累计全国运营2万间;

2017年11月,全国累计签约10万间;

2017年12月, 杭州·自持类资产项目上线;

2018年4月,苏州·企业公寓项目上线;

2018年6月,累计全国运营超过3万间,公寓业务已覆盖到全国30个城市,其中杭州、广州、郑州、成都、南京、西安、武汉成为7大重点发展城市,出租率稳定在90%以上,续租率保持在50%左右;

2019年,红璞运营长租公寓项目163个,运营间数超33000间,覆盖核心一二线城市,稳定期出租率约85%,续租率保持在40%左右;

2020年2月,累计全国签约超过4万间。

刚开始,红璞的步伐很快,看得出红璞深耕长租公寓的野心。到后期,虽然扩张速度放缓,但运营体量依然在持续增长,且伸向了多个细分领域。

但世联红璞最终仍躲不过亏损。

2017年,世联行公寓管理业务实现收入2.08亿元,同比增加387.64%,但因业务拓展,成本增加,最终毛利亏损1.84亿元,同比下降554.51%;

2018年,世联行公寓业务收入为4.06亿元,同比增加94.85%;

2019年,世联行公寓业务实现营收6.15亿元,同步增长51.77%。世联集房年度营收为5.93亿,净利润-3.21亿元。

2020年1-9月,世联集房营业收入为4.44亿元,净利润为-2.09亿元。

值得一提的是,2019年年初,世联红璞公寓CEO甘伟正式离职,世联行也随之收缩了对红璞公寓的投入,将重心转移到办公空间上来。

擅长做“一次性交易”的世联行,显然在以长期服务和长周期回报为根本属性的长租公寓行业,有些力不从心。

国资入局 

2020年7月初,世联行控股股东世联中国决定向珠海大横琴集团有限公司(下称“珠海大横琴”)转让2.02亿股世联行股份,占世联行总股本的9.9%。

9月中下旬,世联行创始人陈劲松宣布辞任董事长,珠海大横琴董事长胡嘉上任公司董事长。同时,公司财务总监变更为珠海大横琴职业有限公司的财务部经理任薛文。

之后,世联行董事会的9名董事席位,有5个被大横琴占据。

世联行管理层可以说是大换血,珠海大横琴拿下了控制权,世联行的“大横琴时代”到来。

珠海大横琴由珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会实际控制,是大湾区建设的排头兵,获得世联行控制权后,大横琴开始向世联行注资。

而此次接手世联红璞的华琴实业背后,珠海大横琴的全资子公司大横琴创新发展有限公司将认缴其49.5%的出资份额。

此后,国企大横琴将更直接地介入到世联红璞这一长租公寓项目的运营当中。

路在何方?

据迈点空间租赁的内部消息,世联红璞目前仍然按照以往一样,正常运转,暂时没有变化。而之后轻资产托管板块的业务,可能也会再剥离出来,但具体方案还在对接中。

1.国企的资金+物业

珠海市横琴新区国资监督管理委员会下的大横琴,可以说是大湾区建设的排头兵,大横琴手上掌握着丰富的资源,不管是资金还是物业。

再加上国家正大力推进粤港澳大湾区的建设,关乎民生租赁的长租公寓行业必然是其中的重点项目。

按照2020年的趋势来看,或将增加集体土地的供应,盘活存量资产。

总之,有了国企的强大背景,相当于有了坚实的基础。

2.魔方持续复制轻资产运营模式

世联行本次公告原文中写道:

“2020年借着公司引入国有法人股东的契机,公司启动了新一轮的发展战略,明确了构建‘大交易+大资管’双核协同发展的业务体系,聚焦优势业务,发挥公司特长。‘大资管’业务重新回到轻资产专业服务能力上,作为资产运营服务中的公寓管理业务从包租模式为主,转为聚焦到收取管理费用的委托模式,实现了轻资产管理服务的输出。”

而魔方在2018年底宣布加快进军轻资产之后,这两年一直在加强自身专业化资产管理的能力,在核心的运营维度上进行重点输出。如今魔方在长租公寓的各个流程都有一套SOP,使得各个环节的标准化复制具备了相应的操作流程。

到目前为止,魔方已与众多知名国企在各地打造了标杆项目,如温州浙南科技城项目、宁波杭州湾新区生活配套项目、珠江租赁项目、上海国贸及新长宁项目、华寓南宁项目等等。

在接管世联红璞之后,相信魔方会将成功的轻资产运营模式持续复制下去,为世联红璞注入新的活力。

3.国企+头部品牌共同加持

这几年,国企+市场化品牌的合作模式其实已经屡见不鲜,如颐和·贝客,就是一个典型代表,即使在疫情期间,出租率依然高达95.96%。这种合作模式爆发出来的潜力,整个行业有目共睹。

之后的世联红璞,也会采取这种合作模式,地方头部国企+头部品牌共同加持,深耕大湾区。

2020的最后时刻,世联行甩手卖掉红璞,但这未尝不是件好事,也充分佐证了这个行业的发展趋势。

有了背后国资的支撑,魔方公寓丰富的运营和管理经验加持,相信世联红璞会在不久的将来,走出一条属于自己的康庄大道。

“世联红璞”易主,长租公寓市场再现“冰火两重天”?_详细解读_最新资讯_热点事件

编者按:本文来自微信公众号“迈点空间租赁”(ID:mdgongyu),作者:Peddy,36氪经授权发布。

2020年的最后一天,世联红璞易主。

新京报报道,1月5日,深交所向深圳世联行集团股份有限公司(简称“世联行”)发出关注函,要求世联行出售世联集房股权的同时又受让世联集房43家子公司股权的原因及合理性,明确长租公寓建设项目剩余募集资金的使用安排。

原来,在2020年的最后一天,世联行对外发布《关于处置部分募集资金投资项目暨出售全资子公司股权暨关联交易的公告》称:

“公司拟与全资子公司深圳世联集房资产管理有限公司、宁波江北华燕智辉实业投资合伙企业(有限合伙)签署《股权转让协议》,拟作价5.3亿元向华燕智辉转让完成资产重组后的世联集房100%股权及对应的所有权益。”

珠海大横琴的全资子公司珠海大横琴创新发展有限公司拟与华燕智辉及其他有限合伙人共同设立珠海横琴华琴实业投资合伙企业(有限合伙),作为承接华燕智辉在《股权转让协议》项下全部权利、义务的主体,大横琴创新认缴前述主体49.5%的出资份额。

世联集房的主营业务,就是长租公寓,即世联红璞。这也就意味着,世联行将把世联红璞转让给华燕智辉,最终由华琴实业接管。

而华琴实业的股东中,除了大横琴创新和华燕智辉,还有南京魔方佳弘公寓管理有限公司和燕鹭(上海)股权投资基金合伙企业。

由此看来,魔方公寓或将接手世联红璞之后的运营和管理。

5年时间,最终逃不过亏损 

世联行,1993年成立于深圳,是境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商。

2015年,世联行正式发布“世联集”,携手“清控科创”打造国内首家青年创业综合体品牌——小样社区,进军社区资产服务。而后正式推出“世联红璞”入局长租公寓。

2015年10月,广州·白领公寓项目上线;

2016年1月,广州·集中式项目上线;

2016年6月,重庆·酒店公寓项目上线;

2016年12月,红璞累计全国运营房间数达1万间;

2017年4月,惠州·委托管理项目上线;

2017年6月,累计全国运营2万间;

2017年11月,全国累计签约10万间;

2017年12月, 杭州·自持类资产项目上线;

2018年4月,苏州·企业公寓项目上线;

2018年6月,累计全国运营超过3万间,公寓业务已覆盖到全国30个城市,其中杭州、广州、郑州、成都、南京、西安、武汉成为7大重点发展城市,出租率稳定在90%以上,续租率保持在50%左右;

2019年,红璞运营长租公寓项目163个,运营间数超33000间,覆盖核心一二线城市,稳定期出租率约85%,续租率保持在40%左右;

2020年2月,累计全国签约超过4万间。

刚开始,红璞的步伐很快,看得出红璞深耕长租公寓的野心。到后期,虽然扩张速度放缓,但运营体量依然在持续增长,且伸向了多个细分领域。

但世联红璞最终仍躲不过亏损。

2017年,世联行公寓管理业务实现收入2.08亿元,同比增加387.64%,但因业务拓展,成本增加,最终毛利亏损1.84亿元,同比下降554.51%;

2018年,世联行公寓业务收入为4.06亿元,同比增加94.85%;

2019年,世联行公寓业务实现营收6.15亿元,同步增长51.77%。世联集房年度营收为5.93亿,净利润-3.21亿元。

2020年1-9月,世联集房营业收入为4.44亿元,净利润为-2.09亿元。

值得一提的是,2019年年初,世联红璞公寓CEO甘伟正式离职,世联行也随之收缩了对红璞公寓的投入,将重心转移到办公空间上来。

擅长做“一次性交易”的世联行,显然在以长期服务和长周期回报为根本属性的长租公寓行业,有些力不从心。

国资入局 

2020年7月初,世联行控股股东世联中国决定向珠海大横琴集团有限公司(下称“珠海大横琴”)转让2.02亿股世联行股份,占世联行总股本的9.9%。

9月中下旬,世联行创始人陈劲松宣布辞任董事长,珠海大横琴董事长胡嘉上任公司董事长。同时,公司财务总监变更为珠海大横琴职业有限公司的财务部经理任薛文。

之后,世联行董事会的9名董事席位,有5个被大横琴占据。

世联行管理层可以说是大换血,珠海大横琴拿下了控制权,世联行的“大横琴时代”到来。

珠海大横琴由珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会实际控制,是大湾区建设的排头兵,获得世联行控制权后,大横琴开始向世联行注资。

而此次接手世联红璞的华琴实业背后,珠海大横琴的全资子公司大横琴创新发展有限公司将认缴其49.5%的出资份额。

此后,国企大横琴将更直接地介入到世联红璞这一长租公寓项目的运营当中。

路在何方?

据迈点空间租赁的内部消息,世联红璞目前仍然按照以往一样,正常运转,暂时没有变化。而之后轻资产托管板块的业务,可能也会再剥离出来,但具体方案还在对接中。

1.国企的资金+物业

珠海市横琴新区国资监督管理委员会下的大横琴,可以说是大湾区建设的排头兵,大横琴手上掌握着丰富的资源,不管是资金还是物业。

再加上国家正大力推进粤港澳大湾区的建设,关乎民生租赁的长租公寓行业必然是其中的重点项目。

按照2020年的趋势来看,或将增加集体土地的供应,盘活存量资产。

总之,有了国企的强大背景,相当于有了坚实的基础。

2.魔方持续复制轻资产运营模式

世联行本次公告原文中写道:

“2020年借着公司引入国有法人股东的契机,公司启动了新一轮的发展战略,明确了构建‘大交易+大资管’双核协同发展的业务体系,聚焦优势业务,发挥公司特长。‘大资管’业务重新回到轻资产专业服务能力上,作为资产运营服务中的公寓管理业务从包租模式为主,转为聚焦到收取管理费用的委托模式,实现了轻资产管理服务的输出。”

而魔方在2018年底宣布加快进军轻资产之后,这两年一直在加强自身专业化资产管理的能力,在核心的运营维度上进行重点输出。如今魔方在长租公寓的各个流程都有一套SOP,使得各个环节的标准化复制具备了相应的操作流程。

到目前为止,魔方已与众多知名国企在各地打造了标杆项目,如温州浙南科技城项目、宁波杭州湾新区生活配套项目、珠江租赁项目、上海国贸及新长宁项目、华寓南宁项目等等。

在接管世联红璞之后,相信魔方会将成功的轻资产运营模式持续复制下去,为世联红璞注入新的活力。

3.国企+头部品牌共同加持

这几年,国企+市场化品牌的合作模式其实已经屡见不鲜,如颐和·贝客,就是一个典型代表,即使在疫情期间,出租率依然高达95.96%。这种合作模式爆发出来的潜力,整个行业有目共睹。

之后的世联红璞,也会采取这种合作模式,地方头部国企+头部品牌共同加持,深耕大湾区。

2020的最后时刻,世联行甩手卖掉红璞,但这未尝不是件好事,也充分佐证了这个行业的发展趋势。

有了背后国资的支撑,魔方公寓丰富的运营和管理经验加持,相信世联红璞会在不久的将来,走出一条属于自己的康庄大道。

服务式公寓,未来10年长租市场的“一米阳光”!_详细解读_最新资讯_热点事件

编者按:本文来自微信公众号“空间秘探”(ID:MESPACE007),作者:雷布同,36氪经授权发布。

多事之秋的长租公寓市场终于告别混乱的2020,新的一年,长租公寓路在何方?见仁见智,各有争论。唱衰者有之,看好者有之,迷茫着更多。不过,有点可以肯定的是,这个代表美好住宿未来的产业,无论是各大派系,还是各个细分领域,都在暗暗角力,希望真正的让这个行业回归正道,走向辉煌。

几日前,宝格丽公寓迎来全球首发,完成了从珠宝到酒店,再从酒店到公寓的又一个跨界之作。宝格丽精心修复了坐落于上海苏州湾的一处百年老建筑,上海总商会,让其重焕昔日荣光。除了宝格丽,这两年来,包括阿玛尼、范思哲这些国际跨界品牌都进入服务式公寓行列,不知不觉,长租公寓细分领域的服务式公寓,已开始进入了4.0时代,它们会不会成为未来长租公寓的中流砥柱?会不会改变整个长租公寓领域的生态?本文略作探讨。

插图 | 全球首家宝格丽公寓 BVLGARI

早在宝格丽和一众奢侈品入场之前,服务式公寓早已凭借着入住周期长且出租率稳定,投资回报率高等优点被诸多房企和运营商所青睐。与近年来乱象频出的长租公寓行业形成了鲜明的对比,一直处于“闷声发大财”状态。不同于走资本或者金融道路的集中式或分散式长租公寓品牌,服务式公寓一直低调地处于自己的光辉岁月之中,并不断迭代前行,如今已经进入3.0时代。

服务式公寓1.0时代:以时权酒店为雏形

服务式公寓最早源于欧洲,是当时旅游区租给旅客供其临时休息的物业,由专门管理公司统一管理,既有酒店的性质,又有相当于个人“临时住宅”的特色。当时并没有服务式公寓这一名词,而是以时权酒店(即消费者买断该酒店在每年特定时间里的若干年使用权)而命名。1976年,第一批真正意义上的时权酒店在法国阿尔卑斯山脉地区兴起,并很快在欧洲其他地区流行,服务式公寓的雏形自此日渐清晰。

服务式公寓2.0时代:酒店和公寓的混血儿

真正意义上的服务式公寓的出现至今已有约30年时间。上世纪中叶,一些发达欧美国家的主要城市,尤其是在美国,经历了巨大的社会变革,城市社会居住者的生活方式也随之改变。商旅生活的兴起,对配有完善家居的公寓需求,以及星级酒店式管理所带来的的便捷,推动了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。这也就奠定了服务式公寓的本质:公寓的外壳下,内核藏着的是酒店,成为了酒店和公寓的混血儿。

服务式公寓3.0时代:海外高管的【中国之家】

聚焦于中国市场,服务式公寓是随着外资进军中国市场而正式落地的。在一些改革开放春风影响下的国际型商务城市,例如90年代初期开始的上海浦东开发,大量海外资本企业进入,不少高级管理层最初选择的是高档星级酒店。1998年随着雅诗阁等服务式公寓品牌的进入,这些高级员工才将居所更换为服务式公寓。正因为服务式公寓对他们提供精准高端的服务,很多海外高管,把服务式公寓称为“中国之家”。

总体来说,从1.0到3.0时代,服务式公寓更多的还是充满外国元素,后来成为到中国的舶来品,即使到了中国,服务式公寓的主要服务对象依然是国外高管或者世界500强企业中国区的负责人。

摄影 | ©陶贰珂 ;图片版权归空间秘探所有

现在,随着消费形态和生活方式的双重驱动,高端服务式公寓一改以往的小众化定位,早已成为旅居之中的“奢侈品”,甚至在一些城市精英的“必需品”清单中占据一席。

让服务式公寓得以绵延不断驻足于光辉岁月之中的基石,莫过于其背后的络绎不绝的“奢侈品”玩家们。是他们,将各自华美的羽翼聚集于一处,扑闪挥舞之间,让服务式公寓绽放出不亚于豪宅的公寓品质以及比星级酒店多一份人文温暖的配套服务。从宝格丽、兰博基尼等奢侈品品牌到四季酒店、万豪、瑰丽等奢华酒店,以及一些专攻高端住宅产品的房企,服务式公寓,显然已经进入一个“奢侈品当道”的时代了。

新近开业的宝格丽公寓坐落在百岁建筑上海总商会大楼之中,从建筑的外饰颜色材质到细节处的纹理结构,宝格丽公寓将品牌向来的典雅主张一以贯之。公寓室内设计延续了宝格丽御用建筑事务所Antonio Citterio Patricia Viel的意式美学风格,精心挑选家具、电器和餐具。而且每一位入住宝格丽公寓的客人都能随时享受到宝格丽酒店的设施和服务。

除此之外,阳光100旗下的高端服务式公寓项目喜马拉雅联袂托尼洛•兰博基尼酒店,打造重庆奢侈品牌酒店公寓。

擅长于提供顶级住宿体验的奢华酒店,自然也不曾错过服务式公寓的市场。四季酒店旗下的四季汇,万豪国际集团旗下的万豪行政公寓以及瑰悦酒店旗下的瑰丽府邸,这些奢侈酒店以其独有的空间语言展示其对品质旅居生活的解读。

以四季酒店在中国的第3家服务式公寓天津四季汇为例,黑与白、旧和新,天津四季汇像一个窗口,走进历史,通过一个新的视角,将奢华的古典装饰混合现代设计把住客带回30年代的天津魅力时光。进口珍稀的石材、木饰随处可见,展现出低调洗练后的优雅高贵。大面积的落地玻璃带入充足光线,完美地将天津化的风景融入到日常生活中。

插图 | 天津四季汇-餐厅;来源 | 四季汇官方平台

插图 | 天津四季汇;来源 | 四季汇官方平台

瑰丽旗下的瑰丽府邸与瑰丽酒店处于同一栋建筑,不同的是,瑰丽府邸实行的是公寓式管理,能获得的是隐居闹市的奢华。以香港瑰丽府邸而言,其入口不似酒店的张扬,藏在梳士巴利道。既可以通过地道前往附近的商场,也能由此坐上公共交通,尽显瑰丽对住客的生活便利的周到思量。

以打造高端、奢华住宅产品立于市的房企们,尽管在运营方面有所欠缺,但是同样对服务式公寓野心勃勃,甚至取长补短也要进军这一市场。

2017年底,协信与全球知名的Onyx酒店集团签署战略合作,被授权开发旗下莎玛(Shama)品牌公寓,双方将成立合资公司,共拓中国市场。Onyx酒店集团旗下的莎玛是极少数拥有超过20年经验的服务式公寓经验的管理方,与雅诗阁、辉盛等国际知名服务式公寓品牌成三足鼎立之势,长期占据高端市场前三地位。引入如此强劲的合作方,协信对服务式公寓的野心不难看出。

不仅如此,一些在白领公寓布局的房企也先后创立或收购服务式公寓的品牌,以拓展自有的产品体系,旭辉领寓旗下的博乐诗服务式公寓、上海中富旅居旗下的瑞贝庭公寓酒店、碧桂园旗下的凤祺公寓以及阳光城旗下的阳光城·睿湾等等。

4.0时代的服务式公寓,依然处于高端,它们背后集聚的要么是奢侈品大佬,要么是地产爸爸,但与以往不一样的是,服务式公寓更多的开始为国内的城市精英服务,客群进一步扩大。可以这么说,4.0时代的服务式公寓既奢侈又平民,奢侈在于它的产品依然处于高端,平民在于它的客群已经开始扩张到更大领域。

插图 | 瑰丽府邸;来源 | 瑰丽府邸官方平台

上述种种玩家的罗列,无一不在证明一个事实,4.0时代的服务式公寓尽管客群有所扩大,但门槛依然高不可攀。特别是面对长租公寓整个大环境的混乱局面,服务式公寓的3个现实困境,值得行业重视。

客群减少,出租率为2009年底以来最低值

尽管服务式公寓的客群有所扩大,但不得不承认,在目前看来,服务式公寓的主要客群依然是国外商务高管,但受到疫情影响,服务式公寓客户群在2020年的前几个月大幅减少。封锁限制以及全国各地商务工作和旅行的减少,服务式公寓入住率的压力在2020年上半年一直持续。以上海高端服务公寓市场为例,据戴德梁行研究所相关数据,今年二季度市场出租率约为80%,为2009年底以来的最低值。北京服务式公寓同样整体入住率下滑,为80.9%。

资料来源:戴德梁行研究部

市场占比低,服务式公寓仅占10%

目前国内长租公寓市场,分散式长租公寓占比接近80%,但服务式公寓近占10%左右。据克而瑞相关数据,2018年-2019年服务式公寓占比下降2%,在新开店降幅将近25%的情况下,服务式公寓门店开业数一路下滑,降幅达到35%。客群问题、项目筹建成本以及运营成本等都成为了房企和运营商在服务式公寓面前保持理性的一座座大山。

城市精英的住宿观念,仍需改变

尽管服务式公寓现在已经逐步被城市精英和一些高净值商务人群所认可,但是中国城市精英的住宿观念,大部分还是摆脱不了传统思维模式的羁绊。

一方面,国内头部企业的高管住宿补贴,并不如国外一些知名企业,有科学的制定标准,花巨大价钱为高管定制公寓的企业文化并不多见;另一方面,城市精英在住宿消费上,更多的还是倾向于购买房产,对于一个月花一两万的费用租住服务式公寓,还是需要一定的勇气。即使一些商务上的住宿需求,很多依然选择酒店住宿产品。

此外,近年来长租公寓市场乱象频出,从爆雷跑路到美股上市公寓的接连危机、从租金贷风险到甲醛房事件等等,都让长租公寓模糊的商业逻辑备受质疑。行业公信力急剧下降,大部分头部玩家多年积累的品牌效益归零。服务式公寓作为长租公寓市场中的一个细分产品,自然也免不了被波及。

插图 | 瑰丽府邸;来源 | 瑰丽府邸官方平台

客群数量减少、市场占比低以及受到大环境的波及,都是服务式公寓发展的瓶颈,不过,相比于集中式和分散式公寓,服务式公寓发展几十年来,本身商业模式基本没有出现问题,它没有蜕变成金融属性,依然在租赁属性当中,依然靠精良的租赁产品积累市场和品牌口碑。

所以相对于集中式和分散式一些长租公寓,服务式公寓目前遭遇的一些困境都算不上“致命伤”,如今,随着跨界大牌以及一些头部房企的进场,服务式公寓在未来10年,获将迎来更好的发展机遇,空间秘探认为,服务式公寓应该抓住4点未来的机遇,找到长租公寓行业的星辰与大海。

轻装上行,借力从城市运营中【赚慢钱】的房企

尽管规模先行的准则,已被证实在长租公寓行业是个伪命题。但是对于商业模式清晰的服务式公寓而言,适当的拓展规模是必经之路。“轻装上行”是目前服务式公寓主推的规模拓展路径,即便是行业头部品牌雅诗阁也表示,轻资产运营回报率是最高的,而且不需要过重资金链,通过收取管理费,拓展规模,并精准触达客户群。

目前看来,头部房企就是服务式公寓的不二选择。尤其是近年以来,那些热衷于通过产业勾地、城市运营拿地的房企而言,他们有能力拿到便宜的地块,但是需要提升自己的产业运营能力。这就需要楼宇多业态的发展,例如商业综合体、写字楼、住宅、文旅城以及服务式公寓等等。而且,城市运营的核心是工匠“赚慢钱”,这又与公寓行业初衷不谋而合,可谓是黄金搭档

化身【刚需】,借力奢侈品的【中产 阶 级】吸引力

当规模拓展有所保障之后,客群的拓展就成了当务之急。好在奢侈品的进入,让服务式公寓有力可借。经济学家凡勃伦在他的《有闲阶 级论》中提出消费成为人们在流动社会中建立社会地位的方式。新兴的中产阶层希望通过购买奢侈品来获得与旧时贵族相同的排场,并以此来彰显自己的社会地位。在贝恩咨询公司看来,中国中产 阶 级甚至有望成为奢侈品市场增长的中坚力量。从中,奢侈品对于中产 阶 级的吸引力可见一斑。

影视剧中,一只爱马仕喜马拉雅包可以成为上流圈层的敲门砖。那么作为更能彰显社会地位的居住空间,对于一些需要获得与圈层同等排场的人群而言,自然也是“刚需”。所以服务式公寓在提供家庭版居住便利之余,丝毫不能放低对高端居住空间的品质要求。

拓展品牌矩阵,借力下沉市场与环境变迁

在规模与客群拓展之外,服务式公寓不能局限未来的生机,尤其是一些非酒店、非房企型的服务式公寓品牌。品牌矩阵的拓展对于服务式公寓而言,同样重要。以最早进入中国市场的服务式公寓雅诗阁为例,在主打“雅诗阁”“盛捷”两大品牌之外,在新进入二线城市落地“馨乐庭”品牌并探索“lyf”共享公寓及老年公寓等新领域,不断丰富产品结构。

而且中国市场的深耕,也是服务式公寓在拓展品牌矩阵的重要发力点之一。不少富裕的中国家庭即使拥有自己的住房,也越来越多愿意住在高端服务公寓,有酒店式的服务提供便利,但不受短租客的干扰。一些符合中国客群审美的产品被市场所推崇,例如铂涛旗下的服务式公寓瑰悦的产品设计灵感就吸取最具中华特色的元素——宋代美学,没有过多的家具,色调素雅,让人可以居于其中享受都市中的一隅幽静绿洲。

插图 | 铂涛旗下的服务式公寓瑰悦;来源 | 品牌官方平台

长短租结合,借力国内旅游市场发展机遇

在不少酒店品牌推出的服务式公寓中,大多支持长短租结合的模式,即可居住短短几日,也可接连数月流连其中。如此灵活的居住方案,让服务式公寓相比起长租公寓和酒店而言,在出租率方面更有保障。对于住客而言,尤其是亲子出行,甚至有可能顶替原本的酒店需求。

而且,受到疫情的影响,短时间内出境游或难以恢复。一些中高端旅客的旅游需求只能转向国内,除却常规的高端奢侈酒店之外,这类兼具家庭便利的居住空间竞争力也不容小觑。所以,在长短租之外,为一些休闲旅游住客提供更为优质的居住服务,或将成为服务式公寓在国内旅游市场发展机遇中的竞争优势。

综上,对于象征着顶级租住生活品质的服务式公寓而言,未来10年,一定会迎来最强的发展机遇,只有继续一以贯之地为住客提供最优质的居住空间服务,才能让服务式公寓长久留存于光辉岁月的本真。

摄影 | ©陶贰珂 ;图片版权归空间秘探所有

企业接连出现资金危机 长租公寓会消亡吗?_详细解读_最新资讯_热点事件

编者按:本文来自“经济观察报”,作者:饶贤君,36氪经授权发布。

2020年,风口上飞舞了两年多的长租公寓步入寒冬,美股上市公司青客公寓蛋壳公寓为代表的两家头部企业先后遭遇资金危机,让长租公寓模糊的商业逻辑备受质疑。

2020年2月,优客工场创始人毛大庆与新派公寓创始人王戈宏联名发布了《关于成立“国家租赁产业专项信贷支持基金”扶持中国租赁产业健康发展的建议》,建议中指出,租赁行业由于缺乏金融政策支持,叠加包租模式的先天缺陷,继续发展遭遇瓶颈。

毛大庆与王戈宏的联名建议,实际上经过了与长租公寓行业内排名前三十企业的充分磋商,反映的是行业内头部企业的共同诉求。

包租模式的先天缺陷,实质上就是分散式长租公寓的底层商业逻辑:长租公寓企业本应通过底价收取房源,通过再装修、管理服务提升房源价值,再以相对高的价格租给租户,从而收取租金差,然而,这一模式实现盈利有两大前提,即房源收取价低于租金价,且房源要能够租出去。

但在行业野蛮生长、规模竞跑的两年里,为了加快拓展速度,部分长租公寓企业引入了“互联网打法”——以高价收取房源,快速再装修后以较低价出租抢占市场,迅速提升管理规模,以规模优势获取高额融资,继续扩张。

蛋壳公寓的原CEO高靖曾对记者表示,长租公寓是一种金融产品,长租公寓的运营最重要的就是资本运营。这样的一种行业理解在相当长的一段时间内成为了不少玩家的共识,因此,高收低租跑规模的融资模式、租金贷等等资本游戏屡见不鲜。

风口上的猪,却突遇了年初的新冠疫情,近两个月的经营空档期,相当于凭空增加了一批空置房源,拖垮了青客、蛋壳在内,以资本模式运作、资金链紧张的长租公寓企业。

2020已经过去,企业频频暴雷的余波却依然在不断蚕食着行业的公信力,长租公寓的商业逻辑一次又一次被拆解、审判。让人不禁有此一问:2021年,逻辑被证伪的长租公寓行业,会就此走向消亡吗?

问题是悲观的,但答案或许是乐观的。长租公寓串联着人与人、人与社会,事实上,长租公寓在商业的范畴之外,更关乎民生,从这个角度看,长租公寓或许会沉淀,但绝不会消亡。

2020年,中央经济工作会议再次提到租售并举,在房住不炒的基础上,中央经济工作会议着重指出重视租赁,要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场。

利好政策是长租公寓在2017年走上风口的关键因素,在顶层设计上,相关部门对长租公寓行业的关注与照拂是有目共睹的。但对行业而言,亟需更具体、更落地、更实际的优惠政策,弥补行业的缺陷。

蓝绿双城创始合伙人、董事长曹舟南这样评价长租公寓的盈利模型——以杭州为例,长租公寓的回报率大概是2.5%,而税收等财务费用和贷款利率加起来,成本就达到5.5%,在现有政策、税收环境下,长租公寓做一套赔一套。

一些城市已经在尝试改变这一局面。2020年10月22日,南京市税务局、南京市住房保障和房产局发布《关于进一步支持住房租赁市场平稳健康发展的公告》,对向个人出租住房的住房租赁企业提出了具体减税政策:小规模纳税人,按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳应纳税额;一般纳税人,可选择适用增值税简易计税方法,按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳应纳税额。

乐乎公寓创始人兼CEO罗意认为,如果类似的税收优惠能够普及,长租公寓原本微薄的投资回报也会变得可观,资本、机构也会更愿意投资长租公寓行业。

据多位业内人士透露,如果全国推行南京所试点的3.5个百分点税收优惠,对绝大部分优质长租公寓企业而言,已经足以让盈利模型成立。更重要的是,只要税收优惠能够匹配,长租公寓企业就能合理利用资产证券化方式完成项目的健康融资,完善退出和再拓展机制,形成良性循环发展。

另一方面,国资背景、银行保险类别的大型机构也在长租公寓领域持续深耕,如建行旗下的建信住房、平安保险旗下的平安不动产等,对这些有着资金成本优势、项目资源优势的机构而言,始终站在政策一线的长租公寓行业依旧是长期回报率可观的持有型资产,而这对轻资产代运营企业来说又是一片快速扩大的蓝海。

不可否认,2021年的长租公寓依然会是艰难的一年,行业公信力的急剧下降,正将大部分头部玩家积累的品牌效益归零,但这或许又是长租公寓企业回归租赁服务本质的契机。包租模式的“重资产”盈利模式站稳脚跟,提升运营效率和出租率将取代规模竞赛;为大机构代运营的“轻资产”发展模式逐步发力,运营能力成为长租公寓品牌真正的核心护城河。

行业的发展总是螺旋上升,我们有理由相信,2021年,长租公寓将重整旗鼓,再出发。

长租公寓频陷纠纷 多地推动租房市场健康发展|租房市场

原标题:长租公寓频陷纠纷 多地推动租房市场健康发展

北京、上海等地近日发布住房租赁新政。北京市2021年计划向市场供应集租房5000套左右;上海市要求进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序。

分析人士表示,租赁市场成为政策关注重点,长租公寓行业监管将加强,租售并举是趋势。

增加供给

12月29日,北京市住建委副主任张国伟指出,加快集租房建设供应。进一步加大集租房建设力度,按照毗邻功能区和产业园区、毗邻交通枢纽、毗邻新城的选址原则,鼓励功能混合,促进职住平衡、产城融合。同时,加快推进竣工交用,明年计划向市场供应集租房5000套左右,重点解决新市民等群体过渡性居住需求。政府搭建房源供需平台,实现供地信息与开发建设、用房单位有序对接,鼓励信誉好、实力强的企业参与建设并持有运营。继续推进一批存量低效商业、办公、厂房等建筑改造为租赁型职工集体宿舍,多方式多渠道稳定租赁市场。

“十四五”期间,北京将有效增加保障性住房供给,完善住房保障体系。共有产权住房供给也将有效增加。北京市将优化共有产权住房项目选址,在新城区域交通方便、配套完善地区优先供应,按需配置共有产权住房地块、布局和供应时序,带动中心城区人口向新城转移。修订完善共有产权住房宜居建设导则,拟按照建筑层数执行差别化面积标准,有效增加居住空间,倡导多居室精细化套型设计,增加图书馆、健身房等公共空间,进一步提升居住品质。

北京市住建委强调,北京市将推进住房租赁条例地方立法,强化长租房管理,强化联合监管和信用监管,规范租赁市场秩序,维护租赁各方合法权益,使住房租赁回归服务属性。

同日,上海市政府常务会议指出,进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序,并指出良好的住房租赁市场秩序是房地产市场平稳健康发展的重要内容和基础。

加强监管

2020年长租公寓遭遇寒冬。据贝壳研究院不完全统计,2020年以来超过40家长租公寓企业陷入经营纠纷或资金链断裂。

“部分城市的二房东租赁模式频频出事。”中原地产首席分析师张大伟指出,“长租公寓企业在北京、上海等城市市场份额已经超过20%。如果计算二房东这种模式的交易,60%的租赁房源很难见到房主。租赁市场特别是长租公寓需要加大监管力度。”

贝壳研究院认为,疫情对租赁市场的冲击是长租公寓企业经营困难的一大原因,但深层次原因主要有三方面:首先,以包租为主的商业模式单一、灵活性差,抵抗市场波动能力不足;其次,包租模式融资困难,企业倾向于使用长期预收款,容易陷入租金贷扩张的陷阱;第三,行业进入门槛低,行业鱼龙混杂。

租售并举

张大伟说,租赁市场成为政策关注重点,要解决好大城市住房问题,租售并举依然是趋势,各地会继续大力发展租赁住房。

对于长租房行业发展趋势,贝壳研究院指出,租赁机构化、专业化运营是发展趋势,核心原因是帮助业主提供专业的管理服务,为租客提供规范的租后服务。机构化运营的模式分为包租和托管两种方式,托管方式可能更加适合当下国情。托管模式既能够帮助业主打理房屋,又不会背负过高的改造成本。

对于未来租赁市场的发展,贝壳研究院建议,要坚持机构化租赁的方向不动摇,逐步解决行业融资难题,加强对企业合规化经营的监管。长租企业需不断迭代商业模式,平衡“轻”和“重”的关系,注重自身的专业运营能力建设。

业内人士建议,大力发展租房市场,促进租购同权,降低租赁住房税费,多渠道增加租赁性住房土地供应,规范发展长租公寓,将租金水平纳入调控;高度重视保障性租赁住房建设,完善住房兜底保障。

2021年长租公寓市场展望(宏观篇)_详细解读_最新资讯_热点事件

··2020年11月3日··

长租公寓被正式被纳入“十四五”规划,大力发展和培育租赁住房成为了“六保”目标与“双循环体系”新发展格局的重要组成部分。

··2020年12月18日··

中央经济工作会议,进一步定调以租赁住房为抓手,解决大城市住房问题。

这些将对2021年的长租公寓,特别是大型租赁社区产生哪些机遇与变化?

01 租赁立法在保护租客权利的同时,也为公寓企业提供更多助力,保障专业化机构良性发展

截止2020年,“多主体供应、多渠道保障、租购并举”的行业顶层设计方向从未改变,立法监管与政策利好兼有,可以预见2021年将是立法雷霆与雨露双管俱下的一年。

首先,典型的雷霆行为当属国家层面的《住房租赁条例(意见征集稿)》发布。该《条例》强调保护租客权益,规范市场经营主体,租金实行监管,合同要备案,鼓励长租期,严禁以租代售等等,对当前社会关心的市场结构、经营理念、服务方式、服务质量等各类租赁乱象都做到了针对性的规范与监管,被称为史上最严、直指痛点的住房租赁政策,迫使长租市场告别野蛮生长,朝着公寓经营结构化、公寓产品民生化的方向改变。

2014年~2019年重要行业政策汇总

其次,从2017年后行业利好不断,以下列举地的利好内容便是对过往各地经验的总结,部分规定已经在地方得到了实践验证,核心可为以下几点:

1、增加供给加大租赁用地供应,在试点城市允许利用集体建设用地建设租赁住房。

2、盘活存量允许现有物业改造后用作租赁住房。

3、机构化经营鼓励房企转型开展租赁业务、鼓励培育专业租赁住房经营结构。

4、财税支持给予税收优惠、财政补贴、允许公积金用于支付租金。

5、融资支持,拓宽融资渠道、探索资产证券化。

6、逐步落实租购同权,保障承租人权益。

2020下半年政策总结

2020财政补贴使用汇总

获取小水滴2020长租政策完整资料包,欢迎致信 anting.xie@h2ome.cn

以上利好中,最有直接感受的是财政补贴的资金使用有章可循了。专项资金主要用于租赁住房建设方面,并按照新建、改建及盘活的顺序,在补贴标准及投入比重基本上依次递减,小部分资金用于住房租赁平台建设及运营与相关基础性工作。还有部分城市将资金用于租赁企业的资本金补充,但限于国有企业。其中政策性租赁住房、人才类租赁住房成为财政补贴关注和扶持的重点领域,对降低企业经营、稳定租赁关系也起到了积极作用。

此外,2021年还将进一步升级房屋网签备案信息系统,同时深化落实人口治安管理、消防安全管理的职责,对租赁住房项目加强消防、人口、综治、社区和房屋使用等方面日常监管和服务。

02 土地供给向租赁住房倾斜,集体土地入市步伐加速

因为土地供给不足,过去我国长期存在着房源供需与错配的住房问题。截止2019年我国城镇居民人均住房建筑面积39.8平方米,但年轻租客的平均住房面积还不到居民的三分之一,且合租比例占63%,这直接影响了租住品质。

2017年和2019年,我国先后两批18个城市开展利用集体土地建设租赁住房的试点,力求解决我国住房的结构性供需矛盾问题和人地匹配问题。2019年12月18日的中央经济会议明确单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房。根据2020年部分租赁试点城市已经出台的租赁用地供给政策来看,各一线城市的租赁土地供给风格各有差异:北京主推集体建设用地,上海主推纯租赁用地,深圳主推城中村租赁住房规模化运营,杭州则主推人才租赁住房用地。

然而三年下来,集体土地入市总体是雷声大雨点小,究其原因无非是法律和机制两个障碍。

直到2020年新的《土地管理法》删去了“从事非农业建设必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地”的规定,法律障碍宣告破除。接着,“十四五”规划建议中明确提出“有效增加保障性住房供给,完善土地出让收入分配机制,探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房”。过去的三年,北京市集体土地建设租赁住房一马当先,已有39个集体土地租赁住房项目开工,可提供房源5.3万余间。

同时,济南在6月出台了租赁房用地政策,在土地选址、获取方式、土地定价、持有可售等方面务实而创新,非常具有前瞻性和可操作性,相信2021年会被其他城市借鉴推进。

济南市人民政府办公厅关于印发济南市国有建设用地租赁住房建设和运营管理办法(试行)的通知

经过三年多的试点,集体土地建设租赁住房将在2021年逐渐释放,给长租市场带来新一波冲击。企事业单位的闲置用地建设租赁住房将激活存量土地市场,也就是说,存量的房与地,都可以转为租赁住房,可谓力度空前!

03 “非住转租”理想丰满,但现实很骨感,需要一剂解药

在十年的互联网经济冲击下,实体商业持续走下坡路、不景气,而新冠疫情疫情加速了商业和办公地点的分离,使本就过剩的商业和办公类资产雪上加霜,即便在一线城市,也创下了空置率的历史新高。根据戴德梁行最新数据,2020年上半年,北上深的非住宅类资产空置率集体攀升,分别达到16.2%、20.9%、25.4%。专业人士保守估计,未来十年一、二线城市,写字楼至少有1/3过剩,商铺至少有1/2过剩,造成了社会资源的巨大浪费。

国家早在2017年就实行了‘非住转租’政策,允许商改租、厂改租、仓改租来盘活闲置资产,打破租赁供给结构单一的现状。作为多方共赢的政策,非住转租近三年发展依然缓慢,或受以下两大难题阻碍:

第一是法规有障碍。非住转租由于涉及土地、规划、消防等多个监管部门,各地普遍采取某一政府部门牵头、多部门联合,经权利人申请后以个案审查的方式处理,在审查中缺乏明确的标准,如何申请、审批条件、改建验收等等,实际操作难度依然不小。另外,物权法规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”但对商改租项目尚无明确规定。

第二是财务不可行是关键。非住宅类资产按照商场、办公、工厂需求建设,改造成本几乎与新建住宅相当,但租住品质无法匹敌新建的大型租赁社区,除非有一、二线城市、优质地段、高房租支撑,否则非住转租的运作空间不大。一旦财务上缺乏吸引力、甚至不可行,资产所有者就必然重视机会成本,宁愿空置以抵押融资,也不再投入新资金,等待旧市场恢复,或者挖掘新的商办用途。

国贸的富尔大厦5层

快速完成住房租赁体系建设,盘活低效存量资产是大势所趋,是最经济、最高效之路。建议未来政策进一步放宽,允许部分低效资产改为租赁住房的同时,允许部分可售,即非住转租也享受“租售并举”,并给予税收优惠,可售部分既可以市场化,也可以国有化,即政府专项债、约定回购价,用于保障性住房。

04 资金供给依然以四大行为主,建议公积金入市创造双赢局面

过去三年,P2P和VC基本退出公寓市场,国有四大银行伴随大型租赁社区进入公寓市场,其中建设银行是最活跃的金主,其次是国开行、中行和农行也有类似产品,股份制银行和城商行目前还基本未进入。

建行的租赁住房开发贷款产品,给出了优惠的利率和长周期贷款,但其针对的融资主体依然是国资国企,个别参与了大型租赁社区的民营企业,要么因为没有征信无法获得贷款,要么贷款条件非常苛刻。

银保监会允许保险资金投资长租公寓市场,但人保、平安等头部保险公司并未探索出适合进入这一市场的投资标的与金融产品。

华平、基汇等海外地产基金,偶有投资改造型项目。

2020年关于公积金政策废止的有过一番争论,追根朔源,公积金政策本质是未来解决老百姓住房问题而设,过去主要在买房行为上发挥作用,而今要全力发展租赁住房市场,何不让公积金回归初心,权益性投资租赁住房建设?这样可以将快递、家政、保安、环卫等在内的新城市人口一并纳入,进一步扩大公积金缴存面,只要缴存公积金,就有资格申请公积金投资的租赁住房。

以苏州工业园区租赁住房数据为例,34亿公积金投资能形成75万平米住房面积,解决1.5万户租房问题。全国公积金余额大约5万亿,拿出10%试点即5千亿,再撬动5千亿社会资本,1万亿投资到集体建设用地上,可以解决400万户家庭住房问题。如果再适度使用杠杆,在税收方面具有一定减免,投资资本收益率可达7-9%。

05 投资退出,非公募REITs莫属

目前我国出租公寓市场融资成本较高、租金回报较低,与退出模式不清晰有直接关系。上海租赁用地R4项目投资回收期基本在20~25年,这里面虽然受收入假设保守,成本预估留余量因素影响,但更多是R4土地楼板价定价经验不足造成的。济南租赁用地管理办法第十条规定,“协议出让用地价格评估以收益还原法、成本法评估为主”。相信在十四五规划租赁用地供给中,应该会更加务实,给予地方国企和市场主体一定话语权,缩短投资回收期,从而逐步激发社会资本投资公寓的热情。

万众瞩目、千呼万唤的公募REITs2020年在基础设施领域试点, 2021年,为进一步落实租售并举、解决大城市居住问题,实现租赁住房资金闭环最后一环,逐步恢复和树立行业信心,有望放行数十家公租房公司,试点公募REITs树立标杆。

长租公寓破局的任督二脉,是以公募REITs为核心的一揽子金融产品来实现公寓投资的现金流闭环。长租公寓的金融终局,应脱离主体信用而改用项目经营数据实现资产证券化。

从目前来看,公募REITs依然是公认的重资产公寓项目退出的主要方式,当然培养更多的、健康的公寓上市公司,活跃收并购市场,是中小项目退出的渠道。

读懂宏观,眺望2021

发展租赁住房的顶层政策设计已经非常清晰:

  • 土地供给,与集体土地改革相结合。

  • 盘活存量,与商业地产去库存、产业结构调整相结合。

  • 资金供给,公积金入市与公募REITs试点相结合。

  • 租购同权,供给侧结构性改革与新型城镇化相结合。

2021年长租公寓市场展望(宏观篇)_详细解读_最新资讯_热点事件

··2020年11月3日··

长租公寓被正式被纳入“十四五”规划,大力发展和培育租赁住房成为了“六保”目标与“双循环体系”新发展格局的重要组成部分。

··2020年12月18日··

中央经济工作会议,进一步定调以租赁住房为抓手,解决大城市住房问题。

这些将对2021年的长租公寓,特别是大型租赁社区产生哪些机遇与变化?

01 租赁立法在保护租客权利的同时,也为公寓企业提供更多助力,保障专业化机构良性发展

截止2020年,“多主体供应、多渠道保障、租购并举”的行业顶层设计方向从未改变,立法监管与政策利好兼有,可以预见2021年将是立法雷霆与雨露双管俱下的一年。

首先,典型的雷霆行为当属国家层面的《住房租赁条例(意见征集稿)》发布。该《条例》强调保护租客权益,规范市场经营主体,租金实行监管,合同要备案,鼓励长租期,严禁以租代售等等,对当前社会关心的市场结构、经营理念、服务方式、服务质量等各类租赁乱象都做到了针对性的规范与监管,被称为史上最严、直指痛点的住房租赁政策,迫使长租市场告别野蛮生长,朝着公寓经营结构化、公寓产品民生化的方向改变。

2014年~2019年重要行业政策汇总

其次,从2017年后行业利好不断,以下列举地的利好内容便是对过往各地经验的总结,部分规定已经在地方得到了实践验证,核心可为以下几点:

1、增加供给加大租赁用地供应,在试点城市允许利用集体建设用地建设租赁住房。

2、盘活存量允许现有物业改造后用作租赁住房。

3、机构化经营鼓励房企转型开展租赁业务、鼓励培育专业租赁住房经营结构。

4、财税支持给予税收优惠、财政补贴、允许公积金用于支付租金。

5、融资支持,拓宽融资渠道、探索资产证券化。

6、逐步落实租购同权,保障承租人权益。

2020下半年政策总结

2020财政补贴使用汇总

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以上利好中,最有直接感受的是财政补贴的资金使用有章可循了。专项资金主要用于租赁住房建设方面,并按照新建、改建及盘活的顺序,在补贴标准及投入比重基本上依次递减,小部分资金用于住房租赁平台建设及运营与相关基础性工作。还有部分城市将资金用于租赁企业的资本金补充,但限于国有企业。其中政策性租赁住房、人才类租赁住房成为财政补贴关注和扶持的重点领域,对降低企业经营、稳定租赁关系也起到了积极作用。

此外,2021年还将进一步升级房屋网签备案信息系统,同时深化落实人口治安管理、消防安全管理的职责,对租赁住房项目加强消防、人口、综治、社区和房屋使用等方面日常监管和服务。

02 土地供给向租赁住房倾斜,集体土地入市步伐加速

因为土地供给不足,过去我国长期存在着房源供需与错配的住房问题。截止2019年我国城镇居民人均住房建筑面积39.8平方米,但年轻租客的平均住房面积还不到居民的三分之一,且合租比例占63%,这直接影响了租住品质。

2017年和2019年,我国先后两批18个城市开展利用集体土地建设租赁住房的试点,力求解决我国住房的结构性供需矛盾问题和人地匹配问题。2019年12月18日的中央经济会议明确单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房。根据2020年部分租赁试点城市已经出台的租赁用地供给政策来看,各一线城市的租赁土地供给风格各有差异:北京主推集体建设用地,上海主推纯租赁用地,深圳主推城中村租赁住房规模化运营,杭州则主推人才租赁住房用地。

然而三年下来,集体土地入市总体是雷声大雨点小,究其原因无非是法律和机制两个障碍。

直到2020年新的《土地管理法》删去了“从事非农业建设必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地”的规定,法律障碍宣告破除。接着,“十四五”规划建议中明确提出“有效增加保障性住房供给,完善土地出让收入分配机制,探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房”。过去的三年,北京市集体土地建设租赁住房一马当先,已有39个集体土地租赁住房项目开工,可提供房源5.3万余间。

同时,济南在6月出台了租赁房用地政策,在土地选址、获取方式、土地定价、持有可售等方面务实而创新,非常具有前瞻性和可操作性,相信2021年会被其他城市借鉴推进。

济南市人民政府办公厅关于印发济南市国有建设用地租赁住房建设和运营管理办法(试行)的通知

经过三年多的试点,集体土地建设租赁住房将在2021年逐渐释放,给长租市场带来新一波冲击。企事业单位的闲置用地建设租赁住房将激活存量土地市场,也就是说,存量的房与地,都可以转为租赁住房,可谓力度空前!

03 “非住转租”理想丰满,但现实很骨感,需要一剂解药

在十年的互联网经济冲击下,实体商业持续走下坡路、不景气,而新冠疫情疫情加速了商业和办公地点的分离,使本就过剩的商业和办公类资产雪上加霜,即便在一线城市,也创下了空置率的历史新高。根据戴德梁行最新数据,2020年上半年,北上深的非住宅类资产空置率集体攀升,分别达到16.2%、20.9%、25.4%。专业人士保守估计,未来十年一、二线城市,写字楼至少有1/3过剩,商铺至少有1/2过剩,造成了社会资源的巨大浪费。

国家早在2017年就实行了‘非住转租’政策,允许商改租、厂改租、仓改租来盘活闲置资产,打破租赁供给结构单一的现状。作为多方共赢的政策,非住转租近三年发展依然缓慢,或受以下两大难题阻碍:

第一是法规有障碍。非住转租由于涉及土地、规划、消防等多个监管部门,各地普遍采取某一政府部门牵头、多部门联合,经权利人申请后以个案审查的方式处理,在审查中缺乏明确的标准,如何申请、审批条件、改建验收等等,实际操作难度依然不小。另外,物权法规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”但对商改租项目尚无明确规定。

第二是财务不可行是关键。非住宅类资产按照商场、办公、工厂需求建设,改造成本几乎与新建住宅相当,但租住品质无法匹敌新建的大型租赁社区,除非有一、二线城市、优质地段、高房租支撑,否则非住转租的运作空间不大。一旦财务上缺乏吸引力、甚至不可行,资产所有者就必然重视机会成本,宁愿空置以抵押融资,也不再投入新资金,等待旧市场恢复,或者挖掘新的商办用途。

国贸的富尔大厦5层

快速完成住房租赁体系建设,盘活低效存量资产是大势所趋,是最经济、最高效之路。建议未来政策进一步放宽,允许部分低效资产改为租赁住房的同时,允许部分可售,即非住转租也享受“租售并举”,并给予税收优惠,可售部分既可以市场化,也可以国有化,即政府专项债、约定回购价,用于保障性住房。

04 资金供给依然以四大行为主,建议公积金入市创造双赢局面

过去三年,P2P和VC基本退出公寓市场,国有四大银行伴随大型租赁社区进入公寓市场,其中建设银行是最活跃的金主,其次是国开行、中行和农行也有类似产品,股份制银行和城商行目前还基本未进入。

建行的租赁住房开发贷款产品,给出了优惠的利率和长周期贷款,但其针对的融资主体依然是国资国企,个别参与了大型租赁社区的民营企业,要么因为没有征信无法获得贷款,要么贷款条件非常苛刻。

银保监会允许保险资金投资长租公寓市场,但人保、平安等头部保险公司并未探索出适合进入这一市场的投资标的与金融产品。

华平、基汇等海外地产基金,偶有投资改造型项目。

2020年关于公积金政策废止的有过一番争论,追根朔源,公积金政策本质是未来解决老百姓住房问题而设,过去主要在买房行为上发挥作用,而今要全力发展租赁住房市场,何不让公积金回归初心,权益性投资租赁住房建设?这样可以将快递、家政、保安、环卫等在内的新城市人口一并纳入,进一步扩大公积金缴存面,只要缴存公积金,就有资格申请公积金投资的租赁住房。

以苏州工业园区租赁住房数据为例,34亿公积金投资能形成75万平米住房面积,解决1.5万户租房问题。全国公积金余额大约5万亿,拿出10%试点即5千亿,再撬动5千亿社会资本,1万亿投资到集体建设用地上,可以解决400万户家庭住房问题。如果再适度使用杠杆,在税收方面具有一定减免,投资资本收益率可达7-9%。

05 投资退出,非公募REITs莫属

目前我国出租公寓市场融资成本较高、租金回报较低,与退出模式不清晰有直接关系。上海租赁用地R4项目投资回收期基本在20~25年,这里面虽然受收入假设保守,成本预估留余量因素影响,但更多是R4土地楼板价定价经验不足造成的。济南租赁用地管理办法第十条规定,“协议出让用地价格评估以收益还原法、成本法评估为主”。相信在十四五规划租赁用地供给中,应该会更加务实,给予地方国企和市场主体一定话语权,缩短投资回收期,从而逐步激发社会资本投资公寓的热情。

万众瞩目、千呼万唤的公募REITs2020年在基础设施领域试点, 2021年,为进一步落实租售并举、解决大城市居住问题,实现租赁住房资金闭环最后一环,逐步恢复和树立行业信心,有望放行数十家公租房公司,试点公募REITs树立标杆。

长租公寓破局的任督二脉,是以公募REITs为核心的一揽子金融产品来实现公寓投资的现金流闭环。长租公寓的金融终局,应脱离主体信用而改用项目经营数据实现资产证券化。

从目前来看,公募REITs依然是公认的重资产公寓项目退出的主要方式,当然培养更多的、健康的公寓上市公司,活跃收并购市场,是中小项目退出的渠道。

读懂宏观,眺望2021

发展租赁住房的顶层政策设计已经非常清晰:

  • 土地供给,与集体土地改革相结合。

  • 盘活存量,与商业地产去库存、产业结构调整相结合。

  • 资金供给,公积金入市与公募REITs试点相结合。

  • 租购同权,供给侧结构性改革与新型城镇化相结合。

深圳主要机构挂牌租赁房源同比多出4成 有中介公司逆势收房_详细解读_最新资讯_热点事件

编者按:本文来自每日经济新闻,每经记者 甄素静,36氪经授权发布。

《每日经济新闻》记者获悉,截至2020年12月16日,深圳全市几大主要中介机构(乐有家、贝壳、中原、Q房、美联物业)公开挂牌供应的商品房租赁房源同比增幅达到了40.7%。

但根据深房中协的统计,今年前三季度深圳市二手住宅租金均价已经回到了2018年同期水平。

事实上按照往年,10月之后,本该是进入淡季的租房市场,但今年却有所躁动。受疫情和长租公寓风波叠加影响,出租房源量激增,退租、换租、降价成为现阶段租房市场重要关键词。

有业主收回房源后急于出租,价格被一压再压;有租客因受近期长租公寓风波影响,坚持只看社区房源;有中小型投资公司笃定扛过疫情就是春天,反而加快了收房节奏。

这是深圳租房市场异动的另一面,淡季不淡。

深圳某小区 每经记者 甄素静 摄

机构挂牌出租房源同比增幅超4成

与长租公寓解约之后,孙阳将一套位于宝安区兴东地铁站附近的三室一厅挂在了家门口的中介门店。这次他不再要求整租,而是按照起初长租公寓的格局,只将仅剩的一个单间租出。同时,孙阳还在微信群、朋友圈等几乎所有可用的社交平台发布出租信息,以期早日出手。

当被问及如何将房子收回来时,房东杨子只回复了一句“很简单”,便不再给出任何与此问题相关的答复。

孙阳的经历是深圳租房市场一组群体的缩影。贝壳深圳研究院院长肖小平表示,最近市场有一个亮点,就是租房市场没有像往年一样进入淡季,反而还是维持在之前的一个成交热度上,淡季不淡。

“租房市场目前出现了两个关键词,退租、换租。退租指的是部分业主跟长租公寓解约,或者因为长租公寓跟他解约,退租带来的房源到中介门店挂牌,所以最近租房房源量是在上升的。”

目前市场另一个关键词便是租客换租的需求。据肖小平观察,部分租客知道最近市场房源比较充足,价格也比较好谈,所以开始有一些换租的计划。这种换租计划如果能够在充足房源里找到合适的,最终就能变为成交。这对在二手房趋冷大环境下的大部分中介来讲,也是另一门值得花心思的生意。

贝壳深圳研究院的判断与深房中协提供给《每日经济新闻》记者的一组最新统计数据相互印证。

如前所述,据深房中协统计,截至2020年12月16日,深圳全市在主要平台公开挂牌供应的商品房租赁房源同比增幅是40.7%。今年年初以来,受疫情影响,人口流动在一定程度上放缓;另一方面,受7•15新政的持续影响,部分原本挂盘出售的房源,比如不符合满五唯一条件或超过豪宅线的房源出售周期拉长,多转售为租,短期内增加了租赁房源的供应。

接受“被压价”

杨子对于春节前将房子出租问题搞定颇为满意,他说他的房子两年前签给了某长租公寓头部公司,租约为五年,11月中旬解约、收回房源、再出租,前后不到一个月,他自认为神速。

等再次协商好价格签完合同后,杨子与租客深聊,才发现现在签约价格比租客此前实际支付价格(既长租公寓租金返现后的价格)还要低,押金也被从两个月谈到了一个月。“租客之前承租的价格还是长租公寓为大规模扩张后高收低租的低租价格。”他重复了好几次,“房租是降了”。

对于以更低价格租出去,杨子补充道,被压价是市场行为,无可厚非。租出去就好了,总比闲置强。

不过并非所有房东都能“很简单”地与租客协商完毕,另一位南山区业主在接受记者采访时表示,还有“钉子户”,一场持久战在本均是受害者的房东和租客间拉开。

与此前经历过长租公寓麻烦的杨子不同,金女士始终坚持要绝对掌握房子控制权,要求每月租客直接向其支付房租,不过即便如此,她仍要一同经历今年年末的房租降价潮。

金女士有一套位于南山西丽片区的两居室房源,12月底到期,目前租客在住租金为6000元,目前她说通过中介放出的价格已降为不到5000元,具体可谈,但约定要每年1月加一次租金,200~400元不等。急租也是金女士给出的降租重要理由,她的另一套房子去年春节前租客退租后,直到今年5月才租出去,租金算下来也相当于降价,折合到每个月并不少。“不过我也是因为挑租客,才等了那么久。”她补充道。

张贴挂牌房源信息的门店 每经记者 甄素静 摄

部分中介公司加速收房

一面是长租公寓以各种借口跑路、退场,加剧着行业悲观情绪,另一面是笃定“扛过疫情就是春天”的中介公司在加速收房步伐。

龙岗区一家区域中介公司老板告诉记者最近非常忙,在谈一笔整栋收租的单子,合同都改了十几遍,今天一定要签下来。

他说,这是现阶段工作重心,而公司其他员工由于淡季到来,则相对清闲不少。

这家正在加速收房的投资公司,在深圳除运营公寓外,还有写字楼、商铺等,公寓规模在1000多间。

其收房是基于疫情以来某些新公寓的运营情况和暂时对利润的忽略,而这也更像是一场与市场的博弈。

“一些新招租的公寓还是能租出去的,只是空置率要高一些,但只要达到利润点就可以了,空置率再高,起码能把房东租金交了就行,先不计算装修成本。”

对于为何还在该阶段加速收房,中介公司老板表示“先拿下来以后往外租,起码不亏本。只是赚得少一些,现在拿下来回本慢,行情好的话就赚得多一点,就回本快一点。主要是看明年行情,明年要疫情稍微稳定一些,那就有得赚。”

对于短期内深圳房租走势,美联物业全国研究中心总监何倩茹认为,今年第一季度租金有微涨,但第二、三季度已有所回落,目前租金有企稳趋势。实际上每一年市场周期性变化,农历新年之前租金是会下降的,然后重新上涨。

深房中协分析预计,随着年关临近,春运工作的开启,租赁市场房源或仍将维持当下相对高的供应量,并且租金价格反弹回升的动力仍显不足。