没有资本介入的这一年,共享自习室还好好的活着_详细解读_最新资讯_热点事件

编者按:本文来自微信公众号“PropTech研习社”(ID:cv_seal),作者:Ellie,36氪经授权发布。

去年此时风头正盛的共享自习室,今年过的咋样了?

共享自习室爆火一年后,有人关店转让离场,有人在加速跑步进场。

拿最热的北京市场来看,今年下半年开始,北京自习室市场再次进入红海混战。截止目前,北京的共享自习室已经遍布各个城区,总量共有140多家。其中,超过六成的自习室开业时间晚于2020年7月份,有70多家自习室的开业时间还不足4个月。

一年前,投中网-PropTech研习社曾实地走访了10多家自习室,并发布了《亲测10家共享自习室后,我们发现了一些不能说的秘密》《自习室开店攻略:800%收益率,选址最最最重要 | 沙龙笔记》、《学霸的时间生意:北京每天新开三家,自习室半年就成红海》等一系列文章。

近日,为了解共享自习室生存现状,投中网-PropTech研习社再次走访,跟自习室的老板们聊了聊。

关于年初的疫情,不同时间段进场的自习室创业者对此秉承不同的态度。

一位疫情前进场的自习室创业者选择了退出。在他看来,上半年因为疫情,加上北京疫情二次复发,当时自习室开的门店越多亏损越厉害。

也有外地的自习室创业者表示,自习室绝对是从疫情当中受利的行业。青岛的正壹自习室,四月份人流量还一般,五月份人就很多了,老板紧接着在六月份开了第二家店,九月份开了第三家分店。

但无论是资深玩家还是新手小白,大部分的自习室创业者已形成一个共识,那就是——明年自习室行业将会迎来大洗牌。

有一位自习室创业者一针见血地指出:“自习室只是投资门槛低,不代表运营门槛低。”在他看来,一些入场前没有冷静测算过的自习室,以及一些兼职做的自习室可能会逐渐退出。

01 新选手跑步进场 ,自习室再陷红海混战

年初突如其来的疫情让风头正盛的自习室瞬间跌入低谷。

在疫情期间,自习室属于容易被忽略的群体,创业者拿不到补贴,申请贷款又不够格,开门更是遥遥无期。(参考研习社此前报道《「被迫营业」的自习室:补贴拿不到、贷款不够格,再不开门就撑不下去了》

彼时自习室还处于“再不开门就会死”的危险处境。然而,半年后,共享自习室不但没有死,反而像雨后春笋一样在继续冒出来。

“疫情期间关掉了大半部分的自习室,但短短几个月,北京的自习室已经超过了去年的总量,现在基本上是每周新开3家。”学霸时间创始人吴云观察到。

投中网-PropTech研习社发现,目前北京的自习室可谓是遍地开花,很多非核心商圈也开起了共享自习室。

根据大众点评数据,北京目前的自习室数量已达到149家。从开业时间来看,有71家自习室是今年9月份以后开业的,超过六成的自习室开业时间晚于今年7月份。

图:北京各城区自习室分布情况

(投中网-PropTech研习社制图)

从城区来看,目前北京的自习室已经遍布各个区,朝阳区和海淀区的自习室数量最多,两大城区的自习室数量接近全北京的六成。

除了自习室数量呈现爆发式增长,自习室扎堆现象愈发明显。早在去年,位于大望路的SOHO现代城就汇集了5家自习室。这一现象,在2020年得到了延续。

目前,位于东直门的宇飞大厦一栋楼汇集了阿蒙自习室、蜗牛自习室、守约共享自习室3家自习室,其中有2家是同一个老板(新入场),另外还有一家是蜗牛自习室的分店。

老玩家时分自习室所在的艺海大厦,下半年又新开了两家自习室,竞争愈发激烈。

“最近有些人在盲目开自习室,不知道为何他们扎堆,可能是觉得生意好吧。”共享自习室创业者王蒙称。

连锁店自习室的数量也在悄然增加。

一年前,北京的连锁自习室屈指可数,彼时肆阅空间有3家门店,圈子空间有2家门店。到了今年,连锁自习室数量骤增,据不完全统计,在北京拥有2家以上分店的自习室至少有17家。

一群新入场的选手正在从数量上赶超前一批的从业者。

麦芒自习室凭借4家门店,赶超肆阅空间,成为北京门店数量最多的自习室品牌。而麦芒自习室还有两家自习室尚处于筹建过程中。

图:麦芒自习室晚九点的预约情况

麦芒自习室4家门店的开业时间均在今年7月份以后。而坐拥3家自习室的蓝鲸24H自习室第一家门店的开业时间是今年8月。

刚开业就赶上疫情的DayDayUp自习室合伙人刘聪告诉投中网-PropTech研习社,“很多比我们开业晚的或者和我们开的时间差不多的自习室现在已经有两三家门店。”

据了解,DayDayUp自习室近期也在做市场调研,计划开第二家自习室。“由于疫情形势一直不明朗,加上没有找到合适的房源,所以我们迟迟没有下手。”

图:DayDayUp自习室

然而,在新玩家跑步入场之际,上一批入场的选手并非都能熬过这次疫情。

前喜鹊自习室创始人刘潇表示,上半年因为疫情,加上北京疫情二次复发,当时自习室开的门店越多亏损越厉害。“学生回不来,哪有人去。”

今年3月,去年底才开业的“一起自习吧”选择了关门。创始人觉得,原本营收就不是很好,也在艰难地坚持,疫情直接让他们失去了坚持的理由。

还有一些自习室选择了转让。刘潇告诉投中网-PropTech研习社,自己在今年5月把自习室转给了一位朋友。“他经营的还不错,现在应该是大众点评排名第一的自习室,因为他自己亲力亲为的能在那盯着。”

此外,飞跃岛、斯是陋室自习室等自习室虽挺过了疫情,但也经历了搬家。

图:斯是陋室自习室

由于疫情期间无法正常运作,飞跃岛自习室关掉了中关村店和太阳宫店,搬到了望京。而斯是陋室自习室此前承租的是联合办公,由于这家联合办公也在经历行业动荡,所以他们今年干脆搬进了正儿八经的写字楼。

02 新玩家已实现盈利,老玩家如何破局?

随着自习室越来越多,资历较老的自习室老板们也坐不住了。

有趣的是,资历较老的肆阅空间和圈子空间今年选择了“按兵不动”,反倒是新手玩家蠢蠢欲动大肆扩张。

对于新入场玩家疯狂拓店的现象,共享自习室创业者王蒙表示,他们太盲目了,现在大家都在打价格战,没啥意义。

“那些开了好几家分店的自习室,我很好奇他们真的赚钱吗?”

王蒙跟投中网-PropTech研习社透露,“我们成本控制的不错,结果运营成本也不低。目前也就是微赚,每月差不多能实现动态平衡,对于开分店的自习室,我们也是很羡慕。”

王蒙补充道,“我们每月下单客户量排名应该在前5%,都没感觉多挣钱,很好奇他们为啥开那么多连锁。”

正在筹备第二家分店的DayDayUp自习室合伙人刘聪告诉投中网-PropTech研习社,随着疫情的平稳,DayDayUp自习室开始有了比较稳定的客流和收入,也逐步开始盈利。之所以考虑开第二家店是想在现有模式基础上进行优化升级,为学生提供更优质更安静的学习氛围,把DayDayUp Plus版本推出来。

今年7月才刚开业的元气满满自习室创始人王弋告诉投中网-PropTech研习社,自己的自习室已经提前收回成本了。“由于前期投入小,自习室规模也比较小(94平方米),我之前预期一年回本,但是现在来看,基本上半年就已经回本了,因为下半年都是处于盈利的状态。”

图:元气满满自习室

先入场的玩家在这次疫情中遭受了巨大的冲击,显得格外谨慎,后入场的幸运儿不仅躲过一劫,而且还享受了租金下滑的红利,部分玩家已经实现了盈利。

在自习室这个赛道,先入场的玩家们还具有先发优势吗?

在DayDayUp自习室合伙人刘聪看来,自习室开的早有先发优势,一方面自习室差异化不明显容易产生先入为主的思想,另一方面存在已经在其他单位办卡,即使非常喜欢一个新店也短时间内不能变更的情况。

先开起来意味着先开始积累用户,先开始裂变,每个区域虽然都会一定的市场,但市场规模终究有限。

一位自习室忠实用户告诉投中网-PropTech研习社,自己考试之前,如果找到了一个自习室,轻易不会换地儿。

但飞跃岛自习室创始人荣富国持反对意见。

在荣富国看来,自习室的用户跟图书馆用户区别还是很大的,大部分自习室用户是谈不上什么粘性的,因为他们都是阶段性的用户,来到自习室的目的性很直接,都是为了应试,应试需求一过,就没有自习室这方面的需求了。

目前北京自习室月卡的价格基本在1000元上下,这个价格着实不算便宜,如果没有特别刚性紧迫的考试需求,用户大可退而求其次选择免费的图书馆,或者收费低一些的星巴克或者西西弗书店

“自习室与那些频次高、复购率高的行业比起来要艰难很多,所以自习室的运营难度更高,更需要突破这种现状。”荣富国称。

荣富国指出,现在很多自习室服务做的很温馨,很个性化,但是却不能标准化,不够标准化的产品和服务对运营团队中的重要角色就要求极高。未来这个角色一旦离开,就会对产品造成毁灭性的打击,所以在这种频次低、复购率低的行业中,标准化就显得尤其重要。

为了解决产品标准化的问题,荣富国正在拿飞跃岛望京新店进行试水。

据了解,飞跃岛望京新店面积225平米,但只做了50个座位,而此前飞跃岛中关村店125平米面积就做了50个座位。

图:飞跃岛自习室望京店

“因为行业门槛低,今年自习室是开的比较多,但是大家的产品参差不齐。我们还是想做有调性的产品,而且本身学习就是一件很高大上的事情,它就应该享有更好的环境和服务。”

“产品上,有的自习室就是随便找几张桌子外加桌面台灯就开店了,也有的是定制化产品,那我们这次就是在定制化产品的基础上再次做了环保、技术、交互上的升级。我们定制化桌椅的成本还挺高的,这次用的板材都是露水河板材,这种板材在国内都是标准非常高的了。”荣富国称。

据了解,飞跃岛望京店整个门店的固定资产(桌椅)加上装修开支超过30万元,这一成本远高于飞跃岛中关村店。后者当时装修加上一年的房租,整体也就20多万。

图:飞跃岛自习室望京店

荣富国告诉投中网-PropTech研习社,这次“下血本”目的是为了做品质,也是为了把产品标准化,为以后的发展做好模式测算。

03 明年将迎来大洗牌,继续坚持还是转型?

近日,去年开业的海绵自习室正在寻求转让。转让原因在于“人不在北京,所以就想出了”。

一位共享自习室创业者邹明感慨道,“寻求转让的自习室又何止一家呢。”

今年这一波自习室浪潮和去年极为相似,均是在下半年启动。然而,2020年的考试季已进入尾声 ,自习室马上就要进入淡季了,这些新进场的选手们能耐得住寂寞吗?

DayDayUp合伙人刘聪告诉投中网-PropTech研习社,“如果你想赚大钱就不要开自习室。综合考虑房租、人力成本以及获客成本,自习室实际回报率并不算高。获得部分‘睡后收入’只是我们开自习室的一个很小的驱动因素,主要还是想趁年轻多做些自己感兴趣并且有意义的事情,让自己的青春有处安放。接下来的每家自习室我们都计划引入一些青年投资人,把自习室做成一个交朋友的平台、找资源的平台。”

虽然各家自习室情况均不太一样,但多家自习室创始人不约而同的提到了一点,最近新增用户少了,60%左右的上座率已经是非常高的。

投中网-PropTech研习社近日探访肆阅空间大望路店,前台表示最近来店里了解的人有几百人,然而办卡的只有20-30人。

在没有持续客源的情况下,压倒自习室的最后一根稻草就是房租。

自习室终归是个小空间的运营生意,降低成本是很重要的,而最大的成本支出就是房租。从本质上来说,自习室都是在为房东打工,本质上做的还是“二房东”的生意。

前述共享自习室创业者邹明甚至戏称,“我们都考虑集资买一套房子,这样就不用给房东打工了。”据了解,其自习室面积在140平米左右,每个月的房租支出达1.8万元。

除了租金问题,自习室选址也非常关键。能不能抢到自己喜欢的房子也看缘分。

“能不能拿到自己喜欢的房子是一个问题,可能因为我们要求比较高,看了好几处地址总有觉得不满意的地方。”DayDayUp自习室合伙人刘聪称。

除了创业派系,以联合办公、孵化器等空间运营方为代表的联办派系也纷纷上线了自习室。与创业派系不同,联办派系具有先天的场地优势,布局自习室可谓顺水推舟。

今年以来,创富港、梦想加、易得商务中心、景大空间等联合办公运营商均布局自习室,不过他们大部分只是在联合办公的基础上增设了自习室业务。

图:梦想加办公空间增设了单人共享工位

图:创业公社旗下的默耕自习室

创业公社总裁助理苏炳清告诉投中网-PropTech研习社,公司盘活空间的战略目标已经实现了,8、9月份上座率好一些,10月份以后进入淡季就会差一些,目前日均大概有30~60个人次的学习,坪效比单纯租房子要好。

一年前,我们曾组织了一次自习室沙龙《自习室沙龙:学霸的时间生意》探讨联合办公和自习室是否会开展合作。

荣富国表示去年有联合办公跟自己谈合作,今年就没有了。“联合办公也只是寻求一部分的额外收益,而且也有自己的运营团队,他们更倾向于用现有团队学习去尝试增加这块业务。”

至于教育培训机构,荣富国称今年也有找上门的,但是没有特别合适的合作机会。

这一年,原本持观望态度的资本最终也没有进来。

“自习室不足以吸引资本进来,资本在这个赛道跑马圈地的贡献不大,核心还是空间的运营能力。”苏炳清称。

自习室创业者王蒙也认为,“自习室确实不是暴利行业,不然为啥好多开自习室的,都转行做品牌输出或者软件输出了。”

据了解,荔枝学室、去k书自习室等多家自习室已经进行了业务转型。其中,荔枝学室转型做设计,卖系统,卖桌椅,卖门禁。

但是,王蒙告诉投中网-PropTech研习社,自己暂时没有转型的打算,一方面是没有转型的资本,另一方面,转型也不一定挣钱。以转行软件输出为例,现在业内的自习室系统挺多的,一般一年3000-4000元。

多位自习室创业者均表示,明年才是行业大浪淘沙的阶段。

在一位早期自习室创业者眼中看来,“自习室市场也是一个‘围城’。为啥这么说呢?因为都没做出差异化,并且没有资本推动,都是小打小闹,没有升级。”

荣富国指出,自习室只是投资门槛低,不代表运营门槛低。今年受大环境影响,租金都有些让步,所以新开的自习室也是非常多。每家的初衷也不一样,有夫妻店、有闺蜜店、有情侣店,甚至还有兼职无人管理的店,其实这对行业来讲不是好事,对那些一头扎进来的个人投资者更是隐患重重。

还有一个现象是,北京大部分自习室的老板都是兼职开店。

对此,荣富国表示,员工兼职还是可以理解的,降低人工成本,但缺点就是运营模式的梳理会受到影响,未来就更别谈输出了。老板兼职的才是最可怕的,早期大家觉得能赚钱,个人投资兼职做了个自习室,怎样都可以赚到钱。现在各种层次的自习室不断涌现,兼职做自习室的老板都会受到很大影响的。

荣富国推测,明年行业应该会洗刷掉一批自习室,主要是那些入场前没有冷静测算过的,再加上一些兼职的,可能会都逐渐退出。

(文中王蒙、王弋、刘潇均为化名)

没有资本介入的这一年,共享自习室还好好的活着_详细解读_最新资讯_热点事件

编者按:本文来自微信公众号“PropTech研习社”(ID:cv_seal),作者:Ellie,36氪经授权发布。

去年此时风头正盛的共享自习室,今年过的咋样了?

共享自习室爆火一年后,有人关店转让离场,有人在加速跑步进场。

拿最热的北京市场来看,今年下半年开始,北京自习室市场再次进入红海混战。截止目前,北京的共享自习室已经遍布各个城区,总量共有140多家。其中,超过六成的自习室开业时间晚于2020年7月份,有70多家自习室的开业时间还不足4个月。

一年前,投中网-PropTech研习社曾实地走访了10多家自习室,并发布了《亲测10家共享自习室后,我们发现了一些不能说的秘密》《自习室开店攻略:800%收益率,选址最最最重要 | 沙龙笔记》、《学霸的时间生意:北京每天新开三家,自习室半年就成红海》等一系列文章。

近日,为了解共享自习室生存现状,投中网-PropTech研习社再次走访,跟自习室的老板们聊了聊。

关于年初的疫情,不同时间段进场的自习室创业者对此秉承不同的态度。

一位疫情前进场的自习室创业者选择了退出。在他看来,上半年因为疫情,加上北京疫情二次复发,当时自习室开的门店越多亏损越厉害。

也有外地的自习室创业者表示,自习室绝对是从疫情当中受利的行业。青岛的正壹自习室,四月份人流量还一般,五月份人就很多了,老板紧接着在六月份开了第二家店,九月份开了第三家分店。

但无论是资深玩家还是新手小白,大部分的自习室创业者已形成一个共识,那就是——明年自习室行业将会迎来大洗牌。

有一位自习室创业者一针见血地指出:“自习室只是投资门槛低,不代表运营门槛低。”在他看来,一些入场前没有冷静测算过的自习室,以及一些兼职做的自习室可能会逐渐退出。

01 新选手跑步进场 ,自习室再陷红海混战

年初突如其来的疫情让风头正盛的自习室瞬间跌入低谷。

在疫情期间,自习室属于容易被忽略的群体,创业者拿不到补贴,申请贷款又不够格,开门更是遥遥无期。(参考研习社此前报道《「被迫营业」的自习室:补贴拿不到、贷款不够格,再不开门就撑不下去了》

彼时自习室还处于“再不开门就会死”的危险处境。然而,半年后,共享自习室不但没有死,反而像雨后春笋一样在继续冒出来。

“疫情期间关掉了大半部分的自习室,但短短几个月,北京的自习室已经超过了去年的总量,现在基本上是每周新开3家。”学霸时间创始人吴云观察到。

投中网-PropTech研习社发现,目前北京的自习室可谓是遍地开花,很多非核心商圈也开起了共享自习室。

根据大众点评数据,北京目前的自习室数量已达到149家。从开业时间来看,有71家自习室是今年9月份以后开业的,超过六成的自习室开业时间晚于今年7月份。

图:北京各城区自习室分布情况

(投中网-PropTech研习社制图)

从城区来看,目前北京的自习室已经遍布各个区,朝阳区和海淀区的自习室数量最多,两大城区的自习室数量接近全北京的六成。

除了自习室数量呈现爆发式增长,自习室扎堆现象愈发明显。早在去年,位于大望路的SOHO现代城就汇集了5家自习室。这一现象,在2020年得到了延续。

目前,位于东直门的宇飞大厦一栋楼汇集了阿蒙自习室、蜗牛自习室、守约共享自习室3家自习室,其中有2家是同一个老板(新入场),另外还有一家是蜗牛自习室的分店。

老玩家时分自习室所在的艺海大厦,下半年又新开了两家自习室,竞争愈发激烈。

“最近有些人在盲目开自习室,不知道为何他们扎堆,可能是觉得生意好吧。”共享自习室创业者王蒙称。

连锁店自习室的数量也在悄然增加。

一年前,北京的连锁自习室屈指可数,彼时肆阅空间有3家门店,圈子空间有2家门店。到了今年,连锁自习室数量骤增,据不完全统计,在北京拥有2家以上分店的自习室至少有17家。

一群新入场的选手正在从数量上赶超前一批的从业者。

麦芒自习室凭借4家门店,赶超肆阅空间,成为北京门店数量最多的自习室品牌。而麦芒自习室还有两家自习室尚处于筹建过程中。

图:麦芒自习室晚九点的预约情况

麦芒自习室4家门店的开业时间均在今年7月份以后。而坐拥3家自习室的蓝鲸24H自习室第一家门店的开业时间是今年8月。

刚开业就赶上疫情的DayDayUp自习室合伙人刘聪告诉投中网-PropTech研习社,“很多比我们开业晚的或者和我们开的时间差不多的自习室现在已经有两三家门店。”

据了解,DayDayUp自习室近期也在做市场调研,计划开第二家自习室。“由于疫情形势一直不明朗,加上没有找到合适的房源,所以我们迟迟没有下手。”

图:DayDayUp自习室

然而,在新玩家跑步入场之际,上一批入场的选手并非都能熬过这次疫情。

前喜鹊自习室创始人刘潇表示,上半年因为疫情,加上北京疫情二次复发,当时自习室开的门店越多亏损越厉害。“学生回不来,哪有人去。”

今年3月,去年底才开业的“一起自习吧”选择了关门。创始人觉得,原本营收就不是很好,也在艰难地坚持,疫情直接让他们失去了坚持的理由。

还有一些自习室选择了转让。刘潇告诉投中网-PropTech研习社,自己在今年5月把自习室转给了一位朋友。“他经营的还不错,现在应该是大众点评排名第一的自习室,因为他自己亲力亲为的能在那盯着。”

此外,飞跃岛、斯是陋室自习室等自习室虽挺过了疫情,但也经历了搬家。

图:斯是陋室自习室

由于疫情期间无法正常运作,飞跃岛自习室关掉了中关村店和太阳宫店,搬到了望京。而斯是陋室自习室此前承租的是联合办公,由于这家联合办公也在经历行业动荡,所以他们今年干脆搬进了正儿八经的写字楼。

02 新玩家已实现盈利,老玩家如何破局?

随着自习室越来越多,资历较老的自习室老板们也坐不住了。

有趣的是,资历较老的肆阅空间和圈子空间今年选择了“按兵不动”,反倒是新手玩家蠢蠢欲动大肆扩张。

对于新入场玩家疯狂拓店的现象,共享自习室创业者王蒙表示,他们太盲目了,现在大家都在打价格战,没啥意义。

“那些开了好几家分店的自习室,我很好奇他们真的赚钱吗?”

王蒙跟投中网-PropTech研习社透露,“我们成本控制的不错,结果运营成本也不低。目前也就是微赚,每月差不多能实现动态平衡,对于开分店的自习室,我们也是很羡慕。”

王蒙补充道,“我们每月下单客户量排名应该在前5%,都没感觉多挣钱,很好奇他们为啥开那么多连锁。”

正在筹备第二家分店的DayDayUp自习室合伙人刘聪告诉投中网-PropTech研习社,随着疫情的平稳,DayDayUp自习室开始有了比较稳定的客流和收入,也逐步开始盈利。之所以考虑开第二家店是想在现有模式基础上进行优化升级,为学生提供更优质更安静的学习氛围,把DayDayUp Plus版本推出来。

今年7月才刚开业的元气满满自习室创始人王弋告诉投中网-PropTech研习社,自己的自习室已经提前收回成本了。“由于前期投入小,自习室规模也比较小(94平方米),我之前预期一年回本,但是现在来看,基本上半年就已经回本了,因为下半年都是处于盈利的状态。”

图:元气满满自习室

先入场的玩家在这次疫情中遭受了巨大的冲击,显得格外谨慎,后入场的幸运儿不仅躲过一劫,而且还享受了租金下滑的红利,部分玩家已经实现了盈利。

在自习室这个赛道,先入场的玩家们还具有先发优势吗?

在DayDayUp自习室合伙人刘聪看来,自习室开的早有先发优势,一方面自习室差异化不明显容易产生先入为主的思想,另一方面存在已经在其他单位办卡,即使非常喜欢一个新店也短时间内不能变更的情况。

先开起来意味着先开始积累用户,先开始裂变,每个区域虽然都会一定的市场,但市场规模终究有限。

一位自习室忠实用户告诉投中网-PropTech研习社,自己考试之前,如果找到了一个自习室,轻易不会换地儿。

但飞跃岛自习室创始人荣富国持反对意见。

在荣富国看来,自习室的用户跟图书馆用户区别还是很大的,大部分自习室用户是谈不上什么粘性的,因为他们都是阶段性的用户,来到自习室的目的性很直接,都是为了应试,应试需求一过,就没有自习室这方面的需求了。

目前北京自习室月卡的价格基本在1000元上下,这个价格着实不算便宜,如果没有特别刚性紧迫的考试需求,用户大可退而求其次选择免费的图书馆,或者收费低一些的星巴克或者西西弗书店

“自习室与那些频次高、复购率高的行业比起来要艰难很多,所以自习室的运营难度更高,更需要突破这种现状。”荣富国称。

荣富国指出,现在很多自习室服务做的很温馨,很个性化,但是却不能标准化,不够标准化的产品和服务对运营团队中的重要角色就要求极高。未来这个角色一旦离开,就会对产品造成毁灭性的打击,所以在这种频次低、复购率低的行业中,标准化就显得尤其重要。

为了解决产品标准化的问题,荣富国正在拿飞跃岛望京新店进行试水。

据了解,飞跃岛望京新店面积225平米,但只做了50个座位,而此前飞跃岛中关村店125平米面积就做了50个座位。

图:飞跃岛自习室望京店

“因为行业门槛低,今年自习室是开的比较多,但是大家的产品参差不齐。我们还是想做有调性的产品,而且本身学习就是一件很高大上的事情,它就应该享有更好的环境和服务。”

“产品上,有的自习室就是随便找几张桌子外加桌面台灯就开店了,也有的是定制化产品,那我们这次就是在定制化产品的基础上再次做了环保、技术、交互上的升级。我们定制化桌椅的成本还挺高的,这次用的板材都是露水河板材,这种板材在国内都是标准非常高的了。”荣富国称。

据了解,飞跃岛望京店整个门店的固定资产(桌椅)加上装修开支超过30万元,这一成本远高于飞跃岛中关村店。后者当时装修加上一年的房租,整体也就20多万。

图:飞跃岛自习室望京店

荣富国告诉投中网-PropTech研习社,这次“下血本”目的是为了做品质,也是为了把产品标准化,为以后的发展做好模式测算。

03 明年将迎来大洗牌,继续坚持还是转型?

近日,去年开业的海绵自习室正在寻求转让。转让原因在于“人不在北京,所以就想出了”。

一位共享自习室创业者邹明感慨道,“寻求转让的自习室又何止一家呢。”

今年这一波自习室浪潮和去年极为相似,均是在下半年启动。然而,2020年的考试季已进入尾声 ,自习室马上就要进入淡季了,这些新进场的选手们能耐得住寂寞吗?

DayDayUp合伙人刘聪告诉投中网-PropTech研习社,“如果你想赚大钱就不要开自习室。综合考虑房租、人力成本以及获客成本,自习室实际回报率并不算高。获得部分‘睡后收入’只是我们开自习室的一个很小的驱动因素,主要还是想趁年轻多做些自己感兴趣并且有意义的事情,让自己的青春有处安放。接下来的每家自习室我们都计划引入一些青年投资人,把自习室做成一个交朋友的平台、找资源的平台。”

虽然各家自习室情况均不太一样,但多家自习室创始人不约而同的提到了一点,最近新增用户少了,60%左右的上座率已经是非常高的。

投中网-PropTech研习社近日探访肆阅空间大望路店,前台表示最近来店里了解的人有几百人,然而办卡的只有20-30人。

在没有持续客源的情况下,压倒自习室的最后一根稻草就是房租。

自习室终归是个小空间的运营生意,降低成本是很重要的,而最大的成本支出就是房租。从本质上来说,自习室都是在为房东打工,本质上做的还是“二房东”的生意。

前述共享自习室创业者邹明甚至戏称,“我们都考虑集资买一套房子,这样就不用给房东打工了。”据了解,其自习室面积在140平米左右,每个月的房租支出达1.8万元。

除了租金问题,自习室选址也非常关键。能不能抢到自己喜欢的房子也看缘分。

“能不能拿到自己喜欢的房子是一个问题,可能因为我们要求比较高,看了好几处地址总有觉得不满意的地方。”DayDayUp自习室合伙人刘聪称。

除了创业派系,以联合办公、孵化器等空间运营方为代表的联办派系也纷纷上线了自习室。与创业派系不同,联办派系具有先天的场地优势,布局自习室可谓顺水推舟。

今年以来,创富港、梦想加、易得商务中心、景大空间等联合办公运营商均布局自习室,不过他们大部分只是在联合办公的基础上增设了自习室业务。

图:梦想加办公空间增设了单人共享工位

图:创业公社旗下的默耕自习室

创业公社总裁助理苏炳清告诉投中网-PropTech研习社,公司盘活空间的战略目标已经实现了,8、9月份上座率好一些,10月份以后进入淡季就会差一些,目前日均大概有30~60个人次的学习,坪效比单纯租房子要好。

一年前,我们曾组织了一次自习室沙龙《自习室沙龙:学霸的时间生意》探讨联合办公和自习室是否会开展合作。

荣富国表示去年有联合办公跟自己谈合作,今年就没有了。“联合办公也只是寻求一部分的额外收益,而且也有自己的运营团队,他们更倾向于用现有团队学习去尝试增加这块业务。”

至于教育培训机构,荣富国称今年也有找上门的,但是没有特别合适的合作机会。

这一年,原本持观望态度的资本最终也没有进来。

“自习室不足以吸引资本进来,资本在这个赛道跑马圈地的贡献不大,核心还是空间的运营能力。”苏炳清称。

自习室创业者王蒙也认为,“自习室确实不是暴利行业,不然为啥好多开自习室的,都转行做品牌输出或者软件输出了。”

据了解,荔枝学室、去k书自习室等多家自习室已经进行了业务转型。其中,荔枝学室转型做设计,卖系统,卖桌椅,卖门禁。

但是,王蒙告诉投中网-PropTech研习社,自己暂时没有转型的打算,一方面是没有转型的资本,另一方面,转型也不一定挣钱。以转行软件输出为例,现在业内的自习室系统挺多的,一般一年3000-4000元。

多位自习室创业者均表示,明年才是行业大浪淘沙的阶段。

在一位早期自习室创业者眼中看来,“自习室市场也是一个‘围城’。为啥这么说呢?因为都没做出差异化,并且没有资本推动,都是小打小闹,没有升级。”

荣富国指出,自习室只是投资门槛低,不代表运营门槛低。今年受大环境影响,租金都有些让步,所以新开的自习室也是非常多。每家的初衷也不一样,有夫妻店、有闺蜜店、有情侣店,甚至还有兼职无人管理的店,其实这对行业来讲不是好事,对那些一头扎进来的个人投资者更是隐患重重。

还有一个现象是,北京大部分自习室的老板都是兼职开店。

对此,荣富国表示,员工兼职还是可以理解的,降低人工成本,但缺点就是运营模式的梳理会受到影响,未来就更别谈输出了。老板兼职的才是最可怕的,早期大家觉得能赚钱,个人投资兼职做了个自习室,怎样都可以赚到钱。现在各种层次的自习室不断涌现,兼职做自习室的老板都会受到很大影响的。

荣富国推测,明年行业应该会洗刷掉一批自习室,主要是那些入场前没有冷静测算过的,再加上一些兼职的,可能会都逐渐退出。

(文中王蒙、王弋、刘潇均为化名)

没有资本介入的这一年,共享自习室还好好的活着_详细解读_最新资讯_热点事件

编者按:本文来自微信公众号“PropTech研习社”(ID:cv_seal),作者:Ellie,36氪经授权发布。

去年此时风头正盛的共享自习室,今年过的咋样了?

共享自习室爆火一年后,有人关店转让离场,有人在加速跑步进场。

拿最热的北京市场来看,今年下半年开始,北京自习室市场再次进入红海混战。截止目前,北京的共享自习室已经遍布各个城区,总量共有140多家。其中,超过六成的自习室开业时间晚于2020年7月份,有70多家自习室的开业时间还不足4个月。

一年前,投中网-PropTech研习社曾实地走访了10多家自习室,并发布了《亲测10家共享自习室后,我们发现了一些不能说的秘密》《自习室开店攻略:800%收益率,选址最最最重要 | 沙龙笔记》、《学霸的时间生意:北京每天新开三家,自习室半年就成红海》等一系列文章。

近日,为了解共享自习室生存现状,投中网-PropTech研习社再次走访,跟自习室的老板们聊了聊。

关于年初的疫情,不同时间段进场的自习室创业者对此秉承不同的态度。

一位疫情前进场的自习室创业者选择了退出。在他看来,上半年因为疫情,加上北京疫情二次复发,当时自习室开的门店越多亏损越厉害。

也有外地的自习室创业者表示,自习室绝对是从疫情当中受利的行业。青岛的正壹自习室,四月份人流量还一般,五月份人就很多了,老板紧接着在六月份开了第二家店,九月份开了第三家分店。

但无论是资深玩家还是新手小白,大部分的自习室创业者已形成一个共识,那就是——明年自习室行业将会迎来大洗牌。

有一位自习室创业者一针见血地指出:“自习室只是投资门槛低,不代表运营门槛低。”在他看来,一些入场前没有冷静测算过的自习室,以及一些兼职做的自习室可能会逐渐退出。

01 新选手跑步进场 ,自习室再陷红海混战

年初突如其来的疫情让风头正盛的自习室瞬间跌入低谷。

在疫情期间,自习室属于容易被忽略的群体,创业者拿不到补贴,申请贷款又不够格,开门更是遥遥无期。(参考研习社此前报道《「被迫营业」的自习室:补贴拿不到、贷款不够格,再不开门就撑不下去了》

彼时自习室还处于“再不开门就会死”的危险处境。然而,半年后,共享自习室不但没有死,反而像雨后春笋一样在继续冒出来。

“疫情期间关掉了大半部分的自习室,但短短几个月,北京的自习室已经超过了去年的总量,现在基本上是每周新开3家。”学霸时间创始人吴云观察到。

投中网-PropTech研习社发现,目前北京的自习室可谓是遍地开花,很多非核心商圈也开起了共享自习室。

根据大众点评数据,北京目前的自习室数量已达到149家。从开业时间来看,有71家自习室是今年9月份以后开业的,超过六成的自习室开业时间晚于今年7月份。

图:北京各城区自习室分布情况

(投中网-PropTech研习社制图)

从城区来看,目前北京的自习室已经遍布各个区,朝阳区和海淀区的自习室数量最多,两大城区的自习室数量接近全北京的六成。

除了自习室数量呈现爆发式增长,自习室扎堆现象愈发明显。早在去年,位于大望路的SOHO现代城就汇集了5家自习室。这一现象,在2020年得到了延续。

目前,位于东直门的宇飞大厦一栋楼汇集了阿蒙自习室、蜗牛自习室、守约共享自习室3家自习室,其中有2家是同一个老板(新入场),另外还有一家是蜗牛自习室的分店。

老玩家时分自习室所在的艺海大厦,下半年又新开了两家自习室,竞争愈发激烈。

“最近有些人在盲目开自习室,不知道为何他们扎堆,可能是觉得生意好吧。”共享自习室创业者王蒙称。

连锁店自习室的数量也在悄然增加。

一年前,北京的连锁自习室屈指可数,彼时肆阅空间有3家门店,圈子空间有2家门店。到了今年,连锁自习室数量骤增,据不完全统计,在北京拥有2家以上分店的自习室至少有17家。

一群新入场的选手正在从数量上赶超前一批的从业者。

麦芒自习室凭借4家门店,赶超肆阅空间,成为北京门店数量最多的自习室品牌。而麦芒自习室还有两家自习室尚处于筹建过程中。

图:麦芒自习室晚九点的预约情况

麦芒自习室4家门店的开业时间均在今年7月份以后。而坐拥3家自习室的蓝鲸24H自习室第一家门店的开业时间是今年8月。

刚开业就赶上疫情的DayDayUp自习室合伙人刘聪告诉投中网-PropTech研习社,“很多比我们开业晚的或者和我们开的时间差不多的自习室现在已经有两三家门店。”

据了解,DayDayUp自习室近期也在做市场调研,计划开第二家自习室。“由于疫情形势一直不明朗,加上没有找到合适的房源,所以我们迟迟没有下手。”

图:DayDayUp自习室

然而,在新玩家跑步入场之际,上一批入场的选手并非都能熬过这次疫情。

前喜鹊自习室创始人刘潇表示,上半年因为疫情,加上北京疫情二次复发,当时自习室开的门店越多亏损越厉害。“学生回不来,哪有人去。”

今年3月,去年底才开业的“一起自习吧”选择了关门。创始人觉得,原本营收就不是很好,也在艰难地坚持,疫情直接让他们失去了坚持的理由。

还有一些自习室选择了转让。刘潇告诉投中网-PropTech研习社,自己在今年5月把自习室转给了一位朋友。“他经营的还不错,现在应该是大众点评排名第一的自习室,因为他自己亲力亲为的能在那盯着。”

此外,飞跃岛、斯是陋室自习室等自习室虽挺过了疫情,但也经历了搬家。

图:斯是陋室自习室

由于疫情期间无法正常运作,飞跃岛自习室关掉了中关村店和太阳宫店,搬到了望京。而斯是陋室自习室此前承租的是联合办公,由于这家联合办公也在经历行业动荡,所以他们今年干脆搬进了正儿八经的写字楼。

02 新玩家已实现盈利,老玩家如何破局?

随着自习室越来越多,资历较老的自习室老板们也坐不住了。

有趣的是,资历较老的肆阅空间和圈子空间今年选择了“按兵不动”,反倒是新手玩家蠢蠢欲动大肆扩张。

对于新入场玩家疯狂拓店的现象,共享自习室创业者王蒙表示,他们太盲目了,现在大家都在打价格战,没啥意义。

“那些开了好几家分店的自习室,我很好奇他们真的赚钱吗?”

王蒙跟投中网-PropTech研习社透露,“我们成本控制的不错,结果运营成本也不低。目前也就是微赚,每月差不多能实现动态平衡,对于开分店的自习室,我们也是很羡慕。”

王蒙补充道,“我们每月下单客户量排名应该在前5%,都没感觉多挣钱,很好奇他们为啥开那么多连锁。”

正在筹备第二家分店的DayDayUp自习室合伙人刘聪告诉投中网-PropTech研习社,随着疫情的平稳,DayDayUp自习室开始有了比较稳定的客流和收入,也逐步开始盈利。之所以考虑开第二家店是想在现有模式基础上进行优化升级,为学生提供更优质更安静的学习氛围,把DayDayUp Plus版本推出来。

今年7月才刚开业的元气满满自习室创始人王弋告诉投中网-PropTech研习社,自己的自习室已经提前收回成本了。“由于前期投入小,自习室规模也比较小(94平方米),我之前预期一年回本,但是现在来看,基本上半年就已经回本了,因为下半年都是处于盈利的状态。”

图:元气满满自习室

先入场的玩家在这次疫情中遭受了巨大的冲击,显得格外谨慎,后入场的幸运儿不仅躲过一劫,而且还享受了租金下滑的红利,部分玩家已经实现了盈利。

在自习室这个赛道,先入场的玩家们还具有先发优势吗?

在DayDayUp自习室合伙人刘聪看来,自习室开的早有先发优势,一方面自习室差异化不明显容易产生先入为主的思想,另一方面存在已经在其他单位办卡,即使非常喜欢一个新店也短时间内不能变更的情况。

先开起来意味着先开始积累用户,先开始裂变,每个区域虽然都会一定的市场,但市场规模终究有限。

一位自习室忠实用户告诉投中网-PropTech研习社,自己考试之前,如果找到了一个自习室,轻易不会换地儿。

但飞跃岛自习室创始人荣富国持反对意见。

在荣富国看来,自习室的用户跟图书馆用户区别还是很大的,大部分自习室用户是谈不上什么粘性的,因为他们都是阶段性的用户,来到自习室的目的性很直接,都是为了应试,应试需求一过,就没有自习室这方面的需求了。

目前北京自习室月卡的价格基本在1000元上下,这个价格着实不算便宜,如果没有特别刚性紧迫的考试需求,用户大可退而求其次选择免费的图书馆,或者收费低一些的星巴克或者西西弗书店

“自习室与那些频次高、复购率高的行业比起来要艰难很多,所以自习室的运营难度更高,更需要突破这种现状。”荣富国称。

荣富国指出,现在很多自习室服务做的很温馨,很个性化,但是却不能标准化,不够标准化的产品和服务对运营团队中的重要角色就要求极高。未来这个角色一旦离开,就会对产品造成毁灭性的打击,所以在这种频次低、复购率低的行业中,标准化就显得尤其重要。

为了解决产品标准化的问题,荣富国正在拿飞跃岛望京新店进行试水。

据了解,飞跃岛望京新店面积225平米,但只做了50个座位,而此前飞跃岛中关村店125平米面积就做了50个座位。

图:飞跃岛自习室望京店

“因为行业门槛低,今年自习室是开的比较多,但是大家的产品参差不齐。我们还是想做有调性的产品,而且本身学习就是一件很高大上的事情,它就应该享有更好的环境和服务。”

“产品上,有的自习室就是随便找几张桌子外加桌面台灯就开店了,也有的是定制化产品,那我们这次就是在定制化产品的基础上再次做了环保、技术、交互上的升级。我们定制化桌椅的成本还挺高的,这次用的板材都是露水河板材,这种板材在国内都是标准非常高的了。”荣富国称。

据了解,飞跃岛望京店整个门店的固定资产(桌椅)加上装修开支超过30万元,这一成本远高于飞跃岛中关村店。后者当时装修加上一年的房租,整体也就20多万。

图:飞跃岛自习室望京店

荣富国告诉投中网-PropTech研习社,这次“下血本”目的是为了做品质,也是为了把产品标准化,为以后的发展做好模式测算。

03 明年将迎来大洗牌,继续坚持还是转型?

近日,去年开业的海绵自习室正在寻求转让。转让原因在于“人不在北京,所以就想出了”。

一位共享自习室创业者邹明感慨道,“寻求转让的自习室又何止一家呢。”

今年这一波自习室浪潮和去年极为相似,均是在下半年启动。然而,2020年的考试季已进入尾声 ,自习室马上就要进入淡季了,这些新进场的选手们能耐得住寂寞吗?

DayDayUp合伙人刘聪告诉投中网-PropTech研习社,“如果你想赚大钱就不要开自习室。综合考虑房租、人力成本以及获客成本,自习室实际回报率并不算高。获得部分‘睡后收入’只是我们开自习室的一个很小的驱动因素,主要还是想趁年轻多做些自己感兴趣并且有意义的事情,让自己的青春有处安放。接下来的每家自习室我们都计划引入一些青年投资人,把自习室做成一个交朋友的平台、找资源的平台。”

虽然各家自习室情况均不太一样,但多家自习室创始人不约而同的提到了一点,最近新增用户少了,60%左右的上座率已经是非常高的。

投中网-PropTech研习社近日探访肆阅空间大望路店,前台表示最近来店里了解的人有几百人,然而办卡的只有20-30人。

在没有持续客源的情况下,压倒自习室的最后一根稻草就是房租。

自习室终归是个小空间的运营生意,降低成本是很重要的,而最大的成本支出就是房租。从本质上来说,自习室都是在为房东打工,本质上做的还是“二房东”的生意。

前述共享自习室创业者邹明甚至戏称,“我们都考虑集资买一套房子,这样就不用给房东打工了。”据了解,其自习室面积在140平米左右,每个月的房租支出达1.8万元。

除了租金问题,自习室选址也非常关键。能不能抢到自己喜欢的房子也看缘分。

“能不能拿到自己喜欢的房子是一个问题,可能因为我们要求比较高,看了好几处地址总有觉得不满意的地方。”DayDayUp自习室合伙人刘聪称。

除了创业派系,以联合办公、孵化器等空间运营方为代表的联办派系也纷纷上线了自习室。与创业派系不同,联办派系具有先天的场地优势,布局自习室可谓顺水推舟。

今年以来,创富港、梦想加、易得商务中心、景大空间等联合办公运营商均布局自习室,不过他们大部分只是在联合办公的基础上增设了自习室业务。

图:梦想加办公空间增设了单人共享工位

图:创业公社旗下的默耕自习室

创业公社总裁助理苏炳清告诉投中网-PropTech研习社,公司盘活空间的战略目标已经实现了,8、9月份上座率好一些,10月份以后进入淡季就会差一些,目前日均大概有30~60个人次的学习,坪效比单纯租房子要好。

一年前,我们曾组织了一次自习室沙龙《自习室沙龙:学霸的时间生意》探讨联合办公和自习室是否会开展合作。

荣富国表示去年有联合办公跟自己谈合作,今年就没有了。“联合办公也只是寻求一部分的额外收益,而且也有自己的运营团队,他们更倾向于用现有团队学习去尝试增加这块业务。”

至于教育培训机构,荣富国称今年也有找上门的,但是没有特别合适的合作机会。

这一年,原本持观望态度的资本最终也没有进来。

“自习室不足以吸引资本进来,资本在这个赛道跑马圈地的贡献不大,核心还是空间的运营能力。”苏炳清称。

自习室创业者王蒙也认为,“自习室确实不是暴利行业,不然为啥好多开自习室的,都转行做品牌输出或者软件输出了。”

据了解,荔枝学室、去k书自习室等多家自习室已经进行了业务转型。其中,荔枝学室转型做设计,卖系统,卖桌椅,卖门禁。

但是,王蒙告诉投中网-PropTech研习社,自己暂时没有转型的打算,一方面是没有转型的资本,另一方面,转型也不一定挣钱。以转行软件输出为例,现在业内的自习室系统挺多的,一般一年3000-4000元。

多位自习室创业者均表示,明年才是行业大浪淘沙的阶段。

在一位早期自习室创业者眼中看来,“自习室市场也是一个‘围城’。为啥这么说呢?因为都没做出差异化,并且没有资本推动,都是小打小闹,没有升级。”

荣富国指出,自习室只是投资门槛低,不代表运营门槛低。今年受大环境影响,租金都有些让步,所以新开的自习室也是非常多。每家的初衷也不一样,有夫妻店、有闺蜜店、有情侣店,甚至还有兼职无人管理的店,其实这对行业来讲不是好事,对那些一头扎进来的个人投资者更是隐患重重。

还有一个现象是,北京大部分自习室的老板都是兼职开店。

对此,荣富国表示,员工兼职还是可以理解的,降低人工成本,但缺点就是运营模式的梳理会受到影响,未来就更别谈输出了。老板兼职的才是最可怕的,早期大家觉得能赚钱,个人投资兼职做了个自习室,怎样都可以赚到钱。现在各种层次的自习室不断涌现,兼职做自习室的老板都会受到很大影响的。

荣富国推测,明年行业应该会洗刷掉一批自习室,主要是那些入场前没有冷静测算过的,再加上一些兼职的,可能会都逐渐退出。

(文中王蒙、王弋、刘潇均为化名)

没有资本介入的这一年,共享自习室还好好的活着_详细解读_最新资讯_热点事件

编者按:本文来自微信公众号“PropTech研习社”(ID:cv_seal),作者:Ellie,36氪经授权发布。

去年此时风头正盛的共享自习室,今年过的咋样了?

共享自习室爆火一年后,有人关店转让离场,有人在加速跑步进场。

拿最热的北京市场来看,今年下半年开始,北京自习室市场再次进入红海混战。截止目前,北京的共享自习室已经遍布各个城区,总量共有140多家。其中,超过六成的自习室开业时间晚于2020年7月份,有70多家自习室的开业时间还不足4个月。

一年前,投中网-PropTech研习社曾实地走访了10多家自习室,并发布了《亲测10家共享自习室后,我们发现了一些不能说的秘密》《自习室开店攻略:800%收益率,选址最最最重要 | 沙龙笔记》、《学霸的时间生意:北京每天新开三家,自习室半年就成红海》等一系列文章。

近日,为了解共享自习室生存现状,投中网-PropTech研习社再次走访,跟自习室的老板们聊了聊。

关于年初的疫情,不同时间段进场的自习室创业者对此秉承不同的态度。

一位疫情前进场的自习室创业者选择了退出。在他看来,上半年因为疫情,加上北京疫情二次复发,当时自习室开的门店越多亏损越厉害。

也有外地的自习室创业者表示,自习室绝对是从疫情当中受利的行业。青岛的正壹自习室,四月份人流量还一般,五月份人就很多了,老板紧接着在六月份开了第二家店,九月份开了第三家分店。

但无论是资深玩家还是新手小白,大部分的自习室创业者已形成一个共识,那就是——明年自习室行业将会迎来大洗牌。

有一位自习室创业者一针见血地指出:“自习室只是投资门槛低,不代表运营门槛低。”在他看来,一些入场前没有冷静测算过的自习室,以及一些兼职做的自习室可能会逐渐退出。

01 新选手跑步进场 ,自习室再陷红海混战

年初突如其来的疫情让风头正盛的自习室瞬间跌入低谷。

在疫情期间,自习室属于容易被忽略的群体,创业者拿不到补贴,申请贷款又不够格,开门更是遥遥无期。(参考研习社此前报道《「被迫营业」的自习室:补贴拿不到、贷款不够格,再不开门就撑不下去了》

彼时自习室还处于“再不开门就会死”的危险处境。然而,半年后,共享自习室不但没有死,反而像雨后春笋一样在继续冒出来。

“疫情期间关掉了大半部分的自习室,但短短几个月,北京的自习室已经超过了去年的总量,现在基本上是每周新开3家。”学霸时间创始人吴云观察到。

投中网-PropTech研习社发现,目前北京的自习室可谓是遍地开花,很多非核心商圈也开起了共享自习室。

根据大众点评数据,北京目前的自习室数量已达到149家。从开业时间来看,有71家自习室是今年9月份以后开业的,超过六成的自习室开业时间晚于今年7月份。

图:北京各城区自习室分布情况

(投中网-PropTech研习社制图)

从城区来看,目前北京的自习室已经遍布各个区,朝阳区和海淀区的自习室数量最多,两大城区的自习室数量接近全北京的六成。

除了自习室数量呈现爆发式增长,自习室扎堆现象愈发明显。早在去年,位于大望路的SOHO现代城就汇集了5家自习室。这一现象,在2020年得到了延续。

目前,位于东直门的宇飞大厦一栋楼汇集了阿蒙自习室、蜗牛自习室、守约共享自习室3家自习室,其中有2家是同一个老板(新入场),另外还有一家是蜗牛自习室的分店。

老玩家时分自习室所在的艺海大厦,下半年又新开了两家自习室,竞争愈发激烈。

“最近有些人在盲目开自习室,不知道为何他们扎堆,可能是觉得生意好吧。”共享自习室创业者王蒙称。

连锁店自习室的数量也在悄然增加。

一年前,北京的连锁自习室屈指可数,彼时肆阅空间有3家门店,圈子空间有2家门店。到了今年,连锁自习室数量骤增,据不完全统计,在北京拥有2家以上分店的自习室至少有17家。

一群新入场的选手正在从数量上赶超前一批的从业者。

麦芒自习室凭借4家门店,赶超肆阅空间,成为北京门店数量最多的自习室品牌。而麦芒自习室还有两家自习室尚处于筹建过程中。

图:麦芒自习室晚九点的预约情况

麦芒自习室4家门店的开业时间均在今年7月份以后。而坐拥3家自习室的蓝鲸24H自习室第一家门店的开业时间是今年8月。

刚开业就赶上疫情的DayDayUp自习室合伙人刘聪告诉投中网-PropTech研习社,“很多比我们开业晚的或者和我们开的时间差不多的自习室现在已经有两三家门店。”

据了解,DayDayUp自习室近期也在做市场调研,计划开第二家自习室。“由于疫情形势一直不明朗,加上没有找到合适的房源,所以我们迟迟没有下手。”

图:DayDayUp自习室

然而,在新玩家跑步入场之际,上一批入场的选手并非都能熬过这次疫情。

前喜鹊自习室创始人刘潇表示,上半年因为疫情,加上北京疫情二次复发,当时自习室开的门店越多亏损越厉害。“学生回不来,哪有人去。”

今年3月,去年底才开业的“一起自习吧”选择了关门。创始人觉得,原本营收就不是很好,也在艰难地坚持,疫情直接让他们失去了坚持的理由。

还有一些自习室选择了转让。刘潇告诉投中网-PropTech研习社,自己在今年5月把自习室转给了一位朋友。“他经营的还不错,现在应该是大众点评排名第一的自习室,因为他自己亲力亲为的能在那盯着。”

此外,飞跃岛、斯是陋室自习室等自习室虽挺过了疫情,但也经历了搬家。

图:斯是陋室自习室

由于疫情期间无法正常运作,飞跃岛自习室关掉了中关村店和太阳宫店,搬到了望京。而斯是陋室自习室此前承租的是联合办公,由于这家联合办公也在经历行业动荡,所以他们今年干脆搬进了正儿八经的写字楼。

02 新玩家已实现盈利,老玩家如何破局?

随着自习室越来越多,资历较老的自习室老板们也坐不住了。

有趣的是,资历较老的肆阅空间和圈子空间今年选择了“按兵不动”,反倒是新手玩家蠢蠢欲动大肆扩张。

对于新入场玩家疯狂拓店的现象,共享自习室创业者王蒙表示,他们太盲目了,现在大家都在打价格战,没啥意义。

“那些开了好几家分店的自习室,我很好奇他们真的赚钱吗?”

王蒙跟投中网-PropTech研习社透露,“我们成本控制的不错,结果运营成本也不低。目前也就是微赚,每月差不多能实现动态平衡,对于开分店的自习室,我们也是很羡慕。”

王蒙补充道,“我们每月下单客户量排名应该在前5%,都没感觉多挣钱,很好奇他们为啥开那么多连锁。”

正在筹备第二家分店的DayDayUp自习室合伙人刘聪告诉投中网-PropTech研习社,随着疫情的平稳,DayDayUp自习室开始有了比较稳定的客流和收入,也逐步开始盈利。之所以考虑开第二家店是想在现有模式基础上进行优化升级,为学生提供更优质更安静的学习氛围,把DayDayUp Plus版本推出来。

今年7月才刚开业的元气满满自习室创始人王弋告诉投中网-PropTech研习社,自己的自习室已经提前收回成本了。“由于前期投入小,自习室规模也比较小(94平方米),我之前预期一年回本,但是现在来看,基本上半年就已经回本了,因为下半年都是处于盈利的状态。”

图:元气满满自习室

先入场的玩家在这次疫情中遭受了巨大的冲击,显得格外谨慎,后入场的幸运儿不仅躲过一劫,而且还享受了租金下滑的红利,部分玩家已经实现了盈利。

在自习室这个赛道,先入场的玩家们还具有先发优势吗?

在DayDayUp自习室合伙人刘聪看来,自习室开的早有先发优势,一方面自习室差异化不明显容易产生先入为主的思想,另一方面存在已经在其他单位办卡,即使非常喜欢一个新店也短时间内不能变更的情况。

先开起来意味着先开始积累用户,先开始裂变,每个区域虽然都会一定的市场,但市场规模终究有限。

一位自习室忠实用户告诉投中网-PropTech研习社,自己考试之前,如果找到了一个自习室,轻易不会换地儿。

但飞跃岛自习室创始人荣富国持反对意见。

在荣富国看来,自习室的用户跟图书馆用户区别还是很大的,大部分自习室用户是谈不上什么粘性的,因为他们都是阶段性的用户,来到自习室的目的性很直接,都是为了应试,应试需求一过,就没有自习室这方面的需求了。

目前北京自习室月卡的价格基本在1000元上下,这个价格着实不算便宜,如果没有特别刚性紧迫的考试需求,用户大可退而求其次选择免费的图书馆,或者收费低一些的星巴克或者西西弗书店

“自习室与那些频次高、复购率高的行业比起来要艰难很多,所以自习室的运营难度更高,更需要突破这种现状。”荣富国称。

荣富国指出,现在很多自习室服务做的很温馨,很个性化,但是却不能标准化,不够标准化的产品和服务对运营团队中的重要角色就要求极高。未来这个角色一旦离开,就会对产品造成毁灭性的打击,所以在这种频次低、复购率低的行业中,标准化就显得尤其重要。

为了解决产品标准化的问题,荣富国正在拿飞跃岛望京新店进行试水。

据了解,飞跃岛望京新店面积225平米,但只做了50个座位,而此前飞跃岛中关村店125平米面积就做了50个座位。

图:飞跃岛自习室望京店

“因为行业门槛低,今年自习室是开的比较多,但是大家的产品参差不齐。我们还是想做有调性的产品,而且本身学习就是一件很高大上的事情,它就应该享有更好的环境和服务。”

“产品上,有的自习室就是随便找几张桌子外加桌面台灯就开店了,也有的是定制化产品,那我们这次就是在定制化产品的基础上再次做了环保、技术、交互上的升级。我们定制化桌椅的成本还挺高的,这次用的板材都是露水河板材,这种板材在国内都是标准非常高的了。”荣富国称。

据了解,飞跃岛望京店整个门店的固定资产(桌椅)加上装修开支超过30万元,这一成本远高于飞跃岛中关村店。后者当时装修加上一年的房租,整体也就20多万。

图:飞跃岛自习室望京店

荣富国告诉投中网-PropTech研习社,这次“下血本”目的是为了做品质,也是为了把产品标准化,为以后的发展做好模式测算。

03 明年将迎来大洗牌,继续坚持还是转型?

近日,去年开业的海绵自习室正在寻求转让。转让原因在于“人不在北京,所以就想出了”。

一位共享自习室创业者邹明感慨道,“寻求转让的自习室又何止一家呢。”

今年这一波自习室浪潮和去年极为相似,均是在下半年启动。然而,2020年的考试季已进入尾声 ,自习室马上就要进入淡季了,这些新进场的选手们能耐得住寂寞吗?

DayDayUp合伙人刘聪告诉投中网-PropTech研习社,“如果你想赚大钱就不要开自习室。综合考虑房租、人力成本以及获客成本,自习室实际回报率并不算高。获得部分‘睡后收入’只是我们开自习室的一个很小的驱动因素,主要还是想趁年轻多做些自己感兴趣并且有意义的事情,让自己的青春有处安放。接下来的每家自习室我们都计划引入一些青年投资人,把自习室做成一个交朋友的平台、找资源的平台。”

虽然各家自习室情况均不太一样,但多家自习室创始人不约而同的提到了一点,最近新增用户少了,60%左右的上座率已经是非常高的。

投中网-PropTech研习社近日探访肆阅空间大望路店,前台表示最近来店里了解的人有几百人,然而办卡的只有20-30人。

在没有持续客源的情况下,压倒自习室的最后一根稻草就是房租。

自习室终归是个小空间的运营生意,降低成本是很重要的,而最大的成本支出就是房租。从本质上来说,自习室都是在为房东打工,本质上做的还是“二房东”的生意。

前述共享自习室创业者邹明甚至戏称,“我们都考虑集资买一套房子,这样就不用给房东打工了。”据了解,其自习室面积在140平米左右,每个月的房租支出达1.8万元。

除了租金问题,自习室选址也非常关键。能不能抢到自己喜欢的房子也看缘分。

“能不能拿到自己喜欢的房子是一个问题,可能因为我们要求比较高,看了好几处地址总有觉得不满意的地方。”DayDayUp自习室合伙人刘聪称。

除了创业派系,以联合办公、孵化器等空间运营方为代表的联办派系也纷纷上线了自习室。与创业派系不同,联办派系具有先天的场地优势,布局自习室可谓顺水推舟。

今年以来,创富港、梦想加、易得商务中心、景大空间等联合办公运营商均布局自习室,不过他们大部分只是在联合办公的基础上增设了自习室业务。

图:梦想加办公空间增设了单人共享工位

图:创业公社旗下的默耕自习室

创业公社总裁助理苏炳清告诉投中网-PropTech研习社,公司盘活空间的战略目标已经实现了,8、9月份上座率好一些,10月份以后进入淡季就会差一些,目前日均大概有30~60个人次的学习,坪效比单纯租房子要好。

一年前,我们曾组织了一次自习室沙龙《自习室沙龙:学霸的时间生意》探讨联合办公和自习室是否会开展合作。

荣富国表示去年有联合办公跟自己谈合作,今年就没有了。“联合办公也只是寻求一部分的额外收益,而且也有自己的运营团队,他们更倾向于用现有团队学习去尝试增加这块业务。”

至于教育培训机构,荣富国称今年也有找上门的,但是没有特别合适的合作机会。

这一年,原本持观望态度的资本最终也没有进来。

“自习室不足以吸引资本进来,资本在这个赛道跑马圈地的贡献不大,核心还是空间的运营能力。”苏炳清称。

自习室创业者王蒙也认为,“自习室确实不是暴利行业,不然为啥好多开自习室的,都转行做品牌输出或者软件输出了。”

据了解,荔枝学室、去k书自习室等多家自习室已经进行了业务转型。其中,荔枝学室转型做设计,卖系统,卖桌椅,卖门禁。

但是,王蒙告诉投中网-PropTech研习社,自己暂时没有转型的打算,一方面是没有转型的资本,另一方面,转型也不一定挣钱。以转行软件输出为例,现在业内的自习室系统挺多的,一般一年3000-4000元。

多位自习室创业者均表示,明年才是行业大浪淘沙的阶段。

在一位早期自习室创业者眼中看来,“自习室市场也是一个‘围城’。为啥这么说呢?因为都没做出差异化,并且没有资本推动,都是小打小闹,没有升级。”

荣富国指出,自习室只是投资门槛低,不代表运营门槛低。今年受大环境影响,租金都有些让步,所以新开的自习室也是非常多。每家的初衷也不一样,有夫妻店、有闺蜜店、有情侣店,甚至还有兼职无人管理的店,其实这对行业来讲不是好事,对那些一头扎进来的个人投资者更是隐患重重。

还有一个现象是,北京大部分自习室的老板都是兼职开店。

对此,荣富国表示,员工兼职还是可以理解的,降低人工成本,但缺点就是运营模式的梳理会受到影响,未来就更别谈输出了。老板兼职的才是最可怕的,早期大家觉得能赚钱,个人投资兼职做了个自习室,怎样都可以赚到钱。现在各种层次的自习室不断涌现,兼职做自习室的老板都会受到很大影响的。

荣富国推测,明年行业应该会洗刷掉一批自习室,主要是那些入场前没有冷静测算过的,再加上一些兼职的,可能会都逐渐退出。

(文中王蒙、王弋、刘潇均为化名)

关门1年半后,空间家怎么又复活了?

出身豪门的空间家当初是怎么“死”的?最近又怎么“复活”了?本文来自微信公众号:PropTech研习社(ID:cv_seal),作者:Ellie,原标题为:《关门1年半后,空间家满血复活了!商办O2O赛道再起风云?》题图来自:视觉中国

一、空间家复活了!

近日,商办O2O赛道又有新选手入场。PropTech研习社发现,这一新选手正是2018年底悄然退出的空间家。

8月31日,微信公众号“深圳空间家”发布文章《哈喽,我们回来了!》,宣告正式回归。

空间家宣布回归(来源:深圳空间家微信公众号)

此外,PropTech研习社还发现,空间家自今年8月起在猎聘平台发布包括写字楼BD专员、高端写字楼项目专员、储备市场中心经理在内的多个职位。

空间家在猎聘发布招聘信息

然而,复活的空间家和1年半前相比,无论是组织架构还是管理团队均发生了不少变化,掌门人不再是原空间家创始人兼CEO轷震宇。

官方资料显示,深圳空间家成立于2020年6月28日,注册资本1000万元,目前公司业务包括商业服务、顾问咨询和大宗交易三大业务板块。

截止目前,空间家全国覆盖20多个城市,已服务项目100多个,成交面积154万方,达成交易额1550.15亿元。

深圳空间家在官微表示,于2019年11月,深圳空间家收购空间家网站。目前,深圳空间家的“平台创始人”兼执行董事为张奇,联合创始人为山东区域公司董事长张城玮以及河北区域公司董事长李杨。

空间家新任掌门人张奇(来源:深圳空间家微信公众号)

空间家联合创始人(来源:深圳空间家微信公众号)

此外,PropTech研习社还注意到,空间家官网已经悄悄地做了变更,公司名称已经变更为“辽宁空间家商业管理有限公司”,公司总部也迁至辽宁省沈阳市。

空间家官网

根据天眼查,辽宁空间家商业管理有限公司的法定代表人及实际控制人均为张奇,而辽宁空间家同时也是深圳空间家的控股股东。

而原来的空间家最后一次工商变更停留在2019年4月。

公开资料显示,空间家现任法人张奇之前曾是空间家沈阳团队的负责人。

根据早前的一份新闻稿,张奇于2015年9月加入空间家并成为沈阳团队的负责人,在一年多的时间里张奇管理的沈阳团队年营业额达1800万,多名经纪人年入百万。彼时,张奇对空间家的评价是,“在空间家不是打工、不是混日子,是最适合经纪人创业的环境。”

此外,值得关注的是,目前空间家的分公司位于辽宁、大连、山东、石家庄、郑州等北部省市。

有商办同行称,他们走的是农村包围城市的路线。“这些地方交易不活跃,项目相对比较好拿。”

所以,莫非是空间家分公司业务发展的好,再次起死回生了吗?

对此,有商办同行表示简直不敢相信,“盗梦空间,我们不是在一个平行的世界里。”

也有同行评价道,“我感觉就是借壳,他们想切入商业地产轻资产板块。”

二、出身豪门的空间家是怎么“死的”?

曾经有望成为中国最大的企业选址及服务平台的空间家,为何只撑了3年多就黯然退场?

空间家成立于2015年7月,注册资本1亿元,创始人为原华夏幸福副总裁轷震宇,控股股东系华夏幸福旗下投资公司知合产业投资。和其他竞争对手相比,空间家可谓出身豪门。

空间家发展历程(来源:深圳空间家微信公众号)

公开资料显示,空间家创立以来只获得了一笔融资,但这笔融资创下商办O2O领域单笔融资最高记录。

2016年10月,空间家宣布获得翰同资本、永柏投资、创业黑马、昆通投资等机构2.58亿元的A轮融资。

彼时,成立一年多的空间家已布局全国18个城市,拥有14万个空间资源,30万家企业客户数据库,帮助Uber、蒙牛等6000多家企业完成选址。

成立初期,空间家想打造一个商办空间领域的“淘宝”,推出了经纪人工具“空间管家”APP ,就连空间家创始人轷震宇也多次在公开场合表示“经纪人才是连接的核心。”而现空间家CEO张奇也是在那时加入公司。

2017年起,空间家在选址服务的基础上陆续开通企业采购服务、租金贷以及资产管理服务。彼时,为企业提供集团采买的行政超人业务开始超过选址业务成为空间家的第一大收入来源。

然而,到了2018年8月,自媒体“房地产和互联网思维”突然爆出空间家总部在职员工仅剩十余人,包括管理层也被裁撤,而空间家巅峰时期员工曾达到700多人。

曾经风光无限的空间家为何会跌落神坛?

据“房地产和互联网思维”报道,空间家的企业采购业务并没有给公司带来正向现金流,反而给现金流带来一定压力。此外,2017年开始空间家融资不畅,而华夏幸福系也不再输血,几方面合力造成空间家难以为继。

2019年4月,空间家大股东知合产业投资和创始人轷震宇双双退出,空间家的大股东也变更为永柏投资和高和翰同。至此,曾经出身名门的商办O2O平台空间家彻底销声匿迹。

空间家目前的股权结构(来源:天眼查)

三、回溯商办O2O赛道:城里的人想出来,城外的人想进去

商办赛道融资记录(数据来源:天眼查,制图:PropTech研习社)

2014年,商办O2O平台点点租横空出世,成为了业内第一家商办O2O企业。

进入2015年,在O2O风口下,商办O2O赛道的创业热度达到顶峰。这一年,好租、优办、搜办、优服、企办等创业公司纷纷成立。除了空间家出身名门,好租亦是58同城内部孵化的商办租赁平台。

2015~2016年间,商办赛道融资火热,各路玩家争相跑马圈地,堪称商办O2O行业发展的黄金期。

2017年起,行业大洗牌正式开始。搜办谋求转型,优办、空间家等玩家在经历几轮裁员后悄然退出。

大多数商办O2O平台的盈利模式大同小异,赚取的无非是撮合交易的佣金以及基于交易而产生的衍生服务费用。然而这是一个非常低频的生意,线上转化收益根本无法覆盖线下经纪人成本。

干了10个月就转型资管SaaS平台的搜办创始人项铭曾告诉PropTech研习社,在做商办的过程中,随着团队人数的增加,人均产出比不增反降,整个公司的管理效率也越来越低,所以这不是一个合理的生意。

此外,从行业底层逻辑来看,商办行业在交易对手、付佣主体、服务链条、价值体现等方面跟二手房交易行业存在本质性的区别,上述差异也导致打造商办领域的“链家”是极为困难的。

进入2019年,整个赛道的玩家所剩无几,行业格局基本稳定。好租继续推行人海战术模式,点点租华东、华南、华北三个大区各自独立运营,自负盈亏,相对独立。

在空间家消失的一年半时间里,行业又发生了哪些变化?

在融资层面,这个赛道似乎已经被投资人遗忘了。除了今年上半年匠人科技斩获红杉中国5000万美元的融资,这个赛道已经整整两年没有大额融资消息。

空间家曾经最大的竞争对手好租已经走到第五个年头,除了经纪业务的基本盘,好租现已将旗下的晓楼数据作为营收的第二增长曲线。2019年,晓楼数据的营收已达到千万级,而2020年有望冲击5000万营收。

距离好租上一轮数亿元人民币的C轮融资已经过去了2年,据了解,目前好租也在寻找下一轮外部融资与产业维度合作的可能。

除了行业内的已有玩家,外来者也开始涉足商办领域。

在2019年,房产中介巨头贝壳找房和我爱我家纷纷杀入商办领域。两家公司均在官网推出了全新的“商业办公频道”,目前已初步完成全国布局,业务覆盖北京、上海、深圳、成都、杭州等一二线城市。

贝壳找房官网上线商业办公频道(来源:贝壳找房官网)

我爱我家商办频道(来源:我爱我家官网)

截止发稿前,PropTech研习社发现,在北京地区,贝壳找房官网收录了1141 栋写字楼,而我爱我家官网则收录了57800套写字楼房源。

除了房产中介巨头,联合办公也在觊觎写字楼招商这块大蛋糕。

2019年以来,优客工场推出了“汇办公”平台,而办伴推出写字楼招商平台“堂堂办公”。

办伴旗下的写字楼招商平台“堂堂办公”

从市场反馈来看,这两个平台都没有激起太大的水花。

为什么联合办公也打起中介的主意?

一位联合办公赛道的投资经理告诉PropTech研习社,有的业主有出租的需求,但是并不想出租给联合办公,此前这类业务联合办公是不接的。但招商运营对于联合办公来说,是能贡献正向现金流的业务。

时隔一年半,空间家重新复活。然而和之前相比,市场无声之中已经发生了翻天覆地的变化。

卷土重来的空间家还想成为中国商业地产第一大行,这个目标能达成吗?

有商办同行评价道,“无论是空间家复活,还是横空出世的堂堂办公,他们都属于在市场上没有打过胜仗的团队,在我们面前都是小儿科。”

也有业内人士评价道,这就是一个围城,城里的人想出来,城外的人想进去。

本文来自微信公众号:PropTech研习社(ID:cv_seal),作者:Ellie